舒欣

摘要：作為我國經濟最重要的產業(yè)之一，房地產在普通市民的日常生活中，不僅充當家庭住所的角色，也是十分重要的大額固定資產。面對中國房價持續(xù)攀升這一現(xiàn)實，對房產進行準確客觀的定價評估顯得十分必要。這對于國家、房地產開發(fā)商、房地產中介、信貸機構和普通民眾均有著非常重要的現(xiàn)實意義。著者針對現(xiàn)階段中國房地產評估的狀況進行分析，探討現(xiàn)階段該過程中存在的現(xiàn)實問題，并提出解決問題的合理建議及積極對策。

關鍵詞：房地產；評估；現(xiàn)狀；對策

隨著我國國民經濟的不斷提升，中國房地產事業(yè)持續(xù)迅速發(fā)展。在一些大中城市，房產信息交流和交易十分頻繁。在在房地產事業(yè)發(fā)展過程中，房產評估工作顯得十分必要，例如在面臨二手房交易、房產抵押、拆遷等現(xiàn)實狀況時。作為一項剛剛興起的專業(yè)化、技術化的工作，其在中國發(fā)展還并不成熟。為了給房地產交易提供技術保障、促進我國房地產事業(yè)的發(fā)展，我們必須積極地發(fā)現(xiàn)并解決房地產評估中出現(xiàn)的現(xiàn)實問題。

一、我國房地產評估發(fā)展現(xiàn)狀

房產評估是房產交易的重要環(huán)節(jié)。由于我國房地產事業(yè)持續(xù)迅速發(fā)展以及房地產交易愈來愈頻繁，社會對房產評估的需要不斷提升?，F(xiàn)階段我國已有7萬多名從事房產評估的工作人員，并以每年5千人的速度不斷增加。

雖然我國房產評估事業(yè)持續(xù)蓬勃發(fā)展，但過快的發(fā)展速度也帶來了一系列現(xiàn)實問題，例如從業(yè)者技術素質良莠不齊，部分從業(yè)者工作素養(yǎng)亟需提升；由于法律法規(guī)不完善導致的事業(yè)灰色地帶等。這些現(xiàn)實問題對房產評估事業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展產生了消極影響。若不解決，勢必導致更嚴重現(xiàn)實狀況發(fā)生。

二、我國房地產評估中存在的問題

（一）相關法律制度不完善

目前中國房產評估的主要法律法規(guī)依據是《中華人民共和國城市房地產管理法》、《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》以及系列行業(yè)標準。但這些從宏觀方面進行限制的法律法規(guī)，缺乏實施的具體細則，難以對現(xiàn)實房產評估提供具體指導，間接阻礙了房產評估事業(yè)的健康發(fā)展?，F(xiàn)實中，常常發(fā)生評估結果不客觀難以令人接受的情況。

（二）人情交易普遍存在

作為一個人情重于規(guī)則的社會，中國各個行業(yè)都存在復雜巨大的人情關系網，這在房產評估行業(yè)中也時常發(fā)生。雖然近些年我國政府對評估行業(yè)進行改革，改制了部分評估機構。但仍有部分機構核心部門并未發(fā)生實質性的改變。甚至部分房地產評估從業(yè)者仍然在政府主管部門擔任職務。這種現(xiàn)實情況無法避免房產評估中發(fā)生的人情交易，并將嚴重威脅房產評估行業(yè)的客觀、公正性。

（三）評估人員業(yè)務水平有待提高

現(xiàn)階段，房產評估從業(yè)者技術素養(yǎng)良莠不齊。房產評估是一項技術性很強的專業(yè)工作，它既需要堅實的理論基礎，也同樣需要豐富的實踐經驗。而在實際工作中，很多通過執(zhí)業(yè)考試的從業(yè)者并不具有操作經驗，難以保證房產評估工作中的專業(yè)性和合理性。此外，房地產評估工作依據難度分為不同層級，對負責人的技術要求也有很大的不同，房地產評估師的資質管理十分必要。而現(xiàn)實工作中，往往出現(xiàn)評估師資質難以擔任實際工作的情況，這嚴重阻礙了該行業(yè)的發(fā)展。

（四）不正當競爭加劇

一方面，由于房地產評估行業(yè)吸引大量的從業(yè)者進入，行業(yè)對于評估師需求接近飽和，常常出現(xiàn)“僧多粥少”的情況，這就導致了評估師為搶奪業(yè)務而產生的惡性競爭。另一方面，房產交易過程中，一方交易者往往為獲取更大的利益而與從業(yè)者產生非正當的金錢交易。

三、改善房地產評估中現(xiàn)有問題的對策

考慮到房地產評估行業(yè)的存在的一系列問題，為了促進行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展，為了給房產交易提供公平性合理性保證，我們必須采取積極的措施。針對上述幾個現(xiàn)實問題，我們可以從下面幾個方面提出對策：

（一）健全相關法律法規(guī)體系

就法律法規(guī)層面而言，國家應出臺《房地產評估法》，保證房產評估從業(yè)者在工作中有法可依，要對各種有違公平客觀性的不合法行為做出明確的嚴厲的處罰，增加犯罪成本，規(guī)范從業(yè)者行為。另外，建立健全各地行業(yè)標準也十分必要。一方面要強化行業(yè)標準，針對各地實際情況，因地制宜地提出可行的統(tǒng)一的具體操作標準；另一方面，也要增大房地產評估行業(yè)準入門檻，確保從業(yè)者的技術素質和道德素養(yǎng)。

（二）加大監(jiān)管力度

政府相關部門的監(jiān)管是行業(yè)健康發(fā)展的最重要的保證之一。首先，房地產評估機構改制勢在必行，應保證各房地產機構的獨立性以減少行業(yè)內幕交易的發(fā)生。其次，應建立行業(yè)為主、政府為輔的監(jiān)管體系，加大加深監(jiān)管力度。最后，應完善市場監(jiān)管體系，疏通消費者投訴的渠道，對有違職業(yè)道德的從業(yè)人員形成有效的震懾。

（三）加強從業(yè)人員的培訓及再教育

針對于評估師執(zhí)業(yè)考試過于理論化的現(xiàn)實，建議考試中增加實踐操作試題，對考試人員真實水平做出全方位的準確考量。另外，對擁有執(zhí)業(yè)資質的評估師進行等級評定也十分必要，以保證現(xiàn)實中能力與工作對等的要求。在實際工作中，要不斷地對從業(yè)者進行再教育，緊跟行業(yè)發(fā)展要求、落實政府政策，有效提升從業(yè)者的素質。對于那些實際水平偏低甚至出現(xiàn)重大責任事故的從業(yè)者，應鑒于實際情況依照法律法規(guī)進行降級或其他處罰。

四、結語

房地產行業(yè)是我國國民經濟的重要支柱。房地產評估行業(yè)作為房產交易公平性的重要保證，是房地產行業(yè)發(fā)展的重要組成部分，其對于我國經濟健康可持續(xù)發(fā)展具有重要的意義。雖然現(xiàn)階段該行業(yè)仍然存在一系列諸多問題，但只要采取正確合理的措施，就一定能保證評估行業(yè)的發(fā)展與成熟，令其在國民經濟發(fā)展中起到更好的作用。

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