胡梅

摘要：收益法、市場法和成本法這三種基本的評估方法，每種方法都有不同的假設(shè)使用條件和評估前提；因此根據(jù)不同評估對象的特點(diǎn)不同，在選擇方法時(shí)有不同的選擇問題。

關(guān)鍵詞：市場法；資產(chǎn)評估的方法；成本法

中圖分類號：F239 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2018）004-0-01

一、三種基本評估方法的概述

1.市場法的概述

評估準(zhǔn)則中對市場法的含義的表述為：指在市場上找到與被評估資產(chǎn)相同的或者相類似的資產(chǎn)的市場交易價(jià)格為基礎(chǔ)，將被評估資產(chǎn)與參照物資產(chǎn)進(jìn)行直接比較或者類比分析，將他們之間影響價(jià)值最大的差異進(jìn)行分析，從而對市場交易價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，得出被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評估方法。市場法是采用比較或者類比的思路及方法判斷資產(chǎn)的價(jià)值。

（1）市場法的假設(shè)前提條件有2個(gè)：A充分發(fā)達(dá)與完善的市場條件；B 公開市場上能夠找到與被評估資產(chǎn)相同的或者相似的參照物。

（2）市場法使用的領(lǐng)域：

主要適用于在市場上能夠找到參照資產(chǎn)的評估，如通用的機(jī)器設(shè)備和交易案例比較多的房地產(chǎn)的評估，一般不適合于找不到參照物，或者參照物的市場交易價(jià)格很難確定的資產(chǎn)的評估。

2.收益法的概述

收益法是指估測被評估資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日以后每年的預(yù)期收益，將未來預(yù)期收益折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)，用這些現(xiàn)值之和來判斷被估資產(chǎn)的價(jià)值的一切方法。收益法的思想是：資產(chǎn)評估價(jià)值大小取決于該資產(chǎn)在未來期間收益凈額折現(xiàn)之和。基本理論公式為：

其中Ri表示資產(chǎn)未來期間各期收益額； r表示折現(xiàn)率； n表示收益期限。

收益法的基本前提條件：

A要考慮被評估資產(chǎn)的未來收益是否可以單獨(dú)進(jìn)行測算從而確定預(yù)期收益 ；B能夠確定折現(xiàn)率或資本化率；C被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測從而確定取得未來預(yù)期收益所持續(xù)的時(shí)間。

3.成本法的概述

估測評估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)被評估資產(chǎn)的重置成本，用重置成本減去在評估基準(zhǔn)日存在的貶值，用這個(gè)剩余值來確定資產(chǎn)的價(jià)值。

資產(chǎn)的評估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值

成本法的2個(gè)基本前提條件：

A：被評估資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日后是能繼續(xù)使用的；B：基準(zhǔn)日后繼續(xù)使用所得來的收益能夠大于或等于現(xiàn)在所投入的價(jià)值。

二、每種評估方法之間的聯(lián)系

1.不管選擇什么方法，對于特定的經(jīng)濟(jì)行為，只要市場條件相同，評估出來的結(jié)果不會存在很大的差異。也就是說評估結(jié)果應(yīng)該是客觀的。

2.如果使用不同的評估方法的基本假設(shè)前提條件滿足，評估主體也具備相應(yīng)的專業(yè)知識和相應(yīng)的專業(yè)判斷能力，因此，在選擇不同方法評估同一個(gè)資產(chǎn)的價(jià)值時(shí)候，評估值不會有很大的差別。

三、各種評估方法之間的區(qū)別

1.評估原理不同

市場法指在市場上找到與被評估資產(chǎn)相同的或者相類似的資產(chǎn)的市場交易價(jià)格為基礎(chǔ)。

收益法是指估測被評估資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日以后每年的預(yù)期收益，將未來預(yù)期收益折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值來確定資產(chǎn)的價(jià)值。

成本法是從重新構(gòu)建或建造資產(chǎn)的重置成本減去存在的每種貶值性因素以后的剩余值，從而來確定被評估資產(chǎn)的價(jià)值。

2.每種方法的資產(chǎn)計(jì)價(jià)尺度不一樣

市場法的資產(chǎn)計(jì)價(jià)尺度是參照物的市場交易價(jià)格為基礎(chǔ)；收益法是資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日后的未來預(yù)期收益的折現(xiàn)值；成本法是評估基準(zhǔn)日重新構(gòu)建或建造資產(chǎn)的重置成本。

3.適用范圍

市場法的范圍是以市場價(jià)值為基礎(chǔ)的評估業(yè)務(wù)如：參股、投資、承包、企業(yè)兼并、轉(zhuǎn)讓、保險(xiǎn)、租賃等。收益法的范圍是整體資產(chǎn)評估或能獨(dú)立計(jì)算收益額的單項(xiàng)資產(chǎn)評估。成本法的范圍廣：一切以資產(chǎn)重置、補(bǔ)償為目的的資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

4.優(yōu)點(diǎn)

市場法的優(yōu)點(diǎn)：市場法評估時(shí)所用的資產(chǎn)計(jì)價(jià)尺度是參照物的市場交易價(jià)格為基礎(chǔ)，這個(gè)價(jià)格是經(jīng)過市場檢驗(yàn)后的價(jià)格，因此評估結(jié)果更容易被資產(chǎn)當(dāng)事雙方所接受。

收益法：使用收益法進(jìn)行資產(chǎn)的評估，考慮了資產(chǎn)的未來預(yù)期收益和貨幣的時(shí)間價(jià)值。成本法：是從重新構(gòu)建或建造資產(chǎn)的重置成本減去存在的每種貶值性因素以后的剩余值，從而來確定被評估資產(chǎn)的價(jià)值，從而使評估結(jié)果更為合理且成本法的適用范圍比較廣泛。

5.缺點(diǎn)

市場法的缺點(diǎn)：找不到或難以找到參照物的資產(chǎn)不能用市場法；沒有市價(jià)的資產(chǎn)如某些在產(chǎn)品、構(gòu)筑物、自制設(shè)備、管網(wǎng)等。

收益法的缺點(diǎn)：被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益預(yù)測難度較大，而且未來預(yù)測收益的預(yù)測主觀性比較強(qiáng)和未來收益不可預(yù)見因素的影響。因此收益法主要是適用于找不到參照物或者成本費(fèi)用無法或難以準(zhǔn)確計(jì)算的資產(chǎn)；適用范圍比較小。

成本法的缺點(diǎn)：具體運(yùn)用和操作難度比較大；參數(shù)計(jì)算的比較多。

四、資產(chǎn)評估方法的最優(yōu)選擇

每種方法都有不同的假設(shè)使用條件和評估前提；因此根據(jù)不同評估對象的特點(diǎn)不同，在選擇方法時(shí)有不同的選擇問題。

1.選擇方法時(shí)要與評估對象相適應(yīng)

一般情況下：市場法適合于能在公開市場出售的具有一定通用性資產(chǎn)。成本法主要適用于專用資產(chǎn)和單項(xiàng)資產(chǎn)以及可復(fù)制的資產(chǎn)。收益法主要適用于無形資產(chǎn)和整體資產(chǎn)的評估。

2.選擇方法時(shí)應(yīng)注意的問題

運(yùn)用不同的評估方法來評估資產(chǎn)時(shí)，必須考慮每種方法的含義、使用前提條件是不是與被評估資產(chǎn)的特征相一致。

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