吳雪

由1990年初的350平方公里，到1993年的522平方公里，再到2009年浦東南匯兩區(qū)合并之后的1210平方公里，浦東新區(qū)面積不斷擴(kuò)大，但惜土如金一直是新區(qū)開發(fā)堅(jiān)持的理念。

在業(yè)內(nèi)人士看來，浦東新區(qū)開發(fā)開放的28年，見證了中國土地市場的大革新。1993年，浦東在全國率先嘗試“土地實(shí)轉(zhuǎn)、資金空轉(zhuǎn)”的創(chuàng)新開發(fā)模式，一舉激活這片沉睡的土地。浦東開發(fā)辦公室原主任夏克強(qiáng)回憶：“開發(fā)初期放開手腳，招商引資，8年間，開發(fā)公司獲得120億土地轉(zhuǎn)讓收入，吸引中外資房地產(chǎn)公司800多家?！?/p>

以陸家嘴為例，有88幢稅收“億元樓”，其中近10幢樓宇一年稅收超10億元。浦東第一個(gè)創(chuàng)造了省部集中建設(shè)樓宇的樓宇開發(fā)模式：第一幢中央部委辦大樓是由中國電力公司建造的中電大廈，第一幢竣工的外省市開發(fā)的樓宇是安徽省建造的裕安大廈，第一家取得批租土地的外省市企業(yè)是上海安徽裕安實(shí)業(yè)總公司。據(jù)規(guī)劃顯示，陸家嘴核心區(qū)在2019年后將不會(huì)有新的寫字樓供應(yīng)，目前陸家嘴濱江金融城是板塊內(nèi)為數(shù)不多的新增供應(yīng)項(xiàng)目。

“在整個(gè)浦東開發(fā)前期，土地管理思路是線性的，即政府只專注于對(duì)用地空間的創(chuàng)造?！逼謻|新區(qū)規(guī)土局負(fù)責(zé)人告訴《新民周刊》。28年過去了，高強(qiáng)度開發(fā)使浦東建設(shè)用地捉襟見肘，離用地“天花板”只剩25平方公里，難以滿足每年約10平方公里的用地需求。尤其在2003年后全國性地價(jià)飆升，大大增加了浦東商務(wù)開發(fā)成本及房屋居住成本。數(shù)據(jù)顯示，自2006年至2015年，浦東新區(qū)成交均價(jià)自11183元/平方米漲至46827元/平方米，9年時(shí)間漲幅達(dá)300%。土地讓浦東財(cái)富迅速增長，增長也因?yàn)橥恋刈兊酶悠D難。

為此，浦東新區(qū)政府嘗試破冰，開啟自我角色轉(zhuǎn)換。一個(gè)標(biāo)志性事件是，2010年世博會(huì)結(jié)束后，相應(yīng)場館被明確要求打造“低密度商辦用房”，并借“綠谷”建設(shè)打造了上海步行通道的范本。新區(qū)打破傳統(tǒng)土地模式，放棄了對(duì)用地空間的簡單打造，轉(zhuǎn)而培育優(yōu)良的用地環(huán)境。記者從浦東規(guī)土局了解到，目前土地開發(fā)的抓手有兩個(gè)，一個(gè)做減法，一個(gè)做加法?！皬?014年下半年開始，我們主動(dòng)探索低效建設(shè)土地減量化進(jìn)程，探索工業(yè)、商業(yè)、辦公等存量用地的轉(zhuǎn)型，截至2017年6月底，已完成減量立項(xiàng)面積約1000公頃，其中“198”區(qū)域約860公頃。居全國第一”。浦東新區(qū)規(guī)劃與土地管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，這個(gè)減法的實(shí)施，整個(gè)減量化面積達(dá)1.4平方公里，比五個(gè)世紀(jì)公園還要大。

對(duì)于做加法的解釋是，上海轉(zhuǎn)型空間正在從“依靠新的土地資源供應(yīng)”，到在原有產(chǎn)業(yè)集群地提升容積率、改變用地性質(zhì)及提高低碳人文城市化轉(zhuǎn)變。張江高科技園區(qū)納賢路800號(hào)的眾創(chuàng)園C-9-5地塊，作為存量工業(yè)用地開典型，已從原先的工業(yè)用地，調(diào)整為科研用地。如今C-9-5地塊已華麗變身為一家具有國際影響力的眾創(chuàng)孵化平臺(tái)，成為張江創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的新地標(biāo)。

記者從浦東規(guī)土局了解到，近5年，浦東新區(qū)繼續(xù)加大轉(zhuǎn)變土地管理，鼓勵(lì)利好產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的土地管理制度落地。工業(yè)用地實(shí)施全生命周期管理，探索創(chuàng)新工業(yè)用地出讓方式和新增工業(yè)用地彈性年限出讓制度。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此類政策的出臺(tái)，反映了浦東土地管理已從過去的總量管理轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)管理。

浦東嘗試集約利用土地，嚴(yán)格管理土地，目的是為未來發(fā)展留足空間。經(jīng)過28年的蛻變，土地改革在浦東新區(qū)的各類改革創(chuàng)新中，必將再次扮演先行者的角色。