段君

摘要：隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的不斷發(fā)展，出現(xiàn)了因房地產(chǎn)經(jīng)濟的變化而產(chǎn)生一系列問題的現(xiàn)狀，其中房價一直處在較高的水平與有錢也買不到房這兩個問題較為突出，一直沒有良好有效的解決方法。此外，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟也極度需要對稅收進行宏觀調(diào)控。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 稅收 改革 策略

一、我國房地產(chǎn)稅收存在的問題

（一）重復(fù)征稅問題嚴(yán)重

一直以來，國內(nèi)房地產(chǎn)稅收都處在個較為異常的狀態(tài)，一些較為簡便征稅的關(guān)節(jié)存在有重疊征稅的情況，但那些迫切需要強化宏觀調(diào)控的關(guān)節(jié)卻沒有進行適當(dāng)?shù)恼鞫?。房屋建筑物因為使用了宅基地面積，所以向其征收房產(chǎn)稅是理所當(dāng)然的，然而諸如廠區(qū)等，向其無房用地征收土地使用稅對企業(yè)集約用地起到了顯著的推動作用，因此再向其征收房產(chǎn)稅是不合理的，重復(fù)征稅現(xiàn)象越發(fā)顯著。

（二）稅系架構(gòu)不夠健全

除了重復(fù)征稅這一問題外，我國房地產(chǎn)還存在著稅收架構(gòu)中缺少部分必需的稅種的問題，導(dǎo)致了我國財產(chǎn)稅收體系還不夠健全，財政收入減少，稅收應(yīng)有的調(diào)整貧富差距的作用無法充分發(fā)揮出來，進而給實現(xiàn)稅收公平帶來了一定的困難。此外，在有關(guān)個人具有多個房產(chǎn)等占用社會經(jīng)濟資源的情況上，一直未設(shè)置出能夠有效的管控特殊的財產(chǎn)行為稅種，使得房地產(chǎn)價格沒有得到很好的管控，對于社會財富的分配方面上不夠合理。

（三）稅收管理難度大

房地產(chǎn)業(yè)目前所進行的各個稅收，無論是稅種、收入數(shù)額或是收入架構(gòu)，都有著較為明顯得增多，而這些均是因為房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展及對稅收管理的持續(xù)加強，但是其中同樣還存在一些嚴(yán)峻的問題給稅收管理帶來了一定的難度。首先，涉稅信息的可靠性不強，計稅憑據(jù)的真實度不高，使得房地產(chǎn)稅收受到損害。其次，納稅人的申報意識與申報質(zhì)量較差。假報銷售收入、成本虛列等等不良行為層出不窮。再次，房地產(chǎn)市場的規(guī)范性有待提高，投資架構(gòu)單一，不符合時代多元化需求。最后，沒有完全的進行稅收改革，這使得房地產(chǎn)業(yè)稅收的長期增加造成了一定的阻礙。

二、加強我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理的策略

（一）消除房地產(chǎn)重復(fù)征稅

1.建立持有土地“一稅調(diào)節(jié)”制度。所謂的“一稅調(diào)節(jié)”是說，將所有的稅收關(guān)節(jié)進行統(tǒng)一，僅征收一類稅種，通過這樣的方法來達到建立完全調(diào)節(jié)的稅收機制的目的。如果企業(yè)擁有且占用國有土地進行生產(chǎn)經(jīng)營活動的話，那么在已經(jīng)征收了土地使用稅的前提條件下，就不能再對其實行占用土地價款應(yīng)并入房產(chǎn)原值計算征收房產(chǎn)稅的要求，而是應(yīng)該實行原有房價稅的相關(guān)法規(guī)要求。

2.實施房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)“一稅到底”辦法。所有的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收都可以一定程度的進行轉(zhuǎn)嫁，其在房地產(chǎn)“供應(yīng)一消費”價格中占據(jù)著極為關(guān)鍵的位置。房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)節(jié)主要是征收增值稅，因此就不需要再次征稅其它含有流轉(zhuǎn)稅特性的稅收，避免造成重復(fù)征稅，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售價格異常上漲。

（二）重塑房地產(chǎn)調(diào)節(jié)稅系

1.撤并耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。耕地占用稅指的是對使用耕地資源來建房而向其征收的一個稅，納稅人要在使用耕地的那一年開始交納土地占用稅，而后一年起則變?yōu)檎魇胀恋厥褂枚??？梢钥闯鐾恋卣加枚愔饕康脑谟诒Ｐl(wèi)耕地資源，其和土地使用稅在征稅對象上的不同之處是土地資源形態(tài)。然而由于這兩種稅的征稅對象都能夠被稱作“土地”，同時使用耕地都必須把其過戶成國有土地之后，方可成為產(chǎn)權(quán)，因此可以把這兩個獨立的稅種合并成“土地占用稅”，把“耕地”當(dāng)作一個獨立的稅種。此外有關(guān)存量房占用土地，可以實施加征一定成數(shù)的稅款或是按照提高50%～100%的比率來進行征稅。

2.停征或取消土地增值稅。土地增值稅政策出臺最初是為了避免房地產(chǎn)通過炒買炒賣的手段導(dǎo)致貧富加大的情況，其原本是對商業(yè)性囤積銷售住房行為所征稅的個稅，防范房地產(chǎn)倒買倒賣的不良情況。然而，土地增值稅在法律要素的設(shè)立于征管的實際操作過程中都與最初的目的相違背，其把征稅對象鎖定在了一切銷售或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，更甚于還包括了唯一住房銷售，愈發(fā)的凸顯出了流轉(zhuǎn)稅的特性。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，個人銷售住房是暫時免收土地增值稅的。然而如果把征稅對象定位在房地產(chǎn)企業(yè)身上，那么房地產(chǎn)企業(yè)則會把其交納的土地增值稅轉(zhuǎn)嫁到購房者的身上，從而使得房價持續(xù)高漲。要想防止財政需求出現(xiàn)不足，那么可以把房地產(chǎn)增值稅的稅率上調(diào)到17%，或是再增加新稅種來代替土地增值稅，以此來充分發(fā)揮財產(chǎn)行為稅宏觀調(diào)控的作用，減少地方財政因為營改增所產(chǎn)生的不良效果，同時加快培養(yǎng)地方主體稅種的工作。

3.設(shè)置具有較強調(diào)節(jié)能力的新稅種

設(shè)置調(diào)節(jié)能力較強的新稅種，主要有以下兩類。一是新增遺產(chǎn)稅，遺產(chǎn)稅是指已判定死亡的公民在境內(nèi)外所遺留下來的所有財產(chǎn)與已判定死亡的非公民在境內(nèi)的遺留的財產(chǎn)，向其真實的繼承人及法定時期內(nèi)受贈人所征收的一個稅。遺產(chǎn)稅的詳細法律要素內(nèi)容與稽征管理的方法可以依照以前的相關(guān)遺產(chǎn)稅規(guī)定來對其作出適當(dāng)?shù)恼暮笤兕C布實行。通常情況下，由于遺產(chǎn)稅采取的是“起征點”的辦法，在起征點之下的遺產(chǎn)不需要繳納遺產(chǎn)稅。新增遺產(chǎn)稅將能夠合理高效的調(diào)整社會財富的積存及分配，同時完善地方稅系，且在一定程度上的提高地方財政的收入。二是新增不動產(chǎn)調(diào)節(jié)稅，不動產(chǎn)調(diào)節(jié)稅指的是將納稅人持有或管理的不屬于生活、生產(chǎn)經(jīng)營直接使用的不公產(chǎn)來作為對象，對其房地產(chǎn)價格征收賦稅的一個稅。其作為財產(chǎn)行為征稅，并不具備有賦稅轉(zhuǎn)嫁的特性，是歸屬于地方稅務(wù)局進行稽征管理，稅款也將計入到地方財政賬上。

（三）加強稅收管理的力度

對于企業(yè)而言，首先，企業(yè)部門與部門之間應(yīng)該相互配合稅收管理工作的開展，加強聯(lián)系，同時竭力得到相關(guān)稅務(wù)部門的支持，與相關(guān)部門建立起信息的平臺，確保稅收信息的真實性。其次，要加強管理措施，貫徹落實管理要求，確保管理到位，使稅收征管能夠更具規(guī)范性。再次，加強稽查工作的進行，讓稅收的管理能夠更為法制化。最后，構(gòu)建起完善的監(jiān)控機制，加強稅收管理的信息化程度，可以通過信息、網(wǎng)絡(luò)等方式來提升稅務(wù)管理的質(zhì)量和水平。