劉丹

摘要：2017年召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控指明了方向。受土地貨幣化等因素的影響，我國(guó)貨幣供給被動(dòng)受制于貨幣需求。房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立有利于增強(qiáng)貨幣政策獨(dú)立性，有利于提升金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，有利于防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型。建議改進(jìn)土地出讓機(jī)制，合理設(shè)定房產(chǎn)稅出臺(tái)的時(shí)機(jī)，發(fā)揮房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控 土地貨幣化 房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制

2017年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性”。筆者認(rèn)為，上述會(huì)議精神為我國(guó)下一步房地產(chǎn)調(diào)控指明了方向。預(yù)計(jì)今后相關(guān)部門(mén)將會(huì)通過(guò)金融、投資、立法等多種手段建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，并將對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

土地貨幣化與超額貨幣需求

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)于一國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要，更與居民生活息息相關(guān)。從房地產(chǎn)調(diào)控與貨幣政策的關(guān)系來(lái)看，貨幣政策主要是通過(guò)貨幣供給、利率等向房地產(chǎn)市場(chǎng)傳導(dǎo)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)價(jià)格，但由于土地貨幣化等因素的影響，也使得貨幣供給被動(dòng)受制于貨幣需求。

從我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行來(lái)看，投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用在2009年以后明顯轉(zhuǎn)弱（見(jiàn)圖1）；貨幣投放與投資在2014年以前大致同步，但在2014年以后，貨幣投放對(duì)投資的拉動(dòng)作用轉(zhuǎn)弱（見(jiàn)圖2）。這背后都與中國(guó)土地貨幣化和房產(chǎn)貨幣化產(chǎn)生的超額貨幣需求有關(guān)。

（一）土地貨幣化是投資與產(chǎn)出背離的原因之一

固定資產(chǎn)投資完成額是以貨幣形式表現(xiàn)的在一定時(shí)期內(nèi)建造和購(gòu)置固定資產(chǎn)的工作量以及與此有關(guān)的費(fèi)用的總稱(chēng)，與價(jià)格的相關(guān)性更強(qiáng)。國(guó)民產(chǎn)出主要考慮最終商品和勞務(wù)的增加，剔除了所有與新商品或勞務(wù)生產(chǎn)無(wú)關(guān)的交易，并盡可能剔除價(jià)格的影響。國(guó)民產(chǎn)出中衡量投資增加的部分主要體現(xiàn)在資本形成總額中。土地出讓過(guò)程是土地要素貨幣化的過(guò)程，只增加貨幣需求，不增加產(chǎn)出。土地成交額的增加產(chǎn)生額外貨幣需求，涵蓋在投資里，但沒(méi)有包含在資本形成總額中。

在固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資與房?jī)r(jià)具有明顯的相關(guān)關(guān)系（見(jiàn)圖3），固定資產(chǎn)投資與資本形成總額之間的差額與土地購(gòu)置費(fèi)用/M2新增余額的相關(guān)性較強(qiáng)（見(jiàn)圖4）。土地購(gòu)置費(fèi)用的增加是投資/GDP與資本形成總額/GDP之間背離的部分原因。另外，地方政府債務(wù)擴(kuò)張也是一部分原因。政府債務(wù)擴(kuò)張?jiān)谝欢ǔ潭壬吓c土地貨幣化有關(guān)，政府可以用土地作為抵押物進(jìn)行相關(guān)融資。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，政府債務(wù)規(guī)模迅速擴(kuò)張，同時(shí)基建投資占比提升，信貸資金趨向于流入房地產(chǎn)業(yè)和地方政府債務(wù)領(lǐng)域。2014年以后，地方政府規(guī)范舉債，其債務(wù)規(guī)模受到一定抑制。

從地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系來(lái)看，地價(jià)上漲幅度遠(yuǎn)大于房?jī)r(jià)，過(guò)去幾年土地供給體現(xiàn)出價(jià)升量縮的格局（見(jiàn)圖5、圖6），土地拍賣(mài)常出現(xiàn)“面粉比面包貴”的現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)融資利率大致在15%～20%的水平，并沒(méi)有隨著房?jī)r(jià)上漲而抬升。由此可見(jiàn)，由土地供給量短缺所導(dǎo)致的地價(jià)大幅上漲是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)主要原因，而土地出讓采取競(jìng)標(biāo)方式“價(jià)高者得”，無(wú)疑是推動(dòng)地價(jià)上漲的主因。

股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)與普通商品市場(chǎng)不同，是典型的價(jià)格調(diào)整機(jī)制失效的市場(chǎng)，但價(jià)格預(yù)期將起到?jīng)Q定性作用，容易形成正反饋效應(yīng)，即價(jià)格越漲，需求反而越大，市場(chǎng)并不穩(wěn)定。土地是房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的生產(chǎn)要素，具有明顯的非市場(chǎng)化特征，因此有必要對(duì)地價(jià)進(jìn)行調(diào)控。

自2016年以來(lái)，尤其是2016年10月以后，我國(guó)在房地產(chǎn)調(diào)控方面，一方面限制投機(jī)需求，另一方面增加一、二線(xiàn)城市土地供給，土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，總成交額開(kāi)始快速攀升。2016年土地出讓金總額是1.8萬(wàn)億元。2017住宅用地部分土地成交金額大約為1.3萬(wàn)億元，較2016年大幅增加約30%（根據(jù)周度數(shù)據(jù)計(jì)算）。

（二）房?jī)r(jià)上漲，二手房交易導(dǎo)致貨幣與投資的背離

2014年以后，我國(guó)啟動(dòng)了一輪房地產(chǎn)去庫(kù)存政策。自2015年開(kāi)始，房地產(chǎn)成交量逐步放大，居民購(gòu)房貸款融資需求旺盛，購(gòu)房金融杠桿持續(xù)抬升。2017年前11個(gè)月，居民貸款（包括按揭和消費(fèi)貸）累計(jì)6.8萬(wàn)億元，較2016年的6.3萬(wàn)億元增加了5000億元。

與以往不同的是，二手房成交占比抬升。在房?jī)r(jià)上漲形勢(shì)下，二手房交易創(chuàng)造了貨幣需求，但與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)無(wú)關(guān)。自2014年以后，二手房成交額大幅攀升。2016年僅北上深三個(gè)一線(xiàn)城市二手房成交金額就在2.4萬(wàn)億元左右，按照購(gòu)房交易中有54%的比例申請(qǐng)貸款來(lái)估算，新增貸款需求/M2新增余額大幅抬升，M2/GDP與固定資產(chǎn)投資/GDP加速背離。

因此可見(jiàn)，超額貨幣需求與土地等要素貨幣化以及房?jī)r(jià)上漲密切相關(guān)。土地貨幣化，地價(jià)、房?jī)r(jià)的攀升，使貨幣供給在一定程度上處于被動(dòng)，貨幣供給內(nèi)生性特征明顯。

房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)意義深遠(yuǎn)

（一）有利于增強(qiáng)貨幣政策獨(dú)立性

2017年召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。筆者認(rèn)為，這將有效抑制地價(jià)和房?jī)r(jià)以及交易過(guò)程中產(chǎn)生的超額貨幣需求。從多主體供應(yīng)來(lái)看，目前我國(guó)住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)供應(yīng)主體主要為開(kāi)發(fā)商及政府，住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)主體主要為政府及個(gè)人，未來(lái)預(yù)計(jì)將有更加多元化的供應(yīng)主體參與，尤其在租賃市場(chǎng)領(lǐng)域。

2017年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委等九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，明確指出“培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)” “超大城市、特大城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作” “鼓勵(lì)住房租賃國(guó)有企業(yè)將閑置和低效利用的國(guó)有廠(chǎng)房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房”。這些都標(biāo)志著較為單一的供應(yīng)體系向政府、開(kāi)發(fā)商、集體、機(jī)構(gòu)等多元化供應(yīng)體系轉(zhuǎn)變。

根據(jù)中原地產(chǎn)及中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，截至2017年12月15日，全國(guó)重點(diǎn)城市合計(jì)出讓租賃土地面積超過(guò)500萬(wàn)平方米，集中在北京、上海等一線(xiàn)城市，未來(lái)五年，北上廣租賃用地計(jì)劃供應(yīng)面積將達(dá)3825公頃，占同期住宅供地面積的比例將超過(guò)26%，未來(lái)將有更多只租不售的租賃房面世。一是土地供給的來(lái)源將更加寬泛，多供應(yīng)主體將有效增加土地和住房供給量，緩解一二線(xiàn)城市因土地和住房供給短缺所導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題。二是租賃土地出讓比重的增加以及集體用地的使用，將使土地成交價(jià)格遠(yuǎn)低于用于商品住房開(kāi)發(fā)的土地價(jià)格，地價(jià)的降低將抑制土地貨幣化所產(chǎn)生的超額貨幣需求。三是租賃住房供給的大幅增加對(duì)房?jī)r(jià)以及房?jī)r(jià)上漲預(yù)期也會(huì)起到一定的抑制作用，從而抑制由房?jī)r(jià)上漲所導(dǎo)致的對(duì)二手房交易的超額貨幣需求。

綜合來(lái)看，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)將大幅降低土地貨幣化和房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生的超額貨幣需求，從而降低貨幣政策的內(nèi)生性約束，增加貨幣政策獨(dú)立性。

（二）有利于提升金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型

自2015年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格快速增長(zhǎng)，購(gòu)房貸款需求顯著增加，居民部門(mén)杠桿率快速提升，并對(duì)其他行業(yè)的融資需求產(chǎn)生擠出效應(yīng)，也加劇了銀行資金緊張程度，導(dǎo)致利率大幅抬升。2017年居民短期貸款快速增加，居民購(gòu)房貸款有所回落，不排除居民利用短期信用貸變相支付購(gòu)房款的情況，也在一定程度上反映出居民購(gòu)房加杠桿或已逼近可承受的極限，如果繼續(xù)擴(kuò)大杠桿率，或?qū)⒓哟蠼鹑谙到y(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)為規(guī)避政策監(jiān)管而派生出的影子銀行體系資金，通過(guò)不同渠道流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，也使得市場(chǎng)整體利率水平抬升，并加大實(shí)體經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。居民過(guò)度加杠桿將抑制消費(fèi)潛力的釋放，不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。此外，從地方政府債務(wù)管理政策導(dǎo)向上看，我國(guó)將積極穩(wěn)妥化解累積的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，督促地方落實(shí)主體責(zé)任，加大問(wèn)責(zé)追責(zé)和查處力度，完善政績(jī)考核體系，做到終身問(wèn)責(zé)、倒查責(zé)任。

筆者認(rèn)為，在解決地方政府預(yù)算軟約束問(wèn)題以及加強(qiáng)地方政府債務(wù)管理的前提下，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立，將抑制超額貨幣需求，減少利率抬升壓力，避免土地、房地產(chǎn)交易占用過(guò)多資源進(jìn)而擠壓其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有利于提升金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和可持續(xù)發(fā)展，也有利于降低金融風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)于土地出讓方式和房產(chǎn)稅相關(guān)政策的探討與建議

（一）土地出讓方式

目前，我國(guó)在土地出讓制度設(shè)計(jì)上采取競(jìng)標(biāo)方式“價(jià)高者得”，土地拍賣(mài)經(jīng)常出現(xiàn)“面粉比面包貴”的現(xiàn)象，地價(jià)大幅上漲在一定程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。而土地屬于非市場(chǎng)化生產(chǎn)要素，基本不存在供給彈性，價(jià)格調(diào)節(jié)作用經(jīng)常失靈，價(jià)格預(yù)期將起決定性作用。因此，筆者建議改進(jìn)土地出讓制度，實(shí)行平價(jià)出讓?zhuān)苊獾貎r(jià)上漲推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。建議對(duì)房地產(chǎn)商進(jìn)行招標(biāo)，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)行“價(jià)低者得”（以提供更多的配套建設(shè)租賃和保障性住房的方式），同時(shí)嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，從而壓低房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)其他行業(yè)的擠壓。

（二）房產(chǎn)稅

目前，房產(chǎn)稅是居民比較關(guān)注的一個(gè)話(huà)題。從制度上看，房產(chǎn)稅可以通過(guò)增加持有成本來(lái)抑制居民投機(jī)需求。房產(chǎn)稅對(duì)居民的影響將取決于居民對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期和租金收入，可能會(huì)有以下幾種情況：（1）如果預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，那么房主可能將繼續(xù)持有房產(chǎn)。（2）如果預(yù)期房?jī)r(jià)穩(wěn)定，租金可以覆蓋房產(chǎn)稅，那么房主或?qū)⒗^續(xù)持有房產(chǎn)。但對(duì)于供需關(guān)系緊張的一、二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，很可能導(dǎo)致租金加速上漲。（3）如果預(yù)期房?jī)r(jià)穩(wěn)定，租金收入小于房產(chǎn)稅，成本又不能轉(zhuǎn)嫁給租戶(hù)，那么房主或?qū)①u(mài)出房產(chǎn)。（4）如果預(yù)期房?jī)r(jià)下跌，且房屋租金小于房產(chǎn)稅，那么房主可能會(huì)選擇賣(mài)出房產(chǎn)。

下面來(lái)對(duì)房產(chǎn)稅推出的時(shí)機(jī)進(jìn)行粗略探討。（1）如果預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，房產(chǎn)稅推出后的影響相對(duì)較小，可能難以發(fā)揮抑制投機(jī)需求的效果。因?yàn)榉績(jī)r(jià)是否上漲的預(yù)期與地價(jià)、信貸政策密切相關(guān)。（2）如果預(yù)期房?jī)r(jià)穩(wěn)定，比如某些二、三線(xiàn)城市，其人口總體上沒(méi)有凈流入，并假設(shè)租金能夠覆蓋房產(chǎn)稅，那么房主或?qū)⒗^續(xù)持有房產(chǎn)。但對(duì)于人口呈現(xiàn)凈流入的一線(xiàn)大城市來(lái)說(shuō)，租房需求較大，在大量租賃住房沒(méi)有上市的情況下，供需關(guān)系仍然緊張，房產(chǎn)稅推出后的影響很容易通過(guò)租賃市場(chǎng)傳導(dǎo)到租戶(hù)，推升生活成本。在此情況下，即便房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲，但由于租售比提升，房主或?qū)⒗^續(xù)持有房產(chǎn)。（3）如果預(yù)期房?jī)r(jià)下跌，房主可能會(huì)傾向于拋售房產(chǎn)，房產(chǎn)稅也就不會(huì)成為影響房主是否出售住房的主要考慮因素。

綜上所述，房產(chǎn)稅對(duì)于市場(chǎng)的影響相對(duì)有限，最關(guān)鍵的因素仍是土地、金融等相關(guān)政策。筆者建議漸進(jìn)推出房產(chǎn)稅，在征收標(biāo)準(zhǔn)和征收對(duì)象方面先涉及少部分人（比如個(gè)人名下房產(chǎn)多套，已遠(yuǎn)超出剛需范圍的，預(yù)計(jì)這類(lèi)群體占比較?。?，降低房產(chǎn)稅推出對(duì)整個(gè)市場(chǎng)供需關(guān)系及租金的影響。此外，房產(chǎn)稅的稅率可以參考市場(chǎng)利率水平，大幅加大其持有成本，發(fā)揮房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用。