高 衛(wèi) 紅

(山西建設(shè)發(fā)展有限公司，山西 太原 030002)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制是在滿足項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)性能及工程質(zhì)量、安全的前提下，在一定預(yù)算的約束下，盡可能達(dá)到降低工程造價的管理，是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重要組成部分，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的核心。它是通過投資估算、施工圖預(yù)算、招投標(biāo)比選、簽訂合同、合同執(zhí)行以及銷售等一系列的管理過程。房地產(chǎn)開發(fā)的成本費(fèi)用包括土地費(fèi)用、建安費(fèi)用、相關(guān)配套及設(shè)施設(shè)備費(fèi)用、二類或間接等管理費(fèi)用、資金成本及銷售等費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制貫穿于開發(fā)的全過程，無論是在投資決策階段、規(guī)劃方案與設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段，還是在施工階段都應(yīng)把成本控制在預(yù)定的限額以內(nèi)，出現(xiàn)超預(yù)算情況要隨時分析原因，采取應(yīng)對措施，保證所開發(fā)項(xiàng)目順利實(shí)施，以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制要遵循四大原則：

1)設(shè)置科學(xué)的成本控制目標(biāo)；

2)設(shè)計(jì)和招投標(biāo)階段是投資成本控制的重點(diǎn)；

3)成本控制要將被動控制變?yōu)橹鲃涌刂疲?/p>

4)采取經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與效益結(jié)合的成本控制手段。

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制最佳階段依次為：項(xiàng)目決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、項(xiàng)目建設(shè)階段、銷售階段。項(xiàng)目決策階段必須有成本管理的理念，也是制定成本控制管理的目標(biāo)階段。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目競價拍地是無法通過管理決定的，從取得土地證開始，成本控制管理就顯得特別重要。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制是一項(xiàng)綜合性的投資決策和管理過程，要使項(xiàng)目收益最大化，需要對項(xiàng)目地塊的開發(fā)進(jìn)行多種方案比選和準(zhǔn)確的定位，只有定位準(zhǔn)確了，后續(xù)的成本控制管理才有效。項(xiàng)目收益最大化，其實(shí)就是一個盈利額與投入成本的比值，比值越大，利潤率就越高。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的定位是通過地塊位置和周邊的已開發(fā)樓盤的市場調(diào)研，各行業(yè)專業(yè)人士開會討論，研究分析，具有一定前瞻性思維的決策過程。定位項(xiàng)目樓盤的檔次、標(biāo)準(zhǔn)、成本，它需要一系列的數(shù)據(jù)來支撐。銷售團(tuán)隊(duì)要通過市場調(diào)研，要做出至少三套不同檔次樓盤的銷售價格和可全部銷售的概率。根據(jù)銷售調(diào)研制定的樓盤開發(fā)方案，造價師應(yīng)測算出各種方案對應(yīng)的開發(fā)成本，然后需要各專業(yè)人士發(fā)表各自的意見，研究討論項(xiàng)目的開發(fā)定位標(biāo)準(zhǔn)。比如A方案為70 m2～120 m2，普通低檔樓盤標(biāo)準(zhǔn)，銷售單價為5 000元/m2，銷售時間為1年，可銷售概率為95%，開發(fā)成本為4 000元/m2，半年后清盤，利潤率為(5 000-4 000)÷4 000=25%;B方案為100 m2～150 m2，中檔樓盤標(biāo)準(zhǔn)，銷售時間為1年，可銷售概率為80%，銷售單價為6 000元/m2，1年后清盤，開發(fā)成本為4 500元/m2，1年后清盤，利潤率為(6 000-4 500)÷4 500=33.3%;C方案為130 m2～180 m2，高檔樓盤標(biāo)準(zhǔn)，銷售時間為1年，銷售單價為7 000元/m2，可銷售概率為60%,2年后清盤，開發(fā)成本為5 000元/m2，利潤率為(7 000-5 000)÷5 000=40%;市場調(diào)研和測算數(shù)據(jù)出來后，開發(fā)商就要根據(jù)自身的實(shí)力和資金成本，決策哪種方案最適合自己的預(yù)期目標(biāo)，保守的實(shí)力差點(diǎn)的開發(fā)商就會選擇短頻快的A方案，實(shí)力雄厚追求高利潤的開發(fā)商就會選擇C方案，一般開發(fā)商會選擇B方案。假設(shè)開發(fā)商選定了B方案，那么4 500元/m2的開發(fā)成本就是其成本控制的目標(biāo)了。B方案不管銷售單價最終為多少，只要不降低樓盤標(biāo)準(zhǔn)，成本控制在4 500元/m2以下，成本控制就是成功的。

項(xiàng)目樓盤標(biāo)準(zhǔn)確定后，就需要合理確定各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，它包括樓盤直接費(fèi)用指標(biāo)，樓盤的效果、戶型比例、工程概算等；外網(wǎng)配套設(shè)施及園林環(huán)境造價指標(biāo)，二類費(fèi)用(間接費(fèi)用)指標(biāo)，銷售費(fèi)用指標(biāo)，資金成本指標(biāo)，不可預(yù)見費(fèi)等指標(biāo)。指標(biāo)制定后，要落實(shí)到各個階段對開發(fā)成本把控。

在選擇設(shè)計(jì)單位方面，要優(yōu)選技術(shù)實(shí)力雄厚，價格適中的設(shè)計(jì)單位，進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，將設(shè)計(jì)費(fèi)和設(shè)計(jì)質(zhì)量掛鉤，設(shè)計(jì)費(fèi)細(xì)化，一般可將設(shè)計(jì)費(fèi)分為五部分：規(guī)劃方案設(shè)計(jì)部分15%，施工圖設(shè)計(jì)部分35%，限額設(shè)計(jì)掛鉤20%(超過限額標(biāo)準(zhǔn)或設(shè)計(jì)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的計(jì)費(fèi)辦法)，設(shè)計(jì)優(yōu)化20%，服務(wù)考核10%。

在規(guī)劃方案階段重點(diǎn)設(shè)計(jì)戶型的比例、樓盤的布置，樓盤的效果，控制各個部分投資成本的比重，比如建安費(fèi)用一共為2 500元/m2，項(xiàng)目的裝飾及造型效果大概投資400，項(xiàng)目建安投資1 800元/m2，室外配套及園林綠化投資300元/m2，這些都需要在規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段有目的的考慮好，不能盲目的隨意設(shè)計(jì)。目前大部分開發(fā)商開始注重設(shè)計(jì)質(zhì)量，但是還沒有做到指標(biāo)性的限額設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)完成后進(jìn)行施工圖優(yōu)化的環(huán)節(jié)還不多，設(shè)計(jì)質(zhì)量與設(shè)計(jì)費(fèi)進(jìn)行掛鉤的也不多見。在施工圖設(shè)計(jì)階段，重點(diǎn)要推敲優(yōu)選地基處理方案，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)含鋼量和混凝土含量，水、暖、電方面優(yōu)選性價比最高的設(shè)備和工藝，裝飾裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)既要滿足定位目標(biāo)，又要做到價格可控。

設(shè)計(jì)完成后，首先，要進(jìn)行施工圖預(yù)算，檢驗(yàn)設(shè)計(jì)的工程造價是否在限額范圍之內(nèi)，設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)是否達(dá)到預(yù)期設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)。其次，要聘請各專業(yè)的專家審核施工圖并進(jìn)行優(yōu)化，檢驗(yàn)施工圖設(shè)計(jì)工藝是否先進(jìn)合理，是否造成設(shè)計(jì)過于保守，設(shè)計(jì)浪費(fèi)的情況，是否需要繼續(xù)優(yōu)化。最后要根據(jù)施工圖預(yù)算和專家優(yōu)化意見，要求設(shè)計(jì)單位按照意見重新修改施工圖，按要求修改完成，這樣的施工圖才能為后續(xù)的成本控制打下良好的基礎(chǔ)。規(guī)劃方案和施工圖設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的最關(guān)鍵階段。

招投標(biāo)階段是房地產(chǎn)開發(fā)降低成本的重要階段，它是開發(fā)商主動制定計(jì)價規(guī)則，實(shí)現(xiàn)自我控制目標(biāo)最有利的階段，可將預(yù)期的工程造價目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，通過攔標(biāo)價、材料、設(shè)備暫估價、合同約束條款等一系列的指標(biāo)都約束到招標(biāo)文件內(nèi)，通過招投標(biāo)進(jìn)行談判比選，優(yōu)選自己滿意的施工單位。在招投標(biāo)階段，既要優(yōu)選資金和技術(shù)實(shí)力雄厚又要優(yōu)選合理低價的施工單位。招投標(biāo)的成敗決定著項(xiàng)目是否可以順利實(shí)施，也是降低資金成本和工程造價的有利過程。工程墊資施工和降低進(jìn)度款支付比例可以很大程度上降低項(xiàng)目開發(fā)的資金成本；施工單位為了競標(biāo)，降低工程利潤也是降低項(xiàng)目開發(fā)成本最有利的過程。為了保證工程質(zhì)量，可以約定工程主要材料的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，主要裝修材料的暫定價和不確定材料設(shè)備的暫估價，也可以預(yù)留暫列金，這都是開發(fā)商控制質(zhì)量、成本的有利手段，工程項(xiàng)目招投標(biāo)和合同簽訂后，整個項(xiàng)目管理成本控制已基本完成90%，項(xiàng)目的成本基本定性，招投標(biāo)階段對工程成本控制至關(guān)重要。

施工階段成本控制的重點(diǎn)就是按招投標(biāo)文件和合同嚴(yán)格執(zhí)行的過程，要避免過多的設(shè)計(jì)變更和簽證的發(fā)生，除非發(fā)生重大決策失誤的情況，必須進(jìn)行更改，否則不要輕易改動。在施工階段一定要完善成本管理的流程和制度，建立健全成本控制體系，配備實(shí)力雄厚的成本控制機(jī)構(gòu)或人員。實(shí)踐證明項(xiàng)目過程造價跟蹤服務(wù)，背靠背的造價審核辦法和會議研究決策辦法，是施工階段最有效的成本控制管理。它既可以及時掌控工程成本動態(tài)及造價偏差，又可以避免造價人員的業(yè)務(wù)水平不足和責(zé)任心問題造成的損失，還可以通過集體智慧順利解決遇到的各種問題，從而將工程成本控制到預(yù)期的目標(biāo)。如果按照這樣的過程成本控制方法執(zhí)行，項(xiàng)目施工結(jié)束，工程結(jié)算就基本完成，施工階段的成本控制是一項(xiàng)長期的、責(zé)任心強(qiáng)、復(fù)雜的、動態(tài)的控制管理過程。在施工階段一定要避免為了控制造價而影響了工程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和工程進(jìn)度的拖延，這樣對后期維修返工會造成成本的加大和工期的拖延而造成索賠等損失。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金成本控制也是非常重要的，項(xiàng)目手續(xù)的辦理和銷售的速度嚴(yán)重影響開發(fā)項(xiàng)目成本的控制，投資回收期對房地產(chǎn)公司運(yùn)作是非常關(guān)鍵的管理指標(biāo)，也是成本控制的重要因素之一。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在實(shí)施階段還要根據(jù)項(xiàng)目的投資規(guī)模、手續(xù)辦理和銷售速度，選擇項(xiàng)目是否需分期開發(fā)實(shí)施，這項(xiàng)決策也影響著項(xiàng)目的資金成本，分期開發(fā)會降低資金投入額，資金成本控制在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中也是不可忽視的，而且是非常關(guān)鍵的因素，好多實(shí)力差的開發(fā)商為了回籠資金，低價銷售和使用高利息資金，虧損在資金成本上的屢見不鮮，資金成本控制也是非常有必要的。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制目標(biāo)具有綜合性，它與項(xiàng)目的定位、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工程進(jìn)度、項(xiàng)目的總體安排、市場行情等因素息息相關(guān)。成本控制目標(biāo)具有全面性，貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，包括建設(shè)過程和銷售過程的全部費(fèi)用，要防止一味地只控制建安工程費(fèi)用，而忽視設(shè)備、裝修和配套工程費(fèi)用的控制，還需照顧到其他影響整體目標(biāo)的因素。成本控制目標(biāo)具有動態(tài)性，有一定的復(fù)雜性，不是定下來就一成不變的，是需要跟蹤預(yù)控，在每個開發(fā)環(huán)節(jié)都要把經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與收益結(jié)合起來。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中，成本控制至關(guān)重要，只有全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用，才能及時發(fā)現(xiàn)問題，針對問題制定出有效的對策，才能追求其利潤最大化。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制是需要具有知識淵博、前瞻性思維的領(lǐng)導(dǎo)，帶領(lǐng)一個高素質(zhì)的、有較強(qiáng)合作能力的專業(yè)團(tuán)隊(duì)來共同完成，需要開發(fā)企業(yè)引起足夠的重視。