陳峰　張妍　林波　田鑫

摘要：從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目微觀視角分析房地產(chǎn)供應(yīng)周期，選取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“三證”，即建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房預(yù)售許可證的領(lǐng)取時(shí)間間隔作為房地產(chǎn)供應(yīng)周期的衡量指標(biāo)，估算“三證”時(shí)間間隔合理區(qū)間，并利用房地產(chǎn)供應(yīng)周期對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)規(guī)模進(jìn)行預(yù)測(cè)，掌握房地產(chǎn)供應(yīng)的時(shí)序與規(guī)模，優(yōu)化房地產(chǎn)供給管理。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目若分三個(gè)批次領(lǐng)取預(yù)售許可證，不同批次的建設(shè)工程規(guī)劃許可證到商品房預(yù)售許可證的時(shí)間間隔周期分別約為5.8、8.4和10個(gè)月；建筑工程施工許可到商品房預(yù)售許可證的時(shí)間間隔周期分別約為5.1、6.1和8個(gè)月。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)供應(yīng)周期；供應(yīng)規(guī)模；預(yù)測(cè)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2018）02-0027-36 收稿日期：2017-11-21

正確理解房地產(chǎn)供應(yīng)周期波動(dòng)規(guī)律是優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)供給管理的重要內(nèi)容，也是當(dāng)前宏觀調(diào)控精準(zhǔn)施策的內(nèi)在要求，是房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的關(guān)鍵點(diǎn)。因此，分析和研究房地產(chǎn)供應(yīng)周期，有利于政府部門(mén)在時(shí)間和供應(yīng)規(guī)模上精準(zhǔn)掌握好房地產(chǎn)供應(yīng)的節(jié)奏，增強(qiáng)房地產(chǎn)供給對(duì)需求變化的適應(yīng)性和靈活性，提高房地產(chǎn)供給效率及調(diào)控效果。同時(shí)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有效進(jìn)行開(kāi)發(fā)決策及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)程控制，合理安排投資及建設(shè)時(shí)間，做好項(xiàng)目報(bào)建報(bào)批工作，節(jié)約時(shí)間成本，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理水平的提高將起到積極的作用。

1 房地產(chǎn)供應(yīng)周期

房地產(chǎn)供應(yīng)周期概念目前尚未形成公認(rèn)的定義。已有文獻(xiàn)更多集中于房地產(chǎn)周期的研究，且不同文獻(xiàn)有自己關(guān)于周期的定義和衡量指標(biāo)。專(zhuān)家學(xué)者一般都是從經(jīng)濟(jì)周期角度來(lái)定義房地產(chǎn)周期概念，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展一樣，在其發(fā)展過(guò)程中呈現(xiàn)出由復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條四個(gè)階段構(gòu)成的周期性循環(huán)波動(dòng)，由此形成房地產(chǎn)周期或房地產(chǎn)周期波動(dòng)。梁桂認(rèn)為在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，由不動(dòng)產(chǎn)總供給和總需求的波動(dòng)及其相互作用而產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，呈現(xiàn)出周期性波動(dòng)的特征，由此形成不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期。不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期是不動(dòng)產(chǎn)周期的組成部分，可以分為不動(dòng)產(chǎn)供求失衡-市場(chǎng)趨于活躍-繁榮-緊縮-蕭條五個(gè)階段。劉洪玉則給出了房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期定義，認(rèn)為其包括四個(gè)階段：房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的谷底、增長(zhǎng)超過(guò)平衡點(diǎn)，需求繼續(xù)增長(zhǎng)階段、供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)之后供給增長(zhǎng)速度高于需求增長(zhǎng)速度階段、市場(chǎng)運(yùn)行到平衡點(diǎn)水平之下，供給高增長(zhǎng)，需求低增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)階段。陳柏東、張東則是以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在連續(xù)不斷循環(huán)運(yùn)動(dòng)的一個(gè)周期內(nèi)所經(jīng)過(guò)的各階段和環(huán)節(jié)的流程定義房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期，以房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)為起點(diǎn)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建造房屋、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)、使用、維修與服務(wù)、廢棄等階段或環(huán)節(jié)。

在房地產(chǎn)周期衡量指標(biāo)的選取上，學(xué)者基于不同的考慮采取了不同的房地產(chǎn)周期分析指標(biāo)，主要分為單一指標(biāo)方法和多指標(biāo)綜合分析方法。采用單一指標(biāo)的方法，例如住宅年銷(xiāo)售量、商品房銷(xiāo)售面積年增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率、商品住房銷(xiāo)售價(jià)格、國(guó)房景氣指數(shù)作為測(cè)評(píng)指標(biāo)，闡釋中國(guó)房地產(chǎn)周期。國(guó)內(nèi)多數(shù)專(zhuān)家更主張采用多指標(biāo)綜合分析的方法。譚剛選擇總量、投資、生產(chǎn)、交易、金融及價(jià)格等6類(lèi)共16項(xiàng)指標(biāo)，分析了我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)特征。丁烈云則選擇國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額、住宅投資等9個(gè)指標(biāo)描述房地產(chǎn)周期。孟曉蘇選用房地產(chǎn)銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率、銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率、投資額增長(zhǎng)率3個(gè)指標(biāo)綜合分析房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)，得到我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期是7年的結(jié)論，每個(gè)周期是5年發(fā)展、2年低落。苗毓海綜合選取了反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、需求以及反映當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)的金融類(lèi)指標(biāo)，分析發(fā)現(xiàn)1990 年到2006年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了大約46個(gè)月的波動(dòng)周期。張紅、謝娜建立北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)1991-2005年的供給類(lèi)和需求類(lèi)指標(biāo)體系，進(jìn)而確定兩類(lèi)合成指標(biāo)，分別對(duì)供給和需求合成指標(biāo)進(jìn)行周期識(shí)別，發(fā)現(xiàn)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在為期近3年的周期。

從以上學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)周期的定義與衡量指標(biāo)來(lái)看，關(guān)于房地產(chǎn)周期的研究更多的是從宏觀角度分析整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出的擴(kuò)張和收縮交替波動(dòng)情況。雖然其中考慮了房地產(chǎn)供給因素，例如房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、施工等，但主要關(guān)注于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供應(yīng)的量?jī)r(jià)波動(dòng)情況，對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)周期缺乏直觀且細(xì)致的探討。本文則從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目微觀角度分析房地產(chǎn)供應(yīng)周期，即著重于房地產(chǎn)產(chǎn)品或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際供應(yīng)周期，探討房地產(chǎn)供應(yīng)的時(shí)序與規(guī)模。以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在一個(gè)周期內(nèi)所經(jīng)過(guò)的各階段和環(huán)節(jié)的流程定義房地產(chǎn)供應(yīng)周期，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拿地為起點(diǎn)，商品房預(yù)售為房地產(chǎn)實(shí)際供應(yīng)的終點(diǎn)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地規(guī)劃、建設(shè)工程規(guī)劃、建筑工程施工等階段或環(huán)節(jié)。

2 分析框架

2.1 房地產(chǎn)供應(yīng)周期衡量指標(biāo)的確定

根據(jù)房地產(chǎn)供應(yīng)周期的定義，房地產(chǎn)供應(yīng)周期的測(cè)定需要囊括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全生命周期，一般包括項(xiàng)目投資決策階段、前期準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目建設(shè)以及項(xiàng)目租售四個(gè)階段。本文選取住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)“三證”，即建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房預(yù)售許可證的領(lǐng)取時(shí)間作為關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)測(cè)度房地產(chǎn)供應(yīng)周期，其中商品房預(yù)售許可證的獲取表明房地產(chǎn)市場(chǎng)上產(chǎn)生了實(shí)際供應(yīng)，為周期終點(diǎn)。本文選擇許可證的領(lǐng)取時(shí)間間隔作為房地產(chǎn)供應(yīng)周期的衡量指標(biāo)，這主要基于幾方面原因：首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目許可證的領(lǐng)取時(shí)間間隔最直觀的反映了房地產(chǎn)供給時(shí)序以及房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況。供應(yīng)周期不僅受開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自身的影響，還包括市場(chǎng)等外部因素，例如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模、類(lèi)型、政策變動(dòng)、房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況以及市場(chǎng)預(yù)期等內(nèi)外部因素均會(huì)引起項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的變化從而影響房地產(chǎn)實(shí)際供應(yīng)周期。因此，基于許可證審批時(shí)間間隔衡量房地產(chǎn)供應(yīng)周期，能夠最準(zhǔn)確、最及時(shí)反映房地產(chǎn)供應(yīng)時(shí)序以及市場(chǎng)景氣情況。其次，住房市場(chǎng)（尤其是新建商品住房市場(chǎng)）目前在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)了最為重要的地位，其波動(dòng)和變化的影響也最為顯著，當(dāng)前受到的關(guān)注程度最高；最后，從數(shù)據(jù)可得性出發(fā)，企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的微觀數(shù)據(jù)難以獲得，房管部門(mén)的商品住宅項(xiàng)目審批大數(shù)據(jù)為研究提供了較好的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

需要注意的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中實(shí)際需要依次取得“五證”，即建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房預(yù)售許可證。本文只選擇后“三證”的理由在于：一是從房管部門(mén)監(jiān)管來(lái)看，其監(jiān)管對(duì)象是以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位，只有在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能將土地劃分為一個(gè)或多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，且從拿地到預(yù)售的過(guò)程過(guò)長(zhǎng)，不利于對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管。二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是受到國(guó)家及地方政府法律法規(guī)和政策嚴(yán)格約束的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，尤其對(duì)土地的獲取有直接的約束與控制，因此建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證的獲取可能是非隨機(jī)的，而后“三證”由于后期開(kāi)發(fā)建設(shè)主要受企業(yè)自身的進(jìn)度控制，隨機(jī)性更強(qiáng)。

因此，本文將建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證兩證分別與商品房預(yù)售許可證頒發(fā)的時(shí)間間隔作為研究對(duì)象，其中建設(shè)工程規(guī)劃許可證的發(fā)證時(shí)間為房地產(chǎn)供應(yīng)周期的起點(diǎn)，商品房預(yù)售許可證的發(fā)證時(shí)間為周期終點(diǎn)。估算“三證”之間的時(shí)間間隔合理區(qū)間，有利于科學(xué)合理地研究房地產(chǎn)供應(yīng)周期的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，提高房地產(chǎn)供應(yīng)周期估計(jì)的精確度，優(yōu)化房地產(chǎn)供給管理。

2.2 房地產(chǎn)供應(yīng)周期估計(jì)方法

本文數(shù)據(jù)來(lái)源于武漢市住房保障和房屋管理局信息中心，共計(jì)891個(gè)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（開(kāi)發(fā)企業(yè)同一建設(shè)項(xiàng)目可以根據(jù)地塊申請(qǐng)不同的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這里的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是以建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號(hào)劃分的，不是以建設(shè)項(xiàng)目定義的，同一建設(shè)項(xiàng)目由不同地塊的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目構(gòu)成）。以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房預(yù)售許可證“三證”的發(fā)證日期為研究對(duì)象。首先將451個(gè)未領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目進(jìn)行剔除，剩余440個(gè)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。由于存在同一建設(shè)項(xiàng)目多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，且同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可分次分批領(lǐng)取三證的現(xiàn)象，因此綜合兩者的項(xiàng)目申請(qǐng)批次情況，將440個(gè)住宅項(xiàng)目根據(jù)預(yù)售時(shí)間的先后拆分為三個(gè)批次，有利于提高住宅實(shí)際供給周期的預(yù)測(cè)效果。440個(gè)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中共計(jì)829個(gè)審批預(yù)售項(xiàng)目，其中第一批次為同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最早領(lǐng)取預(yù)售許可證的項(xiàng)目，第三批次為最晚領(lǐng)取預(yù)售許可證的項(xiàng)目，少于三批次的建設(shè)項(xiàng)目可根據(jù)批次情況只劃分為一個(gè)批次或二個(gè)批次。第一批次有392個(gè)審批預(yù)售項(xiàng)目，第三批次有246個(gè)審批預(yù)售項(xiàng)目，第三批有191個(gè)審批預(yù)售項(xiàng)目。

為便于研究，設(shè)定T1、T2分別為建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證到商品房預(yù)售許可證頒發(fā)的時(shí)間間隔。剔除了統(tǒng)計(jì)錯(cuò)誤以及“三證”間隔為負(fù)（沒(méi)有按“三證”領(lǐng)取順序領(lǐng)取“三證”）的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)篩選后第一批的T1有效數(shù)據(jù)為386個(gè)，T2有效數(shù)據(jù)為343個(gè)；第二批的T1有效數(shù)據(jù)為243個(gè)，T2有效數(shù)據(jù)為219個(gè)；第三批的T1有效數(shù)據(jù)為190個(gè)，T2有效數(shù)據(jù)為178個(gè)。

為有效的估計(jì)房地產(chǎn)供應(yīng)周期，先對(duì)每一批次時(shí)間間隔數(shù)據(jù)進(jìn)行正態(tài)分布檢驗(yàn)，然后采用誤差理論（3σ）來(lái)劃分每一批次“三證”時(shí)間間隔的合理區(qū)間。本文選擇一倍的標(biāo)準(zhǔn)差作為異常的依據(jù)，從而確定“三證”時(shí)間間隔的合理區(qū)間。主要是基于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是非常穩(wěn)定的現(xiàn)狀，選擇一倍標(biāo)準(zhǔn)差作為異常的依據(jù)結(jié)果，能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)控，及時(shí)地做好預(yù)報(bào)預(yù)警或者預(yù)測(cè)工作。

2.3 房地產(chǎn)供應(yīng)周期在供應(yīng)規(guī)模預(yù)測(cè)中的應(yīng)用

運(yùn)用房地產(chǎn)供應(yīng)周期預(yù)測(cè)新建商品住宅供應(yīng)規(guī)模是該研究的重要應(yīng)用。新建商品住宅供應(yīng)規(guī)模預(yù)測(cè)的基本思路是根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的時(shí)間、項(xiàng)目數(shù)量、面積，推算未來(lái)某一時(shí)間段T所能夠領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目數(shù)及供應(yīng)規(guī)模，即未來(lái)某一時(shí)間段T所能夠完成實(shí)際供應(yīng)的規(guī)模。

本文以辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證為例，新建商品住宅實(shí)際供應(yīng)規(guī)模預(yù)測(cè)的思路如下：

A1為在第1個(gè)月（時(shí)間起點(diǎn)）所辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量，則An為第n個(gè)月可辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)。考慮到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分次分批領(lǐng)取預(yù)售許可證，以三個(gè)批次為例，將An劃分為、、三個(gè)申請(qǐng)批次，即每個(gè)月申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最終都可以劃分為不同批次的審批項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)售，不同批次的審批項(xiàng)目與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之比可根據(jù)歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得出經(jīng)驗(yàn)值。

首先，推算出第n個(gè)月可以形成實(shí)際供給的總審批預(yù)售項(xiàng)目數(shù)Sn，即n個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在第n個(gè)月可以領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的審批預(yù)售項(xiàng)目總數(shù)。

假設(shè)三個(gè)批次的審批項(xiàng)目的房地產(chǎn)供應(yīng)周期原始數(shù)據(jù)均服從正態(tài)分布，如圖1所示。、、分別為第一、二、三批審批項(xiàng)目在個(gè)月內(nèi)可以預(yù)售的概率。

那么第1個(gè)月辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在第個(gè)月可以領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的審批項(xiàng)目數(shù)為：

第n-1個(gè)月辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在第n個(gè)月可以領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的審批項(xiàng)目數(shù)為：

第n個(gè)月可以形成實(shí)際供給的總審批項(xiàng)目數(shù)：

（式1）

在預(yù)測(cè)時(shí)由于只掌握每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證的發(fā)證面積和數(shù)量信息，而不知道每批次審批項(xiàng)目的最終預(yù)售面積，故需要推算到第x個(gè)月可以領(lǐng)取預(yù)售許可證的所有審批項(xiàng)目數(shù)Sn有多少可預(yù)售的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)Kn。假設(shè)第一、二、三批次的審批項(xiàng)目與總開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之比分別為α1、α2、α3。那么最終可預(yù)售的總開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)，則到第n個(gè)月新建商品住宅總供應(yīng)規(guī)模Yn=Kn×Cn×β，其中Cn為n個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的計(jì)容建筑面積調(diào)整平均值（刪除5%最小值和5%最大值，然后計(jì)算剩余數(shù)據(jù)的平均值），β為預(yù)售許可證發(fā)證面積與建設(shè)工程規(guī)劃許可證計(jì)容建筑面積的經(jīng)驗(yàn)比值。

3 房地產(chǎn)供應(yīng)周期估計(jì)及供應(yīng)規(guī)模預(yù)測(cè)結(jié)果

3.1 房地產(chǎn)供應(yīng)周期估計(jì)結(jié)果

以有效數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，估計(jì)武漢市新建商品住宅實(shí)際供應(yīng)周期。為盡可能估計(jì)好實(shí)際供應(yīng)周期，首先對(duì)納入研究范圍的有效數(shù)據(jù)，利用散點(diǎn)圖和頻數(shù)分布表進(jìn)行數(shù)據(jù)預(yù)處理，再以預(yù)處理得到的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和估計(jì)。通過(guò)數(shù)據(jù)預(yù)處理發(fā)現(xiàn)，一部分審批項(xiàng)目建筑工程施工許可證到商品房預(yù)售許可證頒發(fā)的時(shí)間間隔T2小于1個(gè)月，明顯不符合現(xiàn)實(shí)，可能的原因是在領(lǐng)取建筑工程施工許可證之前就已經(jīng)施工，存在開(kāi)發(fā)施工不規(guī)范行為，故剔除T2小于1個(gè)月的數(shù)據(jù)。

以預(yù)處理數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，應(yīng)用點(diǎn)估計(jì)和區(qū)間估計(jì)方法，估計(jì)每一批次審批預(yù)售項(xiàng)目的住宅實(shí)際供應(yīng)周期。大部分的統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)方法是以變量遵從正態(tài)分布為前提。變量是否遵從正態(tài)分布，直接影響統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)方法的應(yīng)用效果。因此，首先對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行正態(tài)性檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)每一批次的原始數(shù)據(jù)均不服從正態(tài)分布。故對(duì)不符合正態(tài)分布的原序列進(jìn)行四次方根正態(tài)化處理，再進(jìn)行正態(tài)分布檢驗(yàn)（使用stata13.0軟件進(jìn)行DAgostino正態(tài)檢驗(yàn)）。

表1為建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證到商品房預(yù)售許可證頒發(fā)的時(shí)間間隔四次方根的正態(tài)分布檢驗(yàn)結(jié)果。和分別代表第K批次審批項(xiàng)目三證頒發(fā)的時(shí)間間隔。根據(jù)表1結(jié)果（第7列），建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證到商品房預(yù)售許可證頒發(fā)的時(shí)間間隔四次方根數(shù)據(jù)均無(wú)法拒絕數(shù)據(jù)服從正態(tài)分布的零假設(shè)，即數(shù)據(jù)均服從正態(tài)分布。

通過(guò)正態(tài)分布檢驗(yàn)后，采用誤差理論（3σ）來(lái)劃分建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證兩證分別與商品房預(yù)售許可證頒發(fā)的時(shí)間間隔的合理區(qū)間。估計(jì)結(jié)果如表2所示。

點(diǎn)估計(jì)結(jié)果顯示，第一批次申請(qǐng)項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證到商品房預(yù)售許可證間隔周期約為5.8個(gè)月（1.55174）；建筑工程施工許可證到商品房預(yù)售許可證間隔周期約5.1個(gè)月（1.50214）。區(qū)間估計(jì)顯示，建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證到商品房預(yù)售許可證之間的時(shí)間間隔周期（月）處于合理區(qū)間分別為（1.9，14.0）（2.3，9.8）。需要注意的是，第一批建設(shè)工程規(guī)劃許可證到商品房預(yù)售許可證的時(shí)間周期合理區(qū)間下限要小于建筑工程施工許可證到商品房預(yù)售許可證的時(shí)間間隔周期，可能是因?yàn)榈碾x散水平較高，標(biāo)準(zhǔn)誤達(dá)到0.3816，導(dǎo)致合理區(qū)間下限較小。

第二批次申請(qǐng)項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證到商品房預(yù)售許可證間隔周期約為8.4個(gè)月（1.70194）；建筑工程施工許可證到商品房預(yù)售許可證間隔周期約6.1個(gè)月（1.56964）。區(qū)間估計(jì)顯示，建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證到商品房預(yù)售許可證之間的時(shí)間間隔周期（月）處于合理區(qū)間分別為（3.4，17.4）、（3.0，11.0）。

第三批次申請(qǐng)項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證到商品房預(yù)售許可證間隔周期約為10個(gè)月（1.77994）；建筑工程施工許可證到商品房預(yù)售許可證間隔周期約8個(gè)月（1.68234）。區(qū)間估計(jì)顯示，建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證到商品房預(yù)售許可證之間的時(shí)間間隔周期（月）處于合理區(qū)間分別為（4.6，19.4）、（4.0，14.3）。

3.2 房地產(chǎn)供應(yīng)規(guī)模預(yù)測(cè)結(jié)果

本文以武漢市住房保障和房屋管理局信息中心2017年1-4月辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為例，預(yù)測(cè)2017年6月（不考慮2017年5月的原因在于：根據(jù)前文的周期估計(jì)，建設(shè)工程規(guī)劃許可證與預(yù)售許可證的間隔不低于1.9個(gè)月。）新建商品住宅實(shí)際供應(yīng)規(guī)模。

已知2017年1-4月領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量（A1、A2、A3、A4）分別為9、5、4和1，共計(jì)19個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（為提高預(yù)測(cè)準(zhǔn)確程度，剔除2017年5月領(lǐng)取建筑工程施工許可證的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目），C6=9.3萬(wàn)m2。根據(jù)前文每個(gè)批次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目供應(yīng)周期的估算，假設(shè)第一、二、三批次的審批項(xiàng)目與總開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之比（α1、α2、α3）分別為、和；且三個(gè)批次的審批項(xiàng)目的房地產(chǎn)供應(yīng)周期原始數(shù)據(jù)四次方根分別服從N～ （1.551，0.3812）、N～ （1.701，0.3402）和N～ （1.779，0.3172）的正態(tài)分布；β=0.71（預(yù)售許可證發(fā)證面積與建設(shè)工程規(guī)劃許可證計(jì)容建筑面積的經(jīng)驗(yàn)比值采用的是全樣本兩指標(biāo)均值之比）。

根據(jù)已知條件，各值如表3所示，其中t=6-n。

根據(jù)式（1）2017年6月可以形成實(shí)際供應(yīng)的總審批項(xiàng)目數(shù)S6=6；那么可預(yù)售的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)K6=3。即19個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中有3個(gè)項(xiàng)目可能在2017年6月可領(lǐng)取預(yù)售許可證；則2017年6月新建商品住宅總供應(yīng)規(guī)模Y6=K6×C6×β=1.98萬(wàn)m2，即2017年6月預(yù)測(cè)有19.8萬(wàn)㎡預(yù)售面積。根據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局公示的預(yù)售項(xiàng)目情況，2017年1-4月領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證的19個(gè)房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在2017年6月的實(shí)際預(yù)售面積約為17.82萬(wàn)㎡，預(yù)測(cè)準(zhǔn)確率達(dá)90%。

4 主要結(jié)論及政策建議

4.1 主要結(jié)論

通過(guò)以上新建商品住宅供給周期的估計(jì)與分析，我們可以得到如下主要結(jié)論，以月為單位的新建商品住宅周期估計(jì)結(jié)果見(jiàn)表4。

第一，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目若分三個(gè)批次領(lǐng)取預(yù)售許可證，不同批次的建設(shè)工程規(guī)劃許可證到商品房預(yù)售許可證的時(shí)間間隔周期分別約為5.8、8.4和10個(gè)月。建筑工程施工許可到商品房預(yù)售許可證的時(shí)間間隔周期分別約為5.1、6.1和8個(gè)月。值得注意的是，最早一批預(yù)售的項(xiàng)目，建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證到商品房預(yù)售許可證平均間隔周期分別為5.8和5.1個(gè)月，與實(shí)際開(kāi)發(fā)進(jìn)度相比要快，可能的原因在于申報(bào)各項(xiàng)許可證存在不規(guī)范操作，存在大量不按時(shí)申請(qǐng)?jiān)S可證的情況。

第二，不同批次的建設(shè)工程規(guī)劃許可證到商品房預(yù)售許可證的時(shí)間間隔周期正常合理范圍分別為（1.9，14.0）、（3.4，17.4）、（4.6，19.4）。不同批次建筑工程施工許可到商品房預(yù)售許可證的時(shí)間間隔周期正常合理范圍分別為（2.3，9.8）、（3.0，11.0）、（4.0，14.3）。當(dāng)項(xiàng)目拿證的時(shí)間間隔周期處于這些范圍內(nèi)時(shí)，表明項(xiàng)目處于正常運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中。

第三，當(dāng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證到商品房預(yù)售許可證的時(shí)間間隔周期長(zhǎng)度分別大于19.4和14.3個(gè)月時(shí)，表明項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度較緩，尤其該警惕是否存在囤積房源的嫌疑，以延遲開(kāi)工竣工的方式，將項(xiàng)目延后入市，待未來(lái)樓市走高時(shí)，謀求更高的售價(jià)，來(lái)獲取更高的利潤(rùn)。這些延遲開(kāi)工竣工的地塊，一旦閑置數(shù)年，外界就往往將之視為開(kāi)發(fā)商“囤地”，而“囤地”的項(xiàng)目多了，按時(shí)入市的商品住宅項(xiàng)目就會(huì)相對(duì)減少，這在熱點(diǎn)城市就會(huì)加劇市場(chǎng)中的供需矛盾，推高房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

第四，當(dāng)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證到商品房預(yù)售許可證的時(shí)間間隔周期長(zhǎng)度分別小于1.9和2.3個(gè)月時(shí)，同樣需要保持警惕，表明證件領(lǐng)取時(shí)間間隔過(guò)短，可能存在實(shí)際開(kāi)工施工后再補(bǔ)辦許可證的情況，應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目審批監(jiān)管、確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批程序合法，規(guī)范市場(chǎng)秩序。

4.2 政策建議

第一，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按合同約定開(kāi)工、竣工，盡快形成住房有效供應(yīng)，緩解市場(chǎng)供需矛盾。對(duì)偏離住宅實(shí)際供應(yīng)周期的合理區(qū)間范圍的住宅項(xiàng)目，政府可作為市場(chǎng)監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)對(duì)象，開(kāi)展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查，以期推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按合同約定開(kāi)工、竣工，加快住房有效供應(yīng)，將企業(yè)可能出現(xiàn)的囤地捂盤(pán)不規(guī)范行為遏制在萌芽狀態(tài)。

第二，加強(qiáng)房地產(chǎn)用地市場(chǎng)管控，規(guī)范開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批程序，強(qiáng)化建設(shè)用地開(kāi)發(fā)利用情況全程監(jiān)管。從估計(jì)結(jié)果來(lái)看，合理區(qū)間的下限過(guò)小。根據(jù)CRIC2013年報(bào)告，碧桂園平均開(kāi)盤(pán)時(shí)間5.7個(gè)月，堪稱(chēng)速度第一；典型快周轉(zhuǎn)企業(yè)的平均開(kāi)盤(pán)時(shí)間也在8個(gè)月左右。造成估計(jì)偏低的原因可能在于新建商品住宅供應(yīng)周期的估計(jì)或預(yù)測(cè)依賴(lài)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批的規(guī)范化，若開(kāi)發(fā)企業(yè)不按規(guī)定或不按時(shí)進(jìn)行審批，例如事后補(bǔ)辦手續(xù)等，會(huì)使以三證間隔周期為監(jiān)測(cè)對(duì)象的估計(jì)產(chǎn)生偏差，精準(zhǔn)供給的水平會(huì)大大削弱。因此，應(yīng)加強(qiáng)建設(shè)用地跟蹤管理，對(duì)供出去的建設(shè)用地實(shí)施全程動(dòng)態(tài)監(jiān)管。具體來(lái)說(shuō)，首先應(yīng)明確開(kāi)竣工時(shí)間，這是嚴(yán)格規(guī)范開(kāi)發(fā)商用地行為的第一步。第二步，全程跟蹤。一是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的錄入，包括出讓合同、劃撥決定書(shū)、呈報(bào)表、勘測(cè)定界成果等文件及其中所含地塊基本信息、合同約定開(kāi)竣工時(shí)間等數(shù)據(jù)。然后，執(zhí)法部門(mén)跟蹤巡查。其中，巡查時(shí)間包括合同約定的開(kāi)、竣工時(shí)間；合同執(zhí)行后每隔三個(gè)月的默認(rèn)巡查時(shí)間，尤其重點(diǎn)關(guān)注開(kāi)發(fā)企業(yè)是否按時(shí)合規(guī)定領(lǐng)取各個(gè)節(jié)點(diǎn)的許可證，規(guī)范審批流程，并對(duì)涉嫌違法或違約、土地閑置等開(kāi)發(fā)行為進(jìn)行處罰。

第三，房地產(chǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)需要做進(jìn)一步的收集、整理、篩選及細(xì)化，完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，提高數(shù)據(jù)解讀和風(fēng)險(xiǎn)防范能力，從而加強(qiáng)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。在新建商品住宅實(shí)際供應(yīng)規(guī)模預(yù)測(cè)當(dāng)中，我們對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行了三個(gè)批次的劃分，但實(shí)際上有很多企業(yè)沒(méi)有分次分批領(lǐng)取預(yù)售許可證，同時(shí)也有較多企業(yè)同一建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)?jiān)S可證次數(shù)大于三個(gè)批次。因此為了提高預(yù)測(cè)準(zhǔn)確度，需要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的審批數(shù)據(jù)做進(jìn)一步整理和篩選，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模較大的企業(yè)，要求報(bào)備未來(lái)可能預(yù)售的批次和面積，從而提高供應(yīng)面積的預(yù)測(cè)精準(zhǔn)度。

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