鄧勇+王洪

【摘 要】推廣不動產統(tǒng)一登記這一制度，對我國進行物權法的建設具有里程碑式的價值意義。不動產登記分為村民集體申請和個人單方申請這兩種登記模式。在接收到登記申請之后，相關的登記申請部門開始對申請報告中所夾帶的房屋、土地資料進行審查和檢驗，在確認無誤之后方繼續(xù)進行農村土地、房屋的不動產登記工作。

【Abstract】 Promoting the unified registration of real estate is of great significance to the construction of property law in China. The registration of real estate is divided into two kinds of registration modes： the collective application of the villagers and the individual application by individual. After receiving the application for registration， the relevant registration application department begins to examine the housing and land information contained in the application report， after the confirmation is correct， the party will continue to register the real estate in the rural land and house.

【關鍵詞】農村土地；房屋不動產；統(tǒng)一登記

【Keywords】rural land； real estate property； unified registration

【中圖分類號】P208 【文獻標志碼】A 【文章編號】1673-1069（2018）02-0078-02

1 引言

為了可以更好地解決在不動產登記過程中出現的問題，關鍵點就是需要去依法明確相關不動產登記的法律依據和責任制度，在合理規(guī)范的前提下進行不動產登記人員的任職資格認證和操作規(guī)范監(jiān)督，并在進行登記的過程中確保村民在不動產登記過程中所具有的主導地位[1]。以此為基礎，在本篇文章中，主要以國內對于農村土地、房屋不動產的統(tǒng)一登記過程為編寫基礎，淺析農村土地、房屋不動產統(tǒng)一登記的法治問題探討。

2 進行農村土地房屋不動產登記的主要內涵

當前，國內進行農村土地、不動產登記制度建立的主要目的，是為了能夠去進一步的推動農村自身土地產權制度的改革，更好更完善地去促進社會主義市場經濟的蓬勃健康發(fā)展。開始進行不動產統(tǒng)一登記之前，首要的一點是對“登記依據”方面的統(tǒng)一，從不動產登記的角度上來說，本身目的不僅僅只是針對于“登記程序”方面的統(tǒng)一，在發(fā)展的過程中應該去以不動產權利為主要發(fā)展線路，以實際過程中進行的登記類型作為輔助條件。根據我國近些年來所頒布的《中華人民共和國》物權法中明確規(guī)定了進行統(tǒng)一登記的三種登記類型[2]。第一種類型是首次登記類型，在以前，對于首次登記我國是有著土地總登記、初始登記、設立登記等三種不同的登記類型。不過在新的《物權法》中，已經正式將這三種登記類型整合成了一項，并將它命名為“不動產首次登記”。第二種是變更登記。變更登記的含義就是對原有土地、房屋不動產權利人的姓名進行變更，土地、房屋使用面積出現變化的進行變更。對需要進行此類操作的房屋土地，實際所有人應該及時地去登記中心進行變更。第三種是轉移登記，所有涉及到土地、房屋不動產方面的買賣和贈與，其都是需要權利人去及時的向不動產登記部門進行轉移登記和注銷登記。

綜上所述，對于不動產登記的內涵我們可以這樣去理解。從當下廣大農民群眾的角度上來說，只有及時地去對自家的房屋和土地進行不動產方面的登記，方才可以更好地去完善和保護自身的利益。

3 當前農村不動產統(tǒng)一登記過程中所存在的問題

3.1 配套法律機制和相關制度不完善

在以往很長一段時間內，因為國內自身對于不動產登記缺乏一定的法律依據，再加上相關的規(guī)章制度也并不合理。故而，在這樣的發(fā)展前提下，國內很多地方區(qū)域都出現了一宅多賣、重復抵押的現象。在這一點上，其是極其嚴重的危害到了我國廣大公民的合法財產權益和社會公平性。不光如此，在我國的少數民族聚集區(qū)域，因為不動產登記缺乏相應的制度保障，所以很多農牧民家中的耕地、草地等承包權和使用權無法在市場上進行正常的交易，嚴重制約了在當前經濟社會發(fā)展前提下對于資源優(yōu)化配置的發(fā)展目標[3]。所以，在這樣的基礎上開展農村土地、房屋不動產登記制度，將其納入到國內立法的進程當中，這既是國家法律完善的標志，也是實現現代法治國家管理現代化的主要前提因素。

3.2 不動產登記過程中的政策界限和操作規(guī)程不明朗

依據著國內目前的實際現狀來看，當前國內在對于不動產統(tǒng)一登記的政策界限方面還是存在著模糊和不明朗的區(qū)域。舉例說明，例如當前國內最為突出的問題就是農民群眾宅基地使用權限方面的續(xù)期問題。在新版的“房地合一”當中明確的標識出了使用權限，也就是土地以及房屋的使用年限均為七十年，農民對于宅基地并沒有所有權。不過，如果是從民法的角度上來說的話，房屋的權力性質是屬于永久的所有權，從物權法當中的相關規(guī)定我們也可以看到，土地的權力性質屬于是“有使用權限” 的使用權[4]。當然，就目前來看大多數人都能夠了解到房屋不動產產權證書上所標識出的“使用權限”就是指土地的使用時間而并不是房屋的使用時間。但是，直到目前國內仍然是沒有任何一部法律是去對七十年之后，宅基地的所有權問題進行明確的表態(tài)和標注，也沒有任何的部門和機構對此做出了完善的解釋。在這一點上，不由得不讓公眾開始產生一定的擔心，如果是從法律的層面上無法對問題進行準確的解釋，那么勢必會造成大量的連鎖法律糾紛，甚至危害權利人的合法權益。endprint

4 具體的完善改進措施和策略

4.1 加強改進不動產登記的法律依據和相關責任制度

就其自身而言，不動產登記是涉及到體制、機構等諸多方面，所以，在未來的發(fā)展過程中為了能夠更好的確保不動產登記的質量和可信度，就需要從以下幾個方面和角度來去完善相關的法律法規(guī)以及責任制度。

首先，如果是從不動產法律整體體系上來看的話，那么想要完善立法的體系，第一步就是需要去做好相應法律法規(guī)的建設、改正、廢除，積極地去推進和加強對于不動產登記的統(tǒng)一和土地利用規(guī)劃方面的法律規(guī)章制度建設[5]。除此之外，還需要從對不動產等級機構職能整合方面入手，強化不動產登記過程中的管理職責，加強數據內容實際條例等方面的整合完善，將不動產登記采取更加精細化的管理方法，以此，來去更好地推進不動產登記管理制度的發(fā)展與進步。

4.2 依法確認村民小組在農村不動產登記過程中的地位

自從我國在2015年開始頒布相關的條例規(guī)章之后，其內專門強調了在進行農村房屋、土地不動產登記的過程中，要把農房等在集體建設用地上所進行搭建的建筑物也列入到國內不動產統(tǒng)一登記的范疇當中[6]。各個地方區(qū)域必須要將登記發(fā)證作為主要的工作目標，采取因地制宜的方式來進行相關的調查確認，在完成不動產統(tǒng)一登記的整體范疇確認之后，確保建立健全農村不動產登記的統(tǒng)一制度。舉例說明，一般來說的農民家庭的不動產產權一般都是落在此戶戶主的身上，那么當戶主去世之后，其本身的不動產繼承權也是一個明確的權利，這一權利也是會得到相應的法律保護。

5 結語

從整體層面上而言，農村進行土地、房屋等方面的不動產統(tǒng)一登記，其本身是關乎到農民自身利益。在未來的發(fā)展過程中，也只有依法去明確不動產登記過程中的法律依據和相關的責任制度確立完善相應的操作流程和行為規(guī)范，只有這樣才能夠更好地從法律層面上去保障確認不動產產權的確屬，改變國內原本混亂的不動產等級現狀，讓不動產的登記得到應有的保障。

【參考文獻】

【1】宋才發(fā)，馬國輝.農村宅基地和集體建設用地使用權確權登記的法律問題探討[J]. 河北法學，2015（03）：78-100.

【2】中華人民共和國物權法[J]. 中華人民共和國最高人民法院公報， 2007 （04）：55-60.

【3】程嘯.處理好各類不動產單元之間的關系[J].國土資源， 2014（09）：99-132.

【4】張建文.集體經濟組織成員對公眾用（集體）財產使用的性質與救濟[J]. 河北法學， 2014（06）：67-89.

【5】楊成.農民土地財產權與農民集中居住的良性推進[J].河北法學， 2014（04）：45-78.

【6】中華人民共和國物權法[J].中華人民共和國國務院公報，2007（14）：33-55.endprint