候文+薛宇翀

【摘 要】隨著中國房地產(chǎn)企業(yè)海外投資的步伐不斷加快，其區(qū)位選擇問題就顯得越來越重要。本文選擇2005-2015年中國房地產(chǎn)企業(yè)海外投資12個(gè)國家的投資流量作為研究對象，研究區(qū)位選擇的影響因素。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；海外投資；實(shí)證研究

中國房地產(chǎn)企業(yè)對外直接投資的區(qū)位選擇問題，既會受到各個(gè)國家自身投資環(huán)境差異的影響，同時(shí)也會隨著國家在不同時(shí)期經(jīng)濟(jì)政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化而發(fā)生變化。本文選取2005年-2015年中國房地產(chǎn)企業(yè)對外直接投資額前列的國家，依照“對外直接投資”主要流向選取法國、德國、意大利、英國、美國、日本、韓國、新加坡、澳大利亞、巴西、俄羅斯、委內(nèi)瑞拉、土耳其、馬來西亞等14個(gè)國家2005年-2015年截至每年年底中國房地產(chǎn)企業(yè)對外直接投資的中方投資金額流量數(shù)據(jù)建立模型。資料來源于《中國全球投資追蹤》，各解釋變量的數(shù)據(jù)來源于國務(wù)院發(fā)展研究中心信息網(wǎng)數(shù)據(jù)庫、世界銀行數(shù)據(jù)庫、聯(lián)合國數(shù)據(jù)庫、美國土地管理局?jǐn)?shù)據(jù)庫。

一、變量的選取

結(jié)合各國學(xué)者研究對外直接投資區(qū)位選擇的最常用方法及前幾章的分析，本文對選取的14個(gè)東道國的區(qū)位因素作為實(shí)證模型的解釋變量，進(jìn)行檢驗(yàn)和篩選，最終確定了不同國家對中國房地產(chǎn)企業(yè)對外直接投資區(qū)位選擇的決定因素。

PGDP （單位：美元）：人均國內(nèi)生產(chǎn)總值。用來衡量現(xiàn)有的市場規(guī)模、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

PRGDP（單位：%）國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率。用來衡量市場潛力，比例越大代表市場潛力越大。

ULI（單位：%）：土地價(jià)格指數(shù)：房地產(chǎn)企業(yè)具有其自身不一樣的特性，就是它和土地的價(jià)格息息相關(guān)，我國房地產(chǎn)出讓的招牌掛方式，政府賣地的方式是推動房地產(chǎn)價(jià)格上升的很大因素之一，土地的出讓價(jià)格直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，也影響了房地產(chǎn)外商直接投資的區(qū)位分布。外商對華直接投資的成本因素中也包括了東道國的土地價(jià)格，這里用各地區(qū)房屋平均銷售價(jià)格來表征。

UL（單位：）未利用土地面積。主要指還未利用的土地，包括難利用的土地。未利用土地一般需要治理才能利用或可持續(xù)利用。

二、模型的建立

下面的方程在結(jié)合前面文章分析的基礎(chǔ)上，通過建立模型來分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場潛力、土地價(jià)格指數(shù)、未利用土地面積這4個(gè)變量對中國房地產(chǎn)企業(yè)對外直接投資區(qū)位差異的影響，由于這幾個(gè)變量的值很小，沒有取對數(shù)。模型中回歸系數(shù)還可以用來衡量有關(guān)解釋變量對被解釋變量的彈性。

上述的方程中，參數(shù)αit是模型的常數(shù)項(xiàng)，參數(shù)β1、β2、β3、β4反映了4個(gè)解釋變量的系數(shù)向量，度量了解釋變量對被解釋變量的敏感程度。隨機(jī)誤差項(xiàng)μit滿足相互獨(dú)立、零均值、等方差的假設(shè)。

三、實(shí)證結(jié)果及分析

（一）平穩(wěn)性（單位根）檢驗(yàn)

我們需要對數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，檢查數(shù)據(jù)是否平穩(wěn)。采用stata12中ADF-Fisher檢驗(yàn)、PP-Fish-er檢驗(yàn)兩種單位根檢驗(yàn)法進(jìn)行檢驗(yàn)。所有變量均在兩種檢驗(yàn)方法下通過檢驗(yàn)，因此根據(jù)綜合判斷原則，各截面時(shí)間序列均平穩(wěn)。

（二）固定效應(yīng)與隨機(jī)效應(yīng)檢驗(yàn)及模型形式設(shè)定的F檢驗(yàn)

進(jìn)行F檢驗(yàn)和Hausman檢驗(yàn)來確定模型最終的形式。F檢驗(yàn)的結(jié)果P值為0，小于0.05的原假設(shè)，選擇個(gè)體固定效應(yīng)模型比混合模型更合適，Hausman檢驗(yàn)的結(jié)果P值為0.0019，小于0.05的原假設(shè)，因此本文選擇個(gè)體固定效應(yīng)模型。個(gè)體固定效應(yīng)的估計(jì)結(jié)果如下所示。

從結(jié)果中我們發(fā)現(xiàn)，PRGDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率）對OFDI的影響不是很顯著，其概率達(dá)到了26.26%。但除了PRGDP之外其他變量影響均比較顯著。

ULI（土地價(jià)格指數(shù)）因素是本模型中對OFDI進(jìn)入影響最大的變量。其相關(guān)性達(dá)到了-2.3503，與之前預(yù)測的基本一致。房地產(chǎn)企業(yè)對外直接投資區(qū)位選擇與土地的價(jià)格息息相關(guān)，呈負(fù)相關(guān)狀態(tài)。東道國的土地價(jià)格指數(shù)越高，房地產(chǎn)企業(yè)對外直接投資區(qū)位選擇的可能性越小。

UL（未利用土地面積）因素是本模型對OFDI進(jìn)入影響最小的變量，呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)，其相關(guān)指數(shù)為-8.6E-07。

PGDP（人均國內(nèi)生產(chǎn)總值）因素對OFDI進(jìn)入影響比較微弱，呈現(xiàn)正相關(guān)，其相關(guān)指數(shù)為0.000458。目前來說，我國房地產(chǎn)企業(yè)對外直接投資不管是在數(shù)量上還是在金額上都比較少，處于起步階段。東道國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響還比較小。

四、結(jié)論

本章實(shí)證分析選取中國房地產(chǎn)企業(yè)對外直接投資較多的14個(gè)經(jīng)濟(jì)體作為樣本，通過2005-2015年的數(shù)據(jù)對樣本進(jìn)行回歸分析，模型采用的是面板數(shù)據(jù)模型中的固定效應(yīng)模型，回歸結(jié)果表明，東道國經(jīng)濟(jì)規(guī)模、土地成本、未土地面積都是中國房地產(chǎn)企業(yè)OFDI區(qū)位選擇的影響因素，并且得出了國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率因素對制造業(yè)OFDI區(qū)位選擇影響并不顯著的結(jié)論。

土地價(jià)格都是最重要的影響變量，變量檢驗(yàn)結(jié)果顯著，并且在所有的檢驗(yàn)結(jié)果中基本表現(xiàn)一致，土地價(jià)格與OFDI的進(jìn)入呈現(xiàn)出顯著的負(fù)相關(guān)，與FDI的進(jìn)入成反方向的變化。

國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率檢驗(yàn)結(jié)果不顯著，與預(yù)期不符。究其原因，主要在于目前我國房地產(chǎn)企業(yè)對外直接投資的現(xiàn)狀，處于起步階段，在某些國家許多年份均不存在投資。

未利用土地面積因素檢驗(yàn)結(jié)果顯著，呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)，與預(yù)期基本一致。東道國難利用土地的面積越多，中國區(qū)位選擇的可能性越小。endprint