何積

長(zhǎng)沙市建筑設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 湖南 長(zhǎng)沙 410000

引言

2017年我國城市化率已逼近60%，城市化速度已經(jīng)從快速階段進(jìn)入緩慢階段，城市建設(shè)從快速規(guī)模擴(kuò)張階段進(jìn)入到存量提升階段，城市新增建設(shè)用地逐步減少，轉(zhuǎn)而進(jìn)入以棚改、特色街區(qū)、重點(diǎn)地段改造等舊城更新為主的城市建設(shè)階段。在此大背景下提出的“城市雙修”、“有機(jī)更新”、“四增兩減”等理論和方法對(duì)舊城區(qū)建設(shè)起到了積極地理論指導(dǎo)作用，本文將近年實(shí)際項(xiàng)目中的一些經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析總結(jié)希望能夠?yàn)橥愋鸵?guī)劃設(shè)計(jì)提供參考。

1 道路交通

1.1 道路交通現(xiàn)狀問題

我國城市老城區(qū)道路普遍存在路網(wǎng)結(jié)構(gòu)不合理、路網(wǎng)密度不足的問題，加上老城區(qū)建筑密度高，道路改擴(kuò)建難度大，使得老城區(qū)道路交通狀況長(zhǎng)期難以得高改善。

1.2 對(duì)策

（1） 分別從城市總體規(guī)劃以及控制性詳細(xì)規(guī)劃分層次確定合理的整體和局部路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化道路線形，有針對(duì)性的分析解決交通節(jié)點(diǎn)功能問題；

（2） 在控制性詳細(xì)規(guī)劃階段大力推行“小街區(qū)密路網(wǎng)”原則，根據(jù)當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣設(shè)定最小居住單元規(guī)模，通過規(guī)劃管理靈活設(shè)置建筑密度和綠化率指標(biāo)，鼓勵(lì)開放小區(qū)內(nèi)部綠地作為開放綠地，對(duì)城市而言既節(jié)約了公共綠地建設(shè)投入又可以獲得大量城市開放空間。

（3）明確道路功能。疏通性道路必須通過快慢分離、渠化交通等形式減少交通瓶頸，提高通行效率，體現(xiàn)交通優(yōu)先原則。生活性道路需根據(jù)所服務(wù)地塊功能進(jìn)行停車、人行以及其他功能的斷面分配，體現(xiàn)其生活服務(wù)功能。在空間不足的商業(yè)性街道可以將人行道與建筑退讓結(jié)合，將停車位靠機(jī)動(dòng)車道布置，增加有效的人行空間的同時(shí)提高了行人安全性和商業(yè)界面的人氣?？臻g充裕的路段可設(shè)置固定沿路停車位，并在道路交叉口收縮路面寬度，控制行車速度、保證行人安全、規(guī)范行車秩序。

（4） 道路斷面拓展盡量單側(cè)拓展減少拆遷量，將一側(cè)行道樹保留作為道路中央隔離帶，靈活設(shè)計(jì)道路線形，盡可能不破壞現(xiàn)狀大型喬木。

因路網(wǎng)結(jié)構(gòu)需求需要局部調(diào)整線性的路段采取與棚改結(jié)合的形式推動(dòng)，既可以節(jié)約部分成本也可以大幅減少公共配套成本提高工作效率，減少擾民等負(fù)面影響。

2 公共設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施

舊城區(qū)高密度與空間不足的矛盾必然導(dǎo)致公共設(shè)施的相對(duì)匱乏，另外多數(shù)優(yōu)質(zhì)公共資源大多聚集在老城區(qū)，如中小學(xué)、醫(yī)院等，這些優(yōu)質(zhì)公共資源本身就具有極強(qiáng)的吸引力使得本就不足的服務(wù)能力雪上加霜。因此在區(qū)域整體用地安排上應(yīng)優(yōu)先按照區(qū)域人口規(guī)模優(yōu)先考慮此類設(shè)施用地并結(jié)合相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃提前深入論證，確保區(qū)域公共服務(wù)設(shè)施能夠滿足城市發(fā)展需求，確無法新增用地的也必須采取擴(kuò)大現(xiàn)有設(shè)施用地或采取特殊工程技術(shù)措施增加公共設(shè)施服務(wù)能力滿足服務(wù)需求。

早期城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱以及規(guī)劃環(huán)保意識(shí)不足，多數(shù)舊城區(qū)排水系統(tǒng)仍然采用雨污合流制，排水分區(qū)高低不分，對(duì)城市生態(tài)環(huán)境造成嚴(yán)重破壞，城市常年受到內(nèi)澇威脅。地方政府普遍財(cái)力有限又缺乏主動(dòng)改造市基礎(chǔ)設(shè)施的內(nèi)在動(dòng)力和外部壓力，落后的基礎(chǔ)設(shè)施條件成為限制城市走內(nèi)涵發(fā)展道路的嚴(yán)主要制條件。隨著城市建設(shè)密度的提高基礎(chǔ)設(shè)施的改造難度也越來越大，因此基礎(chǔ)設(shè)施的升級(jí)改造宜早不宜遲。

舊城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造問題首先要求政府以及相關(guān)職能部門和規(guī)劃設(shè)計(jì)從業(yè)者從思想上清晰認(rèn)識(shí)到環(huán)境保護(hù)的重要性以及合理的排水體制的必要性，將改造計(jì)劃列入相關(guān)工作計(jì)劃通過政策和部門相互監(jiān)督推動(dòng)項(xiàng)目落實(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)從業(yè)者應(yīng)盡到最大努力闡明其重要性和必要性，做好技術(shù)支持工作。

3 棚改項(xiàng)目是舊城更新的核心問題。

3.1 就地安置模式導(dǎo)致的高容量開發(fā)

對(duì)于棚改項(xiàng)目參與各方有著不同的訴求，從政府層面的訴求是改善市民居住環(huán)境、提高城市品位；從開發(fā)商的訴求是投入多少資本，能有多少回報(bào)；拆遷安置對(duì)象的訴求是盡量多的獲得補(bǔ)償。拆遷安置方式在舊城區(qū)比較常見的模式是就地安置或貨幣補(bǔ)償相結(jié)合，單純貨幣補(bǔ)償?shù)哪Ｊ捷^少。地方政府一般限于財(cái)力會(huì)將棚改的拆遷安置成本作為土地成本轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商，地方政府則不需要財(cái)政投入。開發(fā)商則會(huì)把拆遷安置成本通過提高開發(fā)容量的形式在項(xiàng)目?jī)?nèi)消化。例如某地塊現(xiàn)狀容積率1.0，拆遷返還比確定為1.5，綜合拆遷成本折合每畝成本約300萬，按照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境，正常開發(fā)2.5容積率比較適宜，但因其中有1.5容積率是需要返還的，所以該地塊需要至少開發(fā)2.5+1.5=4.0容積率，從資本角度其中1.5的返還容量不能白投入也需要有投資回報(bào)，拋開土地成本毛利約為50%,正常開發(fā)毛利約為20%，則1.5部分要取得20%毛利（0.3）需增加0.3/0.5=0.6容積率，該地塊總?cè)莘e率應(yīng)為4.0+0.6=4.6才符合總體投資回報(bào)要求?；谑袌?chǎng)平均利潤(rùn)率容積率測(cè)算也可以建立公式進(jìn)行計(jì)算，將準(zhǔn)確的拆遷面積、土建成本、安置費(fèi)用、各項(xiàng)其他成本以及銷售單價(jià)和商定好的利潤(rùn)率等作為已知量與未知量容積率一起建立一元方程：SFC2-S1C2+S1C1+P1=SFP(1-i)-PS1(1-i)，F(xiàn)={S1[C2-C1-P*(1-i)]-P1} / {S[C2-P(1-i)]} 其中：F-容積率、C1-拆遷及安置成本、C2-開發(fā)成本不含地價(jià)、P-每平方米預(yù)期售價(jià)、I-平均利潤(rùn)率、S凈用地面積、S1-安置建筑面積、P1-其他成本

3.2 帶來的問題

高強(qiáng)度的開發(fā)容量讓本就相對(duì)不足的區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和公共實(shí)施雪上加霜，現(xiàn)有道路交通設(shè)施難以承載新增加的巨大壓力，城市不增加巨量公共投入才能滿足新增人口容量的基本。不顧區(qū)域城市設(shè)施及環(huán)境承載能力無限制的高容量開發(fā)最終不但不能達(dá)到改善居環(huán)境、提高城市品位的目標(biāo)最終還會(huì)適得其反，造成不可逆轉(zhuǎn)的遺憾。 過高的容積率帶來的城市空間形態(tài)失調(diào)。老城區(qū)特別是小城市空間尺度相對(duì)小巧親切，高容量的開發(fā)必然導(dǎo)致大量超大尺度的成片開發(fā)，與原有城市空間肌理形成強(qiáng)烈的沖突，顯得格格不入。建筑空間、建筑功能以及其視覺審美的多樣性是老城區(qū)最重要的資源和特質(zhì)也是老城區(qū)城市活力的根本原因，大規(guī)模簡(jiǎn)單粗暴的成片拆遷再整齊劃一的變得高樓林立，不僅破壞了原有城市空間格局同時(shí)讓老城區(qū)失去了最為重要的多樣性和城市活力，城市空間變得單調(diào)乏味。

3.3 對(duì)策

（1）公共利益優(yōu)先原則， 控制性詳細(xì)規(guī)劃在棚改專項(xiàng)研究中始終堅(jiān)持公共利益優(yōu)先的原則，從區(qū)域整體容量入手研究可以承載的極限容量，并分配給相應(yīng)地塊，再通過城市設(shè)計(jì)的手段對(duì)相應(yīng)項(xiàng)目做出空間形態(tài)以及城市環(huán)境景觀和公共界面的具體設(shè)計(jì)要求。

（2）可行性原則， 資本逐利是其本性也是利用資本的前提條件，但城市建設(shè)不只是要滿足資本的訴求更要滿足公共利益需求，在按照公共利益最大化的前提下，只能按照規(guī)劃設(shè)定的開發(fā)容量進(jìn)行棚改，就地不能平衡的容量可以在其他地方異地適當(dāng)補(bǔ)償。

（3） 區(qū)域協(xié)調(diào)原則， 利用棚改項(xiàng)目建設(shè)的契機(jī)一并完成相關(guān)區(qū)域舊城空間的城市修補(bǔ)和城市生態(tài)修復(fù)，增加公共綠地、增加公共空間、增加配套設(shè)施、增加支路網(wǎng)密度、建立安全上學(xué)通道、建立綠道及慢行系統(tǒng)等。

4 濱水空間

4.1 城市濱水空間存在的主要問題

城市濱水空間是城市最為重要的空間要素之一，是市民主要的公共活動(dòng)空間，是塑造城市特色的最主要場(chǎng)所，同時(shí)濱水區(qū)域也是自然水域的行洪、滯洪空間。遺憾的是城市建設(shè)偏愛擠占濱水空間，一味向河道要用地，高聳的防洪堤將本是屬于河道的灘涂圈為建設(shè)用地，不惜冒著決堤的風(fēng)險(xiǎn)大搞建設(shè)，一次次的洪災(zāi)、內(nèi)澇告訴我們，不尊重自然，不敬畏自然必將受到天罰。簡(jiǎn)單機(jī)械的防洪堤工程成為城市景觀的最大敗筆，形式雷同千篇一律的濱水風(fēng)光帶讓城市失去個(gè)性。一些防洪堤工程就事論事不顧全局往往投入巨大，保護(hù)的腹地卻小得可憐，造成巨大浪費(fèi)。

4.2 對(duì)策

城市規(guī)劃應(yīng)在濱水空間還未進(jìn)行高密度開發(fā)之前預(yù)留或以較小的代價(jià)控制充裕的濱水空間，嚴(yán)格限制濱水區(qū)域的建設(shè)活動(dòng)，認(rèn)真規(guī)劃濱水空間的平面以及斷面形態(tài)、濱水天際線，并通過控制性詳細(xì)規(guī)劃分地塊予以落實(shí)到規(guī)劃條件。在重要的城市地段盡可能避免簡(jiǎn)單的“三面光”防洪工程，防洪設(shè)施盡可能結(jié)合景觀以及建筑設(shè)計(jì)，做到“是堤不似堤”。采取“建筑-道路-濱水空間”模式或者“道路-建筑-濱水空間”模式形成具有豐富體驗(yàn)的濱水空間形態(tài)。防洪堤選線需要評(píng)估防洪堤所保護(hù)的腹地規(guī)模，如規(guī)模過小可以考慮整體抬高腹地建設(shè)標(biāo)高，濱水界面則采取路堤結(jié)合或堤景結(jié)合的形式盡可能形成自然生態(tài)的濱水界面。

5 結(jié)束語

城市規(guī)劃工作是一門實(shí)踐學(xué)科，由于城市本身的復(fù)雜性要求城市規(guī)劃工作者需要運(yùn)用多方面學(xué)科知識(shí)解決問題并面臨多方面的利益訴求，作為設(shè)計(jì)師首先必須堅(jiān)持維護(hù)公眾和城市利益的職業(yè)操守，并不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)完善加強(qiáng)規(guī)劃理論系統(tǒng)。