鄭杰

中國五礦二十三冶建設(shè)集團(tuán)有限公司 湖南 長沙 410000

前言

目前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從白金時代跌落到黃銅時代，不再是國家最關(guān)鍵的經(jīng)濟(jì)支柱，同時國家出臺各種政策來限制房價，因此房地產(chǎn)行業(yè)要保證一定的利潤，在無法降低地價的情況下，必須加強(qiáng)成本控制。在房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)成本中，建安成本是大頭，而建安成本中結(jié)構(gòu)部分的成本也占到了50%～70%，所以有效的控制結(jié)構(gòu)成本對房地產(chǎn)企業(yè)具有重大的意義。本文作者結(jié)合多個項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及管理經(jīng)驗(yàn)，對成本管控方面進(jìn)行探討。

1 結(jié)構(gòu)成本管控的四要素

1.1 結(jié)構(gòu)體系及布置合理

（1）結(jié)構(gòu)體系及基本的結(jié)構(gòu)布置對于結(jié)構(gòu)成本的控制是重要的。在各個項(xiàng)目的方案階段就應(yīng)該控制結(jié)構(gòu)布置的合理性，如是否采用了短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，是否有轉(zhuǎn)換層，是否設(shè)縫，是否存在多項(xiàng)不規(guī)則采用了超限結(jié)構(gòu)，建筑戶型是否錯位較多等情況。在方案階段多與建筑專業(yè)溝通，從節(jié)省成本的角度考慮微調(diào)建筑方案，建筑戶型盡量保持平整，戶型端部窗戶的設(shè)置保持合理。如長沙某項(xiàng)目，一期設(shè)計(jì)時部分樓棟在建筑端部凹凸較多，致使端部剪力墻的設(shè)置很異形，后來二期時前期與建筑概念方案溝通，優(yōu)化戶型，端部保持平整，可減少剪力墻的長度或數(shù)量。

（2）梁板布置合理。一般住宅的梁板布置按經(jīng)濟(jì)跨度及經(jīng)濟(jì)配筋率控制，滿足建筑使用功能要求即可。但是商業(yè)部分的梁高一定要結(jié)合外立面及幕墻造型等因素來考慮梁高，否則會增加其他專業(yè)的成本，如長沙某商業(yè)項(xiàng)目，每層外走廊的外圍為滿足立面要求是由幕墻鋁板包裹，方案設(shè)計(jì)考慮的梁高僅為800高，但后續(xù)結(jié)構(gòu)實(shí)際梁高為1100露出鋁板，導(dǎo)致后續(xù)建筑立面重新修改造型，將幕墻鋁板下拉，甲方實(shí)際成本增加很多。

其次梁板布置最主要的控制是地下室的頂板形式，非人防地下室的建安成本一般為2200-2600元/平方米，因此控制好地下室建安成本是非常重要的。地下室頂板不同方式布置的造價比較，一般為無梁樓蓋＜單向梁體系＜十字梁體系。通過經(jīng)濟(jì)性對比，某項(xiàng)目在不改變層高的情況下采用實(shí)心無梁樓蓋體系與十字梁體系比較，光樓蓋成本節(jié)約38元/平方米的造價。可見在保證安全性的前提下，地下室頂板可采用實(shí)心無梁樓蓋體系來節(jié)約成本。

（3）層高控制。上部層高控制主要是要控制梁高，一般住宅部位的梁高在400-600左右，局部房屋四角飄窗位置或者戶型端部的梁高太高的話可將結(jié)構(gòu)梁上反考慮。若碰到辦公樓，酒店等大跨度的情況，可考慮做寬扁梁來控制層高。一般住宅的地下室若采用實(shí)心無梁樓蓋體系，層高可控制在3.5米以內(nèi)，可減少土方開挖、基坑支護(hù)、地下室外墻配筋、其他防水材料及砌體隔墻等各種成本。

（4）基礎(chǔ)選型?；A(chǔ)形式的選擇次序一般為：天然基礎(chǔ)→高強(qiáng)預(yù)應(yīng)力管樁基礎(chǔ)→人工挖孔灌注樁基礎(chǔ)或鉆（沖）孔灌注樁基礎(chǔ)；但是在樁基礎(chǔ)選型時候應(yīng)該綜合承臺及樁的成本一起考慮。選用預(yù)應(yīng)力管樁時，應(yīng)注意預(yù)應(yīng)力管樁的承載力一般比計(jì)算值要高。如某項(xiàng)目400直徑管樁在一期時未直接試樁也未取經(jīng)驗(yàn)值，僅按計(jì)算值采用承載力為500KN，但到了二期為控制好成本，先對400直徑管樁按經(jīng)驗(yàn)取值，然后進(jìn)行試樁，最后可采用承載力為1200KN，同樣一種樁型，兩者承載力取值相差一倍以上。

當(dāng)抗浮水位較高，結(jié)構(gòu)自重和覆土重不能平衡水浮力時，可采用抗浮措施，但應(yīng)至少比較兩種抗浮措施的經(jīng)濟(jì)性與可行性，采用抗浮錨桿時應(yīng)注意抗浮錨桿的布置方式[1]。

1.2 結(jié)構(gòu)計(jì)算參數(shù)選擇合理

（1）混凝土與鋼筋等級合理選擇?；炷恋燃壍倪x擇可參照以下原則：梁、板混凝土以C25～C30 為主；墻柱混凝土以C25～C50為主，當(dāng)上部結(jié)構(gòu)高度＜60m時不宜高于C40、≤80 m時不宜高于C45、＞80m時不宜高于C50。鋼筋一般應(yīng)首選高強(qiáng)鋼筋，但特殊地方也要根據(jù)當(dāng)?shù)氐母邚?qiáng)鋼筋等級與一般鋼筋等級的鋼筋價格來選擇。

（2）荷載取值。按地區(qū)及國家相關(guān)荷載規(guī)范取值，同時注意荷載折減：如梁上砌體（填充墻）線荷載，設(shè)計(jì)要考慮門窗、洞口的荷載折減；地下室頂板活荷載可根據(jù)荷載規(guī)范折減，對單向板樓蓋與雙向板樓蓋折減系數(shù)應(yīng)分開。

（3）勘察報告結(jié)果相對合理。目前許多房地產(chǎn)開發(fā)商選取地勘單位的時候均是以低價中標(biāo)，未完全考慮該勘察單位的技術(shù)力量、資質(zhì)、業(yè)績、誠信等因素。往往以最低價中標(biāo)的單位，有可能因?yàn)槌杀镜囊蛩?，土體取樣與實(shí)驗(yàn)不足，或者深度不夠，只能提供偏安全，或者數(shù)據(jù)不完全準(zhǔn)確的報告，這對基坑支護(hù)、地基基礎(chǔ)的成本影響很大。

如某項(xiàng)目的地勘單位就是以低價中標(biāo)，原地勘報告中揭露33米深度即可到達(dá)中風(fēng)化巖層， 但現(xiàn)場實(shí)際地質(zhì)條件與地勘報告數(shù)據(jù)有出入，實(shí)際幾乎所有樓棟都到40米以上才到中風(fēng)化巖層。此項(xiàng)目有兩層地下室，由此導(dǎo)致的后果不僅是原設(shè)計(jì)的樁基礎(chǔ)樁長加深，基坑支護(hù)設(shè)計(jì)樁錨結(jié)構(gòu)也要修改，不但支護(hù)樁樁長要加深，錨索也要加長，整個項(xiàng)目基坑支護(hù)與樁基礎(chǔ)的成本比原設(shè)計(jì)要增加20%以上。

因此要控制好基礎(chǔ)成本，房地產(chǎn)企業(yè)選擇一家經(jīng)驗(yàn)豐富，技術(shù)力量雄厚，服務(wù)態(tài)度好的勘察單位是首要條件，其次是結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)人員應(yīng)對勘察報告中的各種指標(biāo)，如抗浮水位，地基承載力，樁型選擇等方面進(jìn)行把控。

1.3 其他結(jié)構(gòu)配筋的控制

每個受力構(gòu)件的配筋及構(gòu)造措施也是影響結(jié)構(gòu)成本的重要因素，除了滿足受力要求外，可在如下細(xì)部對配筋加以控制：

（1）除地下室底板、屋面、小跨度板及特殊要求部位外，其他各板式構(gòu)件不得采用雙層雙向配筋；

（2）地下室外墻鋼筋按雙層鋼筋配置，其外側(cè)豎向鋼筋設(shè)計(jì)中應(yīng)按彎矩圖適當(dāng)考慮在墻中切斷，采用分離式配筋，不得按最大負(fù)彎矩通長配筋；

（3）當(dāng)剪力墻構(gòu)造邊緣構(gòu)件計(jì)算豎向配筋小于構(gòu)造配筋時采用構(gòu)造配筋，可根據(jù)高規(guī)在滿足規(guī)范構(gòu)造要求前提下采用Φ12與Φ10的組合配筋；

（4）現(xiàn)澆樓（屋）面板中的分布鋼筋，其主要作用用于鋼筋綁扎固定時，重要性遠(yuǎn)小于具有一定受力作用的單向板垂直于受力方向的分布筋，可相對減小配筋（可不按0.15的配筋率控制），例如板厚h≤100時，板分布筋為Φ6@250；板厚100＜h≤110時，板分布筋為Φ6@200。

1.4 限額指標(biāo)控制

為控制好結(jié)構(gòu)成本，房地產(chǎn)企業(yè)一般會充分利用施工圖設(shè)計(jì)院的技術(shù)力量，每個項(xiàng)目都會在方案階段制定相對應(yīng)的限額指標(biāo)，在施工圖階段結(jié)束后對施工圖設(shè)計(jì)院進(jìn)行相應(yīng)考核。目前房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度周轉(zhuǎn)都較快，一般施工圖設(shè)計(jì)院單位為了滿足節(jié)點(diǎn)要求及保證審圖通過，并沒有足夠的精力來最大程度控制成本。設(shè)計(jì)院可自己在前期進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化研究，制定限額指標(biāo)任務(wù)書，對每一項(xiàng)每一條形成通用條款，為后續(xù)施工圖設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化工作打好基礎(chǔ)[2]。

2 結(jié)束語

房地產(chǎn)項(xiàng)目中結(jié)構(gòu)成本的管控是整個成本控制工作重要的因素，但結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)在控制成本的前提下，還要保證結(jié)構(gòu)的安全性、適用性及可行性。即結(jié)構(gòu)優(yōu)化工作的前提要保證結(jié)構(gòu)安全，滿足各種規(guī)范及受力要求，避免出現(xiàn)類似北京石景山區(qū)無梁樓蓋地下車庫坍塌的事故；適用性即要滿足建筑、設(shè)備、園林、精裝等各專業(yè)的功能要求；可行性是指應(yīng)滿足施工的要求，施工可行以及不影響工程工期等要求。因此結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本控制，應(yīng)在全方位、全過程來進(jìn)行結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計(jì)，是所有結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師的任務(wù)及職責(zé)。