楊子豪

(山能置業(yè)棗莊德圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,山東 棗莊 277000)

房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)長久龐大的建筑工程,建設(shè)規(guī)模大,涉及范圍廣,建設(shè)周期長,投資消耗大等特點(diǎn),并且房地產(chǎn)關(guān)系到國計(jì)民生,作為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)的工程質(zhì)量和建筑品質(zhì)就需要相關(guān)部門對其進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控。如未能對其質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān),則有可能導(dǎo)致該項(xiàng)目的后期維護(hù)工作量加大,存在一系列的安全隱患,也威脅著人民生命財(cái)產(chǎn)安全。

1 房地產(chǎn)工程質(zhì)量管控的意義

(1)保證工程如期完成。對房地產(chǎn)開發(fā)的工程管理就是有計(jì)劃、有目的、合理的組織安排項(xiàng)目中的工程建設(shè)過程,這是開發(fā)項(xiàng)目順利實(shí)施的保證,是項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量、提高開發(fā)效率的重要環(huán)節(jié)。建筑工程管控的有效實(shí)施,能搞保障工期如期完成,使工程能夠按期交工,避免了因各種不可預(yù)見因素出現(xiàn)延期交工和延誤工期現(xiàn)象發(fā)生。

(2)建筑安全有效保證。在保證按期完工的基礎(chǔ)之上,工程質(zhì)量是房地產(chǎn)建筑工程的管控重點(diǎn)。要加強(qiáng)對房地產(chǎn)工程的安全管理,就要建筑工程設(shè)施進(jìn)行檢測與檢查,確保工程實(shí)施過程中建筑施工工具的安全,保障施工工人的人身和財(cái)產(chǎn)安全。對于在房地產(chǎn)建設(shè)過程中出現(xiàn)的安全隱患和未解決的安全問題,要做到及時(shí)排查與快速的解決,確保建筑工程建設(shè)質(zhì)量的安全運(yùn)行。

(3)先進(jìn)工藝的引進(jìn)。房地產(chǎn)建筑工程需要有效合理的管理方式和先進(jìn)的建筑施工工藝。只有兩者同時(shí)存在,才能使工程建設(shè)效率與質(zhì)量得到有效的提升。施工過程中對工程管理予以加強(qiáng),對工程物資及建筑材料進(jìn)行嚴(yán)格的登記管理和管控,能夠最大限度的節(jié)能減耗,降低建筑成本,提升建筑利潤,提高建筑質(zhì)量,達(dá)到建筑工程的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益雙豐收。

2 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理注意事項(xiàng)

(1)材料問題。建筑材料是房地產(chǎn)建設(shè)的重要組成部分,是房屋建筑的物質(zhì)基礎(chǔ)。在實(shí)際房地產(chǎn)建設(shè)中,建筑施工材料費(fèi)用一般要占房屋總造價(jià)的40%左右,有的甚至高達(dá)70%。所以是房地產(chǎn)建筑中的高成本部分。建筑材料的質(zhì)量優(yōu)劣直接影響著建筑物的質(zhì)量。許多房地產(chǎn)商和建筑商為謀取私立,偷工減料、以次充好,建設(shè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)使用存在質(zhì)量問題的建筑材料,直接導(dǎo)致了建筑物在建設(shè)質(zhì)量方面不合格,嚴(yán)重影響著房屋的建筑質(zhì)量。對材料的合理選擇是房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑商的一項(xiàng)重要工作,如何選取質(zhì)優(yōu)物美的建筑材料是采購人員需要學(xué)習(xí)的必修課程。這也會根據(jù)采購人員專業(yè)素養(yǎng)和對工作的態(tài)度來決定的。所選建筑材料質(zhì)量問題較大,則會影響建筑施工工程的順利實(shí)施。因此要加大對采購人員的素質(zhì)和技能培訓(xùn),使其掌握選擇各種建筑材料的技能,對材料的質(zhì)量優(yōu)劣能夠做出正確的判斷。同時(shí)要提升采購人員的職業(yè)素養(yǎng),不能為了謀求私利以次充好,讓建筑存在安全隱患。

(2)設(shè)備問題。建筑設(shè)備的安全性和先進(jìn)性對建筑施工工程的完成速度和建筑質(zhì)量有直接影響,優(yōu)質(zhì)的建筑設(shè)備和先進(jìn)的建筑工藝能夠達(dá)到讓房地產(chǎn)項(xiàng)目節(jié)約成本和提高建筑效率的目的,能夠增強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的競爭力。建筑施工過程中要注重對高質(zhì)量建筑機(jī)械用具的應(yīng)用,強(qiáng)化施工人員的職業(yè)技能。對施工機(jī)械化水平進(jìn)行有效提升,能夠促進(jìn)整體建筑行業(yè)機(jī)械設(shè)備的優(yōu)化升級。同時(shí)為了更好的應(yīng)用設(shè)備,要定期對設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng),使其正常運(yùn)行,減少設(shè)備損耗,保證建筑施工工程的順利進(jìn)行。

(3)環(huán)境問題。在房地產(chǎn)工程施工中,需要進(jìn)行拆除舊建筑、推土、填土等大規(guī)模建筑作業(yè),在施工現(xiàn)場會揚(yáng)起大量的塵土,對周圍空氣造成了污染；在車輛運(yùn)輸建筑材料時(shí),殘?jiān)嗄鄷芈愤M(jìn)行灑落并且還能夠粘帶車輪,車輛不斷的將道路進(jìn)行碾壓造成了對周圍環(huán)境的污染；很多房地產(chǎn)商為了追求經(jīng)濟(jì)效益,并沒有對建筑廢料廢水采取相應(yīng)的處理,讓項(xiàng)目附近臟亂不堪,不僅污染了城市環(huán)境,也影響了市容。同時(shí),在工程施工的過程中應(yīng)該使用施工機(jī)械,例如推土機(jī)、挖掘機(jī)、卡車、混凝土攪拌機(jī)等,在工作的過程會產(chǎn)生相應(yīng)的噪音,對周圍居民的生活健康產(chǎn)生一定的影響。因此,施工監(jiān)管人員需要重視房地產(chǎn)建筑隊(duì)環(huán)境的影響,并對其提出合理化解決方案。如果施工管理人員對環(huán)境因素重視程度不足或缺乏對環(huán)境變化的應(yīng)對能力,不僅影響環(huán)境,也會影響建筑質(zhì)量。

3 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管控方式

(1)建立健全管理制度。房地產(chǎn)建筑管理制度決定了建筑工程施工速度和施工質(zhì)量。強(qiáng)化監(jiān)督管理制度,以工程管理機(jī)制的強(qiáng)制力與制約力保證監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)建筑工程進(jìn)行切實(shí)的監(jiān)督,發(fā)揮其監(jiān)管職能。施工項(xiàng)目質(zhì)量控制體系在運(yùn)行過程中,各項(xiàng)建筑活動(dòng)及其結(jié)果不可避免地會發(fā)生偏離預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)的可能,因此必須要建立健全管理監(jiān)督制度,實(shí)施安全質(zhì)量監(jiān)督。質(zhì)量監(jiān)督分為內(nèi)部監(jiān)督和外部監(jiān)督,需要對項(xiàng)目進(jìn)行連續(xù)性的監(jiān)視和考證。健全管理制度時(shí)候,一旦發(fā)現(xiàn)偏離質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的情況時(shí)及時(shí)反饋,要求組織采取糾正措施,促使施工項(xiàng)目質(zhì)量符合相關(guān)建筑標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)施質(zhì)量監(jiān)督是保證施工項(xiàng)目控制體系正常運(yùn)行的手段。建立健全管理制度,加強(qiáng)管理機(jī)制,能夠有效杜絕重大質(zhì)量事故的發(fā)生,促進(jìn)組織房地產(chǎn)建筑施工各部門認(rèn)真貫徹各項(xiàng)規(guī)定。

(2)控制工程參與過程。房地產(chǎn)建筑施工規(guī)劃管理對工程施工質(zhì)量有著重要的影響,是房地產(chǎn)建筑工程施工質(zhì)量控制與管理工作的重要內(nèi)容。由于施工規(guī)劃工作不當(dāng)造成工程施工質(zhì)量問題發(fā)生屢見不鮮,已經(jīng)成為影響建筑工程施工質(zhì)量工作的主要因素之一。在建筑施工過程中,要充分保障建筑施工中的各部門、建筑各程序有效協(xié)調(diào)、有序發(fā)展,保證建筑工期保質(zhì)保量按期完成。因此房地產(chǎn)建筑相關(guān)部門要加強(qiáng)彼此之間的溝通與聯(lián)系,充分協(xié)調(diào),積極配合,并通過施工建設(shè)投資、監(jiān)管單位及物業(yè)管理公司嚴(yán)格審核、監(jiān)管及驗(yàn)收建筑施工質(zhì)量。

(3)加強(qiáng)現(xiàn)場管理。在工程施工前的技術(shù)交底過程中,建筑施工企業(yè)就應(yīng)組織相管人員進(jìn)行施工規(guī)劃,對施工場地進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃、對施工用材料存放、設(shè)備存放、設(shè)備養(yǎng)護(hù)時(shí)間等進(jìn)行合理安排,以此滿足工程施工需要,為保障工程施工質(zhì)量奠定基礎(chǔ)?，F(xiàn)場管理工作需要現(xiàn)場建筑施工工作人員高度重視,杜絕不符合規(guī)定的現(xiàn)場施工行為。同時(shí),現(xiàn)場管理工作包括了建筑施工工程材料的運(yùn)輸、保管以及使用,需要現(xiàn)場管理人員對材料及施工工具進(jìn)行嚴(yán)格的檢查與管理?，F(xiàn)場管理需要具備時(shí)效性,才能夠真正的發(fā)揮職能。

(4)提高工程人員素質(zhì)。在房地產(chǎn)建筑企業(yè)發(fā)展過程中,重視建筑施工質(zhì)量的安全管理,需要強(qiáng)有力度的制度保證,同時(shí)也需要高素質(zhì)的工程管理人才。所以對管理工作的重視提高的同時(shí),也要重視培養(yǎng)建筑施工工程人員的能力與素質(zhì),挖掘施工人員對施工質(zhì)量提升的主觀能動(dòng)性,突破傳統(tǒng)型施工工程的管理理念,培養(yǎng)創(chuàng)新型人才,在健全的施工監(jiān)管體制下大力培養(yǎng)建筑施工專業(yè)型人才和管理型人才。將先進(jìn)的施工工藝和技術(shù)作為核心學(xué)習(xí)內(nèi)容對人才進(jìn)行定期培訓(xùn),提升工程人員素質(zhì),推動(dòng)建筑企業(yè)的持續(xù)性發(fā)展。

4 總結(jié)

房地產(chǎn)建筑工程施工質(zhì)量管控為房地產(chǎn)建筑工程施工企業(yè)質(zhì)量管理體系的建立與完善奠定了良好的基礎(chǔ),使得現(xiàn)代工程施工企業(yè)能夠以質(zhì)量控制研究理論為基礎(chǔ)促進(jìn)自身質(zhì)量控制體系的完善。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中需要對各環(huán)節(jié)的建筑質(zhì)量進(jìn)行有效控制和實(shí)時(shí)監(jiān)控,在政府相關(guān)部門的監(jiān)督下實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量控制目標(biāo),為人民建造出高質(zhì)量的房地產(chǎn)建筑,同時(shí)也為經(jīng)濟(jì)建設(shè)添磚加瓦,提高房地產(chǎn)管理水平,促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)向著良性、健康的方向發(fā)展。

[1]李輝.房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式研究[D].吉林大學(xué),2015.

[2]王作城.廣東某民營房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式的研究[D].華南理工大學(xué),2012．

[3]王皎.房地產(chǎn)建設(shè)工程竣工結(jié)算造價(jià)的審核[J].民營科技,2017(3)．

[4]陳晶.淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控[J].中國集體經(jīng)濟(jì),2012(28)．