文/李慧 天津臨港投資控股有限公司 天津 300000

產(chǎn)城發(fā)展實施的策略是以城市群體為主體，把城市與城鎮(zhèn)的建設(shè)相協(xié)調(diào)。加快農(nóng)業(yè)人口向城市轉(zhuǎn)移。我國也頒布了相關(guān)的政策去支持產(chǎn)城融合?，F(xiàn)在華夏幸福已經(jīng)覆蓋到我國的多個省份，其中產(chǎn)城運行和經(jīng)營的速度非?？臁?/p>

1、PPP模式引入

1.1 收入分配機制

在華夏幸福項目的進(jìn)展過程，與地方政府進(jìn)行了合作，把相關(guān)區(qū)域的土地收入通過土地整理和土地建設(shè)規(guī)劃來分配相關(guān)的利益產(chǎn)出，在項目區(qū)域先有華夏幸福出資進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，而且與地方政府這一級別上進(jìn)行費用的返還，這樣提高了項目的返還比例，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完后，再把相關(guān)的區(qū)域租賃給企業(yè)，吸引招商資金，在這個基礎(chǔ)上，對產(chǎn)城園區(qū)進(jìn)行規(guī)劃整理，并且要對后期的物業(yè)維護(hù)等進(jìn)行分配，和政府達(dá)成相關(guān)的返還協(xié)議這樣可以在項目完成后獲得相關(guān)服務(wù)的回報，產(chǎn)城區(qū)域的安排可以提高華夏幸福園區(qū)的企業(yè)收入[1]。

1.2 住宅用地

在產(chǎn)城園區(qū)內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)住宅區(qū)的開發(fā)，這樣可以快速的回收資金，因為產(chǎn)城園區(qū)與周圍區(qū)域的房價差距大，所以產(chǎn)城園區(qū)內(nèi)主要是以別墅豪華住宅為主的住宅類型，這樣可以快速的回收相關(guān)的項目的資金。

1.3 團隊打造

華夏幸福要建立起有自身特色的招商團隊，這樣能夠加快整個行業(yè)的發(fā)展，打造出一個系統(tǒng)化的產(chǎn)城體系，服務(wù)于行業(yè)招商中心、招標(biāo)中心、金融中心、市場宣傳中心等，而且通過產(chǎn)品體系與服務(wù)體系的打造，能夠形成完整的招商引資體系。構(gòu)建出專業(yè)平臺，為產(chǎn)城區(qū)域內(nèi)的企業(yè)發(fā)展提供智力的支持，在區(qū)域的劃分中，要將招商團隊進(jìn)行細(xì)部的劃分，完善華夏幸福的數(shù)據(jù)庫。

1.4 資本分配

在華夏幸福的發(fā)展過程中，不能夠靠單純的招商引資來發(fā)展，要在這個體系中，進(jìn)行資本的投資多方位發(fā)展，劃分出主要投資主體和次要投資主體，這樣能夠更好的運作華夏幸福這個經(jīng)濟體系，在資本領(lǐng)域打出兩副牌，以孵化器為產(chǎn)業(yè)一部分，和并購資本為另一部分。進(jìn)行更好的資本運作，華夏幸?？梢酝ㄟ^并購實現(xiàn)多領(lǐng)域的跨越，對相關(guān)企業(yè)進(jìn)行掌控，這樣可以在產(chǎn)城企業(yè)之間進(jìn)行產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入返還，提高自身的經(jīng)濟收入。目前華夏幸福資本投資的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入到客觀的地位，旗下的產(chǎn)業(yè)能夠為華夏幸福提供很多的資金回報[2]。

2、模式的介紹

2.1 模式概念

產(chǎn)城的發(fā)展，在于時代背景的有利支持，區(qū)域內(nèi)政府為滿足群眾的需要，大力的支持產(chǎn)城園區(qū)的發(fā)展，鼓勵它進(jìn)行招商引資，對其投入資金支持，這樣能夠有利于產(chǎn)城園區(qū)的整體發(fā)展，將基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和區(qū)域的整體定位相結(jié)合。

2.2 模式特色化

在產(chǎn)城的建設(shè)過程中，應(yīng)用的是以整體開發(fā)模式為戰(zhàn)略指導(dǎo)，在相關(guān)的經(jīng)營利益得到保證的前提下和政府進(jìn)行相關(guān)項目的合作，傳統(tǒng)的PPP項目建設(shè)中一些經(jīng)濟收益較少的項目都是由政府出資來維護(hù)。在產(chǎn)城工業(yè)園區(qū)內(nèi)采用的模式是綜合開發(fā)占率，這種戰(zhàn)略在整體上統(tǒng)籌考慮到了基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的建設(shè)，在先關(guān)的民生工程上進(jìn)行社會融資這樣既完成了相關(guān)民生項目也充分地調(diào)動了社會資本，依靠專業(yè)的團隊進(jìn)行產(chǎn)城區(qū)域的企業(yè)建設(shè)，在其核心競爭力的基礎(chǔ)上構(gòu)建出社會和政府之間的服務(wù)平臺，加大華夏幸福的運營團隊建設(shè)，提高華夏幸福的運營效率[3]。

2.3 存在的問題

2.3.1 項目收入和產(chǎn)業(yè)的運營不夠緊密

華夏幸福管理的產(chǎn)城在十幾年的建設(shè)當(dāng)中已經(jīng)取得了一定的佳績，吸引了很多的技術(shù)強勁的企業(yè)進(jìn)入，這樣有利于提高整個產(chǎn)城的整體企業(yè)水平，在產(chǎn)城收入貢獻(xiàn)上來看比例占較大的是來自政府的基礎(chǔ)建設(shè)返還額度，而和企業(yè)之間的投資和孵化的利益仍然有待加強。在招商引資上華夏幸福通過孵化器等產(chǎn)業(yè)投資領(lǐng)域，來主動培養(yǎng)出一些產(chǎn)業(yè)資源，例如近些年來華夏幸福所控制的黑牛食品，在華夏幸福產(chǎn)城企業(yè)服務(wù)收入比例中占比很大，但是在一些技術(shù)型產(chǎn)業(yè)中，缺少技術(shù)，無法成為龍頭企業(yè)帶給產(chǎn)城區(qū)域利益。

2.3.2 業(yè)務(wù)競爭過大

因為在產(chǎn)城區(qū)的企業(yè)過度密集，導(dǎo)致一些類似領(lǐng)域的企業(yè)之間產(chǎn)生的大的產(chǎn)業(yè)競爭，例如在產(chǎn)城中，有幾個科技型公司之間存在著技術(shù)層面的互通合作，相同的技術(shù)導(dǎo)致企業(yè)的發(fā)展中存在著業(yè)務(wù)競爭，產(chǎn)城產(chǎn)業(yè)格局發(fā)生著巨大變化。

3、優(yōu)化對策

3.1 創(chuàng)新模式

隨著華夏幸福產(chǎn)城的發(fā)展，探索出了一套全新的產(chǎn)城產(chǎn)業(yè)模式，這種模式不會再局限于某一項目的合作，而是基于長期合作的意愿。滿足于產(chǎn)城區(qū)域的規(guī)劃設(shè)計、基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套服務(wù)等進(jìn)行一體化的服務(wù)，政府的政策支持。這種模式的核心是立足于“產(chǎn)業(yè)優(yōu)先”將產(chǎn)業(yè)得發(fā)展作為產(chǎn)城的靈魂，以改變產(chǎn)城服務(wù)來推動產(chǎn)城內(nèi)企業(yè)的發(fā)展。

3.2 “點”帶“線”發(fā)展方式

在城市產(chǎn)城建設(shè)中，要按照交通一體化的發(fā)展模式，利用產(chǎn)業(yè)布局來帶動城市的發(fā)展，協(xié)調(diào)好城市和企業(yè)之間的關(guān)系。圍繞著產(chǎn)業(yè)的培養(yǎng)和格局的拓展兩個方面形成“2+1”的產(chǎn)業(yè)格局在產(chǎn)城產(chǎn)業(yè)集群中，要建設(shè)出符合城市發(fā)展的經(jīng)濟體系，保持創(chuàng)新活力，盡量的提高科技型產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)城中的占比，這樣能夠最大程度地降低產(chǎn)業(yè)城區(qū)的風(fēng)險，提高產(chǎn)城企業(yè)的穩(wěn)定性。

3.3 合作共贏

在華夏幸福的產(chǎn)業(yè)發(fā)展當(dāng)中離不開地方政府的支持，在最初的土地選擇上要求政府進(jìn)行配合，在問題協(xié)調(diào)解決產(chǎn)城企業(yè)開發(fā)。加快城鎮(zhèn)化發(fā)展引導(dǎo)城鎮(zhèn)向城市轉(zhuǎn)型，使產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與地方政府的規(guī)劃相結(jié)合。

總結(jié)：

當(dāng)前時代的發(fā)展，華夏幸福產(chǎn)城企業(yè)格局發(fā)生了很大變化，在華夏幸福園區(qū)的開發(fā)當(dāng)中，通過基建投入，來進(jìn)行招商，完善產(chǎn)城的資本服務(wù)和投資服務(wù)的深入，這些有利于加快現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型，對地區(qū)發(fā)展有著重要的推動作用。