文/張輝 湖州市房產(chǎn)交易管理所 浙江湖州 313000

進(jìn)入21世紀(jì)之后，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展 ，在當(dāng)前的社會(huì)生活中，無(wú)論是企事業(yè)單位還是普通家庭，房屋都是其生產(chǎn)、生活所必須的場(chǎng)所，也是巨大的物質(zhì)財(cái)富。為了保護(hù)其合法權(quán)益，就需要對(duì)權(quán)利的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移和消滅進(jìn)行及時(shí)、正確的登記。為了規(guī)范房屋登記行為，維護(hù)房地產(chǎn)交易安全，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，依據(jù)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《村鎮(zhèn)規(guī)劃條例》等法律、行政法規(guī)，制定了《房屋登記辦法》。若房屋登記發(fā)生錯(cuò)誤，就會(huì)給權(quán)利人的合法權(quán)益造成損害，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)帶來(lái)混亂，同時(shí)給登記機(jī)構(gòu)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。因此，提高房屋登記質(zhì)量，不僅可以更好的保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，同時(shí)也避免了登記機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)賠償風(fēng)險(xiǎn)。

1、加強(qiáng)測(cè)繪管理，提前把好登記關(guān)口

《房屋登記辦法》的頒布對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪工作提出了更高的要求，《房屋、登記辦法》中第十條規(guī)定：房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號(hào)（幢號(hào)、室號(hào)等）的房屋或特定空間。該規(guī)定與“以圖管房”的工作思路是一脈相承的，能真實(shí)反映房屋的基本單元就是房產(chǎn)測(cè)繪的主要任務(wù)。房產(chǎn)測(cè)繪是房屋登記工作中一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，房產(chǎn)測(cè)繪必須服務(wù)于產(chǎn)權(quán)管理，同時(shí)《房屋登記辦法》在對(duì)國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋登記工作中，規(guī)定申請(qǐng)房屋初始登記的，要提交的材料中包括房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告，這就說(shuō)明房產(chǎn)測(cè)繪成果也是建立房屋登記薄的重要基礎(chǔ)資料。

房產(chǎn)測(cè)繪成果中房屋建筑面積、地理位置、房屋界線范圍、房產(chǎn)測(cè)繪平面圖等均是房屋登記薄記載的重要內(nèi)容，對(duì)房屋的基本狀況起到證明作用，能夠保證房屋登記薄公示信息的準(zhǔn)確、規(guī)范。房產(chǎn)測(cè)繪的外業(yè)工作包括：房地產(chǎn)平面圖（分幅、分丘、分戶等）測(cè)繪以及房地產(chǎn)調(diào)查。房地產(chǎn)平面圖測(cè)繪，實(shí)際是對(duì)房屋權(quán)利范圍的測(cè)繪，通過(guò)實(shí)地測(cè)量房屋坐標(biāo)、四至關(guān)系、相關(guān)地形地物等，反映房屋的實(shí)際地理位置和相鄰關(guān)系，確保房地產(chǎn)地址的唯一性。房地產(chǎn)調(diào)查的內(nèi)容有坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑層數(shù)、房屋用途、用地性質(zhì)等，為房屋登記提供可靠的第一手資料。

總之房產(chǎn)測(cè)繪與房屋登記工作緊密相連，房產(chǎn)測(cè)繪是建立房屋登記薄的基礎(chǔ)，從事房產(chǎn)測(cè)繪的人員應(yīng)該掌握房屋登記工作的相關(guān)測(cè)繪的基礎(chǔ)知識(shí)，同時(shí)，房屋登記工作人員也應(yīng)當(dāng)具備房產(chǎn)測(cè)繪的基礎(chǔ)知識(shí)，只有這樣才可以使房屋登記工作做得更為扎實(shí)。

2、加強(qiáng)信息化建設(shè)，以樓盤(pán)表為登記基礎(chǔ)

建立房屋樓盤(pán)表，是應(yīng)用房產(chǎn)測(cè)繪成果進(jìn)行房屋登記的重要依據(jù)和步驟，是利用房屋位置固定不變的特點(diǎn)，依據(jù)測(cè)繪提供的房屋預(yù)測(cè)繪報(bào)告數(shù)據(jù)，以初始登記的房屋幢為單位建立電子文檔房屋樓盤(pán)表，在表上給每一套房屋設(shè)定一方格，方格的排列是把樓房主體排列為單元，房號(hào)轉(zhuǎn)化到表格屏面上，方格內(nèi)按管理和登記需要設(shè)定項(xiàng)目，錄入數(shù)據(jù)和相關(guān)信息。

建立房屋樓盤(pán)表重點(diǎn)要遵循和把握以下規(guī)則：

（1）樓盤(pán)表的房屋總面積、分層面積、分戶面積（各套、間面積）與房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告面積完全一致。

（2）樓盤(pán)表總層數(shù)設(shè)置和各樓層布局（地上層、地下層、躍層、夾層、架空層、轉(zhuǎn)換層等）與規(guī)劃確認(rèn)的設(shè)計(jì)圖一致。

（3）樓盤(pán)表上的房屋用途、房屋結(jié)構(gòu)與規(guī)劃設(shè)計(jì)用途一致；與房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告上的房屋用途、房屋結(jié)構(gòu)一致。

（4）樓盤(pán)表上的房屋名稱(chēng)、幢號(hào)、單元號(hào)、室號(hào)與房屋測(cè)繪編號(hào)、商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同房屋地址編號(hào)盡可能統(tǒng)一。

實(shí)現(xiàn)房屋樓盤(pán)表信息與商品房預(yù)（銷(xiāo)）售簽約系統(tǒng)、房屋登記系統(tǒng)信息的有效關(guān)聯(lián)和數(shù)據(jù)的統(tǒng)一。房屋樓盤(pán)表建立后，實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)與房屋預(yù)（銷(xiāo)）售和房屋登記系統(tǒng)信息的共享與關(guān)聯(lián)，為后續(xù)的各類(lèi)房屋登記、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、房地產(chǎn)行政管理工作提供了基礎(chǔ)與保障。由此，可進(jìn)入下一流程的商品房預(yù)（銷(xiāo)）售網(wǎng)上簽約和即時(shí)備案管理工作。

3、建立責(zé)任追究和質(zhì)量檢查制度

明確各個(gè)崗位的工作職責(zé)，嚴(yán)格落實(shí)錯(cuò)案追究制度，對(duì)于錯(cuò)案要實(shí)行誰(shuí)辦理誰(shuí)負(fù)責(zé)，誰(shuí)簽字誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任。對(duì)于因違規(guī)和違法登記造成權(quán)利人重大損失的，必須追究有關(guān)人員的行政責(zé)任。同時(shí)對(duì)于辦理業(yè)務(wù)水平高、差錯(cuò)少以及成績(jī)顯著的人員給予適當(dāng)?shù)墓膭?lì)和獎(jiǎng)勵(lì)，不斷提高登記人員處理業(yè)務(wù)的積極性和主動(dòng)性。

發(fā)生錯(cuò)誤后的責(zé)任追究只是事后懲處，對(duì)在辦的登記進(jìn)行質(zhì)量檢查與抽查則可以在登記過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督和預(yù)防。通過(guò)對(duì)房屋登記的抽查和檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)登記中可能存在的錯(cuò)誤，促進(jìn)登記質(zhì)量的提高。

4、加強(qiáng)受理窗口從業(yè)人員的綜合素質(zhì)的提高

受理窗口房屋登記從業(yè)人員，不僅要有豐富的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，而且更需要奉獻(xiàn)精神和創(chuàng)新能力，取他人之長(zhǎng)補(bǔ)己之短。通過(guò)學(xué)習(xí)新的知識(shí)和技能，努力提高自己的綜合素質(zhì)。要加強(qiáng)對(duì)房屋登記從業(yè)人員的培訓(xùn)，工作人員做到持證上崗。

還要積極參與相關(guān)業(yè)務(wù)的會(huì)議，增加與同行交流和探討。對(duì)于工作中發(fā)現(xiàn)的典型案件和外地登記案件的信息要及時(shí)匯總分析，剖析案例的關(guān)鍵點(diǎn)，讓大家參與討論，發(fā)表意見(jiàn)，加深印象，吸取別人的教訓(xùn)，避免發(fā)生類(lèi)似錯(cuò)誤。

房地產(chǎn)權(quán)屬登記涉及千家萬(wàn)戶，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，它工作質(zhì)量的高低， 服務(wù)水平的好壞，直接影響到黨和政府在百姓心中的形象和地位。由于這項(xiàng)工作專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，普通群眾無(wú)法熟悉和掌握全部業(yè)務(wù)和環(huán)節(jié)，這就需要我們登記機(jī)關(guān)一切從便民服務(wù)的角度出發(fā)，牢固樹(shù)立主動(dòng)服務(wù)意識(shí)，從服務(wù)設(shè)施配置到服務(wù)措施制定，多方面滿足群眾的實(shí)際需求。