文/王志萍 海陽市住房保障和交易中心 山東海陽 265100

1、傳統(tǒng)經濟與新經濟的區(qū)別

想到房地產經濟，就會想到當下的背景，即新經濟形勢，但是何為新經濟? 它與傳統(tǒng)經濟有什么區(qū)別呢? 新經濟有著許多明顯的特征，例如電子商務和社會網絡化，這也是與傳統(tǒng)經濟明顯的區(qū)別，其中電子商務特征就是包含購物的移動化及線上線下相結合的購物習慣在內的互聯網 +，社會網絡化特征主要表現在對信息獲取和信息處理方面的便捷性。除此之外，新經濟還具有資本運作、政府過去長期面臨的通貨膨脹壓力得以消除、物價增幅保持在最低水平等特征。與新經濟形勢相比，傳統(tǒng)經濟的階段性特征更加明顯，例如資金投入量大與生產周期長，傳統(tǒng)的房地產經濟對市場的預測是非常重要的，資金的投入具有連鎖效應，在生產周期內房地產市場時常會發(fā)生巨大變化，因此具有更大的不確定性。而新經濟形勢使房地產產業(yè)信息化、網絡化，資金的周轉速度更快。

2、房地產經濟存在非理性問題

2.1 城市化規(guī)劃與市場化進程相脫離

在現在經濟市場的全面發(fā)展中，由于城鎮(zhèn)的發(fā)展過于緩慢，為了提高城鎮(zhèn)的發(fā)展效率與收益，城鎮(zhèn)將土地使用權承包給經濟市場，市場在通過反復的規(guī)劃、選址等一系列的研究，選擇更加科學的方案進行實施。現階段我國政府將住宅等預先規(guī)劃好，通過使用或采取進一步的吸引投資者方式；再者優(yōu)惠的方式感覺不通暢，這樣的方式存在弊端，這樣的發(fā)展趨勢違背了現在市場經濟發(fā)展規(guī)律【1】。我國政府面對這樣的情況應該按照市場所需的原則進行合理供給，不斷的進行規(guī)劃與研究，才能夠使房地產運行有一定的規(guī)律，才能夠確保房地產市場經濟的流動。

2.2 房地產市場不夠成熟

由于房地產市場價格隨著社會發(fā)展不斷的改變，投資者在投資的過程中按照土地的收益率進行決斷，但是受當地供求關系的影響，因此使土地價格逐步的改變?，F在房地產經濟發(fā)展的過程中根據不同的方式進行計算，運用可靠的計算方式能夠優(yōu)先決定房地產是否已經成熟，通過多年的房地產積累經驗可以進行判斷，但是由于我國房地產市場發(fā)展方式還不夠成熟，因此在土地出租的過程中價格上有一定的出入【3】。對于現階段房地產盲目高價的形式，雖然在表面上來看是國家占有的收益較大，但是按照市場的發(fā)展運行方式來看，由于房地產的價格過高直接導致成本大幅度的上升，會限制消費，反過來導致經濟發(fā)展不理想，房地產市場發(fā)展不夠景氣。這就是在房地產發(fā)展中不理性的行為。

2.3 產業(yè)結構與市場導向脫離

在現階段市場經濟不斷創(chuàng)新過程中，產業(yè)結構發(fā)生變動，導致利潤平均化規(guī)律發(fā)展，因此市場導向有所分歧。政府在考慮的過程中著重于經濟發(fā)展的合理性，在房地產市場發(fā)展過程中，政府利用土地批租權確保實現經濟上發(fā)展，因此能夠優(yōu)化房地產的結構。但是現如今面對的問題是政府不顧及經營者的發(fā)展方向，明確下達指標，誰產生的租金較高，就批租給誰的規(guī)定【2】。沒有顧及投資者的經營理念與需求，強行的使投資者改變投資方向，著重于追求高技術、高消費的發(fā)展型產業(yè)，沒有將投資者內心的發(fā)展戰(zhàn)略進行衡量，因此導致產業(yè)結構與市場導向有所分離。

3、促進房地產經濟健康發(fā)展的有效策略

3.1 合理規(guī)劃建設用地

“城市經營”并非是“炒地皮”，不能單純通過出讓土地的方式刺激經濟發(fā)展，以增加地方財政收入，這與科學發(fā)展理念不符【2】。房地產開發(fā)項目不同，其盈利方式也存在一定差異，寫字樓、大型商場等項目，可通過出售在短期內直接獲利;娛樂用房、工業(yè)廠房等需與其他經濟行為共同作用，實現長期獲利;公共設施雖不具備盈利能力，但優(yōu)化城市形象，促使城市經濟收入增加。政府應結合實際發(fā)展情況，合理規(guī)劃建設用地。

3.2 有效防范房地產泡沫

3.2.1 加強房地產價格監(jiān)測。為有效限制投機和炒作現象，應加強對于房地產價格的監(jiān)測，不斷完善地價公示制度，明確城市基準地價，為房地產市場交易提供參考。同時對房地產交易價格進行分析與評估，實時掌握具體交易價格，通過對比分析及時發(fā)現異?，F象。定期調查區(qū)域內土地交易情況，若土地通過優(yōu)惠政策接收，則應嚴格限制再次交易。政府管理部門根據監(jiān)測結果，適當采取相應的調控手段，抑制房價過高現象。

3.2.2 建立健全預警機制。由于房地產發(fā)展具有較強的區(qū)域性，不同地區(qū)內發(fā)展水平也存在差異，各級政府應根據實際情況，研究當地房產市場發(fā)展現狀及演變規(guī)律，形成與之相符合的預警機制，并對其指標體系進行分析，定性與定量指標相結合，規(guī)定主要指標量化區(qū)間，實現對房地產市場的有效監(jiān)管，杜絕房地產泡沫。同時構建全國范圍內房地產市場運行預警報制度，促進宏觀監(jiān)控系統(tǒng)的完善，及時歸納、整理全國房產市場信息，評價、預測市場運行情況，形成完善的市場分析報告，為政府宏觀調控提供參考【1】。

3.3 確保土地價格的合理性

在國民經濟發(fā)展中，房地產屬于先導性產業(yè)，對 GDP 增長貢獻率呈現出上升趨勢，有效拉動國民經濟發(fā)展。同時隨著經濟發(fā)展水平的不斷提升，居民住房支付能力也隨之增強，為房地產業(yè)創(chuàng)造了必要的市場需求。在新經濟形勢下，政府應當加強房地產市場的宏觀調控措施，綜合應用計劃、行政、法律等手段，將地價水平控制在合理范圍之內，根據當地具體情況適當調整地價，促進房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展。房地產業(yè)有機結合了金融與土地兩種要素，土地作為不可或缺的自然資源，其供給極度缺乏彈性，而金融要素則與之相反，從理論上而言，能夠實現無限供給，且流動性相對較強。若是要素滲入房地產業(yè)，導致經濟泡沫出現，一旦資金鏈斷裂，將會對房地產業(yè)乃至城市發(fā)展造成惡劣影響。

3.4 強化政府經濟職能

當前我國房地產開發(fā)投資呈不斷攀升狀態(tài)，結合房市周期發(fā)展理論，整體處于上升狀態(tài)，房地產市場也將逐漸從不成熟發(fā)展至成熟時期，當前處于過渡階段，未來房地產發(fā)展將趨于理性化。在城市發(fā)展建設中，房地產開發(fā)商是重要參與者，不得存在盲目現象，因此理性回歸是必然要求，分析現階段居民經濟實力及購買能力，政府應充分發(fā)揮經濟職能，保持經濟平穩(wěn)增長，防止出現嚴重供需不平衡現象，以保證樓市健康發(fā)展。以科學發(fā)展觀為指導，加強房地產市場的調控，促使房地產業(yè)成熟理性發(fā)展。

結語：

綜上所述，在新的社會經濟形勢下，房地產經濟成為國民經濟發(fā)展的重要組成，對促進國家發(fā)展起到了十分重要的作用。但是在實際的發(fā)展中也存在多種多樣的問題，為了能夠更好地促進房地產經濟發(fā)展，需要在堅持科學發(fā)展觀的同時，政府部門應該加強對房地產經濟發(fā)展的宏觀調控，為房地產經濟的發(fā)展創(chuàng)設穩(wěn)定環(huán)境提供支持。

[1]楊慧青,梁蔚.新經濟形勢下對我國企業(yè)經濟的理性思考——以房地產企業(yè)為例[J].中國商論 ,2017,02：150-151.

[2]林煒珍.淺談房地產經濟未來發(fā)展創(chuàng)新思考[J].現代經濟資訊,2016,18：18.

[3]閆玲，汪紅梅.新經濟形勢下對我國房地產經濟的理性研究[J].住宅與房地產 ,2016,06：17.