文/楊琴 烏魯木齊市不動(dòng)產(chǎn)登記中心 新疆烏魯木齊 830000

土地交易和不動(dòng)產(chǎn)登記之間有著非常密切的關(guān)系，當(dāng)前的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易的確定、變更和轉(zhuǎn)變等形成都要依據(jù)登記基礎(chǔ)來實(shí)現(xiàn)效力價(jià)值，而交易作為登記的前提，又能對(duì)其形成重要的保障。以下對(duì)關(guān)于加強(qiáng)土地交易與不動(dòng)產(chǎn)登記的有效銜接問題進(jìn)行探討。

1、梳理兩者之間的聯(lián)系機(jī)制

梳理好土地交易和不動(dòng)產(chǎn)登記兩者之間的聯(lián)系機(jī)制是做好有效銜接的前提。首先，這兩者之間功能方面有一定的聯(lián)系，在土地公有制時(shí)代背景下，我國(guó)政府擁有土地管理工作的多重身份，所以土地交易和不動(dòng)產(chǎn)登記在功能不同的情況下依舊有很多共同之處，比如兩者都承擔(dān)一些有關(guān)聯(lián)性的土地管理職能。其次，這兩者之間操作方面也有一定的聯(lián)系，比如程序上土地交易和不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)系緊密，在完成土地交易以后要實(shí)現(xiàn)登記的操作，而在土地交易前也需要執(zhí)行基礎(chǔ)的登記工作。從理論上看，某處的土地只有被登記過才能有明晰的產(chǎn)權(quán)，才能進(jìn)行出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃等功能的使用。再者，這兩者之間法理方面也有一定的聯(lián)系。土地交易和不動(dòng)產(chǎn)登記都包含了權(quán)利關(guān)系，但這些關(guān)系有一定的差別，比如：權(quán)含有債權(quán)與物權(quán)，而利更多地體現(xiàn)于物權(quán)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，物權(quán)制度和債權(quán)制度都是基礎(chǔ)的組成部分，能夠發(fā)揮維護(hù)市場(chǎng)安全穩(wěn)定的作用，從物權(quán)方面來看，一級(jí)市場(chǎng)需要進(jìn)行交易設(shè)立物權(quán)和確保二級(jí)市場(chǎng)通過交易轉(zhuǎn)移物權(quán)，才能通過不動(dòng)產(chǎn)的登記確立物權(quán)。從債權(quán)方面來看，在土地出讓的合同中對(duì)受讓人權(quán)利有明確的說明，但也會(huì)明確其應(yīng)履行的如節(jié)約用地、環(huán)保等義務(wù)，才能形成債權(quán)的一部分[1]。從載體方面來看，不動(dòng)產(chǎn)登記管理工作組成的基礎(chǔ)就是登記簿，而土地合同就成為了重要的載體。

2、相關(guān)人員重視土地交易和不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接問題

在當(dāng)前的土地交易和不動(dòng)產(chǎn)登記工作中出現(xiàn)不少問題，表現(xiàn)突出的有出讓、轉(zhuǎn)讓及抵押的問題。首先，土地出讓問題主要表現(xiàn)為合同所約定的登記部門審核內(nèi)容無法進(jìn)行操作，例如在提高集約利用水平時(shí)很多人會(huì)提出土地原有的建設(shè)、功能、管理、節(jié)能和環(huán)保等要求，并要求在附欄中進(jìn)行標(biāo)記，但在實(shí)際執(zhí)行過程中，很多內(nèi)容要素過多要求過細(xì)，也有不少則過于宏觀甚至量化，標(biāo)記工作較難，一旦統(tǒng)計(jì)不明，那么登記到執(zhí)行的工作就更難。我國(guó)相關(guān)的法律政策有明文規(guī)定，“未履行合同約定不得辦理初始登記”，但在實(shí)際的土地登記工作中，卻還存在履行出讓合同約定，也就是提前辦理土地初始登記的工作。其次是土地轉(zhuǎn)讓和不動(dòng)產(chǎn)登記工作的銜接問題，突出表現(xiàn)在一些沒能根據(jù)法定程序進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或與轉(zhuǎn)讓條件完全不符的，登記不能違規(guī)進(jìn)行辦理，比如根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定通過出讓的方法獲取土地使用權(quán)，那么在進(jìn)行房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓時(shí)就要結(jié)合合同具體的約定來支付出讓金，才能獲取土地使用權(quán)證書。但不少企業(yè)在不具備上述條件時(shí)就有擅自轉(zhuǎn)讓的行為，并且相關(guān)的土地登記部門還為其辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。針對(duì)一些通過協(xié)議方式或是邀標(biāo)的方式進(jìn)行供應(yīng)的土地，通常會(huì)在合同中設(shè)置轉(zhuǎn)讓限制的條款，而實(shí)際進(jìn)行操作時(shí)卻缺少把關(guān)的環(huán)節(jié)，導(dǎo)致很多擅自轉(zhuǎn)讓的情況出現(xiàn)。還有一些沒能達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件的情況，登記部門也為其辦理了登記，所以在轉(zhuǎn)讓和登記工作上不少工作人員還沒能形成統(tǒng)一的約束性認(rèn)識(shí)。要解決這一問題，確保土地利用價(jià)值得到最大的發(fā)揮，在出讓土地時(shí)可從投資強(qiáng)度、物業(yè)持有比例以及產(chǎn)出效益等方面提出適當(dāng)?shù)囊?，如果沒能達(dá)到相關(guān)指標(biāo)要求，那么就不能辦理轉(zhuǎn)讓和登記。此外還需要相關(guān)部門做好把關(guān)的工作，杜絕擅自轉(zhuǎn)讓的情況出現(xiàn)。再者是抵押和登記的銜接問題，比如一些違規(guī)登記的土地使用在融資抵押上，虛假的登記辦理、違反土地劃撥而直接用于融資、沒能履行抵押程序而直接融資等，這些都要加以解決。

3、進(jìn)一步促進(jìn)土地交易和不動(dòng)產(chǎn)登記銜接的效能

在促進(jìn)效能提升的工作上，要堅(jiān)持以土地交易安全及提高土地利用率為目標(biāo)，尤其是強(qiáng)化全周期管理，實(shí)現(xiàn)土地節(jié)約的集約利用，注重標(biāo)注的內(nèi)容，以信息技術(shù)來推動(dòng)標(biāo)注內(nèi)容的細(xì)化工作，同時(shí)也為不動(dòng)產(chǎn)登記制度加大了保障力度，不斷完善內(nèi)容、優(yōu)化流程、加強(qiáng)合作等等，最終實(shí)現(xiàn)促進(jìn)效能目的。首先，細(xì)化標(biāo)注的工作要得到高度重視，審核的口徑必須有統(tǒng)一的流程和可操作的調(diào)整空間，以《物權(quán)法》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定為準(zhǔn)，做到依法登記，突出重點(diǎn)，側(cè)重選擇。具體的重點(diǎn)選擇可結(jié)合以下的策略執(zhí)行：（1）法律所規(guī)定的具有具體限制性的要求，如土地轉(zhuǎn)讓限制非市場(chǎng)化出讓的硬性特征、犯法用地等等；（2）合同中具有提示性的要求，如環(huán)保、投入產(chǎn)出等等，此外還要注重標(biāo)注時(shí)拿捏好可操作的調(diào)整力度，確保后續(xù)工作能夠更順利將其落實(shí)。其次是依靠合理的分工與高效的管理，提高銜接的效率，做到不該設(shè)置的條件堅(jiān)決不設(shè)置，該設(shè)置的條件要明確具體的類別并進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。再者是建立健全相關(guān)的法律法規(guī)，對(duì)當(dāng)下土地交易和不動(dòng)產(chǎn)登記不適合的規(guī)定進(jìn)行修訂，比如《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，要明確合同約定的依據(jù)，只要沒能履行約定要求堅(jiān)決不能進(jìn)行登記，還要明確地建立相應(yīng)的土地交易備案審核制度。最后是加強(qiáng)信息平臺(tái)的建設(shè)，將信息化技術(shù)大力投入應(yīng)用，解決銜接信息不暢的問題，并以高新技術(shù)提高工作效率[2]。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，我國(guó)當(dāng)前的土地交易和不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接還存在一些問題，必須引起相關(guān)部門和工作人員的高度重視。相關(guān)部門與工作人員要好好梳理土地交易和不動(dòng)產(chǎn)登記工作兩者之間的內(nèi)在機(jī)制，對(duì)問題與現(xiàn)狀結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行深入的研究，不但要確定問題得以解決，還要從兩者銜接的效能上進(jìn)行突破，此外要將不動(dòng)產(chǎn)登記與交易信息利用高科技術(shù)實(shí)現(xiàn)共享與互通，確保業(yè)務(wù)辦理更為持續(xù)、安全和高效，最終達(dá)到銜接的目的。

[1]盧為民,張琳薇.土地交易與不動(dòng)產(chǎn)登記銜接中的若干問題研究[J].上海土地,2017,2(3):19-21.

[2]盧為民,張琳薇.加強(qiáng)土地交易與不動(dòng)產(chǎn)登記的有效銜接[J].中國(guó)不動(dòng)產(chǎn),2016,11(7):22-24.