文/尹雪皎 宜興市不動產(chǎn)登記中心檔案管理股 江蘇無錫 214200

伴隨著城市化改革進(jìn)程的加快，土地使用和規(guī)劃得到了重視，在其過程中做好土地使用和規(guī)劃合理性，從而保證土地資源作用的發(fā)揮。土地的利用和規(guī)劃將導(dǎo)致用地面積的減小，影響了農(nóng)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展。所以，想要確保土地科學(xué)使用就要注重土地管理與計(jì)劃方針。

1、完善土地利用與規(guī)劃的價值影響

城市化發(fā)展中，土地規(guī)劃和使用是一種低范圍規(guī)劃，關(guān)注著人們生活居住，土地規(guī)劃的落實(shí)，土地的科學(xué)規(guī)劃與使用有助于城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，土地規(guī)劃過程中應(yīng)做好區(qū)域劃分、建設(shè)時間、形式等，結(jié)合不同區(qū)域具體狀況編制土地規(guī)劃計(jì)劃。同時，相關(guān)單位也要注重規(guī)劃區(qū)域具體狀態(tài)，實(shí)時進(jìn)行方案調(diào)整?，F(xiàn)階段，社會經(jīng)濟(jì)逐漸走向集約型模式，而以往土地使用和規(guī)劃已經(jīng)難以滿足社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展 以及土地法律制度。城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地建設(shè)需要注重土地利用和規(guī)劃，從而推動經(jīng)濟(jì)建設(shè)并提高人們生活水平。土地使用和規(guī)劃具有開放性特點(diǎn)，能夠科學(xué)協(xié)調(diào)產(chǎn)業(yè)組織并確保城鄉(xiāng)生產(chǎn)力科學(xué)規(guī)劃，提高社會經(jīng)濟(jì)。

2、土地利用與規(guī)劃現(xiàn)狀

2.1 土地規(guī)劃缺少落實(shí)

一些區(qū)域土地規(guī)劃與本土部門缺少交互與融合。首先，土地征用管理規(guī)定模糊，土地征用時缺少科學(xué)合理利用。其次，生態(tài)保護(hù)與資源使用缺少系統(tǒng)征用計(jì)劃。從客觀上而言，土地規(guī)劃應(yīng)與城鄉(xiāng)部門融合。但實(shí)質(zhì)上缺少落實(shí)與規(guī)劃，不同土地規(guī)劃核心不一，修編時限不同造成具體操作時缺少控制。

2.2 缺少動態(tài)性和嚴(yán)謹(jǐn)性

土地使用和規(guī)劃多集中于分區(qū)管理模式。但是，當(dāng)前城鄉(xiāng)土地使用中缺少明文規(guī)定使得土地規(guī)劃缺少動態(tài)性與嚴(yán)謹(jǐn)性，因此編制詳細(xì)的土地規(guī)劃制度是其重要任務(wù)。另一方面，城鄉(xiāng)土地利用和規(guī)劃缺少適合的規(guī)劃目標(biāo)與法律效應(yīng)，使得土地規(guī)劃無法得到落實(shí)。

3、土地管理角度完善土地利用與規(guī)劃的途徑

貫徹落實(shí)國家對土地資源的新要求，跟上社會發(fā)展需求，秉承著保護(hù)優(yōu)先、節(jié)約集約的原則，根據(jù)二次土地調(diào)研與規(guī)劃中期評價，核心調(diào)節(jié)土地與基礎(chǔ)農(nóng)田保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)

3.1 秉承著節(jié)約用地原則

土地利用與規(guī)劃階段秉承著科學(xué)發(fā)展觀，提倡節(jié)約用地、集成化用地，防止發(fā)生土地資源浪費(fèi)。此外，有關(guān)部門單位在土地規(guī)劃時應(yīng)立足于長遠(yuǎn)眼光，制定土地規(guī)劃方向并調(diào)節(jié)土地利用與規(guī)劃布局，明確產(chǎn)業(yè)土地標(biāo)準(zhǔn)。同時，預(yù)留農(nóng)業(yè)土地。制定土地利用節(jié)約化還應(yīng)立足于經(jīng)濟(jì)角度與生態(tài)角度綜合分析，從而確保土地利用和規(guī)劃的完善。此外，將二次土地調(diào)查與持續(xù)變更至2017年土地?cái)?shù)據(jù)為基礎(chǔ)，秉承著統(tǒng)一性原則，做好土地中期評價。評價階段做好二次土地調(diào)查、國土資源遙感監(jiān)測等結(jié)構(gòu)進(jìn)行生態(tài)環(huán)境承重力評價調(diào)查，確定范圍內(nèi)資源科學(xué)使用承重力潛力與方向。只有這樣，才能保證目標(biāo)確定、規(guī)?？刂?、科學(xué)布局等，維穩(wěn)土地規(guī)劃創(chuàng)造條件。

3.2 提高土地利用和規(guī)劃可行性

土地利用和規(guī)劃完善的第一要素為設(shè)施完善。因此，有關(guān)單位應(yīng)注重土地利用和規(guī)劃、設(shè)施的融合，注重各部門支持與融合土地的使用規(guī)劃。在規(guī)劃階段需要結(jié)合具體狀況，秉承著實(shí)事求的理念全面分析本土地理狀態(tài)與經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，從而保障土地利用和規(guī)劃合理性，避免土地資源的浪費(fèi)。土地的使用和規(guī)劃預(yù)留一定修改空間，具有一定彈性，設(shè)計(jì)土地使用和規(guī)劃最大范圍與最小范圍，為今后情況變化進(jìn)行調(diào)節(jié)。編制土地使用和規(guī)劃過程中，根據(jù)具體發(fā)展?fàn)顟B(tài)劃分為低級、中級、高級不同區(qū)域全面調(diào)查，制定合適的規(guī)劃保障土地規(guī)劃可行性。

第一，將生態(tài)資源狀態(tài)作為評價條件，注重和新型城鎮(zhèn)化、生態(tài)資源有關(guān)目標(biāo)的融合，科學(xué)規(guī)劃土地空間防止高質(zhì)量土地受到破壞，盡可能的保護(hù)山川、河流等生態(tài)資源，推動生成范圍適合、科學(xué)設(shè)計(jì)的城鎮(zhèn)空間體制。第二，規(guī)劃城市土地使用范圍，立足于布局優(yōu)化，實(shí)行串聯(lián)式、組團(tuán)式體制。第三，禁止城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)用地隨意征用，結(jié)合民眾基數(shù)，特別是土地產(chǎn)出強(qiáng)度指標(biāo)確認(rèn)用地范圍。第四，采取城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展與新農(nóng)村建設(shè)，土地綜合整治，因地制宜。在滿足要求的區(qū)域進(jìn)行用地科學(xué)安排、產(chǎn)權(quán)置換，推動農(nóng)村群眾走向城鎮(zhèn)化。第五，科學(xué)調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)用地組織，確保交通、水利等設(shè)施完善，優(yōu)化社會民生、戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)與國家重點(diǎn)項(xiàng)目，例如：服務(wù)業(yè)、文化旅游等，嚴(yán)禁為產(chǎn)能嚴(yán)重過剩行業(yè)新增產(chǎn)能項(xiàng)目提供用地。

3.3 采取土地規(guī)劃全過程

立足于土地管理視野來說，土地利用和規(guī)劃的第一要素為編制整體規(guī)劃目標(biāo)。從土地應(yīng)用具體狀態(tài)采取土地規(guī)劃全過程，保障土地使用和規(guī)劃順利開展。筆者認(rèn)為：可以通過3G技術(shù)檢驗(yàn)土地各數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，確定農(nóng)業(yè)用地、工業(yè)用地等分布狀態(tài)。土地使用階段與類型進(jìn)行搜集和調(diào)研確保土地使用和規(guī)劃數(shù)據(jù)精確性，保障土地方案合理性。

3.4 實(shí)行三線規(guī)劃與多規(guī)合一

融合規(guī)劃調(diào)節(jié)，統(tǒng)一部署，結(jié)合規(guī)劃后的標(biāo)準(zhǔn)與用地布局，劃分固定農(nóng)田保護(hù)范圍與生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)確定城市開發(fā)界限，融合三線規(guī)劃。通過土地利用整體規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)多規(guī)合一，完善不同類型空間規(guī)劃協(xié)調(diào)連接途徑、制定協(xié)調(diào)體制，立足于各項(xiàng)規(guī)劃合理性目標(biāo)以及存在的不足，為完善土地使用與國土空間管理創(chuàng)造條件。

結(jié)語：

綜合分析，土地管理即是土地使用和規(guī)劃的核心，應(yīng)保證土地規(guī)劃科學(xué)性，提高土地管理效果。土地使用和規(guī)劃以土地管理為目標(biāo)，將科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，科學(xué)設(shè)置城鄉(xiāng)土地資源。定期搜集和總體土地使用和規(guī)劃信息數(shù)據(jù)，便于土地使用和規(guī)劃方案的順利進(jìn)行，推動社會經(jīng)濟(jì)進(jìn)步。

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