文/傅勇 青島萬達東方影都投資有限公司 山東青島 266520

1、組織策劃-組織工具的應用

項目管理的組織是項目管理目標能否實現(xiàn)的決定性因素，房地產(chǎn)項目策劃的核心靈魂是組織策劃。工程管理的組織策劃涉及組織結(jié)構(gòu)、任務分工、管理職能分工、工作流程和建立編碼體系等內(nèi)容。房地產(chǎn)項目工程管理的策劃和運作，須充分理解應用組織論和組織工具，系統(tǒng)的確定組織結(jié)構(gòu)模式、組織分工和工作流程組織，明確各業(yè)務部門各自的角色、責任、權限和工作關系，做到流程清晰、職責明確、操作準確、監(jiān)督到位、溝通順暢。

根據(jù)房地產(chǎn)項目特點，項目運作主要包括：項目開發(fā)部、項目設計部、項目工程部、項目成本部。項目開發(fā)部是項目前期階段的業(yè)務樞紐部門，負責開發(fā)項目的前期論證、策劃組織、摘牌、交地和四證辦理工作，相關業(yè)務部門負責配合運作。項目設計部負責項目規(guī)劃設計、設計報批、設計方案和設計圖紙相關全過程設計業(yè)務的策劃、組織、監(jiān)督、控制和協(xié)調(diào)工作。項目工程部是項目實施階段的綜合業(yè)務管理部門，負責項目實施過程的策劃、組織、監(jiān)督、控制和協(xié)調(diào)。項目成本部負責項目整體投資的估算、預算和預決算控制工作。

2、開發(fā)策劃-決策階段的開發(fā)管理

房地產(chǎn)開發(fā)策劃，是根據(jù)目前房地產(chǎn)市場情況，以及未來市場趨勢，結(jié)合自身（地塊、資金）條件，通過有效滿足市場需求的方式，最終達到房地產(chǎn)項目效益最大化和綠色建筑生態(tài)建設的最佳規(guī)劃設計方案。

房地產(chǎn)前期開發(fā)策劃，要先于實際的決策和項目產(chǎn)品的形成。它是一種科學的預測活動，在整個工程建設中具有決定意義。前期策劃的主要任務是定義開發(fā)什么，預測項目的社會效益與經(jīng)濟效益，指導項目的規(guī)劃和設計工作，從而擬定具體的項目計劃。房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃主要內(nèi)容概括為市場研判、項目定位、運行建議和經(jīng)濟評價四個部分。

（1）市場研判，是前期策劃的依據(jù)，對過去和已經(jīng)發(fā)生的進行分析研究的同時還要對市場未來的發(fā)展做出預測，尤其對項目的開發(fā)周期內(nèi)的市場情況做出判斷。

（2）項目定位，是前期策劃的核心內(nèi)容，通過對區(qū)域市場的發(fā)展趨勢和動態(tài)變化的分析，房地產(chǎn)開發(fā)項目市場價值取向進行研判和設計，包括客戶定位、市場定位和產(chǎn)品定位。

（3）運行建議，是前期策劃的操作設計。由于開發(fā)項目是一個復雜過程，對環(huán)節(jié)的把控至關重要，運行建議就是針對主要環(huán)節(jié)提出的操作設想。

（4）經(jīng)濟評價，是前期策劃的項目財務分析，通過對項目的投入產(chǎn)出測算各項財務指標，評價盈利能力和清償能力是否達到要求，通過對項目的不確定性分析，評價其抗風險能力企業(yè)是否能承受。

3、項目策劃-實施階段的項目管理

項目管理策劃是對項目實施的任務分解和任務組織工作的策劃，包括設計、施工、采購任務的招投標，合同結(jié)構(gòu)，項目管理機構(gòu)設置、工作程序、制度及運行機制，項目管理組織協(xié)調(diào)，管理信息收集等。項目管理策劃視項目系統(tǒng)的規(guī)模和復雜程度，分層次、分階段地展開，從總體的輪廓性、概略性策劃，到局部的實施性詳細策劃逐步深化。

工程項目實施策劃是指為使構(gòu)思策劃成為現(xiàn)實可能性和可操作性，而提出的帶有策略性和指導性的設想。實施策劃一般包括項目融資策劃、項目控制策劃和項目管理策劃。

（1）項目融資策劃。資金是實現(xiàn)工程項目的重要物質(zhì)基礎。工程項目投資大，建設周期長，不確定性大，因此資金的籌措和運用對項目的成敗關系重大。建設資金的來源廣泛，各種融資手段具有不同的特點和風險因素，項目融資策劃就是選擇合理的融資方案，以達到控制資金的使用成本，降低項目的投資風險的目的。影響項目融資的因素較多，這就要求項目融資策劃有很強的政策性、技巧性和策略性，它取決于項目的性質(zhì)和項目實施的運作方式。

（2）工程項目控制策劃。項目控制策劃是指對項目實施系統(tǒng)及項目全過程的控制策劃。包括項目目標體系的確定、控制系統(tǒng)的建立和運行的策劃。

（3）項目管理策劃。項目管理策劃是指對項目實施的任務分解和分項任務組織工作的策劃。它主要包括合同結(jié)構(gòu)策劃、項目招標策劃、項目管理機構(gòu)設置和運行機制策劃、項目組織協(xié)調(diào)策劃、信息管理策劃等。項目管理策劃應根據(jù)項目的規(guī)模和復雜程度，分階段分層次地展開，從總體的概略性策劃到局部的實施性、詳細性策劃逐步進行。項目管理策劃重點在提出行動方案和管理界面設計。

4、運營策劃-使用階段的設施管理

作為建筑物全生命周期的管理，涉及三個方面：不動產(chǎn)、技術設備及管理。運營策劃，我們要進行費用分析和優(yōu)化。優(yōu)化的目的是使不動產(chǎn)保值增值，設施設備效能的提高。由此推動全生命周期的管理進程，提高設施設備管理的經(jīng)濟性。

通過對設施設備的全壽命周期管理，可以降低設施設備的壽命周期費用，避免過高的使用費用;避免過早、過高的投資 ;提高不動產(chǎn)的利潤率;實現(xiàn)規(guī)劃以及運營安全;實現(xiàn)設施管理服務項目的擴展;針對經(jīng)營管理階段進行科學估算，實現(xiàn)安全、經(jīng)濟、綠色、智能經(jīng)營管理。

房地產(chǎn)項目工程管理策劃是理論和實際相結(jié)合的系統(tǒng)工程，是組織論通過組織工具應用在工程管理當中。房地產(chǎn)開發(fā)項目建設要完成一個項目周期，需要經(jīng)過決策、設計準備、設計、項目施工、竣工驗收、物業(yè)服務等一系列過程，有效地整合概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等房地產(chǎn)項目資源，集房地產(chǎn)企業(yè)策略面以思想、智力和策略的幫助支持下，給房地產(chǎn)項目出謀劃策，為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟價值和社會價值。房地產(chǎn)策劃應牢固樹立生態(tài)文明觀，貫徹綠色發(fā)展理念，致力于人與自然和諧發(fā)展，形成富強民主文明和諧美麗的現(xiàn)代化建設新格局。