文/巴曙松

當(dāng)前，中國(guó)的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從一個(gè)以增量的新房為主導(dǎo)的時(shí)代轉(zhuǎn)換到以存量交易為主導(dǎo)的時(shí)代。對(duì)比美國(guó)、日本這些發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體來看，家庭套數(shù)比（城市家庭的個(gè)數(shù)和成套住房個(gè)數(shù)）基本穩(wěn)定在1.1到1.2之間，隨后日本還出現(xiàn)下降趨勢(shì)。中國(guó)在1.1左右，接近新房規(guī)模的峰值?？梢灶A(yù)計(jì)，增量房大幅擴(kuò)張的時(shí)代會(huì)逐步接近尾聲，新房和二手房的相對(duì)地位在轉(zhuǎn)換。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，在過去的20年間，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一手房和二手房的交易出現(xiàn)了迅速的變化，隨著越來越多的新房變成二手房，增量的新房部分開始減弱。這也是為什么中國(guó)的GDP增速會(huì)減緩，增量的房地產(chǎn)規(guī)模在減弱，它對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)作用會(huì)減弱，存量房的數(shù)據(jù)在大幅的上升，使得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力也出現(xiàn)轉(zhuǎn)換。

具體來看，2017年有20個(gè)城市二手房成交套數(shù)超過新房，從趨勢(shì)看，有越來越多的二線、甚至三線城市二手房占比超過新房。跟發(fā)達(dá)國(guó)家比，中國(guó)房地產(chǎn)流通率比較低，2016年全國(guó)主要城市流通率平均大概2%，美國(guó)、英國(guó)、澳洲和中國(guó)臺(tái)灣流通率比中國(guó)內(nèi)地高出很多。所以蓋新房、城市面積不斷擴(kuò)張的時(shí)代在逐步過去。但存量時(shí)代，圍繞房屋本身的服務(wù)正在崛起，新房的營(yíng)銷與代理、二手房的經(jīng)紀(jì)傭金、租賃、物業(yè)管理、裝修等相關(guān)服務(wù)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)也值得關(guān)注。而且總體看，中國(guó)居住的品質(zhì)，特別是早期的舊房生活品質(zhì)較差，所以改善性需求和城市更新改造的需求還很大。

嚴(yán)厲調(diào)控引導(dǎo)下的短期下行的市場(chǎng)趨勢(shì)

受行政管控相對(duì)更少的二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)更具有參考性，近三個(gè)月重點(diǎn)城市幾個(gè)房地產(chǎn)中介二手房成交量持續(xù)下滑。從近三個(gè)月重點(diǎn)城市二手房成交價(jià)格環(huán)比變化來看，一部分城市確實(shí)開始出現(xiàn)下跌，也開始出現(xiàn)新增供給增多、新增需求下降的趨勢(shì)。從2017年以來，重點(diǎn)城市客戶成交周期延長(zhǎng)，就是說投資者決策更謹(jǐn)慎，趨于理性，決策周期延長(zhǎng)。下行的市場(chǎng)中業(yè)主也在積極調(diào)整預(yù)期。而且我們看到下行的范圍在慢慢的擴(kuò)大，一是新房與二手房的換房鏈條受阻，兩個(gè)市場(chǎng)同步下行；全國(guó)跨區(qū)域換房的鏈條斷裂，不同城市同步降溫；二是2018年以來土地流拍比例在上升，土地市場(chǎng)也在降溫。 有一段時(shí)間，很多地方出了“人才吸引”政策，表面上來看人才吸引政策是前期市場(chǎng)短期內(nèi)逆勢(shì)上行的重要因素，但預(yù)期創(chuàng)造的短暫“繁榮”，極度脆弱。居民的杠桿率上升快，局部城市還比較高，但跟發(fā)達(dá)國(guó)家比，還有一定的空間。居民端房貸政策維持緊縮。

從趨勢(shì)看，下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策的可能走向，可能會(huì)從如下幾個(gè)方面著手：一是去庫存政策轉(zhuǎn)向，棚改貨幣化補(bǔ)貼有序退出。二是貨幣政策定向微調(diào)，資金面或略有改善。更多城市慢慢還會(huì)限制，更多城市可能跟進(jìn)禁止企業(yè)購房的補(bǔ)漏洞。人才引進(jìn)政策與購房資質(zhì)脫鉤。

關(guān)于爭(zhēng)議頗多的預(yù)售制度，預(yù)售是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)制度的重要組成部分，商品房預(yù)售制度在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上起著關(guān)鍵性作用，需求端的按揭貸款和供給側(cè)的預(yù)售制度作為重要的基礎(chǔ)性制度，其變化將會(huì)深刻影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。前一段時(shí)間傳言說會(huì)不會(huì)取消預(yù)售制度。預(yù)售制度事關(guān)基礎(chǔ)制度和配套政策，從具體操作角度看，可能難以“一刀切”取消，但是如果在執(zhí)行中不“一刀切”又可能帶來尋租問題和監(jiān)管難度，理論上存在難題。在當(dāng)下的市場(chǎng)條件下，取消預(yù)售制度的可能性低，原因在于：“限價(jià)”環(huán)境下，新房“供不應(yīng)求”，預(yù)售制度的取消進(jìn)一步減少供給、帶來更多的市場(chǎng)問題和恐慌。預(yù)售制度發(fā)展20多年以來，確實(shí)存在一些問題（潛在質(zhì)量問題、對(duì)消費(fèi)者保障低），但是這些問題不是制度本身帶來的，而是后期的監(jiān)管不到位帶來的，要解決這些問題，要從強(qiáng)化后期監(jiān)管著手。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期展望

那么未來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)是什么樣子呢？GDP和人口增速下降，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速從目前來看，還是在尋找一個(gè)新的中速增長(zhǎng)的平臺(tái)。如果在新的平臺(tái)站穩(wěn)，轉(zhuǎn)型順利，持續(xù)五到十年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間是有可能的。另外，人口在快速的老齡化，這直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)供求。中國(guó)現(xiàn)在的平均年齡比美國(guó)老1歲，接下來因?yàn)楠?dú)生子女政策，會(huì)使下一波人口老齡化速度加速，這個(gè)也會(huì)影響到房地產(chǎn)的需求、房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)。

具體來說，當(dāng)前中國(guó)有三個(gè)一億的人口的房地產(chǎn)細(xì)分需求沒得到很好的滿足，包括流動(dòng)人口、單身人口以及老齡人口。老年人口有它獨(dú)特的住房需求，日本60歲以上的人口占比提升得非?？?，中國(guó)的老齡人口上升曲線也會(huì)很陡峭。日本是富而老，中國(guó)總體是未富而老，人均GDP沒有日本高。未來居家養(yǎng)老是老年人主要居住形態(tài)。在美國(guó)，老年人的醫(yī)療支出主要有住院、門診、藥店、居家護(hù)理、牙醫(yī)、急救等，這反映了中國(guó)在社區(qū)服務(wù)還存在提升的空間。

在房地產(chǎn)行業(yè)洗牌的過程中，出現(xiàn)了一個(gè)新趨勢(shì)，房地產(chǎn)集中度將進(jìn)一步提高。那么開發(fā)商會(huì)出現(xiàn)什么樣的變化呢？把全世界大交易所掛牌的“房地產(chǎn)”行業(yè)下的房地產(chǎn)公司的商業(yè)模式做一個(gè)對(duì)比，中國(guó)主要是蓋房子的制造環(huán)節(jié)，開發(fā)商。日本房地產(chǎn)行業(yè)里基本上沒有純粹的開發(fā)商，基本是綜合性的、把房地產(chǎn)作為資產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)商。美國(guó)地產(chǎn)上市公司的分布，已經(jīng)非常的多元、細(xì)分，比如辦公、酒店、醫(yī)療健康、個(gè)人倉儲(chǔ)等。而中國(guó)地產(chǎn)上市公司分布，主要是住宅銷售、商辦以及酒店。對(duì)比下，可以看出中國(guó)房地產(chǎn)商即將面臨顯著的轉(zhuǎn)型。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新需求，還有一個(gè)就是城市更新。從日本民間城市再生項(xiàng)目地區(qū)分布情況可以看出，東京都占了一半以上。城市再生整備計(jì)劃在日本的實(shí)施進(jìn)展也增長(zhǎng)很快，把原有的房子不斷的維護(hù)、更新、功能提升，這是房地產(chǎn)行業(yè)本應(yīng)有的一項(xiàng)，而不是只是蓋新房。從深圳城市更新土地供應(yīng)占比表以及深圳城市更新土地供應(yīng)表可以看出，深圳市在未來準(zhǔn)備批出的土地里面，商住用地和城市更新用地不同的占比，可以看出城市化發(fā)展到一定階段之后，城市更新的需求在大幅的上升。

成長(zhǎng)中的中國(guó)租賃市場(chǎng)

如果把存量房總體上做成一個(gè)可投資的資產(chǎn)的話，那就不得不要評(píng)估它作為一個(gè)資產(chǎn)的回報(bào)率。中國(guó)的房地產(chǎn)按照現(xiàn)在的價(jià)格，回報(bào)率是非常低的。要提高租金回報(bào)率，要么是房?jī)r(jià)的調(diào)整，要么是租金的調(diào)整，否則租金回報(bào)率難以提高到吸引社會(huì)資本參與的程度。

說到房租，從當(dāng)前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)觀察，全國(guó)租賃市場(chǎng)表現(xiàn)分化，租金上漲壓力主要集中在一線城市，而一線城市里面主要集中在北京和深圳，北京最為明顯。租金的上漲與供給缺口有直接關(guān)系，供需錯(cuò)配使得小戶型的租金漲幅更大。需求的升級(jí)，租賃市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展帶來市場(chǎng)房源暫時(shí)性的減少，租賃人口向內(nèi)城轉(zhuǎn)移，中心城區(qū)租賃成交占比增多結(jié)構(gòu)性拉高均價(jià)。以北京的租金來說，這一輪租金上漲也是前一輪房?jī)r(jià)上漲后的補(bǔ)漲，北京租金不具備長(zhǎng)期上漲的基礎(chǔ)。從目前的發(fā)展趨勢(shì)來看，有一部分的需求會(huì)轉(zhuǎn)向租賃，怎樣提供更充分的租賃住房，市場(chǎng)期待下一步會(huì)有較大的政策突破，例如，不排除有些城市會(huì)讓近郊的集體用地統(tǒng)一蓋面向中低收入階層的租賃住房。

與此密切相關(guān)的一個(gè)問題就是，那么究竟未來中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)展成什么格局？綜合目前國(guó)內(nèi)外的趨勢(shì)，應(yīng)當(dāng)是一個(gè)促使市場(chǎng)不斷分層的格局，還是要靠市場(chǎng)的分層來差異化解決不同收入階層的住房問題。高端房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)完全市場(chǎng)化，具體針對(duì)高收入階層；中端的房地產(chǎn)市場(chǎng)，則需要政府引導(dǎo)，適當(dāng)控制，支持中產(chǎn)階級(jí)保持相應(yīng)的住房購買力；低端房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)當(dāng)靠政府推動(dòng)，包括公租房、廉租房等等。這樣就慢慢使房地產(chǎn)形成一個(gè)相互區(qū)隔的，滿足于不同收入水平的差異化、多層次的市場(chǎng)。