荀學兵

寧夏回族自治區(qū)基礎測繪院，寧夏銀川 750002

結(jié)合當前現(xiàn)狀來看，受鐵路土地權(quán)屬、資產(chǎn)底數(shù)以及綜合開發(fā)利用度等的影響，鐵路用地所能帶來的經(jīng)濟效益并不高，同時，大量鐵路用地都存在被違規(guī)占用的現(xiàn)象，尤其一，二等站更為嚴重，鐵路企業(yè)自身的高效運轉(zhuǎn)自然會因此而受到影響。因此，鐵路企業(yè)必須做好對土地資產(chǎn)的運營管理工作，避免鐵路用地大量閑置或被占用的狀況出現(xiàn)，確保鐵路企業(yè)運轉(zhuǎn)過程中所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益能達到預期。

1 現(xiàn)階段我國鐵路企業(yè)土地管理過程中存在的問題

1.1 鐵路土地權(quán)屬過于復雜

受我國居民日益增長的出行需求的影響，我國鐵路路網(wǎng)的規(guī)模也在這樣的背景之下有了大幅度的提升，在這一過程中，鐵路企業(yè)通過接收、留用、征地、出讓、置換等方式累積了大量的土地資產(chǎn)，但由于我國鐵路體制的不斷改革，鐵路土地權(quán)屬也隨之出現(xiàn)了調(diào)整和更換，管理辦法的缺乏則進一步導致了這些土地分屬于鐵路總公司、鐵路局、基層運輸站等不同機構(gòu)。在這樣的背景之下，對鐵路土地的運營和管理必然會出現(xiàn)各種各樣的問題，最終影響到鐵路企業(yè)自身運轉(zhuǎn)過程中的經(jīng)濟效益。

1.2 開發(fā)利用程度較低

對土地的開發(fā)和利用是發(fā)揮土地價值的主要渠道，但對于本文所討論的問題來說，現(xiàn)階段鐵路企業(yè)對鐵路土地的綜合開發(fā)利用程度依然非常低。導致這一狀況出現(xiàn)的原因主要有以下2點：

（1）閑置土地。鐵路閑置土地主要是指在鐵路日常取土、造林綠化等工作展開過程中沒有得到利用的土地，一旦這部分土地長期閑置，那么被外部企業(yè)或個人違規(guī)占用的概率也會因此而增大。

（2）鐵路內(nèi)部生產(chǎn)力布局調(diào)整導致鐵路用地得不到有效開發(fā)。在鐵路企業(yè)運轉(zhuǎn)過程中，根據(jù)城市規(guī)劃的不同，鐵路內(nèi)部生產(chǎn)力布局也需要做出相應的調(diào)整，而這樣的狀況則很有可能導致城區(qū)內(nèi)的線路、車站、貨場等大量鐵路用地被閑置出來，進而導致鐵路企業(yè)在經(jīng)濟上需要承擔極大的風險。

1.3 存在大量違規(guī)占用問題

大量鐵路用地被違規(guī)占用主要是由于土地價值不斷上漲及鐵路用地長時間閑置所導致的。比如一等站銀川站，在寧夏回族自治區(qū)基礎測繪院2015年鐵路地籍調(diào)查測繪及換發(fā)土地證項目中，對于鐵路用地界址線與地方宗地界址線重疊的情況，已與銀川市不動產(chǎn)事務登記中心進行溝通協(xié)商。針對已形成的事實，很難更改。雙方實地重新確權(quán)登記，換發(fā)了新的土地證。但在今年授權(quán)經(jīng)營換證時，同樣出現(xiàn)鐵路用地界址線與地方宗地界址線重疊的情況。但在對這一狀況進行清理的過程中，由于鐵路基層土地管理人員并沒有執(zhí)法職能，只能采用口頭勸說等方式來與占用鐵路用地的單位或個人進行溝通。顯然，這樣的方法無法有效處理鐵路用地被其他企業(yè)或個人占用的狀況，反而有可能導致人力資源上的浪費，清理過程中也很有可能會出現(xiàn)混亂。

1.4 鐵路土地價值的體現(xiàn)不夠明確

鐵路企業(yè)在對土地資產(chǎn)進行核算時主要存在以下2點問題：

（1）將已經(jīng)估價單獨入賬的土地作為固定資產(chǎn)。結(jié)合上文中的內(nèi)容，土地自身的價值一直在不斷上升，而這樣的處理方式必然會導致鐵路企業(yè)資金賬目中的內(nèi)容與實際狀況不符，在這樣的背景之下，企業(yè)決策的科學性自然也難以保障。

（2）將征地所支付的補償費計入建筑或房屋的價值之中。這樣的處理方法必然會導致土地價值難以得到有效體現(xiàn)，鐵路企業(yè)無法結(jié)合這些內(nèi)容對土地資產(chǎn)為企業(yè)所帶來的經(jīng)濟效益進行衡量，進而影響到后續(xù)工作的有效開展。

2 提升鐵路企業(yè)土地運營管理成效的方法

2.1 轉(zhuǎn)變鐵路用地運營管理思想

國家針對鐵路用地資產(chǎn)的利用情況已經(jīng)做出了要求，并鼓勵相關企業(yè)在原有基礎上做好鐵路車站及線路綜合用地的開發(fā)。在這樣的背景之下，鐵路企業(yè)應能從運營管理思想上進行改善，從根本上確保這一工作開展的科學性及合理性。為了達到這樣的要求，鐵路企業(yè)應針對鐵路用地管理工作制定專門的制度體系，明確不同工作人員在土地管理過程中需要承擔的責任，并通過培訓等方式來提升這部分人員對土地價值的認識。鐵路基層土地管理人員不足的情況下，應在鐵路沿線各個主要站點聘任土地管理員，確保鐵路土地資產(chǎn)管理成效的提升。除此之外，鐵路企業(yè)應在原有基礎上對鐵路土地潛在價值做進一步的挖掘，并通過有形物質(zhì)的形式將這些價值展現(xiàn)出來，在這樣的管理模式之下，國企資產(chǎn)的保值和增值自然能有效地達到政府相關部門要求。

2.2 對鐵路土地資產(chǎn)進行清查

結(jié)合上文中的內(nèi)容，為了改善鐵路用地權(quán)屬過于混亂的問題，鐵路企業(yè)首先要做的就是針對現(xiàn)有土地資產(chǎn)進行清查，進而在此基礎上完成建檔存檔以及后續(xù)管理工作。

為了確保這一工作的有效展開，鐵路企業(yè)可以依照以下模式完成這一清查工作：

（1）對基層運輸站管轄范圍內(nèi)的土地資產(chǎn)進行清查。在這一層面對鐵路用地進行統(tǒng)計的過程中，相關工作人員應重點關注部分辦理權(quán)屬登記的土地，查清導致這種狀況出現(xiàn)的原因，并在此基礎之上及時做好補辦工作。對于最后的清查結(jié)果，各基層運輸站應將統(tǒng)計所得的結(jié)果上報到鐵路局。

（2）對鐵路局層面土地資產(chǎn)的清查。在對鐵路局現(xiàn)有土地資產(chǎn)進行統(tǒng)計的基礎之上，相關管理人員應組織對重點土地進行復查，確?，F(xiàn)有數(shù)據(jù)及信息的準確性。對于這一清查階段存在的閑置土地則應提前制定好開發(fā)利用方案，為后續(xù)相關工作的展開打下良好基礎。

（3）對中國鐵路總公司層面土地資產(chǎn)的清查。在這一過程中，相關管理人員應將工作重點放在我國鐵路路網(wǎng)的長期發(fā)展上，進而結(jié)合這些內(nèi)容對現(xiàn)有鐵路閑置土地綜合開發(fā)利用方案進行改進，增加鐵路土地資產(chǎn)在鐵路企業(yè)運轉(zhuǎn)過程中的流動性。

在對現(xiàn)有鐵路用地進行清查的基礎之上，實際統(tǒng)計查詢過程中必然會出現(xiàn)大量的違規(guī)占用問題，鐵路企業(yè)則應在口頭勸說的基礎上積極尋求政府相關部門的支持，與法院、公安、國土等部門展開深度合作，確保違規(guī)用地清理工作能高效完成，進而達到保護鐵路用地的目的。通過土地資產(chǎn)清查以及違規(guī)用地狀況清理2項工作的共同作用，鐵路企業(yè)在土地管理工作展開過程中將能更好地做到有的放矢，具體的管理成效自然也能在原有基礎上有大幅度的提升。

2.3 對鐵路土地的價值進行評估

伴隨著鐵路總公司的成立，我國鐵路已經(jīng)完全地實現(xiàn)了政企分離，而在這樣的背景之下，鐵路用地就不能僅被視作一項簡單的物質(zhì)資源，鐵路企業(yè)應將其作為一項資產(chǎn)進行管理，對鐵路土地價值的評估是具體管理工作開展的基礎。為了確保鐵路土地的資產(chǎn)特性能得到充分的展現(xiàn)，鐵路總公司應對其管轄范圍內(nèi)的鐵路用地展開全面的資產(chǎn)評估，在具體評估結(jié)果的支持之下，鐵路企業(yè)自然能在原有基礎上更好地掌握自身資產(chǎn)持有狀況，進而結(jié)合這些內(nèi)容做出決策，保障企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。另一方面，通過對鐵路用地價值的全面評估，這部分土地在日后進行出讓、出租、抵押時都將能更好地緩解鐵路企業(yè)運轉(zhuǎn)過程中的資金壓力。

2.4 與相關政府部門共同研究鐵路用地的開發(fā)利用方法

對土地的開發(fā)和利用是一項非常復雜的工作，同時，土地的利用方式也會影響到城市建設、周邊區(qū)域經(jīng)濟等，因此，在針對現(xiàn)有閑置土地的開發(fā)利用進行研究時，鐵路企業(yè)必須能在原有基礎之上加深與國土管理、城市規(guī)劃等部門的合作，進而在此基礎之上保障鐵路土地開發(fā)利用方案的科學性及合理性。為了達到這樣的要求，鐵路企業(yè)應在這一工作開展過程中遵循以下原則：

（1）從長遠發(fā)展的角度對鐵路用地的利用情況重新進行規(guī)劃。在這一過程中，相關工作人員應結(jié)合土地使用性質(zhì)、使用強度、公共配套設施、空間環(huán)境等綜合地進行考量，進而在此基礎上對鐵路用地的利用和相關建筑設施的建設重新進行規(guī)劃，確保這些土地資產(chǎn)都能在經(jīng)濟效益方面發(fā)揮作用。

（2）通過統(tǒng)一開發(fā)來達到鐵路資產(chǎn)增值保值的目的。上文中已經(jīng)提到，鐵路用地權(quán)屬過于混亂是對實際管理工作造成阻礙的主要原因之一，因此，在制定鐵路用地開發(fā)利用方案的過程中，開發(fā)部門則應結(jié)合鐵路用地的不同特點來進行分類管理，打破權(quán)屬上的界線，進而在此基礎上實施統(tǒng)一開發(fā)。在這樣的開發(fā)模式之下，鐵路土地所能帶來的經(jīng)濟效益將能得到更好的保障，鐵路土地資產(chǎn)的增值保值自然也能更好地達到預期。

3 結(jié)語

綜上所述，在對現(xiàn)階段鐵路土地運營管理過程中依然存在的問題進行論述的基礎之上，本文主要從改善鐵路土地運營管理理念、對鐵路土地資產(chǎn)進行清查、做好鐵路土地價值的評估工作、與相關政府部門共同完成鐵路土地開發(fā)利用方案的制定4點內(nèi)容對新的鐵路土地運營管理辦法進行了論述。在后續(xù)發(fā)展過程中，鐵路企業(yè)應進一步結(jié)合市場發(fā)展對鐵路用地的管理辦法進行完善，進而確保這一資產(chǎn)能在鐵路企業(yè)運轉(zhuǎn)過程中得到有效的管控，并能發(fā)揮出自身價值，從而實現(xiàn)鐵路企業(yè)自身的經(jīng)濟效益最大化。