呂美榮

【摘 要】住房公積金制度從開始試點到全國推廣運行至今，已有二十年的時間，也是從借鑒到摸索前行的二十年。這一制度的實施，在對推進(jìn)我國的住房制度改革、住房保障體系建設(shè)、改善城鎮(zhèn)居民的居住條件等方面發(fā)揮了重要作用。但是，從目前來看，住房公積金征繳覆蓋率低，保障范圍狹窄，以及住房公積金存在的貸款風(fēng)險等問題，仍然是當(dāng)前乃至今后需要亟待解決的主要問題。本文就這兩個方面存在的問題談一下自己的認(rèn)識和見解。

【關(guān)鍵詞】住房公積金；管理；對策

一、住房公積金覆蓋范圍低，行業(yè)間繳交差距加大，失衡現(xiàn)象日趨明顯

1、《住房公積金管理條例》明確規(guī)定了其繳交的范圍：住房公積金是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體及其在職職工繳存的長期住房儲金。由此來看，《條例》中規(guī)定的繳存范圍和對象是廣泛的。但實際管理過程中卻并非如此。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)的統(tǒng)計數(shù)字看，2008年我國應(yīng)繳住房公積金人數(shù)為11184.05萬，實際繳人數(shù)為7745.09萬，覆蓋率僅為69%，有超過30%的職工未繳納住房公積金。以煙臺市為例，2010年住房公積金覆蓋率為75%，雖然比山東省平均水平高了9個百分點，但應(yīng)繳未繳的現(xiàn)象仍然存在。特別是一些民營企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)、外資企業(yè)繳交率非常低。這些企業(yè)中的職工享受不到住房公積金政策帶來的好處，應(yīng)享的權(quán)益得不到保障。

2、在已建立住房公積金制度的單位中，存在著很大的行業(yè)差距。主要表現(xiàn)在兩個方面：一是地域因素，主要是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的繳存基數(shù)和比例遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)。二是一些國有企業(yè)及帶有壟斷性行業(yè)的繳交基數(shù)和比例遠(yuǎn)高于行政事業(yè)單位及一些當(dāng)?shù)仄髽I(yè)，而這種現(xiàn)象在縣域表現(xiàn)尤為明顯，存在著很大的不合理性。單位效益好，住房公積金就能及時，足額繳存并且繳存基數(shù)較高，單位效益差或者效益一般甚至更糟的企業(yè)，不及時繳存、欠繳或少繳的現(xiàn)象屢有發(fā)生。

二、住房公積金管理中貸款風(fēng)險防范問題日益嚴(yán)峻

1、由于住房公積金貸款利率商業(yè)銀行低的多，現(xiàn)在越來越多的購房者將住房公積金貸款作為貸款購房的首選，這也使得很大一部分的貸款風(fēng)險由商業(yè)銀行轉(zhuǎn)到住房公積金管理中心。比如：現(xiàn)在的商品房貸款90%以上為期房貸款，而期房貸款從預(yù)售到竣工交付使用，時間跨度較長，一旦房地產(chǎn)開發(fā)公司因資金周轉(zhuǎn)等諸多因素導(dǎo)致工程延期，或是開發(fā)商有為了追求利益最大化的驅(qū)使下，建成不合格樓盤甚至料尾樓，就會造成借款人拒絕償還貸款本息的現(xiàn)象發(fā)生。同時，因樓盤沒有竣工，公積金管理中心即使對借款人起訴，也會出現(xiàn)不能處理抵押物問題，這樣的風(fēng)險可想而知，最終風(fēng)險的承擔(dān)者是住房公積金管理中心。

2、部分借款人在貸款期限內(nèi)，因失業(yè)、下崗或重大疾病、死亡等不確定因素的發(fā)生，而出現(xiàn)償貸能力下降、甚至無力還貸。更有甚者采用虛假資料騙取貸款的現(xiàn)象也屢見不鮮。目前，大多地方的住房公積金管理中心沒有納入當(dāng)?shù)厝嗣胥y行個人征信系統(tǒng)管理。而由貸款人自行到銀行開具個人征信報告，這就使某些征信不合格的貸款人為了達(dá)到套取住房公積金貸款的目的，不惜采取偽造征信報告的手段，達(dá)到了以假亂真的地步，公積金管理中心很難辨別真?zhèn)?，以致無法準(zhǔn)確掌握貸款人的真實償債能力。再則，由于住房公積金政策的特殊性，使得其不能像商業(yè)銀行那樣去擇優(yōu)選擇貸款對象。所以，這也是當(dāng)前住房公積金管理中面臨的不可回避的現(xiàn)實問題。

三、相關(guān)問題的解決途徑與對策

（一）多措并舉，有效擴(kuò)大住房公積金的覆蓋面

1、住房公積金擴(kuò)面工作涉及面廣，工作難度大，而地方政府的行政推動力是取得進(jìn)展的重要因素。為此，住房公積金管理中心應(yīng)積極加強與政府部門的聯(lián)系，取得地方當(dāng)?shù)卣畬ψ》抗e金的關(guān)注與支持，將住房公積金歸集擴(kuò)面工作列入為民辦實事工程。把建立住房公積金制度列入當(dāng)?shù)卣畬τ嘘P(guān)部門、企業(yè)的考核。提高住房公積金在社會的影響力。使企業(yè)家們能夠充分認(rèn)識到為職工繳納住房公積金是一種社會責(zé)任，提高企業(yè)為職工繳納住房公積金的積極性。

2、加大宣傳力度，向企業(yè)進(jìn)行政策宣傳，企業(yè)為職工建立住房公積金制度是其應(yīng)盡的義務(wù)和應(yīng)承擔(dān)的社會責(zé)任。而為職工繳納的住房公積金，可以列入到企業(yè)成本中去，在稅前列支，合理避稅，不僅如此，這也是企業(yè)招攬人才，留住人才的良策。

3、加強與其他部門之間的配合與協(xié)調(diào)，加大行政執(zhí)法力度，做到應(yīng)繳盡繳。主要是在當(dāng)?shù)卣慕y(tǒng)一調(diào)動下，住房公積金管理中心在執(zhí)法工作中需要與當(dāng)?shù)毓ど?、稅?wù)、人力資源和社會保障等部門積極配合，從源頭上治理企業(yè)不繳納、少繳、停繳住房公積金等現(xiàn)象的發(fā)生。例如：可以通過社保中心提供的社保繳費單位和人員情況，查處只交社保不交公積金的企業(yè)，有目標(biāo)和針對性的開展工作。還可與工商部門配合，在企業(yè)進(jìn)行工商注冊時，同時要求其建立住房公積金繳交帳戶。年檢時，對于不建繳、欠繳、少繳、不繳的企業(yè)不予辦理等，以強有力的措施開展擴(kuò)面工作。

（二）加大對住房公積金貸款的監(jiān)控力度，將風(fēng)險防患于未然

1、建立完善的貸款項目審查體系，從源頭上防范貸款風(fēng)險的產(chǎn)生。通過審查開發(fā)商所開樓盤的“四證”，確定開發(fā)商是否按政府規(guī)定繳納土地出讓金，土地使用是否經(jīng)過批準(zhǔn)，時間是否在有效期內(nèi)，建筑物的結(jié)構(gòu)是否與規(guī)劃許可證相符，確定項目的開發(fā)是否合法。必要時應(yīng)派工作人員到城建部門進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查落實其真實性。另外，審查所開樓盤的《商品房預(yù)售許可證》，確定項目的銷售是否經(jīng)當(dāng)?shù)卣抗懿块T的批準(zhǔn)，其銷售的商品房是否被抵押，管理是否規(guī)范等。各個環(huán)節(jié)都要檢查到，加以防范。

2、商業(yè)銀行按揭貸款的發(fā)放管理已經(jīng)歷時多年，有許多成熟的經(jīng)驗可以借鑒。可根據(jù)商業(yè)銀行的信用評分體系，對住房公積的貸款人群體設(shè)計本部門的信用評級指標(biāo)體系，比如：從貸款人的家庭收入、住房公積金的繳存情況、年齡、學(xué)歷、健康狀況、穩(wěn)定性評價等多方面進(jìn)行設(shè)計，并授于該體系應(yīng)履行的功能。包括對個人信用情況進(jìn)行相應(yīng)的實時評估，能防范各惡意貸款等風(fēng)險的發(fā)生。同時，還應(yīng)加強對個人住房貸款的貸前、貸中、貸后監(jiān)察相結(jié)合的全程監(jiān)督管理，并進(jìn)行預(yù)警。

總之，住房公積金政策實施以來，對有效推動城鎮(zhèn)化建設(shè)及改善民生、促進(jìn)社會協(xié)調(diào)發(fā)展發(fā)揮了重要的作用。但是，隨著社會經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展，管理中存在的突出問題也日漸顯現(xiàn)，而如何安全有效地為老百姓管好用好他們的“錢袋子”，僅靠住房公積金管理部門一已之力是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需要政府及社會相關(guān)部門以及繳交單位等各方的通力配合與協(xié)作，才能更好的發(fā)揮出住房公積金的社會效益和社會保障作用。

【參考文獻(xiàn)】

【1】薛建剛，化解住房公積金歸集難癥結(jié)，順利實現(xiàn)增人擴(kuò)面[J]中國房地產(chǎn)金融 政策性金融，2009（10）：6.