劉瀟雨

四川財經職業(yè)學院

1、背景

過往我國的房地產市場主要以售賣為主，機構不會參與到住房租賃市場上來，但今年開始，在政策的推動下，很多大型機構國企央企紛紛介入住房租賃市場。當然，房地產租賃也不是我國首創(chuàng)，國際上可以借鑒的美國、日本很早就發(fā)展了本國的住房租賃。

經過系統(tǒng)回溯歷史，我們發(fā)現(xiàn)這些可比國家大規(guī)模推住房租賃市場有以下共同的背景：1、由于房價高企導致居民購房壓力沉重，更多買不起的人就需要租房。最后形成的局面就是，美、日租房租賃市場的快速發(fā)展繁榮，無一不是由于房價高企。2、在核心一線城市，租賃市場更繁榮，租賃比率更高。如美國的紐約、洛杉磯，日本的東京等等，其租賃比率明顯要高于其它城市。

上述這些背景，和我國的情況基本一致。經過改革開放之后，我國經濟快速騰飛，城鎮(zhèn)化的推進，也推動人口不斷向中心城區(qū)轉移。經濟的發(fā)展、通貨膨脹、土地財政疊加人口的遷移等因素共同促成了現(xiàn)在的高房價。房價的上行速度顯著超越了經濟增長的速度和居民收入的增長速度，從而抑制了居民的消費和投資創(chuàng)業(yè)；高房價也導致了很多產業(yè)的成本大幅提成，國家競爭力下降；再者高房價隱含的經濟波動風險就大。在此背景下，我國政府適時出臺了住房租售并舉的政策，鼓勵機構參與住房租賃市場，鼓勵居民租房。

雖然我國的租賃市場發(fā)展才起步，但已經呈現(xiàn)了和發(fā)達經濟體類似的特征，比如，一線核心城市的住房租賃率明顯高于二、三線城市，居民選擇住房大多也是由于高房價導致。

2、政策的出臺

國務院于2016年6月出臺了《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，從而在頂層設計上確立了住房租賃的地位，其受關注度顯著提升；隨后2017年，在中央經濟工作會議上，又再次強調，租售并舉是未來房地產市場發(fā)展的主要方向，讓租售并舉成為解決核心城市房價高企背景下，滿足居民租房需求的重要舉措。

中央政策定調之后，各地方紛紛出臺細則，對于租賃市場的專項土地供應也得以落實。圖1整理了2017年下半年主要城市的動向：

圖1

3、土地財政運作模式

經濟增長的長期決定因素主要有三個，即人力、資本、全要素生產率。在經濟體發(fā)展的初期，主要依靠的是前兩項勞動力和資本(資源)。而我國作為人口大國，勞動力豐富，勞動力成本極具競爭力；土地等資源方面，我國是公有制，政府則是唯一的出讓主體。因此，在早起的發(fā)展中，土地就成為了發(fā)展經濟的主要載體，我國通過土地創(chuàng)造信貸、創(chuàng)造資本，拉動經濟的快速發(fā)展；同時，也直接造就了土地財政。

在我國，土地創(chuàng)造信貸、承載經濟發(fā)展主要通過兩種路徑實現(xiàn)：一是依靠開發(fā)商拿地，銀行給予信貸優(yōu)先或支持；一是政府自身通過土地抵押融資。在1994年，中央實現(xiàn)分稅制改革，直接削弱了地方政府在稅收中的分成比例，但作為補償，中央將土地收益劃撥給了地方政府。隨后，在1998年又推出了住房制度改革；疊加2003年推出的土地拍賣等一系列配套政策，形成了一整套，土地流動交易的鏈條。

在這個鏈條中，地方政府的資金來源是，開發(fā)商拿地必須支付的資金和通過土地抵押融資；所得資金再用于城市的公共設施等民生基礎設施建設，以及產業(yè)配套建設，然后再引導農村勞動力向城鎮(zhèn)轉移，從而提高了整體社會的勞動生產率，總體經濟規(guī)模得以發(fā)展。這樣一個良性循環(huán)就產生了，在這一循環(huán)鏈條中，勞動力的收入提升了，土地在地方政府和開發(fā)商的共同建設下價值也得以提升，未來可以賣出更高的價格。

但很顯然，土地價格不會一直漲上去。它必然受到制約，這個制約就是新遷入人口。當城鎮(zhèn)化達到一定階段之后，不再會有新增人口涌入，或者涌入的人口不足以覆蓋開發(fā)建設的成本時，土地的資本回報率趨于零或者為負，那么這個土地創(chuàng)造信貸承載經濟發(fā)展的循環(huán)將會暫時告一個段落。

2010年-2016年，土地出讓金規(guī)模達到23億；截止2016年，各主要重點城市利用土地融資貸款達到13萬億。可見，地方政府對土地財政的依賴，但也看出土地在經濟發(fā)展中的積極作用。由于房地產上下游影響的產業(yè)鏈非常長，比如上游的，有色金屬、黑色金屬、玻璃、水泥等各種建材，帶動下游的，各種家用電器、建筑裝飾等，所以，其對經濟的促進作用顯而易見。而土地財政帶來的巨大資金來源，也會驅使地方政府會不斷想方設法增大土地供給，從而導致房地產等相關行業(yè)的庫存累積，產能過剩。

4、土地財政的負面沖擊

首先，土地財政最直接的后果就是推高地價和房價。在土地財政鏈條中，在利益的驅動下，地方政府會有強大的動力去推高地價，從而導致房價的攀升。

其次，在高地價和高房價的沖擊下，對其它行業(yè)和個人消費形成強烈的擠出效應。企業(yè)投資廠房用地成本提升、商鋪寫字樓使用成本提升，都會導致企業(yè)的成本上升，一旦成本不能傳導到終端消費者手中時，企業(yè)和商鋪只能被迫關閉。近些年，我們能看到寫字樓和臨街商鋪的空置率不斷提高，就是受到地價和房價上升的沖擊。同時，我們的企業(yè)要參與國際競爭，成本的上升也會降低它們的國際競爭力，從而影響進出口貿易。高房價，占據了個人消費者的大量收入來源，必然導致其它消費的壓縮，對整個經濟的活力也有沖擊。

最后，房價的過快上漲也容易導致泡沫，積聚金融風險，遭遇金融攻擊。一旦新增流動性難以為繼，極容易導致價格的大幅波動。我國的居民購房主要是通過銀行釋放信貸，居民加杠桿，開發(fā)商拿地加杠桿來完成，所以，一旦價格大幅波動，會導致風險敞口的暴露。同時，當其它經濟體走強或者實施加息策略，導致國際資本流出，房地產流動性收縮時，也易導致房價大幅波動，甚至崩盤。

5、租售并舉

在房價高企、風險逐漸積聚的背景下，政策開始引導房地產市場轉型。發(fā)展住房租賃市場，不僅能滿足居民的基本住房需求，還能有效抑制房價的過快上漲，從而降低高房價對經濟的負面沖擊和風險敞口的暴露。

現(xiàn)在的關鍵，在于如何引導開發(fā)商從傳統(tǒng)的開發(fā)模式轉變到新的租賃服務模式，讓其有利可圖。我們認為，理想的模式是REITs+資產證券化。

在傳統(tǒng)的房地產開發(fā)銷售模式中，開發(fā)商自持房產屬于重資產模式，對自身資金實力要求大，周轉效率也不高，進入住房租賃市場之后難以實現(xiàn)快速變現(xiàn)。但通過REITs，可以拓寬融資渠道，減輕開發(fā)商的壓力，實現(xiàn)項目的快速變現(xiàn)，提高其開發(fā)的積極性。與此同時，可以疊加資產證券化，加速資金回流，項目變現(xiàn)。由于租金的收入是一筆穩(wěn)定的現(xiàn)金流，可以通過資產證券化，整體打包售賣這一筆未來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，加快資金回流；回流的資金，可以用于下一個項目的開發(fā)，加速周轉效率。

國際上也有不少成功的住房租賃資產證券化產品，例如，黑石集團2013年發(fā)行的全球首款基于房租的資產證券化產品，成功實現(xiàn)了房產的快速整體變現(xiàn)，得到市場的廣泛認可，也為行業(yè)引領了方向。

通過REITs疊加資產證券化的運作，能快速解決開發(fā)商的資金來源問題，改善其重資產的商業(yè)模式，最后還能解決其快速變現(xiàn)問題，一定會增加開發(fā)商的積極性，從而促進住房租賃市場的快速發(fā)展完善。租售并舉政策的實施，有助于解決居民對住房的需求，同時也有助于抑制房價快速上漲的問題，從而促進國民經濟的良性發(fā)展。

[1]郭平.保障性住房政策演變下住房租賃市場發(fā)展研究——以德國、美國為例[J].石家莊經濟學院學報，2014(5).

[2]龍鵬.新型城鎮(zhèn)化背景下我國住房租賃市場的發(fā)展[J].經營管理者，2015(15).

[3]劉寶香.我國城市住房租賃制度包容性完善研究[J].現(xiàn)代管理科學，2016(8).