中金公司

投資要點

1、調控政策趨穩(wěn)。

2、股價超調后存交易機會。

一二線城市下半年銷售面積增速受益于推盤回暖料將持續(xù)復蘇，但政策端對房價的高壓態(tài)度不改；三四線城市去庫存政策力度逐漸減弱，銷售增速預計將小幅放緩。中長期政策層面，我們認為在公共住房供應占比得到有效提升之前，非市場化的調控手段不會退出，以維持市場短期平穩(wěn)，而長租公寓的大力發(fā)展和房地產信托投資基金通道的打開將是構建房地產市場長效機制的首要出發(fā)點。

我們測算今年房企各類外部融資渠道合計將出現499億元凈流出，較去年2.3萬億元的凈流入大幅走弱，主要因非標融資顯著收縮且境內信用債進入償付高峰期。受此影響，下半年投資和新開工可能承壓，但在房企補庫存需求下失速風險并不大。我們小幅下調全年房地產開發(fā)投資和房屋新開工面積增速預測至8%、8%（原預測為10%、10%）。

鑒于本輪去杠桿控風險的政策態(tài)度堅決，我們不認同當前以對賭政策放松的邏輯全面買入地產股的觀點。杠桿過高、銷售欠佳的中小房企可能在下半年暴露風險，行業(yè)加速整合隨之而來。建議投資者：1）當前在左側積極布局財務穩(wěn)健的龍頭房企；2）待信用風險有所釋放后追加配置都市圈土儲資源豐厚、銷售高增長的高彈性標的。

重點推薦：招商蛇口、萬科A和保利地產。