■ 袁韶華 YUAN Shaohua 汪應(yīng)宏 WANG Yinghong 左曉寶 ZUO Xiaobao 翟鳴元 ZHAI Mingyuan

1 研究背景

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，直接影響國計(jì)民生。近年來，圍繞房地產(chǎn)行業(yè)，我國政府進(jìn)行了若干次調(diào)控。2015年政府工作重點(diǎn)是“化解房地產(chǎn)庫存”；2016年是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”；十九大之后，隨著“新時(shí)代、新思想、新方略、新矛盾、新目標(biāo)”的提出，我國政府明確為房地產(chǎn)定調(diào)，“房子是用來住的，不是用來炒的，要讓全體人民住有所居”，工作重點(diǎn)也轉(zhuǎn)向“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

我國住房租賃占比僅6%，而美國的舊金山、紐約和日本東京租房人群都超過40%[1]。因此，租購并舉政策是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的合理疏導(dǎo)，是對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域重銷售輕租賃的再平衡，是我國政府健全房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的重要舉措，將在一定程度上解決流動(dòng)人口、新就業(yè)群體、低收入群體的實(shí)際居住問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年末我國流動(dòng)人口高達(dá)2.45億；2017全年，我國各類棚戶區(qū)改造項(xiàng)目開工609萬套，完成投資1.84萬億元；2018年，新一輪580萬套棚戶區(qū)改造工程也已啟動(dòng)[2]，流動(dòng)人口、新增就業(yè)人口、老舊棚戶區(qū)居民購買力相對(duì)較弱，相對(duì)于高企的房?jī)r(jià)往往心有余而力不足，租賃住房將成為一定時(shí)期內(nèi)的必需。

易居研究院的調(diào)查結(jié)果也表明，城市生活租房時(shí)代已經(jīng)來到，中國住房租賃市場(chǎng)已形成一片新的藍(lán)海。鏈家也曾發(fā)布報(bào)告稱，中國租賃人口數(shù)量將從目前的1.6億增長(zhǎng)到2020年的20億[3]。興業(yè)研究所則對(duì)2018年的政策做了預(yù)期，認(rèn)為明年的房地產(chǎn)政策核心將“以穩(wěn)為主，租購并舉”，銷售端限購限貸的力度將繼續(xù)保持，房地產(chǎn)租賃的到來將極大地沖擊現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給模式，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的供給側(cè)改革刻不容緩。

2 房屋租賃的主要現(xiàn)實(shí)瓶頸

房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)和消費(fèi)行為的改變將極大挑戰(zhàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需格局，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的合理布局和健康發(fā)展意義重大。但是，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的興起卻存在諸多的現(xiàn)實(shí)瓶頸。

2.1 房屋租賃市場(chǎng)管理不完善，缺乏對(duì)租賃雙方權(quán)益的保障

目前， 我國房屋租賃主要分布于熱點(diǎn)城市，且短期租賃為主，房屋租賃主要通過中介來完成，但是中介執(zhí)業(yè)不規(guī)范、行業(yè)欺詐等問題屢見報(bào)端。中介為了快速促成購房者買房，往往會(huì)隱瞞房屋真實(shí)情況，對(duì)房屋進(jìn)行夸大其詞的介紹，還有的中介虛報(bào)面積、房齡，導(dǎo)致租客權(quán)益受損，更有的在客戶沒明白定金的法律后果時(shí)，誘導(dǎo)客戶支付“意向金”，導(dǎo)致其不得不買。此外，中介欺騙雙方吃差價(jià)的行為也屢禁不止，這些都導(dǎo)致了消費(fèi)者對(duì)中介的不信任。房東欺客，亂漲房租、驅(qū)趕房客、不退租金等問題則更使整個(gè)行業(yè)雪上加霜。從58同城線上舉報(bào)平臺(tái)的房產(chǎn)業(yè)務(wù)舉報(bào)來看，房屋租賃的相關(guān)舉報(bào)占到總數(shù)的97%，房產(chǎn)人均被騙金額為2 560元人民幣，是“黑產(chǎn)”活躍的“重災(zāi)區(qū)”[4]。

這與房屋租賃市場(chǎng)管理不規(guī)范，缺乏對(duì)租賃雙方權(quán)益保障的相關(guān)條款有很大關(guān)系。因此，租購并舉政策的真正實(shí)施需要細(xì)化租賃各環(huán)節(jié)雙方的權(quán)利和義務(wù)，賦予其法律層面的權(quán)利和義務(wù)，同時(shí)，簡(jiǎn)化房屋租賃流程，規(guī)范房屋租賃網(wǎng)站（機(jī)構(gòu)）的租賃行為，推出房屋租賃官方平臺(tái)，建立并完善諸如房屋租賃誠信管理、房屋租賃規(guī)范化流程、房屋租賃糾紛法律救助等相關(guān)規(guī)章制度，使房屋租賃正規(guī)、透明、真實(shí)、方便，同時(shí)，規(guī)范房屋中介的執(zhí)業(yè)行為，避免中介欺詐。

2.2 依附于房屋的各種社會(huì)權(quán)利對(duì)所有者、租住者并不一視同仁

房屋作為居住的媒介，被中國社會(huì)賦予了太多社會(huì)權(quán)利及福利，如購房落戶、受教育權(quán)、就醫(yī)權(quán)、就業(yè)權(quán)、養(yǎng)老權(quán)等，而這些權(quán)益對(duì)房屋所有者與租住者并不一視同仁。

“戶籍+房產(chǎn)”仍然是目前小學(xué)生義務(wù)教育階段入學(xué)的主要依據(jù)?！熬徒雽W(xué)”是指靠近所擁有的產(chǎn)權(quán)房屋所在地，由于優(yōu)質(zhì)教學(xué)資源是有限的，導(dǎo)致公眾對(duì)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房資源的爭(zhēng)奪，催生了“天價(jià)地下室”“過道房”。2016年，北京市西城區(qū)文昌胡同一間11.4m2且雜草叢生的房子，竟然賣出了530萬元的天價(jià)！46萬元/m2人民幣，相當(dāng)于20kg黃金的價(jià)格[5]。賣出如此高價(jià)的原因，就因?yàn)樗潜本┮凰W(xué)的學(xué)區(qū)房，買房等同于購買了名校就讀權(quán)。在名校附近租賃居住，并不是保證就讀名校的充分條件——所有權(quán)高于使用權(quán)，這是公眾重購買輕租賃的主要原因。

另一個(gè)與房屋租售緊密相關(guān)的社會(huì)福利是落戶政策。隨著“知識(shí)就是生產(chǎn)力”的概念越來越深入人心，高技術(shù)人才成為決定城市發(fā)展的關(guān)鍵。近幾個(gè)月來，南京、武漢、成都、天津、海南、長(zhǎng)沙等地掀起了一場(chǎng)“搶人大戰(zhàn)”，買房送戶口、落戶送房補(bǔ)、免費(fèi)租借辦公區(qū)、買房打折、落戶降標(biāo)等，成為多地吸引大學(xué)畢業(yè)生、高層次人才、海外人才的殺手锏。人才落戶政策效果很明顯，而落戶的競(jìng)爭(zhēng)歸根結(jié)底還是子女教育權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)，房子和學(xué)位的綁定關(guān)系已經(jīng)昭然若揭了。

此外，社區(qū)醫(yī)療、社會(huì)福利、工作機(jī)會(huì)等也具有明顯的地域特征，與房屋產(chǎn)權(quán)有千絲萬縷的聯(lián)系。這些權(quán)利的剝除可以給予房屋所有者和租住者平等的機(jī)會(huì)，將有助于房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展，但這一改變需要更高層級(jí)的制度設(shè)計(jì)，需時(shí)日久。

2.3 租賃房屋供給不足

由于歷史上長(zhǎng)期重銷售、輕租賃，所以租賃房源嚴(yán)重供給不足，這與國家對(duì)租賃用地的供給較少有關(guān)，也與房屋租賃的經(jīng)營(yíng)特質(zhì)有關(guān)。相比于房屋銷售，租賃的投資回收期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)更大，需要更成熟的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)能力，而我國目前缺少專營(yíng)房屋租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)，沒有形成品牌優(yōu)勢(shì)和規(guī)模效應(yīng)，整個(gè)租賃市場(chǎng)的供給還是以民間住宅自主、分散出租為輔。

租賃房源的供給不足除了增加租賃房屋開發(fā)，還需要培育專營(yíng)房屋租賃的企業(yè)，并探索房地產(chǎn)租賃權(quán)益證券化、信托基金等的融資模式。這方面可向美國學(xué)習(xí)，美國公寓行業(yè)在投資、經(jīng)營(yíng)和管理三個(gè)環(huán)節(jié)都相當(dāng)成熟。在投資環(huán)節(jié)，投資商、開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、房地產(chǎn)信托基金，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金還有社保基金，都是租賃產(chǎn)業(yè)融資的可靠來源。經(jīng)營(yíng)方面，典型的公寓企業(yè)如EQR，擁有300多處物業(yè)，11萬套公寓，此外還有GREYSTAR，美國最大的學(xué)生公寓商，擁有30 000多套公寓，2013年進(jìn)入英國市場(chǎng)，通過并購，規(guī)模已超過30 000間。還有AVB、CPT等，大部分都是整體持有，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，既保證了整個(gè)物業(yè)的穩(wěn)定可靠使用，也可獲取穩(wěn)定收益，且有助于形成良好的品牌效應(yīng)，其市值接近300億美元[6]。

對(duì)比中國，主流的開發(fā)商都是以開發(fā)、銷售為主要經(jīng)營(yíng)模式，市場(chǎng)缺少大型房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)品牌，市值也遠(yuǎn)低于美國。

2.4 “有土斯有財(cái)”——消費(fèi)者熱衷購房（而不是租房）的心理瓶頸

租購并舉政策的最大心理障礙來自中國老百姓幾千年來形成的思維慣性，即“有土斯有財(cái)”“安居才能樂業(yè)”的觀念。相對(duì)于其他財(cái)產(chǎn)，土地和房屋偷不走拿不去，它帶來的莫大安全感是任何其他財(cái)產(chǎn)都無法比擬的?！皬V置田屋傳之子孫”是很多中國人的生存哲學(xué)，也是現(xiàn)代社會(huì)眾生相的典型縮影。“一鳥在手好過百鳥在林”的實(shí)用主義思想，在商家、炒家巧妙營(yíng)造的“勁銷盤”“日光盤”的推波助瀾下，很多消費(fèi)者過高估計(jì)自己的消費(fèi)水平和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，舉全家之力，耗盡幾代人積蓄，甚至背負(fù)高額債務(wù)殺入購房市場(chǎng)。過高的杠桿率加大了個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)，降低了生活質(zhì)量，也為社會(huì)穩(wěn)定帶來了隱患。

2.5 “效用貼現(xiàn)與跨期抉擇”——消費(fèi)者購房而不租房的潛意識(shí)動(dòng)機(jī)

貼現(xiàn)是指客戶在急需資金時(shí)，將持有的商業(yè)匯票，經(jīng)過背書賣給銀行，以便提前取得現(xiàn)款。經(jīng)濟(jì)學(xué)中的貼現(xiàn)不僅用于金錢，還用于效用。傳統(tǒng)的貼現(xiàn)效用理論認(rèn)為，各個(gè)時(shí)段的貼現(xiàn)率恒定不變（保羅.A.薩繆爾森），而GEORGE LOEWENSTEIN對(duì)此進(jìn)行了修正，他發(fā)現(xiàn)收益和損失的貼現(xiàn)率不一致，遠(yuǎn)期的收益比較不值錢，貼現(xiàn)率更高，而遠(yuǎn)期的損失更值錢，貼現(xiàn)率更低；而跨期抉擇是針對(duì)不同時(shí)間段，對(duì)“成本-收益”進(jìn)行的權(quán)衡[7]。

購房的一次性成本較高，且發(fā)生在近期。租房可以減少一次性支付的資金壓力，成本較低，但要在未來持續(xù)性地面臨損失（租金），即遠(yuǎn)期損失，因?yàn)檫h(yuǎn)期的損失更值錢，一次次付款的痛楚，將降低人們居住的愉悅感；再加上中國房地產(chǎn)中介行業(yè)管理缺位，對(duì)租客的權(quán)益保護(hù)欠缺，房東隨意漲租金，驅(qū)趕客戶，使得租客更沒有心理的安全感；且租金支付只是換來暫時(shí)的居住權(quán)，產(chǎn)權(quán)是別人的，在房地產(chǎn)景氣的時(shí)候，房地產(chǎn)價(jià)格水漲船高，租金也相應(yīng)抬高，支付的痛楚將與日俱增，而房地產(chǎn)不景氣的時(shí)候往往伴隨著整個(gè)社會(huì)的通脹，住房依然具有保值增值功能，產(chǎn)權(quán)的重要性更加凸顯，租房者遠(yuǎn)期的損失更大。根據(jù)損失規(guī)避原理，消費(fèi)者無論是基于遠(yuǎn)期支付的更大痛楚，還是基于對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的擁有，或是對(duì)租賃安全感缺失的抗拒，都會(huì)選擇購房，而不是租房居住。

3 租購并舉的供給側(cè)改革

目前，我國房屋的持有狀態(tài)以個(gè)人持有為主，也有機(jī)構(gòu)持有、開發(fā)商持有等，而房屋的使用狀態(tài)有自住、經(jīng)營(yíng)、投資性空置、待售（另一種形式的空置，期房除外）等幾種。租賃房源的遠(yuǎn)期供給可以通過增加租賃用地、鼓勵(lì)集體土地開發(fā)租賃住房、鼓勵(lì)租賃住房投資證券化等途徑解決；而短期租賃房源的供給則主要應(yīng)從存量房的倒逼機(jī)制入手，鼓勵(lì)民間物業(yè)出租、鼓勵(lì)空置物業(yè)出租、鼓勵(lì)銷售不暢的尾盤出租、鼓勵(lì)閑置的工業(yè)、商業(yè)房產(chǎn)經(jīng)過改造后出租，對(duì)城市邊緣大量存在的小產(chǎn)權(quán)房通過備案、加強(qiáng)管理、給予稅收優(yōu)惠等措施，鼓勵(lì)其進(jìn)入租賃市場(chǎng)。這些舉措將盤活市場(chǎng)存量房源，短期內(nèi)增加房源供給，從而活躍租房市場(chǎng)，詳述如下。

3.1 居民自持物業(yè)的出租

目前，我國城鎮(zhèn)住房存量巨大。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，2014年底，我國城鎮(zhèn)存量住房約200多億m2，戶均住房超1套，城市住房擁有率85.4%，農(nóng)村92%；到2015年底，存量住房已達(dá)233億m2，約2.74億套，城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)已達(dá)1.083套；2017年，我國房地產(chǎn)存量房的總市值已達(dá)270萬億[8]。大量的民間存量住宅是住房租賃的主要房源，尤其是一二線城市、熱點(diǎn)城市，這些民間物業(yè)為緩解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的火熱、以及解決當(dāng)?shù)亓鲃?dòng)人口的居住問題發(fā)揮了重要作用。但我國的房屋租賃一般短租為主，即使有長(zhǎng)租，迫于利潤(rùn)、資金及早回籠的需求，租金也往往過高，甚至與購買相比，毫無競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)可言。

如北京首個(gè)企業(yè)全自持租賃項(xiàng)目——萬科“翡翠書院”，10年租金180萬元，且要求一次付清，180m2的復(fù)式四居室月租3～4萬，10年至少360萬元[9]，消息一出輿論嘩然。該地段周邊房屋月租金最多不過6 000元，租賃項(xiàng)目卻定到了驚人的1.5萬元，至少高了2.5倍，10年180萬元，足夠在環(huán)京買一套擁有70年產(chǎn)權(quán)的自有房產(chǎn)了，這不得不讓公眾質(zhì)疑開發(fā)商的誠意。

2017年底，北京已經(jīng)推出27個(gè)企業(yè)自持租賃項(xiàng)目，面積達(dá)143萬m2[10]。如果每個(gè)租賃房源的租金都按翡翠書院的定價(jià)方式來確定，原先買不起將變成租不起，而且租金的上漲效應(yīng)將波及原先穩(wěn)定的民宿租賃市場(chǎng)，到時(shí)，恐怕會(huì)掀起一場(chǎng)租金漲價(jià)潮，這將違背政策大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)的本心。所以，政府在鼓勵(lì)民間住房租賃的同時(shí)，也應(yīng)注意保持市場(chǎng)租金的穩(wěn)定。

3.2 開發(fā)商自持物業(yè)的出租機(jī)制

租賃房源的另一個(gè)可行通道是鼓勵(lì)開發(fā)商與企業(yè)合作，將空置時(shí)間較長(zhǎng)的房源（尤其是裝修房）、或者銷售不暢的尾盤以長(zhǎng)期租賃的方式整租給單位職工，既方便單位職工上班，也促進(jìn)樓盤資金回籠。這種方案非常適合在新城區(qū)開發(fā)過程中招商引入企業(yè)，并留住企業(yè)的情況。新城區(qū)的開發(fā)需要房地產(chǎn)開發(fā)，但新城區(qū)留住人口最主要的是提供就業(yè)機(jī)會(huì)，只有穩(wěn)定的就業(yè)才能帶動(dòng)新城區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。企業(yè)的入駐提供了就業(yè)機(jī)會(huì)，企業(yè)與開發(fā)商合作，企業(yè)員工團(tuán)購（或長(zhǎng)期租賃）住房，再配套以周邊的商超、娛樂、公服設(shè)施，不僅可以解決員工的住宿問題，解決開發(fā)商的樓盤銷售問題，也可以帶動(dòng)新城區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可謂一舉三得。

3.3 閑置工業(yè)、商業(yè)廠房的改造與利用

我國于2012年開始了一波城市綜合體的建設(shè)熱潮。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年，全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資2.24億元，同比上漲7.5%；其中，辦公樓開發(fā)投資同比增幅5.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資同比上漲8.4%[11]。

與大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)應(yīng)的是，由于內(nèi)需不足、消費(fèi)乏力，再加上項(xiàng)目前期調(diào)研不充分，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃指標(biāo)不完全合理，疊加著電商的沖擊，以寫字樓和商用物業(yè)為主的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)過剩，一批商業(yè)地產(chǎn)負(fù)債經(jīng)營(yíng)、爛尾、甚至破產(chǎn)。

此外，由于產(chǎn)業(yè)升級(jí)改造、國有企事業(yè)單位、大中專院校搬遷等原因，也可能會(huì)產(chǎn)生大量的閑置用房（尤其是位于市中心、人流密集區(qū)、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)的工商業(yè)用房）。如果將這些商業(yè)、工業(yè)、企事業(yè)單位的閑置物業(yè)，由企業(yè)或?qū)ｉT的融資租賃公司進(jìn)行改造，再出租，將可以形成大量的租賃房源供給。日前，廣東省發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》，允許將在建、建成、庫存的商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，為租賃市場(chǎng)的供給側(cè)變革作出了有益的嘗試[11]。

3.4 空置房源的倒逼機(jī)制

炒家手里大量空置房屋的存在是社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)，也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)畸高的主要推手之一。租購并舉的布局應(yīng)盡可能將空置房源逼回居住市場(chǎng)，而不是任其空置。由于空置的確定缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，空置房源的數(shù)量至今仍是個(gè)謎。

國家電網(wǎng)公司曾做過一個(gè)統(tǒng)計(jì)，將一年用電量不超過20kWh的房屋認(rèn)定為“空置”，結(jié)果是，2017年大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農(nóng)村房屋空置率14%[12]。2015年5月，騰訊發(fā)布的住房市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%～26%之間。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心在《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)》報(bào)告中，披露了他們的估測(cè)：2013年，我國城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的整體空置率為22.4%，城鎮(zhèn)空置房4 898萬套，其中，重慶25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武漢23.5%、天津22.5%、北京19.5%。2017年央視財(cái)經(jīng)頻道調(diào)查結(jié)果顯示，北京、天津等地的一些熱點(diǎn)樓盤空置率達(dá)40%，多處新城成為“空置房”[13]。近日，在第十屆上海陸家嘴金融論壇上，全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任楊偉民指出，“我國無論是城市、城鎮(zhèn)還是鄉(xiāng)村住宅的空置率都相當(dāng)高”，呼吁“有關(guān)部門應(yīng)該制訂空置住宅標(biāo)準(zhǔn)，定期公布全國和各地的空置率，以引導(dǎo)預(yù)期”。按照國際常見的標(biāo)準(zhǔn)，空置率10%以下為較合理區(qū)，房屋供求基本平衡；10%～20%為危險(xiǎn)區(qū)間；20%以上為房屋庫存嚴(yán)重積壓。

雖然我國目前關(guān)于空置率的具體數(shù)字沒有權(quán)威信息，但大量的房屋空置是不爭(zhēng)的事實(shí)。不管是房產(chǎn)稅，還是租購并舉政策，都不曾對(duì)這些沉睡的不住不租不賣而坐等升值的海量住房有過絲毫觸動(dòng)；一些試圖調(diào)查空置率的舉動(dòng)甚至還催生了畸形行為，使空置房的統(tǒng)計(jì)變成了促進(jìn)資源浪費(fèi)。為此，可以先仿效美國標(biāo)準(zhǔn)，“在調(diào)查時(shí)點(diǎn)無人居住的房屋即為空置房屋；即使有人居住，如居住者另外有常用住址，也算空置房”；然后，結(jié)合實(shí)地走訪、水電記錄（不宜作為單一指標(biāo)）、房屋信息登記系統(tǒng)、民眾監(jiān)督舉報(bào)、甚至網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、以獲得真實(shí)的空置數(shù)據(jù)[14]。

空置是住房的投機(jī)和浪費(fèi)，是導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的重要原因，這些存量房重回市場(chǎng)，將比任何增加土地供給的行為更能快速有效地平抑房?jī)r(jià)或增加租賃房源供給。為此，可率先在一些房?jī)r(jià)畸高的城市進(jìn)行試點(diǎn)，對(duì)空置半年以上的房屋業(yè)主開征懲罰性的房屋空置稅?？罩枚惗惵蕬?yīng)是懲罰性的高稅率，目的是為了減少空置，防止資源浪費(fèi)[15]。結(jié)合降低租賃住房的房產(chǎn)稅（目前為4%）的措施，對(duì)空置房源采取推和拉的手段，使其回歸居住市場(chǎng)。

3.5 企業(yè)與開發(fā)商的房屋定制

房地產(chǎn)屬于商品，所以也遵循供需法則。我國目前房地產(chǎn)的開發(fā)以建筑承包商建設(shè)為先導(dǎo)，后續(xù)銷售為主要手段，如果前期項(xiàng)目調(diào)研不合理，容積率、戶型等指標(biāo)不符合市場(chǎng)需求，則不可避免地會(huì)導(dǎo)致滯銷，甚至爛尾。為此，可以在項(xiàng)目開發(fā)前實(shí)現(xiàn)供需聯(lián)手，一個(gè)或多個(gè)相近的企事業(yè)單位與開發(fā)商聯(lián)手，就戶型、面積、層數(shù)、裝修、設(shè)施等具體細(xì)節(jié)咨詢企事業(yè)單位員工意見，打造企業(yè)員工公寓，銷售或租賃對(duì)象為企事業(yè)單位員工。這樣，企業(yè)員工可以迅速安家，有助于企業(yè)穩(wěn)定職工隊(duì)伍；左右鄰居都是同事，也有助于良好鄰里關(guān)系的建立；而開發(fā)商也減少了適銷不對(duì)路的風(fēng)險(xiǎn)，有助于資金迅速回籠，并樹立良好的口碑。

企業(yè)可以根據(jù)員工需求，考慮其自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力，考慮到新入職員工工作不穩(wěn)定、收入相對(duì)較低的特點(diǎn)，租賃一部分房源作為單身員工周轉(zhuǎn)公寓，待時(shí)機(jī)合適再行出售。這部分租賃房源對(duì)企業(yè)員工的安家落戶、穩(wěn)定軍心具有積極意義。

3.6 利用集體土地開發(fā)租賃房屋

我國實(shí)行城鄉(xiāng)二元制的土地制度，集體土地要征收為國有土地才能用于房屋建設(shè)，這導(dǎo)致了現(xiàn)有房屋產(chǎn)權(quán)的分化，即大產(chǎn)權(quán)房（國有土地上房屋）和小產(chǎn)權(quán)房（集體土地上房屋）。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，農(nóng)村空置宅基地有2 000 000hm2，相當(dāng)于城市建成區(qū)總面積的37%，比現(xiàn)有城市所有的住宅用地總量都要多（城市居住用地一般占城市建成區(qū)的30%左右），這是一種極大的資源浪費(fèi)。增加租賃房源的供給也可以考慮改革農(nóng)村集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)制度，賦予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)集體土地的完全所有權(quán)。政府不再征收農(nóng)村集體建設(shè)用地，允許所有權(quán)人（就是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織）在符合規(guī)劃的前提下自由確定土地用途，包括建設(shè)商品住宅（前提是符合規(guī)劃）。集體土地的大量上市將改變城市土地的壟斷供給局面，從而大幅度降低地價(jià)，間接地降低房?jī)r(jià)和租金。

習(xí)總書記說過，“現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系是商品和要素自由流動(dòng)、平等交換的市場(chǎng)體系”，有關(guān)部門應(yīng)加快推動(dòng)城鄉(xiāng)人口和土地的自由流動(dòng)，允許農(nóng)村人進(jìn)城落戶，用出售宅基地使用權(quán)的收入在城市購房，也允許城市人下鄉(xiāng)購買宅基地使用權(quán)，這樣才能建立城鄉(xiāng)一體的土地制度和戶籍制度，最終才能建立現(xiàn)代市場(chǎng)體系。

根據(jù)國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都等13個(gè)城市已開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)[15]，“項(xiàng)目用地應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃，以存量土地為主，不得占用耕地”。在試點(diǎn)城市，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過聯(lián)營(yíng)、入股等方式，建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定，憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)，且承租的集體租賃住房不得轉(zhuǎn)租?？梢姡律恼咭呀?jīng)開始了對(duì)租購?fù)瑱?quán)的試點(diǎn)嘗試，并開始探討土地二元制背景下住宅用地的供應(yīng)模式。

集體土地上租賃房屋的開發(fā)，也應(yīng)結(jié)合現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房的整理、登記與出租，對(duì)于大量存在的小產(chǎn)權(quán)房，承認(rèn)其存在的合理性，并加以規(guī)范引導(dǎo)、合理利用。這對(duì)于解決農(nóng)民的增收和城市人群的居住問題，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸大有裨益。

4 結(jié)語

租購并舉政策不是提倡只租不買，而是在房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)健康發(fā)展的同時(shí)，鼓勵(lì)新入職群體、低收入群體、工作不穩(wěn)定人群在就業(yè)的前3年（或5年）租房居?。ㄓ绕湟痪€城市），由市場(chǎng)提供租賃房源，政府通過健全市場(chǎng)法律法規(guī)保障租賃雙方合法權(quán)益，提供事實(shí)上和心理上的安全感，使租賃市場(chǎng)充分且健康發(fā)展。

租購并舉實(shí)施的前提是政府對(duì)社會(huì)弱勢(shì)群體利益的保障，以及廉租房、公租房的建設(shè)，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家塑造穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵舉措之一。對(duì)于長(zhǎng)期租賃的發(fā)展，一方面，將取決于國人“土地為本”房地產(chǎn)消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變；另一方面，政府也應(yīng)注重稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策、土地政策等相關(guān)法律法規(guī)的完善，促進(jìn)空置房源的流通使用，推進(jìn)企業(yè)與開發(fā)商的訂單式開發(fā)，鼓勵(lì)民間租賃，加強(qiáng)房地產(chǎn)中介、房屋租賃雙方權(quán)益的保護(hù)和違規(guī)行為的懲罰力度，保證租金的變動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定合理。