姜兆華

遼寧丹東，一個(gè)原本不太知名的東北三線城市，因房價(jià)領(lǐng)漲全國而火了。與朝鮮新義州僅有一橋之隔的丹東新區(qū)房價(jià)最近蹭蹭上躥，短短兩天漲幅就超過50%。搶房熱潮引來全國各路買家看客頻頻光顧。是誰給丹東房價(jià)打了“雞血”？丹東房價(jià)是曇花一現(xiàn)還是剛剛起步？

誰給丹東房價(jià)打了“雞血”

丹東房價(jià)曾連續(xù)五年原地踏步，在全國70城市排名一直居后。此番丹東新區(qū)房價(jià)一路飚漲，引發(fā)市場的持續(xù)關(guān)注。那么，影響丹東房價(jià)的因素究竟有哪些？

首先，口岸經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)丹東房價(jià)。本輪丹東房價(jià)飆漲的最直接原因是朝鮮宣布對(duì)外改革開放。丹東與朝鮮隔江相望，是中國對(duì)朝貿(mào)易的最大口岸城市，國家特許經(jīng)營赴朝旅游城市;中朝邊貿(mào)70%交易由丹東口岸周轉(zhuǎn)，朝鮮實(shí)行對(duì)外改革開放政策，對(duì)丹東口岸附近房子來說，無疑是一個(gè)最大利好。

其次，本地開發(fā)商推波助瀾。丹東新區(qū)房價(jià)連日暴漲，開發(fā)商借勢炒作的痕跡明顯。媒體爆出：丹東新區(qū)很多樓盤一日多價(jià)，有的甚至出現(xiàn)捂盤惜售現(xiàn)象。在半島形勢緩和，中朝關(guān)系改善的背景下，開發(fā)商借機(jī)炒作朝鮮對(duì)外經(jīng)濟(jì)開放題材，拉升丹東新區(qū)房價(jià)在所難免;但開發(fā)商的推波助瀾勢必會(huì)造成房價(jià)虛高。

最后，外地投資客集中發(fā)力。引發(fā)丹東房價(jià)短時(shí)間暴漲的另外一個(gè)原因是外地投資客集中發(fā)力所致。在一二線房價(jià)承壓的環(huán)境下，金融市場亂象整治，致使大量民間游資尋找投資價(jià)格新“洼地”。丹東新區(qū)以住宅價(jià)格較低、不限購、投資前景看好的優(yōu)勢，受到外地投資客青睞。

丹東新區(qū)房價(jià)單就價(jià)格本身來說，在全國絕對(duì)算不上高的;但其單月增幅卻飆到了全國的最前列。這其中，固然有基數(shù)偏低，市場空間不大的因素;但投機(jī)炒作的非理性搶購絕對(duì)是丹東房價(jià)暴漲的幕后“推手”。

丹東新區(qū)房子都賣給誰了

和全國許多地方情形不一樣的是，丹東新區(qū)房子的購房主力軍竟然不是本地住戶而是外地買家。從媒體披露情況看，丹東新區(qū)中朝邊境房子的買家基本來自三個(gè)方面：

一是本地韓國居民。據(jù)媒體報(bào)道，丹東本地韓國人買房成為購房主力，他們和朝鮮有著天然血脈關(guān)系。朝鮮對(duì)外開放大門一旦打開，丹東韓國居民經(jīng)商交流的機(jī)會(huì)明顯增多。居住丹東的韓國居民選擇通關(guān)便利的丹東新區(qū)安家置業(yè)，無疑是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

二是南方“炒房團(tuán)”。對(duì)嗅覺極度敏銳的南方“炒房團(tuán)”來說，朝鮮對(duì)外開放，為其“抄底”房地產(chǎn)找到新的投資標(biāo)的。丹東這一中朝最大邊貿(mào)城市，無疑是比較理想的投資熱土。有媒體報(bào)道，朝鮮宣布對(duì)外開放后，江浙一帶“炒房團(tuán)”紛至沓來且出手闊綽，一出手就是一棟樓。

三是外地投資散戶。在丹東住房買家中，外地散戶投資客是不容忽視的購房人群。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在丹東近年購房客戶中，外地購房客戶占比一直在16%-20%之間。近三年來，為加速丹東房地產(chǎn)去庫存進(jìn)程，當(dāng)?shù)卣群蟪雠_(tái)多項(xiàng)外地客戶購房補(bǔ)貼政策，直接推動(dòng)購房客戶的多元化銷售。

和外地買家熱火朝天的搶購丹東房子相比，丹東本地居民則更多地選擇觀望。對(duì)地方政府而言，房子賣給誰也許不重要，重要的是這些房子能否真正拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長;當(dāng)?shù)鼐用衲芊裨诮?jīng)濟(jì)增長中得到實(shí)惠。

丹東房價(jià)未來是漲還是跌

丹東房價(jià)未來是漲還是跌，是否還有進(jìn)一步投資的價(jià)值，取決于中朝邊貿(mào)經(jīng)濟(jì)的活躍程度。中朝關(guān)系的改善和半島無核局勢的緩和對(duì)丹東房價(jià)無疑形成短期利好。長期看，丹東房價(jià)走勢如何卻依然充滿著變數(shù)和不確定性。

一是地方宏觀調(diào)控影響。在“房住不炒”背景下，丹東房價(jià)一夜暴漲走紅，丹東地方面臨著悲喜交加的尷尬境地。房價(jià)暴漲丹東房地產(chǎn)去庫存壓力就會(huì)大幅減輕;而房企、中介、游資借機(jī)炒作又?jǐn)_亂了市場，不能不出手干預(yù)。房價(jià)一旦高得離譜，地方調(diào)控就會(huì)隨之跟上。近期遼寧建設(shè)廳副廳長帶隊(duì)赴丹東進(jìn)行市場調(diào)研，丹東緊急出臺(tái)丹東新區(qū)限售政策。

二是中朝邊貿(mào)進(jìn)程影響。中朝邊貿(mào)活躍程度是決定丹東未來房價(jià)走勢的關(guān)鍵。丹東新區(qū)建設(shè)之初，房價(jià)一度也曾逼近6000元/平米，但因新中朝鴨綠江大橋建成未通車，新區(qū)的房價(jià)開始下降。從長遠(yuǎn)看，聯(lián)合國對(duì)朝制裁會(huì)否如期解除？朝鮮對(duì)外開放大門能否順利打開？新鴨綠江大橋能否盡快通車？諸多不確定影響都決定了丹東房價(jià)的未來走勢。

三是半島局勢進(jìn)程影響。半島局勢一直影響著朝鮮國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢。從短期看，半島局勢的暫時(shí)緩和或有助于朝美之間的對(duì)話磋商。對(duì)于朝鮮方面“無核化”“關(guān)閉核項(xiàng)目”“不再進(jìn)行核試驗(yàn)”等表態(tài)，美方也做出積極回應(yīng)。但朝美兩國都是極其善變的國家，稍有摩擦半島局勢就可能再生變數(shù)。

綜合分析，丹東房價(jià)未來走勢不可一言定之。從當(dāng)前情勢看，丹東房價(jià)已是如日中天;未來丹東房價(jià)走勢如何，歸根結(jié)底還要看中朝邊貿(mào)活躍程度。