楊柳玉婷

[摘 要]針對(duì)中外房地產(chǎn)價(jià)格決定因素之間的差異性進(jìn)行分析，將美國和中國的房地產(chǎn)決定因素作為實(shí)際例子，筆者依據(jù)實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)文獻(xiàn)資料的記載，針對(duì)中外房地產(chǎn)價(jià)格決定因素之間的差異性進(jìn)行分析。

[關(guān)鍵詞]中外；房地產(chǎn)；差異；價(jià)格決定因素；分析

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.02.053

1 美國房地產(chǎn)價(jià)格決定因素分析

宏觀經(jīng)濟(jì)周期性因素，在以往的一百年當(dāng)中，美國房地產(chǎn)整體呈現(xiàn)出來一種平穩(wěn)發(fā)展的趨勢(shì)，與此同時(shí)，和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的一致性比較強(qiáng)。除去上文中所說的這個(gè)問題之外，即便是美國市場(chǎng)化水平比較高的土地制度、完善的保障房制度以及不動(dòng)產(chǎn)稅收制度，但是在人口、稅收等政策的影響之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍然呈現(xiàn)出來一種周期性波動(dòng)問題。

不同時(shí)代背景之下使用到的金融創(chuàng)新手段也是不一樣的，比方說在20世紀(jì)前期的大蕭條時(shí)期當(dāng)中，為了可以順利地度過這一次危機(jī)，美國政府推行出來創(chuàng)新型的抵押貸款體系。在這一次金融創(chuàng)新當(dāng)中包含利率降低以及國家擔(dān)保等政策，主要就是為了能夠讓購房者的購房能力得到一定程度的提升，以便于可以讓居民產(chǎn)生擁有住房這樣一種目標(biāo)，在進(jìn)入20世紀(jì)60年代之后，美國金融市場(chǎng)呈現(xiàn)出來 的最為主要的特征就是購房抵押貸款證券化發(fā)展，在此基礎(chǔ)上將資本市場(chǎng)與抵押市場(chǎng)相互融合在一起，上文中所說的金融層面上的創(chuàng)新，可以讓一級(jí)市場(chǎng)當(dāng)中的資金問題得到解決，也可以讓購房者在購買的過程當(dāng)中得到更為有效的購房抵押貸款，在此基礎(chǔ)上人民可以擁有的住房的數(shù)量自然也會(huì)大幅度提升。

城市化因素。美國的城市化發(fā)展是最為順利的，與此同時(shí)也是自發(fā)的，基本上也不會(huì)受到政府行為的干擾，因此美國房地產(chǎn)之所以會(huì)得到發(fā)展，基本上是經(jīng)濟(jì)內(nèi)在因素的推動(dòng)。從整體的角度上進(jìn)行分析，美國城市化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響可以劃分為下文中所說的這幾個(gè)階段。

城市化前期，制造業(yè)在此時(shí)代背景之下逐漸形成，因此會(huì)讓城市化發(fā)展速度大幅度提升，數(shù)量眾多的農(nóng)村人口進(jìn)入到城市當(dāng)中，除此之外，交通領(lǐng)域當(dāng)中的改革讓城市的范圍更大，上文中所說的這些因素都在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)程向前推進(jìn)的過程中造成重要影響。

城市化后期，自從房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展階段當(dāng)中之后，逐步形成了城市群。在城市化水平逐漸提升的背景之下，中心城市的規(guī)模呈現(xiàn)出來一種不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)，在此基礎(chǔ)上也會(huì)引發(fā)出來一定負(fù)面的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，比方說環(huán)境污染、交通擁堵以及地價(jià)高速上漲等，在上文中所說的各項(xiàng)因素的影響之下形成了一種負(fù)面力量，逐漸讓房地產(chǎn)行業(yè)圍繞著中心城市逐漸向外進(jìn)行擴(kuò)張，因此會(huì)在很多中心城市的附近形成衛(wèi)星城市。20世紀(jì)90年代以來，在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度大幅度提升的背景下，美國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸出現(xiàn)了革命性的變化，在城市群進(jìn)一步向外圍區(qū)域擴(kuò)張的情況之下，逐步讓美國農(nóng)村地區(qū)向著城市化的方向轉(zhuǎn)變。

2 中國房地產(chǎn)價(jià)格決定因素分析

1987年深圳率先出臺(tái)了創(chuàng)新型的房地產(chǎn)政策，明確地規(guī)定了房地產(chǎn)的使用權(quán)可以在交易領(lǐng)域當(dāng)中得到應(yīng)用，在這一項(xiàng)政策施行之后將以往計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制之下房地產(chǎn)僅僅可以打破政府以及單位統(tǒng)一調(diào)度的局面，是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的第一步，所以也可以說是中國的房地產(chǎn)是在南方初步發(fā)展，這是一個(gè)改革率先開展的地方。

1978年到1991年是中國房地產(chǎn)發(fā)展的初級(jí)階段，我國在對(duì)城市試點(diǎn)、政策以及制度加以一定程度應(yīng)用的基礎(chǔ)上，逐步對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中的改革道路進(jìn)行探尋，我國房地產(chǎn)行業(yè)也在此基礎(chǔ)上行逐漸涌現(xiàn)出來。

房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展以及平穩(wěn)階段。1992年年初期，鄧小平先后奔赴武昌、深圳以及珠海等城市進(jìn)行考察，在沿途開展了十分著名的“南方談話”，并對(duì)改革開放以來取得的成果充分地做出了肯定。在此之后中國房地產(chǎn)就進(jìn)入到了一個(gè)迅速發(fā)展時(shí)期，全國范圍內(nèi)各個(gè)地區(qū)的資金爭(zhēng)相進(jìn)入到南方城市當(dāng)中，因?yàn)槭艿匠醪桨l(fā)展階段房地產(chǎn)企業(yè)的成果的刺激，進(jìn)入南方的投資者都認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)是一個(gè)暴利行業(yè)，即便是難以對(duì)房地產(chǎn)形成初步的認(rèn)識(shí)，也會(huì)從全國范圍內(nèi)各個(gè)地區(qū)進(jìn)入到房地產(chǎn)領(lǐng)域當(dāng)中，只是為了金錢，不會(huì)去過問手段和過程，在沒有理性的發(fā)展之下，最終形成了發(fā)展泡沫并破裂，在此情況下數(shù)量眾多的投資者自然會(huì)造成很大的損失。

1993年為了可以對(duì)當(dāng)時(shí)十分火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行限制，以便可以讓房地產(chǎn)行業(yè)處于一種平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，我國政府有關(guān)部門針對(duì)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控措施，在這一個(gè)時(shí)期當(dāng)中我國房地產(chǎn)涌現(xiàn)出來了一批領(lǐng)軍企業(yè)。

2003—2011年這一個(gè)階段當(dāng)中施行重大改革措施，行政以及貨幣領(lǐng)域當(dāng)中的政策一起施行，針對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)施行無差別的調(diào)控措施，因?yàn)樵谑┬姓叩耐瑫r(shí)并沒有能夠考慮到不同區(qū)域當(dāng)中房地產(chǎn)的特征，因此整體調(diào)控措施難以取得預(yù)期的效果，甚至在某些區(qū)域當(dāng)中越施行政策，房?jī)r(jià)上漲的速度就會(huì)顯得越快。

自從十八大以來，我國在各個(gè)地區(qū)不同特征的房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中施行不同類型的調(diào)控措施，針對(duì)房地產(chǎn)儲(chǔ)存量比較大的城市，比方說一些二、三線城市當(dāng)中，政府應(yīng)當(dāng)對(duì)土地一級(jí)房地產(chǎn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)形成有效的控制，編制出來適應(yīng)性比較強(qiáng)的調(diào)控政策。

3 折舊領(lǐng)域中的差異性

一般情況下物品都會(huì)出現(xiàn)折舊這種問題，物品的價(jià)值會(huì)隨著時(shí)間的發(fā)展而降低，土地本身具有一定耐久性與稀缺性。我國范圍內(nèi)有期限的土地使用權(quán)是一個(gè)特殊例子，這種土地使用權(quán)會(huì)出現(xiàn)折舊問題，假如說是土地所有權(quán)交易，新的土地所有權(quán)者不會(huì)遇到購地資本逐漸回收這種問題，因此購地者可以永遠(yuǎn)擁有土地，在購買土地的過程當(dāng)中使用的資本總是會(huì)用土地實(shí)物的形式存在，可以依據(jù)自身的實(shí)際需求，將土地轉(zhuǎn)換為貨幣，從而也就可以一次性地將土地購買資本回收。但是我國范圍內(nèi)有期限的土地使用權(quán)則有一定差異性，這種土地實(shí)際上是一種有若干個(gè)限定條件的權(quán)益性價(jià)格，權(quán)益會(huì)隨著剩余使用年限的減少而逐步減少，最終等到期之后就會(huì)被國家無償?shù)鼗厥眨再彽卣邞?yīng)當(dāng)在有限的期限之內(nèi)將購地資本在內(nèi)的全部投入回收，因此我國土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)折舊。endprint

現(xiàn)階段使用收益法來對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的過程當(dāng)中，是否應(yīng)當(dāng)提取折舊，在估價(jià)行業(yè)當(dāng)中是一個(gè)熱點(diǎn)性問題，主要提出的是三種類型的觀點(diǎn)，純收益當(dāng)中不應(yīng)當(dāng)包含折舊，這是一種代表性比較強(qiáng)的觀點(diǎn)，現(xiàn)階段我國流行的估價(jià)理論著作當(dāng)中，往往認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)將折舊劃歸到純收益范圍內(nèi)；純收益當(dāng)中應(yīng)當(dāng)包含折舊，秉承這種觀點(diǎn)的人們認(rèn)為，房地產(chǎn)領(lǐng)域當(dāng)中的折舊費(fèi)用，實(shí)際上并不是支出，而是房地產(chǎn)帶來的收益，所以應(yīng)當(dāng)劃歸到純收益當(dāng)中；純收益領(lǐng)域當(dāng)中應(yīng)當(dāng)有條件地包含一定折舊，這種觀點(diǎn)當(dāng)中認(rèn)為，在年限有一定期限的情況下，純收益當(dāng)中就應(yīng)當(dāng)包含折舊，在沒有年限問題影響的情況下，純收益當(dāng)中不應(yīng)當(dāng)包含折舊，換一種說法，口徑不同的純收益應(yīng)當(dāng)選擇與其口徑相適應(yīng)的資本化率，純收益的類型應(yīng)當(dāng)和資本化率類型相適應(yīng)。

實(shí)際上，上文中所說的這個(gè)問題和土地使用制度之間有一定相互關(guān)系。在土地私有制的國家當(dāng)中，土地收益可以永續(xù)地得到，但是建筑物在過了耐久年限之后就沒有辦法正常應(yīng)用。為了可以保證房地產(chǎn)收益可以持續(xù)地得到，使用折舊方式讓建筑物達(dá)到耐用年限之后可以得到更新，因此歐美國家使用收益法來對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的過程中，一般都是會(huì)在總收益當(dāng)中將建筑物折舊費(fèi)用扣除掉。但是我國范圍內(nèi)施行的是土地有限期使用權(quán)制度，不單單在建筑物當(dāng)中應(yīng)當(dāng)施行折舊制度，土地使用權(quán)領(lǐng)域當(dāng)中也應(yīng)當(dāng)施行折舊制度，建筑物本身的折舊年限也和土地使用權(quán)之間有較為密切的相互關(guān)系，在土地使用權(quán)有限期的背景下，建筑物本身的所有權(quán)實(shí)際上也不是一種完全的所有權(quán)，在土地使用權(quán)期限已滿的情況下，建筑物的所有權(quán)就會(huì)無償?shù)貧w屬于國家所有。因此在我國范圍內(nèi)應(yīng)當(dāng)將建筑物以及土地當(dāng)成一個(gè)整體開展評(píng)估工作，針對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)施行折舊措施，不可以像以往一段時(shí)間一樣，將土地使用權(quán)當(dāng)成無形資產(chǎn)放置在管理費(fèi)用領(lǐng)域當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)將建筑物當(dāng)成一種固定資產(chǎn)施行折舊措施。

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