劉明慧

摘要：隨著我國城市化進程的快速推進，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入了蓬勃發(fā)展的時期，國有土地上房屋征收數(shù)量也在逐年增加。在征收過程中，房屋征收補償是最為普遍和最受百姓關(guān)注的一個問題，國家出臺了一系列相關(guān)法律法規(guī)作為確定房屋征收補償?shù)囊罁?jù)。然而，在實際過程中，當前對房屋征收補償價格的評估還有較多問題需要解決。因此，本文通過分析房屋征收補償價格的評估，深入研究補償價格評估中具體存在的問題，并給出相應(yīng)解決建議。希望本文的研究成果能夠給我國房屋征收補償價格評估提供一些理論支持。

關(guān)鍵詞：征收；補償價格；評估；問題

我國城市化的進程正在快速推進，每個城市都產(chǎn)生了一部分舊城區(qū)，舊城區(qū)具有道路系統(tǒng)落后、建筑密集度極高、配套公共設(shè)施不完善和衛(wèi)生條件不好等問題。這些年，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入了一個蓬勃發(fā)展的時期，國有土地上房屋征收數(shù)量也在逐年增加。在政府的征收過程中，征收補償是最受百姓關(guān)注的民生問題，國家出臺了相關(guān)法律法規(guī)作為確定征收補償?shù)囊罁?jù)。政府相關(guān)規(guī)定要求，征收補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被征收人有權(quán)選擇補償方式。貨幣補償金額最主要的是被征收房屋價值，被征收房屋價值是由房地產(chǎn)估價機構(gòu)通過評估確定的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換是由被征收人提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價。其中被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值也是有估價機構(gòu)通過評估確定的。

在實際過程中，我們可以發(fā)現(xiàn)，當前房屋征收補償價格評估還存在較多的問題，例如估價方法的選擇問題、被征收房屋用途認定等等。因此，本文通過分析房屋征收補償價格評估的特點，針對評估過程中目前存在的一些問題進行深入研究，并對每一類問題給出具有建設(shè)性的解決建議。

一、房屋征收補償價格評估

房屋征收補償價格評估的特點是估價目的特定且依據(jù)特定的法律法規(guī)，與一般房地產(chǎn)市場價格評估是有一定區(qū)別的，它是有一定的制約和缺損下房地產(chǎn)權(quán)的價值交換，不可能基于最佳使用和持續(xù)使用的假設(shè)前提。估價方法主要包括三種：比較法、成本法和收益法，每一種方法都并不是普遍適用的，而且各個方法的資料形成要求、計算公式、技術(shù)路線都不盡相同。

由于房屋征收補償直接關(guān)系到被征收人的切身利益，在進行補償價格評估時需要遵循一定的原則，力求保證被征收人的合法權(quán)益。在進行征收補償價格評估時，需要嚴格遵循公平、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、快捷、依據(jù)政策等原則。補償價格評估的技術(shù)路線主要是：使用比較法進行評估，在征收項目范圍內(nèi)設(shè)定“標準樣本房屋”作為評估基準，按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定的方式，采用比較法評估出“標準樣本房屋”的基準價格。各被征收房屋分別與對應(yīng)類型“標準樣本房屋”進行比較，按比較方式修正基準價格得出各被征收房屋的評估價格。

二、補償價格評估中存在的問題分析

房屋征收雖然已經(jīng)有相關(guān)法律法規(guī)和政府政策作為征收補償價格評估的保障，但在實際操作過程中，補償價格評估因為許多復雜情況而必須具體情況具體分析。目前，征收補償價格評估存在的問題主要包括以下幾種：

在征收補償評估中，存在估價方法選擇的問題。由上述比較法技術(shù)路線可知，在進行補償價格評估時，標準樣本房屋價格水平和修正系數(shù)的獲得是最為關(guān)鍵的兩項。在評估過程中，由于征收時房屋的土地價值已經(jīng)發(fā)生變化，標準樣本房屋是主觀設(shè)定的。如何使得修正系數(shù)更加準確地反映被征收房屋和標準樣本房屋的不同也是一大難題，現(xiàn)有的修正系數(shù)一般都是在一個區(qū)間內(nèi)的，而且?guī)в袕娏业闹饔^性和經(jīng)驗性。

在征收補償評估中，存在質(zhì)疑估價過程的問題。由于估價結(jié)果受到估價方法等諸多因素的影響，最終補償價格可能存在一定的誤差。目前有一部分被征收人會對估價結(jié)果提出質(zhì)疑，甚至懷疑征收人與估價機構(gòu)的關(guān)系，這就給征收補償價格的評估帶來巨大阻力。

在征收補償評估中，存在被征收房屋用途確定的問題。在征收過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)被征收房屋缺少產(chǎn)權(quán)證明或是產(chǎn)權(quán)證明中缺少房屋用途等情況。房屋用途的確定成為征收人和被征收人的分歧點，從而可能會引發(fā)一系列問題。

在征收補償評估中，存在突擊建房和裝修的問題。出于尋求更多的征收補償?shù)哪康?，被征收人可能會在征收之前進行突擊建房或者進行房屋突擊裝修。對于這一類新建房很難開展調(diào)查和價格評估，成為征收補償價格評估的難點。

在征收補償評估中，存在價值時點的選擇問題。在多種原因作用下，征收項目大多在征收許可證頒發(fā)后立刻進入征收工作。因此，在確定價值時點時就不能夠以征收許可證頒發(fā)時間作為時點，為了保護被征收人合法權(quán)益，合理選擇征收價值時點是急需解決的問題。

三、解決補償價格評估問題的建議

對于目前征收補償價格評估中存在的幾個主要問題，本文通過分析問題的產(chǎn)生原因和特點，在此給出相應(yīng)的解決建議：

針對估價方法選擇的問題，標準樣本房屋的確定需要更加合理，使用更為精細化的標準樣本房屋基準價格，減小選值區(qū)間，反映出區(qū)位的不同帶來的差異；現(xiàn)有的修正系數(shù)是在一個區(qū)間內(nèi)取值且主觀性和經(jīng)驗性較強，建議形成專業(yè)的研究團隊，結(jié)合復雜的實際情況，研究得出科學和客觀的修正體系。

針對質(zhì)疑估價過程的問題，各個征收當事人應(yīng)該增加相互之間的溝通交流。在評估過程中，主要是通過估價機構(gòu)主動與征收人以及其他同行業(yè)的估價機構(gòu)進行交流溝通，與征收人一起研究估價方法，與同行進行信息共享以防止出現(xiàn)估價結(jié)果差異較大。估價機構(gòu)可以通過建立信息資源透明化的方法來避免出現(xiàn)質(zhì)疑估價結(jié)果的問題。

針對被征收房屋用途確定的問題，因為政府相關(guān)規(guī)定中已明確表示：對于此類問題，能夠協(xié)商一致的以協(xié)商結(jié)果為準，不能夠協(xié)商一致的需要向城市規(guī)劃行政主管部門提出確認請求，建議征收人和被征收人進行協(xié)商或?qū)で笙嚓P(guān)部門的認定，按照相關(guān)法律法規(guī)開展工作，防止因為分歧產(chǎn)生矛盾和糾紛。

針對突擊建房和突擊裝修的問題，首先征收人需要對被征收人的新建房和原有房進行詳細的調(diào)查和記錄并留檔，然后組織各征收當事人開會協(xié)商，需要指明突擊建房和突擊裝修的違法性，建議利用成本法對這一部分房屋進行合適的成本補償評估。

針對征收補償評估價值時點的選擇問題，評估工作不能夠等到征收許可證頒布后開展，在等待審核的過程中，就可以開始摸底和調(diào)查工作；許可證頒布后，價值時點的選取應(yīng)綜合考慮公正性、無惡性影響和節(jié)約時間等多個方面。

四、結(jié)論

這些年，國內(nèi)城市化的進程快速推進，國有土地上房屋征收數(shù)量在逐年增加，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入發(fā)展的黃金時期。在政府的征收過程中，價格補償是最受百姓關(guān)心的民生問題，國家出臺了相關(guān)法律法規(guī)作為確定補償價格的依據(jù)。在實際補償價格評估過程中還存在一定的問題，本文通過分析房屋征收補償價格評估的特點，針對補償價格評估中存在的主要問題進行了深入研究，提出房地產(chǎn)估價機構(gòu)需科學的制定修正系數(shù)的標準、加強征收各方當事人的交流和溝通、依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)確認被征收房屋的用途、合理應(yīng)對征收前的突擊建房和提前評估實地查勘時間等建議。希望本文的研究成果能夠給我國的征收補償價格評估提供一些理論支持。

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