黃賢軍 重慶淇澳房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司

一、引言

最近傳感器網(wǎng)絡(luò)和通信技術(shù)等方面的發(fā)展使大數(shù)據(jù)的收集成為了一個(gè)重要的問(wèn)題。盡管大數(shù)據(jù)為電子商務(wù)、工業(yè)控制、智能醫(yī)療以及房地產(chǎn)評(píng)估等廣泛領(lǐng)域提供了巨大的機(jī)遇，但由于其容量大、品種大、速度大、準(zhǔn)確度高，在數(shù)據(jù)挖掘和信息處理方面存在著許多具有挑戰(zhàn)性的問(wèn)題。如何應(yīng)對(duì)大數(shù)據(jù)下的挑戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)合理、正確評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格成為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)難題。本文結(jié)合當(dāng)前廣泛應(yīng)用的市場(chǎng)比較法存在的優(yōu)勢(shì)和缺陷，對(duì)大數(shù)據(jù)環(huán)境下該評(píng)估方法的修正提出了相關(guān)的建議。

二、市場(chǎng)比較法的優(yōu)勢(shì)和缺陷分析

房地產(chǎn)的評(píng)估是指對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行估算，主要有收益法、成本法和市場(chǎng)比較法三種類型。這三種評(píng)估方法都有其特定的缺陷和優(yōu)勢(shì)。本文以市場(chǎng)比較法為基礎(chǔ)，闡述了三種方法的基本運(yùn)用原理，接著對(duì)比三種方法提出了市場(chǎng)比較法當(dāng)前存在的問(wèn)題和該評(píng)價(jià)方法的優(yōu)勢(shì)。

（一）原理分析

成本法在一定程度上是基于開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)成本的角度，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行估值，評(píng)估內(nèi)容包括開(kāi)發(fā)成本以及房地產(chǎn)商從中獲得的利潤(rùn)；而收益法則是從使用者角度出發(fā)，又被稱為收益還原法，通過(guò)估算房產(chǎn)未來(lái)的價(jià)值來(lái)測(cè)算當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格，評(píng)估內(nèi)容包括客觀凈收益、收益年限等；市場(chǎng)比較法則從本身的價(jià)值考慮，對(duì)比市場(chǎng)上已經(jīng)進(jìn)行交易過(guò)的房產(chǎn)實(shí)例，通過(guò)修正交易情況，進(jìn)而得出待估房地產(chǎn)的價(jià)格。

鑒于現(xiàn)實(shí)生活中市場(chǎng)比較法的應(yīng)用更為廣泛，并且在大數(shù)據(jù)背景下該方法在房地產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域更加適用，本文對(duì)該方法的缺陷和優(yōu)勢(shì)進(jìn)行了系統(tǒng)性的分析，以達(dá)到更完善的戰(zhàn)略策略。由于市場(chǎng)比較法得出的結(jié)論一般更具準(zhǔn)確性，且市場(chǎng)可操作性程度高，因而大部分評(píng)估人員都會(huì)選擇此種方法。圖一為市場(chǎng)比較法的評(píng)估過(guò)程。

由于現(xiàn)實(shí)生活中影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素眾多，比如待估房產(chǎn)所處區(qū)域、交通、學(xué)校、環(huán)境等，只要能找到合理、合適的可比實(shí)例，通過(guò)市場(chǎng)比較方法，能比其他兩種方法，更準(zhǔn)確地估算房地產(chǎn)的價(jià)值。

（二）優(yōu)勢(shì)及缺陷分析

雖然市場(chǎng)比較法當(dāng)前已比較普及，并且在運(yùn)用上存在著一定的優(yōu)勢(shì)，但是該評(píng)價(jià)方法依然存在著較大的缺陷。

1.優(yōu)勢(shì)分析。相比于其他兩種方法，市場(chǎng)比較法在適用范圍、準(zhǔn)確性、市場(chǎng)接受程度等方面具有優(yōu)勢(shì)。表現(xiàn)在其適用范圍更廣、準(zhǔn)確度更高一級(jí)市場(chǎng)接受程度也更大。2.缺陷分析。市場(chǎng)比較法需要找到合適的可比交易實(shí)例，如何未能找到有質(zhì)量的可比實(shí)例，則該評(píng)價(jià)方法在源頭上就大打折扣。其次，修正系數(shù)的主觀性能過(guò)大，使得該評(píng)價(jià)方法的客觀性較差，不同的評(píng)估人員可能得出的結(jié)果差異較大。

三、大數(shù)據(jù)背景下技術(shù)處理的創(chuàng)新以及評(píng)估方法修正分析

在信息化和網(wǎng)絡(luò)化的發(fā)展背景下，大數(shù)據(jù)已經(jīng)成為房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中的基礎(chǔ)性資源。本文從大數(shù)據(jù)的技術(shù)處理和市場(chǎng)比較評(píng)估方法修正兩個(gè)角度出發(fā)，論證了在大數(shù)據(jù)背景下房地產(chǎn)評(píng)估方法的未來(lái)發(fā)展方向。

（一）海量數(shù)據(jù)的技術(shù)處理分析

在大數(shù)據(jù)背景下，傳統(tǒng)的商業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)模式已經(jīng)過(guò)時(shí)。在評(píng)估過(guò)程中，如果無(wú)法獲得準(zhǔn)確或者足夠的數(shù)據(jù)，都將大大降低評(píng)估結(jié)果。

（1）建立基于Hbase的數(shù)據(jù)庫(kù)。通過(guò)基于Hbase的分布式數(shù)據(jù)庫(kù)的使用，進(jìn)行數(shù)據(jù)挖掘、數(shù)據(jù)分析、數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)和數(shù)據(jù)流處的處理。同時(shí)利用日志收集工具和數(shù)據(jù)庫(kù)同步工具，對(duì)這些數(shù)據(jù)“分而治之”。（2）進(jìn)行數(shù)據(jù)庫(kù)的系統(tǒng)構(gòu)建。首先，在數(shù)據(jù)渠道上，一方面對(duì)已搜集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，另一方面為了保證數(shù)據(jù)的質(zhì)量，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行人工實(shí)勘采集，確保所搜集數(shù)據(jù)的質(zhì)量和精確度。接著，對(duì)以搜集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行合理架構(gòu)。比如，如果分別從樓盤(pán)字典庫(kù)、房源數(shù)據(jù)庫(kù)、價(jià)格案例庫(kù)搜集倒了海量數(shù)據(jù)，則應(yīng)該把這些數(shù)據(jù)分別存放，并對(duì)地理信息、小區(qū)信息、樓棟信息等做好標(biāo)注，這是支撐整個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)體系。

（二）利用市場(chǎng)比較法的改進(jìn)措施

在對(duì)海量數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)、有效處理的基礎(chǔ)上，如何將這些數(shù)據(jù)引入評(píng)估方法就成為了當(dāng)前的一個(gè)難題。第一，建設(shè)全面、完善的估價(jià)市場(chǎng)資料庫(kù)。這一數(shù)據(jù)資料庫(kù)的建立主要建立在前文所說(shuō)的對(duì)大數(shù)據(jù)的技術(shù)處理上。第二，科學(xué)選擇并合理量化差異因素，這些因素包括區(qū)位因素、實(shí)物因素、交易時(shí)間和權(quán)益因素等，具體指待估房產(chǎn)所處周邊的綠化環(huán)境、氛圍、交通、房產(chǎn)本身的價(jià)值等。最后，科學(xué)確定評(píng)估結(jié)果。

四、結(jié)論

市場(chǎng)比較法是當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域應(yīng)用最廣泛，評(píng)估結(jié)果相對(duì)最準(zhǔn)確的評(píng)估方法。但是在如何選定合適的可比實(shí)例方面依然是該方法面臨的一個(gè)難題。結(jié)合當(dāng)前大數(shù)據(jù)的背景，充分整理和利用能搜集到的海量數(shù)據(jù)，是找到質(zhì)量高的可比實(shí)例的有效措施和方法，這也在一定程度上彌補(bǔ)了市場(chǎng)比較法存在的不足。

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