陸冰潔

【摘 要】隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國(guó)的建筑行業(yè)正處在蒸蒸日上的階段，而房地產(chǎn)作為建筑行業(yè)中的重要組成部分，在投資上與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著相當(dāng)密切的關(guān)系?；诖?，本文對(duì)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析，先對(duì)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系的數(shù)學(xué)模型進(jìn)行了研究，然后提出了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展的具體措施，希望能為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和完善提供一定的理論參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；空間杜賓模型

引言：

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的大規(guī)模投資推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，但這種經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著時(shí)間短、范圍小等特征，并且在投資、貸款等方面也隱含著較大的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)在近些年的GDP增長(zhǎng)率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資增長(zhǎng)率，這說明房地產(chǎn)過高的價(jià)格在經(jīng)濟(jì)上給我國(guó)的公民帶來了很大的負(fù)擔(dān)。因此，對(duì)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析，有著非常重要的意義。

一、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系的空間杜賓模型

（一）數(shù)據(jù)選取與處理

在數(shù)據(jù)的選取上，本文的數(shù)學(xué)模型是利用從2004年至2015年我國(guó)所有省份的樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行建模的，其各項(xiàng)指標(biāo)變量的選取和處理如下：

總產(chǎn)出Y：用30個(gè)省份的生產(chǎn)總值和對(duì)應(yīng)的指數(shù)當(dāng)作基礎(chǔ)的建模數(shù)據(jù)，根據(jù)這些數(shù)據(jù)將各省份的GDP數(shù)值計(jì)算出來，并將這些數(shù)值當(dāng)作度量總產(chǎn)出的基本指標(biāo)。

資本存量K：用永續(xù)盤存的測(cè)算方法對(duì)各省份的資本存量加以測(cè)算，這種測(cè)算方法需要對(duì)資本存量、資本變量、折舊率以及價(jià)格指數(shù)等參數(shù)進(jìn)行準(zhǔn)確的設(shè)定。根據(jù)近些年國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)資本存量的相關(guān)研究與結(jié)論可知，2000年的資本存量最適合作為本次建模的初始資本參數(shù)，其對(duì)應(yīng)的折舊率為5%。在資本流量的選取方面，著名學(xué)者沈利生提出，用固定資本當(dāng)作度量資本存量的變量是一種很好的方法，因此，本文將固定資本當(dāng)作刻畫資本流量的指標(biāo)。在價(jià)格指數(shù)的選取上，并不存在過多的爭(zhēng)議，這里是將固定資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)當(dāng)作模型的計(jì)算參數(shù)。在確定了這些參數(shù)之后，就可以對(duì)資本存量K進(jìn)行測(cè)算了。

投資存量H：該參數(shù)的測(cè)試方法與資本存量極為相似，不同的是，投資存量需要用房地產(chǎn)的資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)作為計(jì)算參數(shù)，并根據(jù)該參數(shù)來計(jì)算所有省份在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資存量，然后在資本存量里面將投資資本排除掉，就可以得到所有省份的剩余資本數(shù)值。

勞動(dòng)L：該參數(shù)選取的是各省份在年末的就業(yè)人數(shù)，并將其當(dāng)作各地區(qū)度量勞動(dòng)力總數(shù)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

（二）空間相關(guān)性檢驗(yàn)

由本文所選取的各項(xiàng)數(shù)據(jù)可知，樣本數(shù)據(jù)在空間層面存在著一定的相關(guān)性，因此，我們可以通過建立空間杜賓模型的方式來對(duì)各個(gè)變量的空間效應(yīng)展開研究。在評(píng)估空間模型之前，我們需要對(duì)模型的效應(yīng)類型進(jìn)行確定，并選擇模型效應(yīng)的實(shí)現(xiàn)方式。由相關(guān)的檢驗(yàn)結(jié)果可知，空間杜賓模型是可以接受隨機(jī)效應(yīng)所提出的各種假設(shè)的，而這些假設(shè)中也含有固定效應(yīng)。為了對(duì)這些變量進(jìn)行更加深入的研究，我們可以對(duì)其空間效應(yīng)和時(shí)間效應(yīng)進(jìn)行聯(lián)合檢驗(yàn)。由實(shí)際檢驗(yàn)結(jié)果可知，空間效應(yīng)和時(shí)間效應(yīng)在經(jīng)過聯(lián)合處理之后，各項(xiàng)參數(shù)都是保持不變的，因此，我們應(yīng)建立一個(gè)空間-時(shí)間雙固定形態(tài)的空間杜賓模型，并利用這一模型來對(duì)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)這兩個(gè)參數(shù)進(jìn)行空間相關(guān)性檢驗(yàn)。在估計(jì)檢驗(yàn)的結(jié)果時(shí)，可以采用轉(zhuǎn)換估計(jì)的方法來對(duì)可能存在的偏誤加以糾正[1]。

二、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展的具體措施

（一）拓寬融資渠道，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)單一的融資方式

房地產(chǎn)行業(yè)是一種典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，一旦在外界因素的沖擊作用下出現(xiàn)重創(chuàng)，其產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)直接轉(zhuǎn)移到各大金融機(jī)構(gòu)當(dāng)中，從而使我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)巨大的損失。因此，各地區(qū)的政府和相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)加以完善，拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，讓金融業(yè)服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)起到更大的支持作用，并轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)目前相對(duì)單一的融資方式，這樣才能使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)中。房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道應(yīng)該向著多元化的方向發(fā)展，在融資方式上除了以往的銀行貸款之外，還應(yīng)當(dāng)涉獵一些諸如信托公司、保險(xiǎn)公司等現(xiàn)代化的融資渠道。例如，房地產(chǎn)行業(yè)可以積極地使用信托基金這一融資方式，信托資金不僅能為房地產(chǎn)行業(yè)的理財(cái)提供更多合理的方案，還能為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供所必需的資金支持，是一種非常實(shí)用的新型融資方式。

（二）優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，遏制房地產(chǎn)投資的盲目增長(zhǎng)

目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的投資金額十分龐大，存在著較為嚴(yán)重的“供過于求”的現(xiàn)象。產(chǎn)生這一現(xiàn)象的主要原因是，我國(guó)的公民大多數(shù)都處在中低收入的水平，但是很多地區(qū)的中低價(jià)位房產(chǎn)都非常稀缺，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商都將資金投放在了高價(jià)位房產(chǎn)上，這個(gè)價(jià)位的房產(chǎn)面向的比例相對(duì)較少的高收入人群，這就導(dǎo)致了我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著有效需求嚴(yán)重不足的問題。因此，相關(guān)部門需要對(duì)投資結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，以土地的利用方式為切入點(diǎn)，對(duì)土地的中長(zhǎng)期使用方案進(jìn)行規(guī)劃，并對(duì)別墅等高檔房產(chǎn)的投資進(jìn)行適當(dāng)?shù)南拗?，從而遏制房地產(chǎn)投資的盲目增長(zhǎng)。各地區(qū)的政府應(yīng)增加經(jīng)濟(jì)適用房、中小套房、廉租房等普通住房的建造，并減少對(duì)高價(jià)位房產(chǎn)的建造。而對(duì)于一些滿足商業(yè)銀行貸款條件的保障性房產(chǎn)，商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)其貸款業(yè)務(wù)實(shí)施一定程度的優(yōu)惠。

（三）防范投資風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展

我國(guó)房地產(chǎn)的建設(shè)資金大多都是通過銀行貸款的融資方式來獲得的，這意味著如果房地產(chǎn)的資金鏈因宏觀因素的沖擊而陷入癱瘓，那么銀行等金融機(jī)構(gòu)必然會(huì)面臨滅頂之災(zāi)。所以，對(duì)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范是非常必要的，這也是確保房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。商業(yè)銀行在經(jīng)營(yíng)時(shí)，絕不能被一些不良的房地產(chǎn)開發(fā)商提出的高額貸款利潤(rùn)沖昏頭腦，在審批貸款業(yè)務(wù)時(shí)一定要嚴(yán)格地對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。銀行的工作人員需要密切關(guān)注房地產(chǎn)貸款人的償還能力和征信狀態(tài)，這樣才能確保銀行資產(chǎn)的安全與可控。另外，相關(guān)部門應(yīng)完善房地產(chǎn)的保險(xiǎn)制度，并嚴(yán)格地控制銀行對(duì)房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，用法人約束機(jī)制和群眾監(jiān)督機(jī)制來促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)能夠在保質(zhì)、合規(guī)的條件下完成投資和建設(shè)[2]。

三、總結(jié)

綜上所述，通過對(duì)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系的實(shí)證分析可知，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在投資環(huán)節(jié)必須要進(jìn)行一定的改革。對(duì)于政府和金融機(jī)構(gòu)而言，應(yīng)拓寬融資渠道，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)單一的融資方式，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，遏制房地產(chǎn)投資的盲目增長(zhǎng)，防范投資風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。只有做到這些，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而使房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到促進(jìn)作用。

【參考文獻(xiàn)】

[1]余菊.我國(guó)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的協(xié)整分析[J].金融理論與教學(xué)，2014（02）：37-40.

[2]王闊田，何志強(qiáng)，周美娟.房地產(chǎn)投資對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響的實(shí)證分析[J].工程建設(shè)與設(shè)計(jì)，2008（06）：106-108.endprint