馬光遠(yuǎn)

寫(xiě)下這個(gè)標(biāo)題的時(shí)候，我自己忍不住笑了。在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，真相一直比房子本身還要短缺。研究房地產(chǎn)這么多年，每次房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一些大的動(dòng)靜，媒體狂歡，民眾恐慌，市場(chǎng)陷入混亂博弈的時(shí)候，我都忍不住告訴大家，真相是什么？

你真的以為“地王”是開(kāi)發(fā)商炒起來(lái)的？你真的以為中國(guó)的土地是短缺的？你真的以為是人民幣印多了導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲？你真的以為統(tǒng)計(jì)局每個(gè)月70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)是認(rèn)真的？其實(shí)，沒(méi)有比真相更殘忍的事了，當(dāng)我血淋淋地撕開(kāi)真相的時(shí)候，不知道究竟是減少了大家的痛苦，還是增加了痛苦，這也是我最大的痛苦。一如魯迅，面對(duì)鐵屋子里面的人，究竟是喊醒他們，還是讓他們?cè)跓o(wú)痛苦中死去。

相對(duì)于過(guò)去很多殘酷的真相，其實(shí)，南京搶房子這件事的真相簡(jiǎn)單多了。為什么1.5萬(wàn)人在寒風(fēng)中，拿著幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)的錢(qián)，搶奪南京市河西區(qū)域10個(gè)樓盤(pán)的3177套限價(jià)房？是南京的樓市真的依舊火爆嗎？非也，是價(jià)格出了問(wèn)題。這3177套房子，比同地段的二手房?jī)r(jià)格差了1萬(wàn)多。最后的處理方式是人類(lèi)歷史上最公平的方式——搖號(hào)！根據(jù)統(tǒng)計(jì)，10個(gè)樓盤(pán)的中簽率最低的只有8%，和打新股差不多。幸運(yùn)者如果搖上一套，等于中了至少百萬(wàn)的大獎(jiǎng)。違背市場(chǎng)價(jià)格限價(jià)的結(jié)果，就是人人都參與搶房子的游戲，這無(wú)關(guān)投資，無(wú)關(guān)炒作，這是真金白銀的機(jī)會(huì)，稍微有點(diǎn)腦子的人絕對(duì)不會(huì)錯(cuò)過(guò)。

熟悉我的觀點(diǎn)的人都知道，對(duì)于“3·17”以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控舉措，我批評(píng)最多的就是限價(jià)措施。限價(jià)不僅僅違背的是價(jià)格規(guī)律，其危害是全方位的：我在之前的文章中指出：限高價(jià)樓盤(pán)，不過(guò)是為了讓溫度計(jì)的數(shù)字好看，而不是為了讓溫度真的降下來(lái)。限價(jià)政策為什么是錯(cuò)誤的？因?yàn)橄迌r(jià)與“房子是用來(lái)住的”政策并沒(méi)有必然聯(lián)系。

我們現(xiàn)有的限價(jià)政策限的都是高價(jià)樓盤(pán)，其實(shí)，每個(gè)城市的高價(jià)樓盤(pán)確實(shí)和普通老百姓沒(méi)有太大的關(guān)系，這些高端樓盤(pán)屬于有錢(qián)人，對(duì)高端樓盤(pán)進(jìn)行限價(jià)，本質(zhì)上不是讓沒(méi)錢(qián)人買(mǎi)房，而是讓有錢(qián)人買(mǎi)便宜房。真正應(yīng)該限價(jià)的不是高端樓盤(pán)，而是普通人買(mǎi)的中低端樓盤(pán)。中端樓盤(pán)應(yīng)該限制，低端樓盤(pán)應(yīng)該嚴(yán)格控制，這才能讓普通老百姓買(mǎi)得起房子。你限高端樓盤(pán)和普通老百姓沒(méi)有任何關(guān)系，所以這樣的政策只是為溫度計(jì)的指針?lè)?wù)的，不是為“房子是用來(lái)住的”這個(gè)政策服務(wù)的。

限價(jià)的結(jié)果，要么導(dǎo)致短缺，要么導(dǎo)致房子的品質(zhì)低下，這也是經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本常識(shí)。在人類(lèi)歷史上，任何限制市場(chǎng)規(guī)律的舉措，結(jié)果都是反的。房地產(chǎn)市場(chǎng)限價(jià)的結(jié)果，是開(kāi)發(fā)商要么通過(guò)各種各樣的舉措降低成本，要么通過(guò)各種各樣的收費(fèi)諸如茶水費(fèi)彌補(bǔ)損失，要么降低房子的品質(zhì)，要么干脆就不開(kāi)盤(pán)。今年一些城市之所以不斷搶房子，就是限價(jià)的結(jié)果。

既然限價(jià)有這么多的壞處，為什么地方政府還紛紛限價(jià)呢？因?yàn)橄迌r(jià)對(duì)地方官員最大的好處，就是“數(shù)字”好看了，就是你看到的數(shù)字都在顯示，房?jī)r(jià)降了。限價(jià)，房?jī)r(jià)在統(tǒng)計(jì)數(shù)字里當(dāng)然沒(méi)有漲，當(dāng)然在下降，因?yàn)槟阍诎凑漳愕囊庠钢笓]溫度計(jì)的指針，指針必須聽(tīng)你的話(huà)，但實(shí)際有些地方房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有掉，反而可能在漲。開(kāi)發(fā)商也好，購(gòu)房者也好，都會(huì)想出很多辦法來(lái)規(guī)避限價(jià)政策。限價(jià)后的降價(jià)不過(guò)是自欺欺人的游戲而已，但很好玩的是，大家還玩得很嗨，高潮迭起，嬌吟連連。

南京搶房子，武漢搶房子，成都搶房子，都和扭曲的限價(jià)政策有關(guān)。限價(jià)是真正現(xiàn)代版的“掩耳盜鈴”，數(shù)據(jù)的確是完成了。比如，10月份70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)就很和諧。包括北京、南京、無(wú)錫、杭州、合肥、福州、鄭州等10個(gè)熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)了同比下滑?？墒钦嫦嗄?？如果取消了限價(jià)措施，價(jià)格真實(shí)的走勢(shì)又是如何呢？

從我研究房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始，最苦惱的就是要面對(duì)各種各樣的假數(shù)據(jù)，現(xiàn)在這個(gè)狀況基本沒(méi)有太大的改變。當(dāng)然，假數(shù)字的最大好處就是市場(chǎng)的主導(dǎo)者和坐莊的可以按照自己的意愿拿出他們想要的數(shù)字來(lái)影響市場(chǎng)情緒。無(wú)論他們拿出的是漲的數(shù)據(jù)，還是跌的數(shù)據(jù)，目的都是為了影響市場(chǎng)，影響政策，影響購(gòu)房者。這真的是一個(gè)把人性的惡發(fā)揮到極致的市場(chǎng)。正如克魯格曼所言：“統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)就如同喝醉了扶著的電線桿，目的是為了讓自己的觀點(diǎn)得到支持而不是為了證明事實(shí)。”當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)控的目的只是為了數(shù)據(jù)好看的時(shí)候，市場(chǎng)就會(huì)扭曲到一邊是數(shù)據(jù)在下跌，一邊是寒風(fēng)中瘋狂搶房子的人群。

資本市場(chǎng)上，有一個(gè)“搶椅子”的游戲，投資者爭(zhēng)先恐后地加入這個(gè)游戲，誰(shuí)都相信在音樂(lè)停止之前，自己總能搶到最后一把椅子。相對(duì)于這個(gè)游戲，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)搶房子無(wú)疑更加悲壯。endprint