張征征

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鄉(xiāng)居民收入的不斷提高，文化消費(fèi)、旅游消費(fèi)日益成為廣大人民群眾的日常需求，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。2017年春，國(guó)家發(fā)改委更是連同八個(gè)部門，研究制定了《“十三五”時(shí)期文化旅游提升工程實(shí)施方案》，旨在提高我國(guó)文化旅游發(fā)展質(zhì)量和效益，促進(jìn)珍貴遺產(chǎn)資源保護(hù)傳承和地方經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)。各家開發(fā)商聞風(fēng)而動(dòng)，從雅居樂到萬達(dá)，從東方園林到綠地，從恒大到碧桂園，都紛紛加入文旅開發(fā)的大軍當(dāng)中。但文旅地產(chǎn)究竟該如何做？怎么開發(fā)才不至流于簡(jiǎn)單的模式套用？

日前，本刊記者采訪了萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)副總裁黃國(guó)斌，請(qǐng)他闡述了自己關(guān)于文旅地產(chǎn)的系統(tǒng)思路。

記者：近三年您整體負(fù)責(zé)15個(gè)萬達(dá)文旅項(xiàng)目，我認(rèn)為您最有資格解讀，做文旅地產(chǎn)開發(fā)最重要的是什么？

黃國(guó)斌：中國(guó)目前的文旅地產(chǎn)開發(fā)，核心是“節(jié)奏”兩字，也就是對(duì)開發(fā)節(jié)奏的把握。

綜合考慮項(xiàng)目的年度現(xiàn)金流、開發(fā)速度、資金需求、企業(yè)融資之間的平衡，會(huì)制定出不同的開發(fā)順序，而不同的開發(fā)順序則呈現(xiàn)完全不同的整盤利潤(rùn)。

我們結(jié)合這么多年文旅項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行了深入的復(fù)盤和反思，開發(fā)了國(guó)內(nèi)首個(gè)“文旅項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏模型”。這個(gè)模型把影響開發(fā)節(jié)奏的所有因素全部組合在一起，包括持有物業(yè)節(jié)點(diǎn)、成本、財(cái)務(wù)、核算、稅收、價(jià)格、市場(chǎng)及預(yù)測(cè)等，形成無限多的開發(fā)組合可能性。有了這個(gè)模型，只要輸入不同的開發(fā)思路，就能馬上推導(dǎo)出這種方案的經(jīng)濟(jì)效益，給文旅項(xiàng)目的開發(fā)決策提供了快捷、精確的參考依據(jù)。

記者：中國(guó)房屋質(zhì)量問題多年來都是個(gè)老大難，您覺得如何才能解決？

黃國(guó)斌：設(shè)計(jì)一體化+施工產(chǎn)業(yè)化，雙拳并舉有望破解中國(guó)房屋質(zhì)量困局。

整體來說，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的品質(zhì)，相比10多年前并沒有多么大的進(jìn)步，根本原因在于沒有一套根本的保障體系。

我們要建立一套保障體系，第一個(gè)要點(diǎn)是設(shè)計(jì)一體化。目前設(shè)計(jì)的各個(gè)板塊如景觀、建筑、機(jī)電等都是分開的，各自為戰(zhàn)，設(shè)計(jì)界面多，出現(xiàn)問題的風(fēng)險(xiǎn)太大，設(shè)計(jì)一體化將能夠解決這個(gè)問題。設(shè)計(jì)一體化還要注重用戶思維，通過吸收市場(chǎng)與客戶的反饋意見，設(shè)計(jì)師不斷對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行反思和調(diào)整，投放，反饋，再調(diào)整——這種設(shè)計(jì)的閉環(huán)將能產(chǎn)生更多優(yōu)秀的產(chǎn)品。

保障體系的第二個(gè)要點(diǎn)是工程施工的產(chǎn)業(yè)化。我國(guó)的房屋建設(shè)多數(shù)采用的仍然是施工現(xiàn)場(chǎng)人工作業(yè)的方式，施工人員的素質(zhì)以及技術(shù)操作水平相對(duì)較低，施工過程誤差較大，會(huì)導(dǎo)致施工質(zhì)量不可控。住宅產(chǎn)業(yè)化能夠有效避免傳統(tǒng)建造方式下的人工作業(yè)誤差、保障建筑質(zhì)量，減少現(xiàn)場(chǎng)施工產(chǎn)生的能耗和污染，還可以降低人力成本，提高生產(chǎn)效率。通過產(chǎn)業(yè)化保證了基本質(zhì)量?jī)?yōu)良，在此基礎(chǔ)上才可能進(jìn)一步做更優(yōu)化的提升。

記者：文旅地產(chǎn)營(yíng)銷與傳統(tǒng)的住宅、城市綜合體營(yíng)銷有什么區(qū)別？

黃國(guó)斌：我們?cè)?jīng)總結(jié)過文旅營(yíng)銷的核心三要點(diǎn)模型：城市營(yíng)銷、文化營(yíng)銷、勢(shì)能營(yíng)銷。

城市營(yíng)銷，萬達(dá)城選擇落地一個(gè)城市，將對(duì)這個(gè)城市的未來格局、對(duì)諸多市民的生活產(chǎn)生重大的影響，因此第一件事情就是要深入了解本地的歷史、人文、地理，以開放的姿態(tài)全然擁抱和融入這個(gè)城市，讓這個(gè)城市的市民感受到“萬達(dá)城是我們城市的一部分，是我們的驕傲”。

文化營(yíng)銷，作為文化旅游城，文化是必不可少的要素。必須要結(jié)合“文化”這個(gè)核心概念來進(jìn)行全面、系統(tǒng)的營(yíng)銷，才能體現(xiàn)出萬達(dá)城的核心價(jià)值，讓項(xiàng)目從眾多普通的住宅商業(yè)項(xiàng)目中脫穎而出。

勢(shì)能營(yíng)銷，作為幾百億的大盤，勢(shì)能是營(yíng)銷成功非常關(guān)鍵的因素。在結(jié)合城市特點(diǎn)、文化元素的基礎(chǔ)上，從面世伊始就大動(dòng)作、大開大合，才能打造項(xiàng)目的高勢(shì)能，讓市場(chǎng)一接觸就立刻被征服；在持續(xù)的營(yíng)銷過程中，也要用高勢(shì)能的策略和策劃，保持項(xiàng)目不斷的高歌猛進(jìn)。

記者：據(jù)了解您手下都是非常優(yōu)秀的項(xiàng)目總經(jīng)理，在團(tuán)隊(duì)管理過程中您有什么心得？

黃國(guó)斌：我們?nèi)f達(dá)城的總經(jīng)理，都是具有二三十年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的高級(jí)管理人才，專業(yè)能力和解決問題的能力都是行業(yè)一流的。

我的心得是：要充分尊重人，把每個(gè)個(gè)體都當(dāng)成有智慧有追求的個(gè)體，才能調(diào)動(dòng)他的主觀能動(dòng)性；同時(shí)，團(tuán)隊(duì)要有共同的愿景，要有做出好產(chǎn)品的理想，我們系統(tǒng)的這種氛圍已經(jīng)蔚然成風(fēng)，從中心到項(xiàng)目，大家都是一門心思做專業(yè)。

記者：作為一名資深的高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人，您對(duì)年輕職業(yè)經(jīng)理人有什么建議？

黃國(guó)斌：找一個(gè)好的平臺(tái)，在一個(gè)企業(yè)里盡量長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。不用設(shè)立職位、金錢上的具體目標(biāo)，而要設(shè)定工作成果的目標(biāo)。把現(xiàn)在的工作做好，機(jī)會(huì)自然就來。

其次，不要怕活多，干得越多、越雜，工作能力提升越大。因?yàn)槁毼辉礁?，?duì)綜合管理能力要求越高。endprint