周文燕

負(fù)債融資是上市公司在籌措資金中經(jīng)常會用到的。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（簡稱房產(chǎn)）來說，保持一個較為合理的負(fù)債結(jié)構(gòu)，能有效地增加投資報酬率，又能達(dá)到降低代理成本的目的。相比于其他的行業(yè)，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金密集并且融資渠道十分狹窄，而負(fù)債融資占企業(yè)資金比重較大。負(fù)債融資在促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的同時也給企業(yè)帶來了巨大的風(fēng)險，負(fù)債融資對于完善企業(yè)資金起著至關(guān)重要的作用。

一、債務(wù)融資的募集方式與來源

債務(wù)融資就是通過舉債籌措各種資金的募集方式，比如銀行借款，商業(yè)信用以及債券等都是負(fù)債融資常用的一些方式。并且負(fù)債融資也有其特點：第一，資金必須按期償還，這個時間限制有長短期之分，按照這個時間限制的長短企業(yè)的負(fù)債有短期負(fù)債和長期負(fù)債之分；第二，在進(jìn)行負(fù)債融資之后，企業(yè)必須支付確定的利息，這構(gòu)成了企業(yè)固定的財務(wù)成本，而這個成本一般不隨企業(yè)的經(jīng)營狀況發(fā)生改變；第三，負(fù)債融資一般并不會分散對企業(yè)未來的經(jīng)營控制權(quán)，并且負(fù)債融資的資金成本相對較低。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)債來源有：一是向金融機(jī)構(gòu)或非金融機(jī)構(gòu)借入借款，二是在房產(chǎn)開發(fā)的過程中形成的各種應(yīng)付款項和預(yù)收款項，三是企業(yè)通過發(fā)行各種企業(yè)債券獲得融資等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)債融資有以下的特點：第一是所需籌措的資金量十分巨大，這是由于房企開發(fā)的主要產(chǎn)品是房屋住宅，工程量巨大且工程完成所需時間長，在開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)緊密聯(lián)系，缺一不可。房企是十分典型的資金密集型企業(yè)，資金的投入存在于整個項目期間，從項目前期的準(zhǔn)備工作開始，就有大量的資金投入交付，但是資金的回收至少等到產(chǎn)品的預(yù)銷售期間，預(yù)售或者正式出售也需要較長的時間。因此房企的這一經(jīng)營特點，造成了房企需要大量的融資。第二是房企的負(fù)債融資的難易程度受整體市場的影響較大，市場狀況與房企的融資是不可分割的。在2015年，政府放寬了信貸標(biāo)準(zhǔn)，使得房地產(chǎn)產(chǎn)品市場有所回暖，促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展。從整個房地產(chǎn)開發(fā)市場情況來看，我國房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場規(guī)模一直處于較高的水平并且市場需求量大，但同時房地產(chǎn)產(chǎn)品的積壓量也十分巨大。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的不斷發(fā)展使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于資金的需求日益擴(kuò)大，而中國的房地產(chǎn)金融起步晚，房企的融資受到一定的限制，其主要通過銀行貸款來滿足其資金需求。另外，中國的房地產(chǎn)企業(yè)大多容易獲得貸款，反而在股市等其他融資渠道相對困難，這也造成了中國房企普遍偏好負(fù)債融資。但是，高負(fù)債率仍然是幾乎所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的隱患，即使負(fù)債率是在企業(yè)可控范圍之內(nèi)的。調(diào)整負(fù)債規(guī)模和負(fù)債結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前的重任。

二、保利地產(chǎn)負(fù)債融資案例分析

1.保利地產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀。保利房地產(chǎn)有限公司是中國保利集團(tuán)下屬的一家大型的房地產(chǎn)開發(fā)公司。保利地產(chǎn)在發(fā)展過程中一直保持著不錯的業(yè)績，但是隨著經(jīng)營規(guī)模的不斷擴(kuò)大也在負(fù)債融資方面產(chǎn)生了一些問題。保利地產(chǎn)資產(chǎn)主要來源于負(fù)債，負(fù)債比率較高也是保利地產(chǎn)的一個特點。

在2016年，保利地產(chǎn)的營業(yè)收入為1548億元，而2015年約為1234億元，2014年約為1091億元。其中屬于上市公司股東的凈利潤為 123億元，與2014年相比分別增長了25.45%和0.8%，相對于2014年的增長幅度，增速有所上升。保利地產(chǎn)2014年、2015年、2016年的基本每股收益分別為1.14、1.15和1.10，加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為21.65、18.63和15.53，相對于之前的發(fā)展，保利地產(chǎn)營收和盈利規(guī)模雖然略微有所提升，但是資金回收有所放緩。

2.保利地產(chǎn)負(fù)債融資現(xiàn)狀。目前，保利地產(chǎn)處于資本擴(kuò)張期，隨著公司規(guī)模的日益擴(kuò)展，企業(yè)需要更多的資金支持，負(fù)債融資對于保利地產(chǎn)也越來越重要。

保利地產(chǎn)2016年的負(fù)債總額為34989483萬元，2015年為30669300萬元，2014年為28489300萬元。保利地產(chǎn)2016年的長期借款6886655萬元，占負(fù)債總額19.68%，與上年相比有所下降。而應(yīng)付賬款3952253萬元，占11.30%，預(yù)收賬款15554312萬元，占44.45%，與上年相比均有大幅提升。其中保利地產(chǎn)2015年長期負(fù)債占負(fù)債總額比為21.65%，而2014年為31.76%。說明近幾年來，保利地產(chǎn)的資金來源越來越依靠短期負(fù)債。

保利地產(chǎn)在2016年負(fù)債總額比2015年有所上升。從比率上來看，保利地產(chǎn)的負(fù)債比率在2016年為74.76%，在2015為75.95%。雖然2016年的負(fù)債比率相對于2015年略微有所下降，但總體來說，保利地產(chǎn)近兩年來的負(fù)債比率較高。同時，其長期負(fù)債所占比率大幅減少，短期負(fù)債是保利地產(chǎn)主要的負(fù)債來源。保利地產(chǎn)并沒有合理的調(diào)整短期借款與長期借款的比例，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目周期一般都比較長，然而保利地產(chǎn)的負(fù)債主要依賴短期負(fù)債，這與該行業(yè)特點并不相符，融資風(fēng)險較大。大量的短期負(fù)債到最后容易造成房地產(chǎn)企業(yè)資金不穩(wěn)定，還款壓力以及再借款壓力大，使資金鏈變得緊張。同時負(fù)債比率相對于市場來說仍居高不下。

保利地產(chǎn)在2016年的流動比率為1.74，2015年為1.73，而2014年的流動比率為1.87?？梢钥闯鼋鼛啄陙?，保利地產(chǎn)的流動比率相對不高，說明其短期償債能力偏弱，公司整體并沒有足夠的償債能力，這使得其在負(fù)債過程中承擔(dān)的風(fēng)險也會較大。

3.保利地產(chǎn)負(fù)債融資過程中存在的問題。首先，保利地產(chǎn)負(fù)債比例偏高，企業(yè)的風(fēng)險較大。雖然從積極的一面來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過負(fù)債融資能夠給企業(yè)帶來一定程度上的收益。而且企業(yè)對于借入的資本金所承擔(dān)的利息是相對較為固定的。其次，通過負(fù)債融資可以擴(kuò)大企業(yè)的資金規(guī)模，在房地產(chǎn)市場良好的情況下，能夠使公司擴(kuò)張，快速發(fā)展。但是從另一方面來看，負(fù)債融資過度也有其負(fù)面的影響，過高的負(fù)債給企業(yè)帶來了巨大的償債壓力和再融資壓力。一般來說，國際上所認(rèn)證的資產(chǎn)負(fù)債率的標(biāo)準(zhǔn)是在百分之四十到百分之七十之間。但是近幾年來，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率都在百分之七十以上，在同行業(yè)中，負(fù)債水平相對較高，特別是短期的負(fù)債過高，說明保利地產(chǎn)近兩年來缺乏對資金足夠地管理和決策，這需要引起管理者關(guān)注。再其次，保利地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)不合理，長期負(fù)債比率偏低，過度依賴短期負(fù)債。負(fù)債按照時間長短可以分為長期負(fù)債和短期負(fù)債，而短期負(fù)債則是大多數(shù)公司所更加偏好的，這是因為短期負(fù)債的流動性比長期負(fù)債要強(qiáng)并且融資成本比長期負(fù)債要低。endprint

我們知道，房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)周期長，屬于長期投資項目，需要大量資金，流動負(fù)債過高反映了保利地產(chǎn)用短期資金來滿足長期資金的不足，這很大程度上增加了保利地產(chǎn)的融資壓力。如果沒有充分的運(yùn)用長期負(fù)債維持企業(yè)長期項目的運(yùn)行，那么企業(yè)很可能會再次面臨舉借新債的狀況，也很可能就會形成企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難的窘境。此外，保利地產(chǎn)融資渠道較少不夠完善。房企擁有一部分內(nèi)部資金，主要用于項目前期準(zhǔn)備。然而，僅僅依靠內(nèi)部資金是無法滿足房地產(chǎn)開發(fā)公司的，需要通過各種融資渠道來籌措資金。

三、對于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債務(wù)融資問題的對策建議

1.增強(qiáng)企業(yè)盈利能力，加快存貨周轉(zhuǎn)速度，提高內(nèi)部融資比例。不斷的擴(kuò)大生產(chǎn)是每個企業(yè)所向往的，但是只擴(kuò)大生產(chǎn)，而不注重產(chǎn)品后續(xù)處理是不夠的，擴(kuò)大生產(chǎn)需要更多地外部融資和內(nèi)部資金來保證生產(chǎn)的進(jìn)行，而大量的存貨堆積容易造成企業(yè)管理成本加劇，盈利能力下降，資金鏈出現(xiàn)問題。對于保利地產(chǎn)來說，要合理的規(guī)劃企業(yè)發(fā)展，加快資金的周轉(zhuǎn)速度，使企業(yè)能夠及時的償還各種債務(wù)，降低風(fēng)險，獲得盈利。

2.調(diào)節(jié)長期負(fù)債和短期負(fù)債的比例，降低融資風(fēng)險。短期負(fù)債過多會大大增加企業(yè)的風(fēng)險。一般來說，流動比率較為合理的值為2，而保利地產(chǎn)流動比率相對偏低。適當(dāng)增加長期負(fù)債的比例，對于房企這類資金密集型企業(yè)來說，能夠使得資金更加的平穩(wěn)。對于這種情況，保利地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)加以改善和控制，適當(dāng)減少短期負(fù)債比例而增加長期負(fù)債的比例，并合理規(guī)劃好這些負(fù)債的使用。

3.促進(jìn)房企金融市場的發(fā)展，構(gòu)建多元融資平臺。目前，我國的融資方式比較單一，因此在企業(yè)的融資過程中要積極尋求不同的融資方式，利用不同的融資渠道，以彌補(bǔ)資金的不足。銀行貸款是房企在開發(fā)建設(shè)過程中主要采用的負(fù)債融資方式，房企在融資過程中要適當(dāng)減少對銀行貸款的依賴程度，尋求更多的融資渠道。比如，保利地產(chǎn)可以適當(dāng)通過股權(quán)融資或者發(fā)行債券來滿足其融資不足的問題。

在我國，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一個十分特殊的企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著明顯區(qū)別于其他行業(yè)的特點，比如其產(chǎn)品、生產(chǎn)經(jīng)營模式以及資金運(yùn)轉(zhuǎn)模式等都與其他行業(yè)有著不同點。而正是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所經(jīng)營的產(chǎn)品及行業(yè)特點等使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)建設(shè)的過程中需要資金的及時補(bǔ)充，這也使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在負(fù)債融資方面的獨(dú)特性。負(fù)債融資的比重以及負(fù)債融資的結(jié)構(gòu)等都關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展，負(fù)債既有促進(jìn)公司發(fā)展，保證企業(yè)資金周轉(zhuǎn)等積極作用，但是也對企業(yè)生存有著極大的風(fēng)險。所以，合理的控制好負(fù)債至關(guān)重要，尤其是短期負(fù)債。

（作者單位：上海海事大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）endprint