張君芝

摘要：2016年全面推行營(yíng)改增后，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著征收管理、稅負(fù)計(jì)算的變化，對(duì)于納稅人的分類不同有一般納稅人和小規(guī)模納稅人，其不同的征稅方式也影響著房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，從理論上來說降低了重復(fù)納稅的過程但實(shí)際上營(yíng)改增所帶來的影響和變化卻復(fù)雜得多，本文通過分析房地產(chǎn)業(yè)在不同方面的稅負(fù)變化，總結(jié)出其帶來的影響，同時(shí)提出相關(guān)應(yīng)對(duì)措施。保證房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增改革中能持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，甚至是帶來更好的盈利。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)；稅負(fù)；影響

一、營(yíng)改增前后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)變化

以前在房屋買賣中房地產(chǎn)企業(yè)所需要繳納5%的價(jià)內(nèi)營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%，而營(yíng)改增過后，只要是在16年5月1日開工的新項(xiàng)目，一般納稅人采用稅率為11%的一般計(jì)稅方式，計(jì)稅基礎(chǔ)是需要扣除向政府部門支付的土地價(jià)款后剩余的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。小規(guī)模納稅人在采用稅率為3%的簡(jiǎn)易征稅，計(jì)稅基礎(chǔ)則是款價(jià)和價(jià)外費(fèi)用的總和。由于應(yīng)納增值稅=含稅收入額/（1+增值稅率）x增值稅率，實(shí)際稅率=1/（1+增值稅率）x增值稅率，因此可以列出營(yíng)改增前后房地產(chǎn)納稅人的稅率變化情況表。

從表1可以看出，單從稅率變化這個(gè)方面來看，對(duì)于一般納稅人而言，從繳納5%的營(yíng)業(yè)稅變?yōu)閷?shí)際繳納9.91%的，從數(shù)字上來看是上升了4.91%，但實(shí)際上一般納稅人是可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的，因此不能直接判斷是稅負(fù)增加還是減少，只能根據(jù)不同的實(shí)際情況而定。對(duì)于實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增過渡政策的一般納稅人而言，實(shí)際應(yīng)繳稅率下降至4.76%，也就是下降了0.24%，達(dá)到了過渡政策的目的，使這部分納稅人能較為平緩地度過營(yíng)改增所帶來的系列變化。對(duì)于小規(guī)模納稅人而言，由于沒有能力開進(jìn)項(xiàng)稅抵扣專用發(fā)票，稅率下降至2.91%則是明顯地減輕其稅負(fù)。

二、營(yíng)改增后對(duì)房地產(chǎn)稅負(fù)帶來的影響

（一）納稅人的身份不同其承擔(dān)的稅負(fù)和變化也不同

在稅額計(jì)算中，被認(rèn)定為小規(guī)模納稅人的納稅人無法開出進(jìn)項(xiàng)稅抵扣專用發(fā)票，也就不能在總稅額中扣除進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，但由于其稅率降低較明顯，從5%降至3%，理論上來說基本不會(huì)出現(xiàn)稅負(fù)增重的現(xiàn)象，也能夠更平穩(wěn)地度過這個(gè)營(yíng)改增改革時(shí)期，同時(shí)就能拉動(dòng)部分房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)；其次有一部分被認(rèn)定為實(shí)施營(yíng)改增過渡政策的納稅人，從繳納營(yíng)業(yè)稅的5%稅率改為5%的增值稅，而從上述表1可看出實(shí)際上繳納的稅率為4.76%，也可以說是有所降低，同時(shí)由于納稅對(duì)象的不同，其稅負(fù)總體上也是較為穩(wěn)定的較少，盡管降低比率不如小規(guī)模納稅人，但其減稅程度不一定會(huì)輕于前者，因?yàn)檫@部分納稅人自身的實(shí)力和規(guī)模也較前者更大；最后是納稅人中的主要部分一般納稅人，他們所面臨的變化較大，首先稅率增加了4.91%，但一方面是改為增值稅的稅率，另一方面是增加了進(jìn)項(xiàng)稅抵扣項(xiàng)，因此實(shí)際情況中他們到底是增重還是減稅取決于各方面的原因，其中最為明顯重要的原因就是能否開出進(jìn)項(xiàng)稅抵扣專用發(fā)票和抵扣率，因此對(duì)于這部分納稅人更應(yīng)該提前做好準(zhǔn)備以應(yīng)對(duì)不同情況下的總稅額變化。

（二）可能引起現(xiàn)金流動(dòng)變化

首先房地產(chǎn)行業(yè)是以預(yù)售制的方式進(jìn)行房屋銷售，在營(yíng)改增前，房地產(chǎn)企業(yè)必須在預(yù)售當(dāng)期繳納營(yíng)業(yè)稅，但目前社會(huì)上一次性付款買房的人較少，更多的是分期付款，因此這部分營(yíng)業(yè)稅主要來自企業(yè)自身流動(dòng)資金。在營(yíng)改增后，企業(yè)需要繳納的是增值稅，這其中的進(jìn)項(xiàng)稅稅額抵扣很可能會(huì)大于與銷售當(dāng)期營(yíng)業(yè)稅，這樣就極大地減輕了企業(yè)內(nèi)部資金被占用的現(xiàn)象，這對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)前期是十分重要的，因?yàn)楸ＷC了企業(yè)的資金流動(dòng)也就是降低了企業(yè)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，其次也會(huì)出現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣不足（既有可能是來自與缺少進(jìn)項(xiàng)稅抵扣專用發(fā)票，也有可能是抵扣不足），這時(shí)對(duì)于企業(yè)而言，稅率上升至11%增值稅就是更沉重的稅負(fù)負(fù)擔(dān)，會(huì)造成企業(yè)資金流動(dòng)更困難的現(xiàn)象，這些現(xiàn)金流動(dòng)的變化都會(huì)影響著房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展。

（三）上游行業(yè)的稅負(fù)壓力可能會(huì)轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)企業(yè)

由于營(yíng)改增全面推行至建筑、金融、房地產(chǎn)等等行業(yè)，而這些行業(yè)中，建筑、金融、交通等又屬于房地產(chǎn)行業(yè)的上游行業(yè)，為了維持自身企業(yè)的盈利，他們所受到的營(yíng)改增稅負(fù)壓力有可能轉(zhuǎn)移至下游的房地產(chǎn)業(yè)，其中以建筑業(yè)舉例，一個(gè)建筑項(xiàng)目的施工中，主要有建筑材料、設(shè)備器材費(fèi)用和人工費(fèi)用三大部分，而建筑施工單位需要提供技術(shù)和勞動(dòng)力，其中的建筑工人這一類主要是來自自由職業(yè)的零散工人和農(nóng)民工，并沒有一個(gè)統(tǒng)一的組織和具有法律意義的單位機(jī)構(gòu)，也就不能構(gòu)成一定的規(guī)模被認(rèn)定為一般納稅人，也就無法提供進(jìn)項(xiàng)稅抵扣專用發(fā)票，這一部分的成本無法抵扣，建筑單位為了保證自身的盈利必定會(huì)轉(zhuǎn)移一部分至房地產(chǎn)企業(yè)，于是房地產(chǎn)業(yè)可能會(huì)接受來自上游企業(yè)的部分壓力，導(dǎo)致稅負(fù)總額的增加。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取的應(yīng)對(duì)措施

（一）正確判定自身的納稅人身份

由于出現(xiàn)了不同更多納稅人身份，其承擔(dān)的納稅稅率也不盡相同，除了部分較大型的房地產(chǎn)企業(yè)是必定會(huì)被承認(rèn)為一般納稅人之外，還有一部分規(guī)模大小與規(guī)定相模糊的房地產(chǎn)企業(yè)在選擇小規(guī)模納稅人還是一般納稅人時(shí)，應(yīng)該合理地統(tǒng)籌計(jì)劃，盡可能做出多種情況的方案來比較兩種身份的不同水平稅額，做出最合理的選擇。

（二）加強(qiáng)對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅和專用發(fā)票的管理

對(duì)于主要的納稅人組成部分：一般納稅人而言，能否獲取進(jìn)項(xiàng)稅抵扣專用發(fā)票至關(guān)重要，并且由于部分項(xiàng)目是跨地域項(xiàng)目，在征收專用發(fā)票時(shí)將會(huì)遇到限定的三個(gè)月時(shí)間和地域跨度的困難，往往無法完全收齊，因此需要完善對(duì)于發(fā)票的管理。首先要重視這一部分的工作，在建設(shè)前期對(duì)于各種建筑材料供應(yīng)商、對(duì)于大型器材設(shè)備的租賃供應(yīng)商甚至是對(duì)于建筑工人都應(yīng)該嚴(yán)格地確定是否能提供進(jìn)項(xiàng)稅抵扣發(fā)票，保證這個(gè)前提下，完善收集發(fā)票和管理的崗位，進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，達(dá)到在短時(shí)間內(nèi)能收齊不同對(duì)象不同地方發(fā)票的目的。才能保證一般納稅人的企業(yè)不會(huì)由于抵扣不足而加重賦稅，影響企業(yè)的盈利和發(fā)展

（三）提升財(cái)會(huì)人員的專業(yè)素質(zhì)

在稅務(wù)制度更替的時(shí)期，企業(yè)的財(cái)會(huì)人員不僅僅需要結(jié)算好企業(yè)的各方面稅務(wù)，還要學(xué)習(xí)新的關(guān)于營(yíng)改增的知識(shí)，同時(shí)結(jié)合金融知識(shí)進(jìn)行分析，為企業(yè)做更多的準(zhǔn)備，這不僅需要一定的專業(yè)知識(shí)，還需要財(cái)會(huì)人員具有一定的再學(xué)習(xí)自學(xué)能力，具有各方面的知識(shí)儲(chǔ)備。除了提升其專業(yè)素質(zhì)和能力，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在會(huì)計(jì)賬戶方面有所調(diào)整，結(jié)合原本的二級(jí)、三級(jí)明細(xì)賬目設(shè)置，同時(shí)考慮到營(yíng)改增帶來的變化，應(yīng)該繳納的稅費(fèi)中增設(shè)至少5個(gè)方面的二級(jí)賬目，比如應(yīng)繳增值稅、未繳增值稅、待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額、已抵扣總稅額和增值稅檢查等，才能更清晰明了地完成營(yíng)改增背景下的稅務(wù)工作，為企業(yè)帶來更多的機(jī)遇和盈利。