吳琪

【摘 要】住房公積金貸款是當(dāng)前在職職工在購(gòu)買(mǎi)自住住房時(shí)所選擇的最為主要的一種貸款方式，因?yàn)槠浞先藗兊南M(fèi)需求，具有還款期限長(zhǎng)且利率較低的特點(diǎn)，能夠減輕職工購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)所帶來(lái)的壓力。然而，住房公積金貸款也存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，諸多原因?qū)е略摬糠仲Y金存在資金安全問(wèn)題，為相關(guān)管理工作的開(kāi)展造成了比較大的阻礙。這也是當(dāng)前相關(guān)部門(mén)非常重視的一項(xiàng)工作內(nèi)容?；诖朔N情況，本文從多角度審視現(xiàn)階段住房公積金貸款所存在的風(fēng)險(xiǎn)，并且根據(jù)這些風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源提出了相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，希望能夠從根本上降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率，從而保障資金安全。

【關(guān)鍵詞】公積金貸款；住房公積金；貸款風(fēng)險(xiǎn)

一、前言

住房公積金是各企業(yè)、單位的在職職工按照國(guó)家規(guī)定繳納的用于住房方面的專用資金，住房公積金貸款則是由住房公積金管理中心運(yùn)用這些收集起來(lái)的住房公積金資金，委托商業(yè)銀行為職工發(fā)放的用于職工自住住房方面的一種抵押貸款。考慮到職工的生活需求，這種貸款要求還款的期限比較長(zhǎng)，而且利率也相對(duì)較低。由此可見(jiàn)，這為職工的生活帶來(lái)諸多好處，但也不可否認(rèn)，住房公積金貸款存在較為嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，具有一定的資金安全隱患，在本文接下來(lái)的內(nèi)容中會(huì)從多個(gè)角度分析其所存在的風(fēng)險(xiǎn)。

二、住房公積金貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.管理制度上存在不足之處

在接下來(lái)的內(nèi)容中會(huì)從多個(gè)角度對(duì)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行審視及分析，從而達(dá)到降低貸款風(fēng)險(xiǎn)的目的。首先是制度上的問(wèn)題，目前在住房公積金管理制度上確實(shí)存在比較嚴(yán)重的不足之處：住房公積金貸款所涉及到的地區(qū)范圍、人員范圍都非常廣泛，不僅包括市區(qū)內(nèi)的職工，也包括城鎮(zhèn)內(nèi)的職工，缺乏完善的貸款管理制度就會(huì)出現(xiàn)貸款管理混亂的現(xiàn)象，進(jìn)而帶來(lái)較大的貸款風(fēng)險(xiǎn)?；?、其次是貸款審批機(jī)制不夠完善，對(duì)于借款人的綜合情況調(diào)查不夠詳細(xì)，在審批時(shí)就會(huì)出現(xiàn)疏漏。此外，住房公積金貸款的制度比較傾向于中等或較低收入的家庭，為了照顧此類職工，就會(huì)相應(yīng)放寬貸款政策，這無(wú)疑會(huì)出現(xiàn)許多還款能力差的人來(lái)申請(qǐng)貸款，進(jìn)而增加了貸款風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)部門(mén)在意識(shí)到這種情況并進(jìn)行貸款政策收緊時(shí)，又會(huì)影響到住房的完工，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成影響，同樣也會(huì)增加貸款風(fēng)險(xiǎn)。所以，無(wú)論從哪一種情況來(lái)看，缺乏嚴(yán)格的貸款審批制度，都會(huì)加劇住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)。在管理制度上最主要的還是要嚴(yán)格制定和管理合同內(nèi)容以及各種抵押物的處理方法，因?yàn)楹贤婕岸喾嚼?，是保障整個(gè)貸款還款的進(jìn)行時(shí)間和方式的關(guān)鍵，是具有法律效力的，所以合同是最為重要的環(huán)節(jié)。而目前卻常常出現(xiàn)違反合同規(guī)定的現(xiàn)象，所以還需結(jié)合此類問(wèn)題制定相應(yīng)的管理制度。此外，在抵押物的處理上也存在一些問(wèn)題，那就是抵押物估價(jià)與其實(shí)際價(jià)值不符，在進(jìn)行抵押物處理時(shí)比較困難，這同樣也在很大程度上為住房公積金貸款帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合以上內(nèi)容來(lái)看，管理制度不夠完善是一個(gè)非常嚴(yán)重的問(wèn)題，是必須要在最短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行妥善解決的問(wèn)題，還需相關(guān)部門(mén)加以重視。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展存在較大風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r對(duì)于住房公積金貸款具有非常直接的影響，尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升過(guò)快時(shí)發(fā)放貸款，很可能會(huì)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的驟然下滑而導(dǎo)致較大的利益虧損，進(jìn)而影響到借款人的還貸能力，自然就增加了貸款風(fēng)險(xiǎn)。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的能力和信譽(yù)問(wèn)題也至關(guān)重要。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的影響，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)基于利潤(rùn)問(wèn)題而出現(xiàn)違約現(xiàn)象，這不僅損害了借款人的利益，同時(shí)也對(duì)住房公積金管理中心開(kāi)展貸款工作造成了嚴(yán)重的影響。另有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在負(fù)債的情況下進(jìn)行項(xiàng)目承包，這更加劇了貸款風(fēng)險(xiǎn)?；谝陨隙喾N原因，還需相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注。

3.借款人的還款能力和信譽(yù)問(wèn)題

在住房公積金貸款的整個(gè)過(guò)程中有一個(gè)關(guān)鍵角色，那就是借款人，住房公積金貸款的發(fā)放條件就是針對(duì)借款人所進(jìn)行制定的，而這往往也是導(dǎo)致住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)增加的一個(gè)主要原因。其主要源自于兩方面因素：一是借款人在還款能力上存在問(wèn)題；二是其還款能力沒(méi)有問(wèn)題。但是信譽(yù)較差，都會(huì)使得貸款風(fēng)險(xiǎn)增加，接下來(lái)將分別對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)介紹。首先是還款能力問(wèn)題，因?yàn)楫?dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的變化速度非?？?，使得絕大多數(shù)職工的收入不是非常穩(wěn)定，而住房公積金貸款的還款時(shí)間又比較長(zhǎng)，受到經(jīng)濟(jì)體制的影響，難以保證貸款利率不會(huì)發(fā)生變化，一旦出現(xiàn)利率上升的情況，就會(huì)為借款人帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)壓力，影響其還款能力，進(jìn)而造成住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的增加。還有種幾率較低但是也會(huì)出現(xiàn)的情況，那就是借款人受到疾病、家庭變故、工作變故或是自然災(zāi)害等諸多因素的影響而發(fā)生意外，使其失去還款能力，這種時(shí)有發(fā)生的情況也必然導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)增加。其次是借款人的信譽(yù)問(wèn)題，明明具有還款能力，但是卻不愿意按時(shí)按量的償還貸款，這主要源于現(xiàn)行法規(guī)、制度并不十分健全，對(duì)于借款人信用的約束不強(qiáng)，在此情況下借款人的信譽(yù)出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)成為住房公積金貸款的一個(gè)主要風(fēng)險(xiǎn)因素。

三、降低住房公積金貸款所存在的風(fēng)險(xiǎn)的辦法

1.完善管理制度，加強(qiáng)管理工作

降低住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)最根本的方法就是完善住房公積金管理制度，強(qiáng)化管理工作。首先是貸款制度的制定，對(duì)貸款標(biāo)準(zhǔn)以及操作流程都要有明確的規(guī)定，并且嚴(yán)格按照規(guī)定要求進(jìn)行貸款工作的落實(shí)。同時(shí)還要加強(qiáng)合同管理，明確多方責(zé)任，對(duì)于違反合同要求的行為要予以法律責(zé)任的追究，其中需包括貸款、擔(dān)保和保險(xiǎn)等諸多方面的內(nèi)容，提高其法律效力。最后是對(duì)抵押物的管理，明確抵押物的價(jià)值，在進(jìn)行處理時(shí)要交給專門(mén)的處置部門(mén)，各項(xiàng)手續(xù)內(nèi)容均需完善，以確保萬(wàn)無(wú)一失。在整個(gè)管理工作過(guò)程中，要求所有管理人員具備很強(qiáng)的工作能力和業(yè)務(wù)素質(zhì)，這是加強(qiáng)管理工作的前提條件。

2.把控好房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r

為了有效降低風(fēng)險(xiǎn)，必須要掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，針對(duì)其發(fā)展現(xiàn)狀對(duì)貸款制度進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，進(jìn)而達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的。由此可見(jiàn)，調(diào)研工作是十分重要的，必須明確掌握本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年的發(fā)展?fàn)顩r以及近幾年的發(fā)展趨勢(shì)，再結(jié)合法律法規(guī)情況、經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、各行業(yè)職工的收入情況及還款能力等多方面因素進(jìn)行綜合考量。在房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較為劇烈，尤其是市場(chǎng)價(jià)格上升較快時(shí)，應(yīng)當(dāng)減少貸款發(fā)放量，甚至停止發(fā)放貸款，從而達(dá)到降低貸款風(fēng)險(xiǎn)的目的。

3.對(duì)借款人的能力和信譽(yù)進(jìn)行充分考察

在發(fā)放住房公積金貸款之前，需要對(duì)借款人的能力和信譽(yù)進(jìn)行充分考察，根據(jù)貸款的具體要求，選擇有還款能力且信譽(yù)較好的借款人發(fā)放貸款。為此，通?？梢圆扇∫韵麓胧?duì)借款人進(jìn)行充分了解：首先，通過(guò)其他多個(gè)部門(mén)對(duì)借款人的情況進(jìn)行充分調(diào)查，清楚其工作狀況、還款能力及信譽(yù)情況。其次，需對(duì)借款人進(jìn)行當(dāng)面了解，核實(shí)其基本狀況，做好所有考察工作后方能做出準(zhǔn)確判斷，對(duì)于信譽(yù)較差的借款人可以降低其借款額度或拒絕其貸款請(qǐng)求。

四、結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前，我國(guó)諸多在職職工通過(guò)住房公積金貸款來(lái)購(gòu)買(mǎi)或者翻建住房，這確實(shí)是一項(xiàng)非常有利的政策，在很大程度上減輕了職工的住房壓力，在一定程度上解決了職工住房難的問(wèn)題。但是，住房公積金貸款也存在來(lái)自于諸多方面的風(fēng)險(xiǎn)，這同樣不容忽視。為此，本文從多角度審視當(dāng)前住房公積金貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)，并且結(jié)合實(shí)際情況提出了相應(yīng)的解決辦法，以期達(dá)到從根本上降低貸款風(fēng)險(xiǎn)的目的，為該住房政策的落實(shí)提供保障，希望能夠?yàn)橄嚓P(guān)部門(mén)加強(qiáng)管理工作提供一些參考意見(jiàn)。

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