康老師

每到年底，一些開發(fā)商迫于回款壓力或銷售任務，都會悄悄降價出貨。有人可能會問，降價不怕售樓處被砸？

筆者只能說那都是沒水平的開發(fā)商，有水平的開發(fā)商均價不會動，把優(yōu)勢房源價格繼續(xù)掛高，表面上漲價了，但把劣勢房源價格降低出貨。研究樓市的人都知道，一手房定價講究均衡性，定價原則是讓買家糾結，不知道買哪個好。如果某一套房子讓大家一看，都覺得價格比其他房子價格低，那么一手房的定價策略就是失敗的，就需要調(diào)整。而如果開發(fā)商需要快速變現(xiàn)，就需要在一些特殊的樓層或者戶型上做工作，就會出現(xiàn)所謂的特價房。

1. 樓層：會在特殊樓層上做功課

正常買新房的時候，會存在價格層差的現(xiàn)象。層差分為兩種，一種是倒三角形，越高的越貴，底層最便宜；第二種是中間樓層貴，兩邊樓層便宜。但是，如果開發(fā)商著急出售，會在一些特殊的樓層上想辦法、做功課，比如冷門樓層4樓、14樓、24樓或者18樓。

在筆者見過的某售樓處，13樓單價31500元，但14樓卻是28500元，15樓32000元單價。如果出現(xiàn)如此類似的跳差，就是可以考慮買入的機會。再比如有些開發(fā)商開盤會寫16888元起每平方米，而這個價格極有可能就是4樓。我們前面說過，房產(chǎn)投資就是捕捉賣出與買入價格差異的貨幣化參與方式，在二手房市場上，只有高層、中層和低層，房子周邊從一手概念逐步變?yōu)槎脂F(xiàn)實的時候，很多考慮的權重會變。比如是概念的時候，幾樓比較重要，但周邊已經(jīng)成為現(xiàn)實的時候，反而窗外價值更重要。所以，如果碰到這樣的降價方式，就是可以考慮入手的時候。

2. 朝向：純朝北的房子最差

通常情況下，朝向也是定價的重要標準。比如南北通透的房子定價就會高，純朝北的房子最差，純朝西的房子或者大部分西邊采光的房子也會受到影響（多數(shù)中國人懼怕西曬）。雖然現(xiàn)代住宅東西朝向的房子比較少，有些只有衛(wèi)生間朝西，但衛(wèi)生間朝西是加分因素，而不是減分因素，在使用上更為舒適（下午陽光熱度更高，有利于保持衛(wèi)生間干燥）。

在二手房交易中，朝北的房子價格也明顯低于南北通透的房子，朝西的房子價格也會偏低。但如果是南北通透和純朝南的房子，價格差就會小很多。我們看下面實例：邊戶南北通透價格最高，中間戶型都差不多，于是果斷選擇4號房（雖然可能對著電梯），因為在二手房交易中價差有限，即使南北通透，也不會每平方米貴2000元以上（售價按照最高備案價出售）。

如果一個小區(qū)有很多房子是純朝北的房子或者很多西北朝向的房子，可能不是機會，而是危機，因為現(xiàn)代小區(qū)的建設很少有純朝北的設計，這種戶型的設計極不合理，有這種戶型也會影響其它戶型的采光，設計水平低，會影響后期的升值。如果不是超低價，不考慮入手。

3. 景觀差：景觀差是衡量定價的重要標準

景觀差是衡量定價非常重要的標準之一。比如筆者在2015年買過的一個小區(qū)，園景定價14000元單價，一線純海景高層定價22000元單價，價差之高，令人瞠目結舌。

不得不說，優(yōu)質(zhì)的景觀在二手房市場上也溢價，一線純海景確實要貴很多，二線海景園景就差一些。但是，這有兩個條件，第一是優(yōu)質(zhì)的改善型小區(qū)，第二是景觀必須是一線景觀且無其它干擾。當開發(fā)商缺錢的時候，首先會留著優(yōu)質(zhì)的、具有景觀資源的房子，如果這些房子降價出售，則其它不具備同等條件的房子更難出售，而且售樓處也會被砸，因此會選擇降價出售條件差的。我們再看看二手房市場，景觀資源確實能帶來溢價，但普通購房者更看重窗外價值。所以，一旦遇到?jīng)]有景觀資源、價格特別低的房子，要果斷入手。

4. 贈送面積：無贈送面積戶型缺乏競爭力

現(xiàn)在確定有贈送面積的，有洋房和別墅，高層中則看產(chǎn)品的設計。此外，在今年一系列政策收緊之后，很多熱點城市除了洋房和別墅外，“偷面積”已經(jīng)被全面禁止。我們今天只針對高層討論。如果贈送面積只有幾個平方米，則沒有太多意義，因為小面積的贈送在二手房市場上幾乎沒有溢價（還不如戶型設計合理的溢價多）。比如中介發(fā)的使用面積120平方米，其實建筑面積是105平方米，通常人們只會用105平方米考慮。所以，如果遇到兩個盤同時在售，一個有贈送面積，一個沒有贈送面積；或者一個盤其中一種戶型有贈送面積，另一個沒有贈送面積，而且贈送面積不多，且無法形成單獨房價的情況下，無贈送面積的戶型會在一手房市場上缺乏競爭力，會率先降價，而這就是投資的機會。

或許很多人看明白了，好房子是不會也無法降價的，但是一些本來沒那么不好但開發(fā)商為回款出現(xiàn)降價的房子，就是投資的機會。投資不是追求完美，而是追求回報率。