張榕博

沒有70年的產(chǎn)權(quán)約束，日本百姓對(duì)房屋的所有感似乎更強(qiáng)。但他們也有自己的煩惱，那就是一輩子的產(chǎn)權(quán)、一輩子的房產(chǎn)稅！

在日本大阪久居20年的華人張志民說，現(xiàn)在買完新房再轉(zhuǎn)賣，就要賠錢了，原因就是繁重復(fù)雜的房產(chǎn)稅。他說的是真的嗎？

日本房產(chǎn)稅是如何計(jì)算的？

在日本，不動(dòng)產(chǎn)保有稅分兩部分，即固定資產(chǎn)稅與城市規(guī)劃稅。目前，日本的固定資產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4%，都市規(guī)劃稅的稅率上限為0.3%，在具體執(zhí)行過程中，不同地區(qū)的實(shí)際稅率略有差異。

而對(duì)土地、房屋的課稅是根據(jù)其市場價(jià)值計(jì)征的，日本稱之為“適當(dāng)?shù)臅r(shí)價(jià)”。日本一般每三年進(jìn)行一次基礎(chǔ)評(píng)估，估價(jià)的當(dāng)年稱為基準(zhǔn)年度，該年度的價(jià)格稱為基準(zhǔn)年度價(jià)值。當(dāng)然，日本的固定資產(chǎn)稅和都市規(guī)劃稅也有相應(yīng)的減免制度。

有媒體此前算了這樣一筆賬：比如一家人剛買了一套新建的別墅，土地的評(píng)價(jià)額為1800萬日元（約合120萬元人民幣），建筑物的評(píng)價(jià)額為1200萬日元。計(jì)算方法如下：

固定資產(chǎn)稅 = 土地部分 + 建筑物部分= 1800 ×1/6 × 1.4% + 1200 × 1.4% × 1/2= 12.6（萬）

城市規(guī)劃稅 = 土地部分 + 建筑物部分= 1800 ×1/3 × 0.3% + 1200 × 0.3% = 5.4（萬）

年度繳納保有稅額 = 固定資產(chǎn)稅 +城市規(guī)劃稅 = 18萬日元，約合1.2萬元人民幣（也就是每年都要繳納這個(gè)數(shù)字）

如果你想變賣、繼承或者取得，那還要繳納數(shù)額不等的稅費(fèi)，這方面想必國內(nèi)的老百姓已經(jīng)領(lǐng)教過了。

日本出臺(tái)房產(chǎn)稅，對(duì)房產(chǎn)市場影響如何？

人們都說，現(xiàn)在的中國樓市跟日本有許多相像之處。那么，多多借鑒一下日本過去房產(chǎn)稅的威力，也能對(duì)我們的小心臟有所裨益吧。

大約從1971年尼克松宣布布雷頓森林體系瓦解開始，日元便一直被動(dòng)升值，結(jié)果外匯大量流入，推動(dòng)了房地產(chǎn)與股市不斷上漲，房價(jià)最高時(shí)，日本人曾驕傲地宣稱，東京的房地產(chǎn)價(jià)格總值可以買下整個(gè)美國土地。

面對(duì)著一浪又一浪的房市、股市洶涌上漲，日本政府開始對(duì)房地產(chǎn)市場增值征收重稅。結(jié)果，增加了投機(jī)成本的國外資金撤出，房地產(chǎn)與股市先后向下跌去，先是緩慢下跌，隨著人們對(duì)市場信心瓦解，后來房價(jià)便呈斷崖式地狂跌。據(jù)報(bào)道，從1990年跌到2010年，日本房價(jià)跌了整整20年，直到小泉政府時(shí)期才得以控制住。那時(shí)，房地產(chǎn)指數(shù)又回到15年前的水平。

有文章指出，由于房產(chǎn)稅的加重，刺破了日本的經(jīng)濟(jì)泡沫，導(dǎo)致在隨后20年中，日本1000多家銀行中，倒閉、歇業(yè)、破產(chǎn)的多達(dá)250多家；日本經(jīng)濟(jì)一片蕭條，失業(yè)率很高，工資大幅下降，百業(yè)凋零。

相信把日本經(jīng)濟(jì)低迷完全歸咎于房產(chǎn)稅有失公允，不過，房產(chǎn)稅對(duì)于日本房地產(chǎn)的影響確實(shí)非同小可，特別是在經(jīng)濟(jì)低迷、消費(fèi)不振的情況下，再低的稅負(fù)也可能是壓倒駱駝的最后一根稻草。

日本華僑張志民說，在日本的年輕人，一般到30多歲以后才考慮買房，而租房生活更適合創(chuàng)業(yè)打拼中的年輕人承受。