陳遠鵬

鄭州選取鄭東新區(qū)及其托管區(qū)域作為鄭州市的第一批住房租賃試點區(qū)域，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建鄭州市城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場提供支撐，為城市發(fā)展吸引、留住更多人才。

鄭州憑借其周邊巨大的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，和作為省會城市、鐵路交通中心所擁有的得天獨厚優(yōu)勢，近年來人口流入不斷攀升，將來有望成為中部第一大城市。

根據(jù)鄭州市統(tǒng)計局《2016年鄭州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，2016年年末，鄭州全市總?cè)丝?72.4萬比2015年增長1.6%，離千萬人口的“超級城市”僅一步之遙。另外，基于國家中心城市的定位，未來，鄭州人口增速會進一步加大。

隨著鄭州流入人口的不斷增長，今年11月9日，鄭州市政府印發(fā)的《鄭州市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》（以下簡稱《試點方案》）提到，選取鄭東新區(qū)及其托管區(qū)域作為鄭州市的第一批試點區(qū)域。初期計劃五個集體建設(shè)用地建設(shè)租賃式住房試點，采取國資控股公司與集體建設(shè)用地經(jīng)濟組織聯(lián)合成立租賃式住房平臺公司的方式推動該項工作實施。

鄭州市要通過改革試點，在鄭東新區(qū)及托管區(qū)域內(nèi)成功運營一批集體租賃住房項目，參考北京、上海等有多年集體土地管理經(jīng)驗和成功試點的優(yōu)秀做法，按照制定試點方案、制定實施導(dǎo)則和各職能部門審批及管理細則的步驟，逐步完善鄭州的集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則和管理，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建鄭州市城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場提供支撐。

根據(jù)鄭東新區(qū)各類域外遷入產(chǎn)業(yè)企業(yè)較多，本地及外來人才自住房、租賃住房需求較大的實際情況，同時考慮早期動遷的有關(guān)村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織有強烈建設(shè)意愿、自有資金來源，區(qū)域政府監(jiān)管和服務(wù)能力較強，鄭州市初步選定龍子湖北部區(qū)域和白沙園區(qū)區(qū)域設(shè)立五個項目，開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。

為城市建設(shè)留住人

“鄭州被選為住房租賃試點城市之一，對于未來解決諸如大學(xué)生、農(nóng)民工等外來流動人口的入住問題十分重要，有利于城市吸納各類人才，緩解房價上漲過快，對鄭州未來的發(fā)展具有積極的影響。”鄭州大學(xué)商學(xué)院教授李中建向《小康》記者表示。

此次鄭州住房租賃試點以構(gòu)建購租并舉的住房體系為方向，著力構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，推進集體土地不動產(chǎn)登記，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，健全服務(wù)和監(jiān)管體系，提高存量土地集約利用水平，為全面建成小康社會提供用地保障，促進建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

根據(jù)《試點方案》，在鄭州此次住房租賃試點中，承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，居住滿三年后享受規(guī)定的鄭州市市民待遇及社會保障機制。據(jù)了解，鄭州將會按照后續(xù)的政策賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益。

“住有所居，居后有保障才能為城市發(fā)展留住更多的人才?！崩钪薪ㄕf，流入人口越多，城市發(fā)展?jié)摿驮酱?，要盡快出臺政策措施，縮小鄭州與其他城市之間的人才差距。

快速審批 形成監(jiān)管

按照《試點方案》，鄭州市政府及國土、規(guī)劃、建設(shè)、房管、稅務(wù)等行政審批職能單位要梳理項目報批 （包括預(yù)審、立項、規(guī)劃、占地、施工）、項目竣工驗收、項目運營管理等規(guī)范性程序，組織市級層面領(lǐng)導(dǎo)小組作為決策機構(gòu)，建立專項快速審批通道。同時，健全集體建設(shè)用地規(guī)劃許可制度，推進統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一相關(guān)建設(shè)標準。

根據(jù)鄭州市實際情況，采取村集體經(jīng)濟組織與國有控股公司成立租賃租房平臺公司進行開發(fā)運營的方式，建設(shè)運營集體租賃住房。試點區(qū)域內(nèi)村集體經(jīng)濟組織前期需征得涉及村組三分之二以上村民代表的同意，并形成書面意見，在兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個人利益的前提下，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，按照項目投資和征地成本實際投入情況達成一致意見并簽訂合作合同，最終成立租賃租房平臺公司進行項目建設(shè)和管理，按實際投入比例分配相關(guān)收益與承擔(dān)平臺公司管理職能。

據(jù)李中建介紹，《試點方案》中提出，集體租賃住房出租管理過程中，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測、指導(dǎo)、監(jiān)督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩(wěn)運行。

另外，鄭州市國土局、市建委、市房管局、市國稅局、市地稅局、市工商局等部門加強協(xié)作、各負其責(zé)，在建設(shè)用地使用權(quán)登記、房屋所有權(quán)登記、租賃備案、稅務(wù)、工商等方面加強聯(lián)動，構(gòu)建有形規(guī)范有序的租賃市場的同時，搭建統(tǒng)一的網(wǎng)上租賃平臺。

為了維護租賃市場正常運營秩序，鄭州市還將設(shè)立集體租賃住房使用黑名單，定期對違約個人及單位相關(guān)違約信息向金融管理部門通報，降低其信用等級，使用金融制裁手段有效制止違約行為。

“城市經(jīng)濟越發(fā)達外來人口相對越多，相應(yīng)的租賃住房的需求也越旺盛，就更加需要規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場，鄭州這些住房租賃政策的出臺，會讓住房租賃市場進一步規(guī)范，形成健康可持續(xù)發(fā)展?！崩钪薪ㄕf。