(南昌大學前湖學院,江西 南昌 330031;南昌大學經(jīng)濟與管理學院,江西 南昌 330031)
南昌市房價高企的原因分析及調(diào)控政策設(shè)計
——基于VAR模型的實證分析
錢晶郝奕博
(南昌大學前湖學院,江西 南昌 330031;南昌大學經(jīng)濟與管理學院,江西 南昌 330031)
房價問題是關(guān)乎民生的熱點問題。2016年南昌房價增速已經(jīng)超過主要一線城市,房價的高速增長與其經(jīng)濟發(fā)展狀況嚴重不匹配。本文通過建立VAR模型,以南昌為研究對象,選取長沙、重慶、石家莊三個城市作為對照組,基于2010年至2016年的季度數(shù)據(jù)建立VAR模型,分析了地區(qū)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房屋竣工面積和居民人均可支配收入等因素對南昌商品房價格的影響。基于VAR模型的方差分解結(jié)果,通過與其他對照城市比較得出造成南昌房價高企的原因是房屋供給和需求不匹配,房屋需求明顯高于房屋供給的結(jié)論。最后,結(jié)合南昌自身發(fā)展特點,提出了相應(yīng)的可行性政策建議。
房價高企;VAR模型;方差分解;脈沖響應(yīng)函數(shù)
本文從需求、供給兩個角度出發(fā),分別構(gòu)建南昌與長沙、重慶、石家莊四個城市的VAR模型,通過對四個城市方差分解結(jié)果的橫向?qū)Ρ?,來探究南昌房地產(chǎn)價格的主要影響因素,挖掘南昌房地產(chǎn)價格現(xiàn)狀的成因,這對于保持南昌房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,推進南昌市的經(jīng)濟建設(shè)和社會建設(shè)具有重要意義。
(一)南昌市脈沖響應(yīng)分析。
當本期給PRICE一定沖擊后,房價短期內(nèi)會上下波動,房價在第四期達到最大負響應(yīng)后逐漸收斂,這表明短期內(nèi)PRICE的上升對房價價格上升具有滯后效應(yīng),房價的滯后效應(yīng)會對當期房價有明顯的帶動作用,但這種作用的影響將會越來越弱。第一期和第二期形成正響應(yīng),第三期至第五期形成負響應(yīng),從第六期開始,持續(xù)形成對房價增長的正響應(yīng),但響應(yīng)程度開始減弱。這表明PRICE的一個正沖擊對房價短期內(nèi)影響較大,呈現(xiàn)一定的波動性,房價的滯后影響對當期房價具有正向帶動作用。
(二)方差分解。
方差分解是通過分析每一個結(jié)構(gòu)沖擊對內(nèi)生變量改變的貢獻度,來對不同變量的重要性進行評價分析,把系統(tǒng)中的內(nèi)生變量波動按照它們產(chǎn)生的原因分解成與各個信息相關(guān)聯(lián)的不同部分,從而得到信息對模型的內(nèi)生變量的重要程度。本文采用Eviews軟件對VAR模型中的變量進行方差分解,分別分析四個城市房價的滯后值、地區(qū)生產(chǎn)總值,居民人均可支配收入,固定資產(chǎn)投資額,房屋竣工面積,房地開發(fā)投資額對房價的影響。
(三)南昌市房價高企成因與其他城市對比的分析結(jié)果。
從對四個城市的十期結(jié)果分析來看,南昌市在房價高企的成因結(jié)構(gòu)上還是具有比較明顯的特點,鑒于我們研究的是目前南昌市房價高企的成因狀況,以及時間對于消費者預(yù)期以及其他因素影響的遞減性,因此我們選擇第二期來進行供給與需求的分析。
1.需求側(cè)因素。
從房價滯后期(PRICE-1)來看,南昌、石家莊、重慶、長沙第二期分別為95%、92%、96%、75%,南昌市的房價滯后期相比于其他城市,對房價的影響較大。房價滯后期是指前一年的房價對于下一年房價預(yù)期的影響度,因此,南昌市房價預(yù)期的走高將會直接影響消費者對房產(chǎn)的投資,而在南昌市房價預(yù)期影響占很大比重的情況下,南昌市的房產(chǎn)需求必然持續(xù)走高,需求量不斷擴大。
2.供給側(cè)因素。
(1)土地成本的上升。
地價成本的上升主要由于兩個因素,一是拆遷成本的提高,近年來,尤其是四大三年強攻計劃實施以來,南昌市舊城改造動遷費用一直居高不下,更制定了一系列鼓勵拆遷的政策,例如限定時間內(nèi)搬遷再獎勵百分之多少以及“南昌模式”保障改善民生的棚戶區(qū)改造,再加上一些“釘子戶”坐地抬價,使得拆遷成本一再上升,直接使得地價上升,高額的地價很難刺激房地產(chǎn)商的投資;二是政府輸出與土地供給過于謹慎,政府缺乏快速反應(yīng),敏感度低,控制供地量,導(dǎo)致在少地的情況下讓房地產(chǎn)企業(yè)進入的難度上升,過于謹慎的土地供給也會使得稀少的土地價格上升。兩個因素導(dǎo)致的地價上升都會使得房地產(chǎn)商開發(fā)成本上升,房產(chǎn)開發(fā)的積極性下降,供給下降。
(2)房產(chǎn)質(zhì)量要求的增加。
隨著南昌市新城區(qū)現(xiàn)代化的城區(qū)規(guī)劃建設(shè)日趨完善,人們對于房產(chǎn)質(zhì)量的要求也在逐漸提高,同時對周圍環(huán)境的要求也更使得同一投資面積下可居住面積減少,環(huán)境等其他建設(shè)投資增長導(dǎo)致成本上升,則意愿開發(fā)房產(chǎn)的企業(yè)將減少,供給下降。
(3)房產(chǎn)建設(shè)周期長,且房地產(chǎn)商故意捂盤等漲價。
南昌市紅谷灘新區(qū)2012年才完成真正意義上的“二次開發(fā)”,地鐵一號線也是2016年才開始投入使用。而又由于房地產(chǎn)本身建設(shè)周期長,當房地產(chǎn)商看到紅谷灘新區(qū)發(fā)展前景良好這個價格信號,就會進行投資建設(shè),本身房產(chǎn)建設(shè)就需要很長的一段建設(shè)周期,可供給的房產(chǎn)數(shù)量跟不上人們的需求預(yù)期。同時,2014年一項全國樓市存量TOP20的數(shù)據(jù)中表明:南昌市2014年樓市存量以240萬平方米高居第十三位,而在另一項2014年的樓市存銷比調(diào)查中,南昌市卻只以4.6萬平方米的數(shù)字排到了第二十位。在這份數(shù)據(jù)調(diào)查中,南昌市樓房存銷僅為第一名丹東的六分之一,而同為江西城市、正在與南昌實施城市一體化的九江,其存銷比卻是南昌的三倍之數(shù)。由此可以看出,南昌市很多房地產(chǎn)商在看到南昌市未來發(fā)展前景后選擇捂盤,坐等其漲價之后銷售,這又使得已經(jīng)建好的房產(chǎn)無法供給到市場中,使得市場的供給偏低。
(4)開發(fā)商數(shù)量和商品房供給量都偏小。
在南昌市十大房地產(chǎn)投資商中,較有名且實力雄厚的只有萬達、綠地、恒大等公司,多數(shù)還是中小型房地產(chǎn)開發(fā)商,同時,因為大型開發(fā)商占少數(shù)并且大型開發(fā)商的商品房開發(fā)投資并沒有連在一起,這就使得商品房成片分布,這樣就很容易形成局部壟斷,就像萬達控制的九龍湖周邊的房價一樣,出現(xiàn)“價格領(lǐng)導(dǎo)制”,該區(qū)域上房產(chǎn)市場不完全競爭,大規(guī)模開發(fā)商操縱市場價格,中小型開發(fā)商沒有話語權(quán),只能跟隨。
(5)行政審批繁瑣拖沓。
政府對房地產(chǎn)開發(fā)的手續(xù)繁瑣冗雜,而政府辦理手續(xù)的業(yè)務(wù)能力也是拖沓緩慢,這使得房地產(chǎn)商在建設(shè)時面臨繁雜的手續(xù)不得不延長收工期限,使得建設(shè)無法迅速開始,供給無法立刻投入市場。
從上述對比分析中,不難看出,長沙不僅在需求方面有較高百分位,且在供給方面也有高于其他城市的百分位,長沙房價長期穩(wěn)定的原因在于高需求與高供給相匹配,而南昌市有較旺盛的房地產(chǎn)需求,但是在供給方面卻處于較低的百分位,這就直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的高企。
在對南昌市房價高企成因的供需關(guān)系研究分析中,不難看出南昌市的房價高企的最根本的因素還是供給滿足不了需求,導(dǎo)致供給曲線和需求曲線交于了房價較高的一點,因此,我們提出了一些建議從需求和供給兩方面入手來調(diào)整供需曲線。
(一)抑制過快增長的需求
1.限購限貸抑制投機性需求,通過限購限貸限制炒房團在南昌的擴張勢頭。由于過快GDP增長導(dǎo)致的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景良好以及因此導(dǎo)致的投機性需求增大,通過限購能夠有效抑制過剩需求,通過限貸來抑制過剩需求下對于購房資金的需求。
2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)均等化,完善老城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),加強新老城區(qū)中心鏈接,通過對老城區(qū)的舊城改造抑制新城區(qū)房子需求過快的勢頭。新城區(qū)需求增長的很重要的因素就是其基礎(chǔ)設(shè)施比老城區(qū)更加完善,通過對老城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的改善,能夠有效緩解老城區(qū)居民搬離的想法,同時也能夠緩解新城區(qū)供房緊張的狀況。
3.加強南昌“衛(wèi)星城”的城鎮(zhèn)建設(shè),使得南昌市周邊城鎮(zhèn)地區(qū)發(fā)展同樣有所改觀,使得落后城鎮(zhèn)有一定發(fā)展,減少城市涌入人口,減緩住房需求。通過周圍“衛(wèi)星城”的建設(shè),能夠有效的緩解南昌市周圍城市人口大量涌入省會城市的緊張狀態(tài),除了能緩解住房需求,也能夠幫助南昌市緩解勞動力過剩,減輕城市承載人口壓力等等。
(二)增加房地產(chǎn)投資供給
1.投資保障性住房建設(shè),優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。增加保障性住房的建設(shè)不僅能夠提高市場供房量,同時也能夠提高南昌市低薪階層的住房占有率,提高社會福利水平,適當減少高價商品房的供應(yīng),增加普適性住房,平衡住房供給。
2.適當放開土地供給,增加房地產(chǎn)土地供給量,拉大城市發(fā)展框架,擴大土地供給,適當擴大房地產(chǎn)行業(yè)的用地規(guī)模,使得更多的房地產(chǎn)投資商能夠進入到南昌市的房地產(chǎn)建設(shè)投資上,搞活房地產(chǎn)投資業(yè),提高南昌市房地產(chǎn)供應(yīng)量。
3.信貸支持房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè),對中心城區(qū)商業(yè)化程度和人口密度較高、商品房銷售順暢、區(qū)位優(yōu)勢明顯、配套設(shè)施完善、具有較大升值潛力的區(qū)域以及城區(qū)黃金地段、交通生活配套設(shè)施完善、競爭優(yōu)勢明顯、適銷對路、滿足自住剛性需求、銷售預(yù)期良好、有增值潛力的適度改善型商品住宅項目和政府主導(dǎo)的,交通及生活條件較為便利、銷售前景較為明確的保障安居建設(shè)、中心城區(qū)棚戶區(qū)改造和舊城改造項目進行信貸支持,刺激房地產(chǎn)企業(yè)的進入和投資,擴大供給。
4.簡化房地產(chǎn)行業(yè)行政審批,控制房地產(chǎn)建設(shè)周期,控制捂盤銷售,增加市場供給。從分析中我們看到,南昌市房地產(chǎn)存銷比比較靠后,房地產(chǎn)商捂盤銷售比較嚴重。政府應(yīng)該出臺一些規(guī)定,懲罰一些故意捂盤銷售的房地產(chǎn)商,鼓勵一些積極投放房產(chǎn)的地產(chǎn)商,刺激房產(chǎn)商對房產(chǎn)的市場供給投放,同時簡化行政審批,提高行政效率,加速房地產(chǎn)的建設(shè)和市場投放。
5.優(yōu)化房地產(chǎn)稅費結(jié)構(gòu),處理好房地產(chǎn)持有稅與土地出讓金之間的關(guān)系。對第一套房產(chǎn)減輕房契稅或不征收房契稅,對兩套甚至多套房產(chǎn)實行高稅或持久征稅,優(yōu)化二手房交易稅過程,減輕二手房市場交易稅費,降低居民購買房屋的購買成本。
通過以上建議,使得需求減少,供給增加,供給曲線相交于一個較低房價點,從而抑制南昌市高企的房價。
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