張彤

摘要：當前人類社會正處于信息化時，而房地產中介行業(yè)作為國民經濟發(fā)展產物的重要力量之一，利用信息技術帶動發(fā)展也是時代要求。興起之初的房地產中介行業(yè)以人力為主，業(yè)務量小易管理，而今客戶信息量逐漸龐大，人力管理便出現(xiàn)了一系列問題。因此，利用信息技術正是房地產中介產業(yè)發(fā)展的關鍵。通過信息化可更高效地實現(xiàn)與客戶的實時互動，保證服務的便捷性，同時可以實現(xiàn)客戶信息的全方位、多層次、廣區(qū)域的采集整理，提升了工作的準確性與可靠性，即實現(xiàn)以客戶為中心的CRM理念。該文以太平洋房屋為例，從房地產中介行業(yè)對營銷管理信息系統(tǒng)的要求出發(fā)，設計出以網絡通訊技術為基礎，基于Web-B/S結構、可妥善處理房地產租賃買賣交易、信息收發(fā)的營銷管理信息系統(tǒng)，以實現(xiàn)為房地產中介提供現(xiàn)代化、科學化、人性化的管理平臺，實現(xiàn)客戶與企業(yè)的雙贏。

關鍵詞：房地產中介；管理信息系統(tǒng)；Web-B/S結構；CRM；雙贏

中圖分類號：TP3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-3044（2017）31-0011-04

1 緒論

目前我國的房地產事業(yè)仍處在飛速發(fā)展時期，人民的住房問題加以國家的關注，房地產中介行業(yè)的紐帶作用也越來越大。此時，信息技術為房地產中介行業(yè)帶來了新的發(fā)展契機。作為國家大力建設的重要方向，規(guī)范化的房地產市場正需要一個高效率、高精確、強有力的中介行業(yè)，將分散的客戶信息集中并采用規(guī)范化的信息統(tǒng)一管理，本文以此為基礎思想，并結合CRM的管理理念，選取Struts為基本框架，對太平洋房屋房地產中介營銷管理信息系統(tǒng)進行了規(guī)劃設計，并提出了總結與建議。

2 房地產中介營銷管理信息系統(tǒng)設計的需求性分析

2.1 太平洋房地產中介營銷管理系統(tǒng)發(fā)展背景

太平洋房屋自1985年6月在中國臺灣成立以來，憑借其先前的經營模式和服務理念不斷發(fā)展壯大，并成為最早入駐上海的優(yōu)秀房地產中介機構之一，隨著技術進步發(fā)展，信息化時代為其服務理念帶來了新一輪的挑戰(zhàn)：日益增加的客戶流量、急需的人才資源、龐大復雜的數(shù)據(jù)管理、時間地域的限制要求等、這些冗雜的事務都是舊人力手工管理模式無法解決的問題，因此發(fā)展房地產中介營銷管理信息系統(tǒng)極為重要。

2.2 太平洋房地產中介營銷管理信息系統(tǒng)的可行性分析

1） 技術可行性。大批優(yōu)秀的信息技術人才與互聯(lián)網技術發(fā)展現(xiàn)狀以及歐美國家房地產營銷管理信息手段的實例均可提供技術支持。

2） 經濟可行性。太平洋公司擁有較好的經濟基礎，且此系統(tǒng)的設計具有成本低、見效快等優(yōu)點，可節(jié)省時間成本，減少勞動力資源，可實現(xiàn)中介高效、高質、精準有保證。

3） 操作可行性。傳統(tǒng)的人事化管理常常無法避免一系列繁瑣的手續(xù)問題以及各種潛在矛盾糾紛，監(jiān)督不力，效率低且易出錯。使用信息系統(tǒng)管理則可以有效解決上述問題。

3 房地產中介營銷管理信息系統(tǒng)的功能設計

3.1 房地產中介營銷管理信息系統(tǒng)流程基于CRM理念

目前房地產中介營銷管理信息系統(tǒng)流程圖如圖1：

3.2 房地產中介營銷管理信息系統(tǒng)選取

中介系統(tǒng)的設計由瀏覽器——服務器——應用服務器——數(shù)據(jù)庫服務器組成。

1） Web-B/S結構

在結構上選擇B/S結構，易操作、維護、方便升級，可將客戶的電腦負荷大大減重，進一步節(jié)約企業(yè)成本。

2） Struts框架

該框架不需要全套代碼即可實現(xiàn)操作，方便快捷，易于操作。Struts的核心是一個彈性的控制層，能充分發(fā)揮MVC模式分離并顯示邏輯以及業(yè)務邏輯的功效。

3） MYSQL數(shù)據(jù)庫

MYSQL是開放源代碼的數(shù)據(jù)庫，速度快、適應性強、強度高。其導入可先導出SQL腳本，后實行導入。

3.3 房地產中介營銷管理信息系統(tǒng)基礎功能

系統(tǒng)功能總述：

1） 信息采集與驗證功能

a.信息采集

此功能需構建房地產信息共享交互平臺，以便及時統(tǒng)計并采集分類信息?？蛻粲上到y(tǒng)生成一個編號，并在登記注冊時填取相應信息，包括基本信息、聯(lián)系方式、生活情況、工作情況、理想需求、受理方式等。而提供房源的用戶除上述提到的信息外，還要注明房源信息，如地理位置、樓層數(shù)、價格、使用年份、有無房貸、等詳細信息，必要時還可提供戶型照片以供參考，最大化做到信息的完備采集。

b.信息驗證

客戶的信息上傳后均要經過系統(tǒng)驗證。經過個人身份檢驗后，若該客戶上傳所要辦理業(yè)務的房源信息，先呈現(xiàn)待審核狀態(tài)，待輸入信息與房源檢驗系統(tǒng)中的信息相匹配后，方可得知房源權屬情況。若情況屬實，則信息上傳成功；若不屬實，則信息輸入無效且向系統(tǒng)舉報該用戶。

2） 業(yè)務選擇功能

業(yè)務分為四種：求租、出租、購買、出售。以租賃業(yè)務為例，出租方和求租方分別添加個人信息以及相應的房源及需求信息，匯總至信息管理系統(tǒng)后進行匹配，達成配對要求后，再由系統(tǒng)反饋到各用戶端，在業(yè)務員幫助下交易完成后，形成對應的交易信息表，并匯總至總部，進行多數(shù)據(jù)采集分析形成市場資料反饋至中介部門，同時每一記交易完成記錄都會傳輸?shù)截撠煷私灰椎臉I(yè)務員的個人賬戶中，作為業(yè)績評比標準。

3） 信息交易功能

信息交易對象分為客戶和房源兩大板塊，客戶管理模塊是采集和整合系統(tǒng)錄入客戶信息的信息，房源客戶管理則是對房主以及所提供的房地產詳細資料進行采集和整合。房源板塊負責和客戶板塊的信息互動交流活動。所有信息發(fā)布和交互流程都在中介平臺上執(zhí)行。下圖為業(yè)務員的具體操作流程。

4） 頁面屬性功能

該管理信息系統(tǒng)應具有良好的應用性，可同時適用于多種系統(tǒng)環(huán)境，如在Windows系列中均可以保持穩(wěn)定運行等；

該系統(tǒng)對響應時間具有較高要求。例如：數(shù)據(jù)錄入時，可初步設定其保存時間小于3.5秒，點擊的時間小于3.5秒，總查詢記錄時間不超過6秒，分析響應所需要的時間不超過6秒。此后可根據(jù)用戶的不同體驗結果對這些時間參數(shù)更改設置。

5） 財務處理功能

財務處理功能主要負責集中處理客戶所上交的中介費用。客戶在上交費用時，可以在頁面主工作區(qū)看到傭金費用的收費明細表，實現(xiàn)交易流程的信息化與公開透明。

6） 統(tǒng)計報表功能

統(tǒng)計報表功能可實現(xiàn)各部門業(yè)務員業(yè)績的量化，并對業(yè)務員的每一樁交易進行實時掌控，并可以將公司的財務情況進行科學統(tǒng)計。任何一位業(yè)務員在何時何地完成了某項交易都應有詳細記錄的，交易金額、交易用時等信息都需要詳盡得保存下來。交易的記錄為公司每一規(guī)定時間段的財務分析和市場規(guī)劃提供了良好的信息基礎。

7） 網絡服務功能

網絡服務功能可視為該管理信息系統(tǒng)的基礎功能和維護功能。它可將信息及時地發(fā)布到系統(tǒng)信息交流平臺上；用戶意見體驗模塊的統(tǒng)計數(shù)據(jù)直接連向管理高層的個人主頁，為廣大用戶提供反饋寶貴意見的平臺；網絡服務功能還包括信息維護功能，如賬號找回、注銷，信息安全維護等一系列功能。

8） 面向用戶體驗功能

客戶可實現(xiàn)信息平臺上個人的自定義設置，如信息完善或私密化，是否開通客戶間的交易交流服務，并可選擇不同的界面設計；客戶可選擇權限要求等一系列優(yōu)質服務。

9） 內部人員管理功能

內部人員管理功能可以實現(xiàn)員工的不同級別不同權限的分類劃分。業(yè)務員可隨時查看自己業(yè)績，且可自行選擇是否進行不同月份、不同季度、不同年份的業(yè)務對比。注意，除管理高層外，業(yè)務員個人的業(yè)務總額只能由本人看到，且無權限修改任何記錄。

3.4 數(shù)據(jù)庫設計

1） 系統(tǒng)類圖

2） 實體圖

3） 數(shù)據(jù)表結構

數(shù)據(jù)結構表是實現(xiàn)房地產中介營銷管理信息系統(tǒng)的憑證。它包含了數(shù)據(jù)庫的表名，字段名，字段類型，字段空值規(guī)定等。以下是管理信息系統(tǒng)的部分數(shù)據(jù)結構表。

4 系統(tǒng)的設計問題及解決

1） 安全性：任何一個信息平臺都應具有嚴格完善的安全舉措。一方面，安全設計要全面，如指紋、角膜密碼等設置，為客戶個人信息以及生活隱私提供有力保護等；另一方面，要最大程度上減少技術漏洞，嚴格按照系統(tǒng)的設計維護周期定期對系統(tǒng)進行維護和更新，為廣大用戶提供安全可靠的信息平臺。

2） 界面的可交互性：信息管理系統(tǒng)的界面設計要最大化的簡便快捷，要盡量做到易操作、淺顯易懂等要求。

3） 系統(tǒng)優(yōu)化：實現(xiàn)對代碼以及設計過程優(yōu)化；對關鍵算法進行優(yōu)化；選擇最佳的數(shù)據(jù)接口，合理利用軟硬件資源，創(chuàng)造最穩(wěn)定、簡便、快捷的管理信息系統(tǒng)。

5 總結與展望

隨著人們生活質量的進步和購買力的加強，房地產市場得到了不斷發(fā)展。人們期望著房地產市場秩序得到優(yōu)化，也希望房屋中介過程可以簡單方便。在房地產行業(yè)中，中介營銷管理信息化也必然是大勢所趨。只有通過信息化管理，才能更高效、準確、全面地提高中介營銷管理水平，全方位提高中介服務質量，提高企業(yè)的核心競爭力。本文以太平洋房屋為例，對房地產中介營銷管理信息系統(tǒng)進行了設計，采用了瀏覽器和服務器結構以及Struts框架，使該系統(tǒng)易于操作，便于維護，一方面不但可以節(jié)省用戶時間，獲得客戶青睞，另一方面還可以極大地減少勞力等成本，見效快，提高管理效率與工作的精確程度，實現(xiàn)業(yè)務上的優(yōu)化領先，可謂是用戶和企業(yè)的雙贏之選，具有很好的推廣使用前景。

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