李松志，王麗艷

(九江學(xué)院 旅游與國土資源學(xué)院，江西 九江 332005)

九江市城市居住用地時(shí)空布局演變研究

李松志，王麗艷

(九江學(xué)院 旅游與國土資源學(xué)院，江西 九江 332005)

城市居住用地空間布局是構(gòu)成城市空間布局的重要組成部分，同時(shí)也是影響城市空間結(jié)構(gòu)的重要因素﹒九江位于長江、京九兩大經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶交叉點(diǎn)，是江西省唯一能通江達(dá)海的城市，素有“江西北大門”之稱，在昌九一體化、鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)、長江中游城市群建設(shè)中，九江城市空間正進(jìn)行著大規(guī)模的拓展，居住用地空間布局也會(huì)隨之產(chǎn)生重大改變﹒在九江居住用地的實(shí)地調(diào)查和資料整理的基礎(chǔ)上，通過對(duì)九江城區(qū)改革開放后的居住用地空間布局分析，發(fā)現(xiàn)居住用地的空間布局從20世紀(jì)80年代的長江以南和兩湖以北的單位制住房發(fā)展到20世紀(jì)90年代的環(huán)繞“兩湖”沿岸布局的濱湖居住區(qū)，到21世紀(jì)初由“兩湖”—南湖和甘棠湖向八里湖和廬山新區(qū)逐步拓展．

居住用地；空間布局；九江

隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，居住用地在城市化過程中凸顯出強(qiáng)勁持續(xù)的發(fā)展動(dòng)力﹒隨著各城市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)不斷推進(jìn)城市地域空間不斷拓展，居住用地的空間布局的研究是做好科學(xué)城市規(guī)劃和后續(xù)城市建設(shè)管理的基礎(chǔ)工作﹒九江市將是寧(南京)漢(武漢)之間快速崛起的特大城市，也是鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)城市群重要的支撐點(diǎn)，更是昌九一體“雙核發(fā)展”和昌九新區(qū)的重要組成部分﹒近年來，九江市提出以“兩區(qū)”互動(dòng)、強(qiáng)工興城，科學(xué)發(fā)展、奮起趕超”奮斗目標(biāo)，正著力拓展城市發(fā)展空間，新區(qū)的建設(shè)和舊城的改造必然要對(duì)大量建設(shè)用地進(jìn)行調(diào)整和重組，居住用地的空間布局也會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的變化﹒

1 文獻(xiàn)回顧

早期有關(guān)居住用地空間布局發(fā)展機(jī)制主要包涵在城市空間結(jié)構(gòu)形態(tài)的研究內(nèi)容之中﹒較早期的芝加哥學(xué)派通過采用生態(tài)學(xué)理論中的階層、生命周期和種族3個(gè)指標(biāo)來描述社會(huì)群體在城市的空間分布，并借鑒“生態(tài)隔離”、“入侵和演替”、“競爭”等觀點(diǎn)解釋不同類型的居民的空間活動(dòng)分布區(qū)別，歸結(jié)城市居住空間的演變規(guī)律為“同心圓模型(E. W. Burgess)”、“扇形模型(H. Hoyt)”以及“多核心模型(C. D.Harris,L. Ullman)”[1-2]﹒制度學(xué)派中，Young K[3]從區(qū)位與權(quán)力的關(guān)系分析，指出不同利益集團(tuán)、組織(發(fā)展商、地主、居住用地機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、鄰里組織)和地方政府之間的沖突是形成的城市居住空間結(jié)構(gòu)特征的主要因素，城市政治過程主導(dǎo)空間資源的分配過程﹒考斯特Castells和Harvey采用歷史唯物主義的觀點(diǎn)分析城市住宅問題，將階級(jí)劃分、消費(fèi)方式和社會(huì)關(guān)系與居住空間的分異相聯(lián)系，指出住房是各種社會(huì)力量斗爭的結(jié)果[4]﹒行為學(xué)派代表人W.Kirk和D.Lowenthal對(duì)居住區(qū)位的決策過程行為分析，提出人的行為與現(xiàn)象環(huán)境與行為環(huán)境之間關(guān)系的研究﹒W.Michelson從具體的住宅選擇過程對(duì)多倫多遷居住戶進(jìn)行實(shí)證研究[5]，得出區(qū)位、成本、住宅特征、環(huán)境狀況、家庭是影響遷居決策重要因素﹒

城市居住用地在我國城市化快速發(fā)展的背景下發(fā)生較大變化，許多學(xué)者對(duì)城市居住用地的發(fā)展關(guān)注大﹒孔德新[6]在總結(jié)國內(nèi)外關(guān)于居住區(qū)布局理論研究基礎(chǔ)上綜合的提出了我國居住區(qū)布局理論研究應(yīng)注意的問題和研究發(fā)展方向﹒張文忠，劉旺[7]在對(duì)北京市住房進(jìn)行實(shí)地調(diào)查分析后得出住宅分布特征和發(fā)展趨勢(shì)﹒王霞，朱道林[8]采用了數(shù)理統(tǒng)計(jì)學(xué)相關(guān)方法對(duì)房價(jià)的空間分布特征進(jìn)行分析；還有周春山，羅彥[9]調(diào)查研究了廣州市老八區(qū)樓盤價(jià)格的空間分布規(guī)律和影響因素，認(rèn)為政策因素、市場(chǎng)供需、區(qū)位因素、人文環(huán)境是影響居住用地價(jià)格的重要因素﹒李建華等人[10]通過對(duì)西夏區(qū)居住用地發(fā)展的基本特征和存在的問題分析, 進(jìn)而就西夏區(qū)居住用地開發(fā)功能分區(qū)進(jìn)行了規(guī)劃與布局分析，最后提出促進(jìn)居住用地發(fā)展的若干措施和政策優(yōu)化方案﹒梅志熊[11]利用回歸分析等數(shù)量統(tǒng)計(jì)方法和分析技術(shù)研究了東莞市居住用地的發(fā)展內(nèi)部機(jī)制﹒張家瑞[12]通過對(duì)北京住宅市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的分析，論述了居住用地空間布局的成因機(jī)制﹒宋偉軒[13]指出大城市保障性住房普遍存在配套設(shè)施不完善、空間選址偏僻、大規(guī)模集中建設(shè)等問題，并提出了相應(yīng)的改善方法﹒梁鵬飛等認(rèn)為山地城市居住開發(fā)呈漸進(jìn)式和跳躍式相結(jié)合的特征，具有“多中心”組團(tuán)式的空間格局，有別于平原城市的“攤大餅”模式[14]﹒

綜上所述，國外對(duì)居住空間布局理論研究較成熟，實(shí)證研究豐富﹒我國研究者針對(duì)我國城市化發(fā)展，住宅郊區(qū)化與弱勢(shì)群體的住宅問題，土地利用制度和住房政策對(duì)居住用地發(fā)展的影響等進(jìn)行了研究﹒然而，國內(nèi)學(xué)者對(duì)東部大城市的研究相對(duì)集中，對(duì)中西部三線城市研究較少﹒目前我國城市化的發(fā)展的主要發(fā)展?jié)摿υ诙?、三線城市，其城鎮(zhèn)化速率更快，城市空間結(jié)構(gòu)變化更明顯，居住用地空間結(jié)構(gòu)的演變更突出﹒由此，影響城市居住用地空間布局的成因機(jī)制也在時(shí)代發(fā)展的背景下日益多樣化﹒

2 九江城區(qū)居住用地空間布局演變過程與特征

九江是我國中部地區(qū)長江沿岸最早開放的港口城市，北濱長江，南靠廬山，內(nèi)城河湖縱多，地理位置獨(dú)特﹒在其獨(dú)特的空間位置和歷史發(fā)展背景下，城區(qū)居住用地的空間布局在不同階段呈現(xiàn)出其獨(dú)有的特征﹒

2.1 20世紀(jì)80年代居住用地空間布局與特征

2.1.1 單位制住房為主要居住形式

20世紀(jì)80年代為我國改革開放的初期，國民經(jīng)濟(jì)經(jīng)過不斷調(diào)整逐步進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展階段，受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的生產(chǎn)與生活不分離的原則影響，居住區(qū)是隨著生產(chǎn)地的建設(shè)就近沿長江南岸布局，因?yàn)榇藭r(shí)許多工廠就布局在沿江，并且住宅區(qū)以單位模式在單位的內(nèi)部興建，形成“一個(gè)單位一個(gè)住宅區(qū)”的居住特征﹒到20世紀(jì)80年代末，九江市的中心城區(qū)和城東港工業(yè)區(qū)仍然延續(xù)著單位居住區(qū)的住宅形式﹒

2.1.2 老城區(qū)住宅規(guī)模小而破碎，新城區(qū)規(guī)模大而完整

潯陽區(qū)是九江城區(qū)的老城區(qū)，20世紀(jì)80年代發(fā)展的區(qū)域范圍為甘棠湖和南門湖以北，長江以南，白水湖以西，龍開河以東，發(fā)展歷史悠久，是各種行政單位或商鋪的集中分布區(qū)，同時(shí)各單位規(guī)模都較小，而城區(qū)人口分布集中，因此城區(qū)居住用地大都規(guī)模小并且地塊分割零碎﹒而位于城區(qū)東部郊區(qū)的工業(yè)區(qū)，即白水湖以東的九江石化總廠，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期為大力推進(jìn)工業(yè)的建設(shè)而劃出的“飛地”，工廠規(guī)模較大，職工人口多，配套建設(shè)的住宅區(qū)的規(guī)模也就比較大﹒

同時(shí)，由于新區(qū)是在一片完整的土地上經(jīng)過規(guī)劃有序建設(shè)的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，住宅區(qū)內(nèi)通過縱橫的交通線與工業(yè)區(qū)連接，使住宅區(qū)既與工業(yè)區(qū)分離又聯(lián)系緊密，同時(shí)住宅區(qū)內(nèi)配建了各種完善的生活服務(wù)設(shè)施，包括游泳館、電影院和公共活動(dòng)中心，可以滿足基本的生活需求，整個(gè)住宅區(qū)形成了一個(gè)龐大而完整的有機(jī)體﹒

2.1.3 居住區(qū)由老城區(qū)向東南方向拓展

1985年九江市建設(shè)總量達(dá)642.38萬m2，其中住房建筑面積為 199.69萬 m2﹒新建住房的同時(shí)拆除了老城區(qū)的大量破舊住房改建為商住兩用樓，同時(shí)老城區(qū)的各單位大院內(nèi)部職工住宅也在陸續(xù)建造，使中心城區(qū)即龍開河與白水湖之間住房密度不斷增加，居住人口約13萬﹒中心城區(qū)東部即白水湖以東和城市南部十里鋪地區(qū)分別為當(dāng)時(shí)九江的主要重化工業(yè)和輕工業(yè)區(qū)，為解決職工住房問題，在廠區(qū)的周邊相應(yīng)建設(shè)了單位職工住房，居住人口規(guī)模分別達(dá)到了10萬和8萬﹒可以看到中心城區(qū)建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大加上工業(yè)區(qū)的住宅建設(shè)使城市居住區(qū)開始以老城區(qū)為核心向東南方向拓展﹒

2.2 20世紀(jì)90年代居住用地的空間布局與特征

2.2.1 由兩湖以北向城南新區(qū)拓展

20世紀(jì)90年代是九江市居住用地發(fā)展的繁榮壯大時(shí)期，居住用地開發(fā)項(xiàng)目如雨后春筍般增多，居住用地的空間布局出現(xiàn)明顯的變化﹒居住用地的空間發(fā)展是沿湖向城南新區(qū)拓展，主要體現(xiàn)在在城區(qū)南湖西北部陸續(xù)建成姚家洼小區(qū)和大型安居工程湖濱小區(qū)，長虹大道東側(cè)出現(xiàn)長虹小區(qū)和南湖小區(qū)，城區(qū)西部即龍開河以西出現(xiàn)向陽新村、月亮灣小區(qū)和西二路的西苑小區(qū)，以及南湖西岸的南湖別墅村，這些均為具有較大規(guī)模的住宅區(qū)且多分布在甘棠湖和南湖“兩湖”以南的城南新區(qū)﹒這一時(shí)期的一系列居住用地的沿湖開發(fā)項(xiàng)目初步奠定了九江城區(qū)的居住用地的空間分布格局，“兩湖時(shí)代”也可作為九江城區(qū)居住用地主要分布特征的概括﹒

2.2.2 開發(fā)類型多樣，樣式豐富

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作用下，居住用地的發(fā)展受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響讓位于市場(chǎng)的配置作用﹒居住用地由過去的單位制住宅為主轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼∮玫厣虡I(yè)開發(fā)為主﹒居住用地的開發(fā)為適應(yīng)市場(chǎng)的需求，開發(fā)住房類型多樣，樣式豐富，有住宅小區(qū)、住宅樓、商住樓和別墅等多種住房類型﹒不同住房類型在地理區(qū)位分布上和設(shè)計(jì)的樣式，外型、風(fēng)格，戶型、單戶面積上有了較大的差異﹒戶型面積 20世紀(jì)90年代較之20世紀(jì)70年代的更人性化，可選擇性大﹒

2.3 轉(zhuǎn)型時(shí)期居住用地空間布局與特征

21世紀(jì)初，九江市對(duì)城市的空間發(fā)展方向和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)上做了重大調(diào)整，居住用地的空間布局在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)和政府政策的引導(dǎo)下呈現(xiàn)出新的特征﹒

2.3.1 呈多核心發(fā)展模式

城市發(fā)展核心的分布和大小支配著居住用地的分布和規(guī)模， 城市的發(fā)展是由多個(gè)核心發(fā)展開來，城市核心隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市地域規(guī)模的擴(kuò)大而增加，除城市的中心商業(yè)區(qū)外，有城市內(nèi)部的輕工業(yè)區(qū)，城市邊緣的重工業(yè)區(qū)，另外還有大學(xué)、文化中心、公園、景區(qū)形成的核心﹒現(xiàn)階段九江居住用地的空間布局呈現(xiàn)出以潯陽區(qū)的中心商務(wù)區(qū)和南湖公園景區(qū)，八里湖東部和北部沿江開發(fā)區(qū)，廬山區(qū)的南山公園景區(qū)和九江學(xué)院等大學(xué)和城南郊區(qū)工業(yè)園為核心分別集聚的特征﹒

2.3.2 開發(fā)重點(diǎn)向八里湖新區(qū)和廬山區(qū)轉(zhuǎn)移

九江提出“環(huán)繞八里湖，建設(shè)新九江”的城市發(fā)展舉措﹒根據(jù) 2013年九江居住用地信息網(wǎng)對(duì)九江居住用地2010-2013年開發(fā)量的數(shù)據(jù)顯示，主城區(qū)可售住宅樓盤中潯陽區(qū)24個(gè)，廬山區(qū)39個(gè)、開發(fā)區(qū)42個(gè)，開發(fā)區(qū)和潯陽區(qū)在居住用地供應(yīng)上占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)﹒在空間結(jié)構(gòu)上，各區(qū)居住用地的總體空間布局上由不同核心集聚發(fā)展，潯陽區(qū)雖然仍是居住用地集中的分布區(qū)域，但居住用地開發(fā)的重點(diǎn)正由潯陽區(qū)向八里湖新區(qū)和城市南部的廬山區(qū)轉(zhuǎn)移﹒居住用地空間布局的重心也正向城市西部的八里湖新區(qū)和廬山區(qū)偏移﹒

2.3.3 居住用地結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整

居住用地業(yè)的日趨成熟和完善重要的一個(gè)方面是居住用地結(jié)構(gòu)在政府和市場(chǎng)的綜合作用下逐漸得到調(diào)整﹒為滿足園區(qū)務(wù)工、農(nóng)民進(jìn)城、舊城改造、學(xué)生就業(yè)、城市低收入家庭等“夾心群體”對(duì)住房的需求，九江市政府對(duì)城市住房保障的建設(shè)方面投入加大﹒2011年全市新建廉租房12 108套，公租房17 229套，到2012年全市新建廉租房21 038套，公租房35 697套﹒顯而易見，九江市政策性保障住房建設(shè)總量逐年增加，保障性住房成為現(xiàn)階段九江居住用地開發(fā)的重要組成部分，居住用地住宅結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整﹒

2.3.4 空間分異凸顯

九江城區(qū)居住用地在空間布局上出現(xiàn)了明顯的分異，主要表現(xiàn)在住房的檔次和布局區(qū)位上(見表1)﹒在老城區(qū)的沿江地段、甘棠湖南湖的濱湖地帶、八里湖北部的濱湖地段、八里湖東部的十里河沿岸等則分布大量高層和高檔商品房﹒同時(shí)，高檔居住用地樓房主要布置在交通條件便利商業(yè)服務(wù)繁榮的地段，保障性住房則距離商業(yè)服務(wù)中心和交通站較遠(yuǎn)的地段﹒在廬山區(qū)城南郊區(qū)的螺獅山和東南部郊區(qū)的怡康苑，怡溪苑、怡廬苑等其他在建的保障性住房項(xiàng)目﹒

表1 九江市轉(zhuǎn)型時(shí)期居住區(qū)由沿江時(shí)代向沿湖轉(zhuǎn)向

3 九江城區(qū)居住用地空間布局演變的成因分析

3.1 20世紀(jì)80年代居住用地空間布局成因

20世紀(jì)80年代是我國改革開放后的起步階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不足以快速改變以往城市居住區(qū)的空間分布形態(tài)，居住用地空間布局特征受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制時(shí)期的政府主導(dǎo)影響的痕跡明顯﹒一是住房分配制度是“國家配給制”，以單位為單元興建和分配住房，且房屋屬國家所有，城鎮(zhèn)居民個(gè)人沒有興建住房和選房的自主選擇權(quán)，城區(qū)絕大多數(shù)住房為國家出資配建，因此，單位住房是這一時(shí)期主要住宅形式﹒20世紀(jì)80年代為改革初期的第一個(gè)10年，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使城市建設(shè)推進(jìn)，出現(xiàn)了其他形式如房產(chǎn)管理局、居住用地地產(chǎn)商和私人等其他的建房形式，但由于實(shí)行的福利分房的制度一定程度上抑制了居住用地市場(chǎng)的發(fā)展，市場(chǎng)商品房建設(shè)量很少，城市住房仍以單位住房為主導(dǎo)﹒因此，以國家和單位公建的單位住宅為80年代城市的主要住宅形式﹒二是老城區(qū)潯陽區(qū)作為九江的經(jīng)濟(jì)、文化、政治的綜合服務(wù)中心，區(qū)內(nèi)居住人口多，建筑密度大，可利用土地有限，同時(shí)中心城區(qū)通常是由各個(gè)不同的獨(dú)立的單位組成，住房的建設(shè)和分配以單位為單元，所以各單位之間會(huì)存在土地的競爭關(guān)系，為充分利用土地，各單位見縫插針在各地塊包括邊角建房，因而形成小規(guī)模的不規(guī)則的住房分布特征﹒城區(qū)東郊的新城區(qū)是為發(fā)展工業(yè)劃出的“飛地”，工業(yè)單位在大片完整的土地上建起，住宅區(qū)經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，規(guī)范有序，并且廠區(qū)規(guī)模大，職工人口多，形成了大型的住宅區(qū)﹒

3.2 20世紀(jì)90年代居住用地空間布局成因

一是20世紀(jì)90年代，九江進(jìn)入工業(yè)化建設(shè)的新時(shí)期，經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值增長了7倍多，其中第二產(chǎn)業(yè)增長速度達(dá)到了 25.5%，是九江工業(yè)發(fā)展歷史上最快的時(shí)期﹒隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民生活水平提高，居民對(duì)住房的需求加大，同時(shí)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為住房投資建設(shè)奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)﹒這一時(shí)期，充分發(fā)揮了國家、地方、企業(yè)、及內(nèi)部職工的多方位力量，采用多種集資渠道，加快城市住房建設(shè)，居住用地獲得了極大的發(fā)展動(dòng)力，由 1985年第一家居住用地公司的成立到 1995年發(fā)展到120多家，居住用地投資額于1995年達(dá)3.04億元，多個(gè)大型住宅小區(qū)得以相繼建成﹒ 二是住房政策和土地政策的改革對(duì)居住用地的發(fā)展起到關(guān)鍵性的作用﹒1994年《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》推出，國家取消了福利分房制度，建立住房公積金制度，福利分房制度取消為居住用地市場(chǎng)提供了發(fā)展機(jī)會(huì)﹒1998年下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，徹底廢除了住房實(shí)物分配制度，這使商品房在市場(chǎng)中的主體地位得到確認(rèn)，居住用地獲得繁榮發(fā)展﹒住房制度的改革對(duì)居住用地市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制會(huì)產(chǎn)生影響，居民住房消費(fèi)成為推動(dòng)居住用地發(fā)展的市場(chǎng)指向，居住用地的開發(fā)受市場(chǎng)的主導(dǎo)更加迎合了人們對(duì)住房區(qū)位、價(jià)格、類型的不同需求，使住宅類型多樣化，人性化﹒在市場(chǎng)對(duì)土地資源優(yōu)化配置作用下，在城市中心的土地的高層商業(yè)綜合樓建設(shè)增加，住宅樓房逐漸外遷，促進(jìn)了居住用地中商住樓房的空間分化﹒

3.3 轉(zhuǎn)型時(shí)期居住用地空間布局成因

一是消費(fèi)者對(duì)居住品質(zhì)的追求﹒綠地和水域是高品質(zhì)居住用地的一個(gè)不可缺少的組成部分﹒居住用地的開發(fā)開始更多的注重住宅區(qū)的生態(tài)環(huán)境的塑造，積極尋求具有可利用的天然優(yōu)越生態(tài)環(huán)境的地理區(qū)位﹒為此，位于環(huán)繞兩湖為中心的東部八里湖新區(qū)和南部的廬山區(qū)便成為空間拓展的優(yōu)選之地﹒開發(fā)區(qū)八里湖沿岸，十里河畔和潯陽區(qū)一江兩湖的優(yōu)越的水生態(tài)資源無疑成為居住用地發(fā)展的有利區(qū)位條件﹒居住用地在此期間得到迅速的開發(fā)，其空間布局的重心也在逐漸向此轉(zhuǎn)移﹒

二是政府政策引導(dǎo)﹒城市在不同的發(fā)展階段會(huì)有不同的發(fā)展戰(zhàn)略和重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域﹒九江提出加快融入長江中游城市群，構(gòu)建以九江都市區(qū)和昌九新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略，基于九江城市的山水格局，由“兩湖時(shí)代”走向“八里湖時(shí)代”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變﹒居住用地開發(fā)的重心向八里湖開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)移是把八里湖建設(shè)成未來九江的另一核心的前序工作，通過住房的建設(shè)吸引人口的轉(zhuǎn)移﹒居住用地在此期間得到迅速的開發(fā)，居住用地的空間布局的重心也在逐漸向此轉(zhuǎn)移﹒2013年九江啟動(dòng)“十大片區(qū)”的舊城改造﹒按照安置先行，功能完善的改造原則，提前啟動(dòng)安置房建設(shè)，加快完善安置區(qū)就學(xué)、就醫(yī)、就業(yè)等公共服務(wù)功能，采取了“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”的就近和異地2種安置方式推進(jìn)舊城改造﹒老城區(qū)的舊城和棚戶區(qū)改造從另一方面促進(jìn)了保障性住房的建設(shè)和居住用地的空間分化﹒在城市發(fā)展的空間部署上把八里湖新區(qū)和廬山區(qū)作為現(xiàn)階段城市發(fā)展的主導(dǎo)方向﹒

三是交通是影響居住用地區(qū)位選擇的重要因素之一﹒中心城區(qū)主要以兩湖為中心，由長虹大道，潯陽路和濱江路，大中路等多支路形成的縱貫交通密集區(qū)，交通便利，居住用地價(jià)格相對(duì)要高﹒居住用地在開發(fā)順序上首選的區(qū)位是主要交通線兩側(cè)或交通便捷的地理位置﹒在新城區(qū)的新開發(fā)的樓盤，如經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的靠近龍開河路的長江大道和九瑞大道兩側(cè)，廬山區(qū)的長虹大道東側(cè)，再后向德化路推進(jìn)﹒并且通常離主城區(qū)近的交通可接近性好的居住用地的價(jià)格也要比遠(yuǎn)離市區(qū)的交通可接近較差的價(jià)位要高﹒

四是公共服務(wù)設(shè)施條件的差異會(huì)影響購房者對(duì)居住用地的最終的選擇﹒九江市中心城區(qū)潯陽區(qū)無疑是公共服務(wù)設(shè)施相對(duì)完善的區(qū)域，擁有眾多的院校和文化、衛(wèi)生、商業(yè)、信息服務(wù)機(jī)構(gòu)﹒然而新區(qū)經(jīng)過幾年的建設(shè)，政府通過不斷完善新區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施，將雙峰小學(xué)和九江市中醫(yī)醫(yī)院向廬山區(qū)遷移，向八里湖新區(qū)引進(jìn)九江學(xué)院等高等院校，將多部門行政機(jī)構(gòu)向新區(qū)遷移，都極大地促進(jìn)了新區(qū)公共配套服務(wù)的完善，方便人們看病、入學(xué)和工作，為人口向新區(qū)疏散提供了條件，從而為居住用地向新區(qū)轉(zhuǎn)移提供了動(dòng)力﹒

4 九江城區(qū)居住用地空間布局演變的趨勢(shì)與建議

九江正大力建設(shè)新區(qū)，城市在重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)八里湖新區(qū)的同時(shí)，會(huì)繼續(xù)適當(dāng)向南并沿城西、城東港區(qū)兩翼發(fā)展，到2015年，中心城區(qū)建成區(qū)面積達(dá)到了120 km2，人口規(guī)模超過100萬﹒

4.1 居住用地空間布局演變趨勢(shì)

(1)居住用地空間布局郊區(qū)化﹒隨著九江經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程趨勢(shì)將進(jìn)一步加快，居住用地也會(huì)得到持續(xù)的發(fā)展，居住用地在郊區(qū)的建設(shè)不斷增加，未來人口將向城郊新建住宅區(qū)轉(zhuǎn)移﹒居住用地的空間分布的郊區(qū)化趨勢(shì)也越發(fā)加快﹒同時(shí)新區(qū)交通的不斷發(fā)展和公共設(shè)施的不斷健全為居住用地布局郊區(qū)化提供了有力的條件﹒

(2)居住用地空間布局多核化﹒九江獨(dú)特優(yōu)越的水生態(tài)和綠地自然特征對(duì)未來居住用地空間分布具有重要的影響，以不同空間的自然生態(tài)景觀節(jié)點(diǎn)為中心集聚發(fā)展成多核心的居住用地分布結(jié)構(gòu)趨勢(shì)逐漸凸顯﹒由廬山區(qū)的南山公園、潯陽區(qū)2湖、八里湖3大核心的居住用地發(fā)展特征逐步強(qiáng)化﹒在其核心輻射下可劃分為以白水湖和沿江生態(tài)景觀發(fā)展的潯陽區(qū)東北片區(qū)、以兩湖生態(tài)景觀發(fā)展成熟的潯南片區(qū)、以龍開河沿岸綠廊發(fā)展的臨河居住區(qū)、以十里河綠廊發(fā)展的柴桑片區(qū)、以南山公園發(fā)展的十里片區(qū)、八里湖東南岸片區(qū)和賽湖北岸居住帶﹒另外，還有一些以交通干道線為過度帶的居住用地布局“版圖”﹒

(3)居住用地空間布局混合化﹒九江城市居住用地的建設(shè)朝著多功能混合化方向發(fā)展，城市用地在各區(qū)之間地塊與地塊之間得到進(jìn)一步的優(yōu)化配置，居住用地與休閑用地、教育用地、商業(yè)用地在區(qū)域發(fā)展中相互協(xié)調(diào)混合分布﹒在廬山區(qū)的南山公園東北布有行政用地，西南方向布有居住用地怡嘉苑，還有部分教育用地﹒八里湖新區(qū)的居住用地一般均與相應(yīng)大小的休閑景觀和院校等同時(shí)建設(shè)﹒在整個(gè)居住區(qū)范圍內(nèi)，未來將發(fā)展多樣的混合型區(qū)﹒

4.2 居住用地空間布局優(yōu)化建議

(1)規(guī)劃先行，科學(xué)布局﹒九江市居住用地要依據(jù)本市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口分布特征、城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程和土地資源條件協(xié)調(diào)布局，合理配套，有計(jì)劃、有步驟地推進(jìn)各項(xiàng)建設(shè)，減少重復(fù)建設(shè)，并結(jié)合近期與遠(yuǎn)期規(guī)劃，留有城市發(fā)展空間，促進(jìn)城市持續(xù)健康發(fā)展﹒

(2)突出重點(diǎn)，有序開發(fā)﹒九江城區(qū)房地產(chǎn)呈現(xiàn)大規(guī)模的開發(fā)態(tài)勢(shì)，各區(qū)遍地建設(shè)容易導(dǎo)致建設(shè)的無序性，使居住用地發(fā)展脫離市場(chǎng)實(shí)際需求，造成資源的浪費(fèi)﹒積極建設(shè)具有特色的優(yōu)質(zhì)居住用地片區(qū)，做到“開發(fā)一片、成熟一片”﹒應(yīng)該繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)八里湖新區(qū)和廬山區(qū)的核心功能區(qū)的建設(shè)，發(fā)展和創(chuàng)造新區(qū)核心的吸引力，加大老城區(qū)“舊城改造”，煥發(fā)老城區(qū)活力，促使人流向新建居住用地轉(zhuǎn)移，同時(shí)改善中心城區(qū)居住條件﹒

(3)完善設(shè)施，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)﹒各片區(qū)的居住用地開發(fā)過程中應(yīng)注重相應(yīng)的配套功能項(xiàng)目的開發(fā)，居住與產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、休閑等功能協(xié)調(diào)布局，完善基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)一個(gè)宜居宜業(yè)宜樂的綜合型功能區(qū)﹒居住用地建設(shè)應(yīng)避免過度強(qiáng)調(diào)功能分區(qū)、小區(qū)獨(dú)立和城鄉(xiāng)分割，城區(qū)建設(shè)應(yīng)結(jié)合鄉(xiāng)村，融入自然，創(chuàng)造一種開放、和諧過度的新型城鄉(xiāng)公共居住空間﹒

5 結(jié)論與展望

目前，九江城區(qū)居住用地呈現(xiàn)出多核心模式發(fā)展，多片區(qū)核心吸引力正在發(fā)展﹒居住用地空間布局重心由沿江向八里湖新區(qū)和廬山區(qū)轉(zhuǎn)移﹒經(jīng)濟(jì)適用房和公租房在近郊區(qū)住房的大量建設(shè)，居住用地結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，低收入人群的郊區(qū)化將成為人口向新區(qū)轉(zhuǎn)移的先鋒隊(duì)，不同類型的住房類型在微觀空間分布上出現(xiàn)了一定的分異，高檔商品房主要占據(jù)濱江濱湖，交通便利的優(yōu)越地段，而保障性住房則布局在較次的地塊﹒隨著新區(qū)交通和公共配套基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，郊區(qū)化將進(jìn)一步凸顯，未來混合型居住區(qū)將成為發(fā)展的趨勢(shì)．

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(責(zé)任編校：陳健瓊)

Study on the Space-time Evolution of the Real Estate of City in the Jiujiang

LI Song-zhi,WANG Li-yan
(Academy of tourism and land, Jiu Jiang University, Jiujiang, Jiangxi 332005, China )

The spatial layout is not only an important part of real estate constitute urban space layout but also an important factor in the impact of urban spatial structure. Jiu Jiang, known as north gate of Jiangxi Province, is located in the economic development zones between the Yangtze River and the Beijing-Kowloon Railway, which is the only city with ports to sea. Jiu Jiang city space is undergoing massive expansion. New construction and renovation of the old town changes the spatial layout, which will have a significant change in the real estate. This articles studies three stages of the Jiu Jiang city real estate, the spatial layout after the reform and opening up, we know that the spatial layout of real estate turns from units housing between the south of the Yangtze River and the north of two lakes in the 1980s to lakeside house layout along the circumference of quot;lakesquot; areas in 1990s, and the development of garden house and waterfront residential areas emphasizes the natural and fashion style.

Real Estate; spatial layout; Jiujiang

TU984.11+3

A

10.3969/j.issn.1672-7304.2017.02.0009

1672–7304(2017)02–008–06

2016-10-16

江西省教育廳科研項(xiàng)目(GJJ14734)

李松志(1968-)，男，江西安福人，教授，博士，主要從事城市發(fā)展與旅游規(guī)劃研究，E-mail: Lszhi123@163.com.