趙瑞杰

摘要：隨著我國目前城市化進(jìn)程高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)隨之得到快速發(fā)展，然而房地產(chǎn)行業(yè)融資困難現(xiàn)象日益突出，本文分析了我國房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀，找出房地產(chǎn)融資過程中存在的問題，最后提出了解決融資困難的對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；問題；對策

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量資金的籌集與運用，是一種資金密集型企業(yè)。當(dāng)前我國房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中完全依靠自有資金進(jìn)行開發(fā)的微乎其微，融資主要依賴銀行貸款，造成銀行系統(tǒng)承擔(dān)房地產(chǎn)企業(yè)的大量風(fēng)險。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)融資策略問題研究具有重要意義。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體融資規(guī)模是巨大的，且呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，由2006年的20000億元以下，經(jīng)過十年的持續(xù)上升，融資總額已經(jīng)超過120000億元，增長了6倍不止。近年來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)整體融資規(guī)模呈現(xiàn)上升趨勢，但融資結(jié)構(gòu)是不太合理的，其中過多的依賴銀行貸款，資產(chǎn)負(fù)債率上升，造成大量的融資成本和融資風(fēng)險。

銀行信貸是我國房地產(chǎn)企業(yè)最重要的融資渠道，可分為短期和長期信貸，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)貸款可根據(jù)抵押或質(zhì)押物分類不同項目為建設(shè)貸款和土地貸款。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款所占比例明顯較高。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)融資存在的問題

（一）過度依賴銀行貸款，負(fù)債比重較高

我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行系統(tǒng)過度依賴，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率特別高，也會抬高企業(yè)發(fā)行債券的利率，又加大了債券融資的費用，加重選擇銀行貸款。大部分房地產(chǎn)企業(yè)還是以債務(wù)融資為主要的融資方式。

（二）財務(wù)負(fù)擔(dān)加大，融資成本較高

房地產(chǎn)企業(yè)由于自身經(jīng)營特點決定需要大量資金支持，對資本投入的需求也較大，開發(fā)項目的時間較長，所以資金在回收過程的周期也相對緩慢。大額的銀行貸款產(chǎn)生的高額利息將造成企業(yè)的財務(wù)負(fù)擔(dān)，并且?guī)硪欢ǖ呢攧?wù)風(fēng)險，使得這種融資方式的成本上升。

（三）政策壓力大，結(jié)構(gòu)調(diào)整受限

我國房地產(chǎn)市場受政策影響極大，需要時刻關(guān)注政策消息，做好相應(yīng)的應(yīng)對措施。今年3月，海南省房地產(chǎn)市場出臺的“兩個暫?！贝胧?，實施“政策倒逼”，便出現(xiàn)大量媒體和房地產(chǎn)商擔(dān)心是否會對海南房地產(chǎn)市場帶來風(fēng)險，這種政策倒逼去庫存，也是倒逼房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)房地產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)和合理的配套能夠得到提升。在這樣的政策大環(huán)境下，房地產(chǎn)商必須順應(yīng)形勢做出相應(yīng)的調(diào)整改革，不然就會被淘汰。

（四）體質(zhì)不完善，機(jī)制不敏感

我國目前的房地產(chǎn)市場還沒有設(shè)置全國統(tǒng)一性的行業(yè)監(jiān)管部門，只有分散管理的職能部門。這樣就容易造成部門之間的管理調(diào)配不協(xié)調(diào)，出現(xiàn)規(guī)則不一樣的現(xiàn)象。另外，目前我國房地產(chǎn)機(jī)制也是不敏感的，由于我國房地產(chǎn)市場起步較晚，加之信息不對稱，市場供求機(jī)制還不敏感，房地產(chǎn)價格并不能真實反映其供求關(guān)系。

三、改善我國房地產(chǎn)行業(yè)融資問題的建議

（一）保持穩(wěn)健經(jīng)營策略，努力吸收投資者的資金

一個穩(wěn)健的經(jīng)營戰(zhàn)略是對投資者的一劑強(qiáng)有力的鎮(zhèn)心針，保持投資者對公司未來的發(fā)展盈利充滿信心。房地產(chǎn)公司要注重加強(qiáng)公司內(nèi)部建設(shè)，健全內(nèi)部控制制度，向投資者提供真實可靠的財務(wù)信息，努力增加投資者對房地產(chǎn)公司增加投資的欲望，以此緩解融資難的問題。

（二）適當(dāng)進(jìn)行海外融資，盡量采用多元融資策略

為了構(gòu)建一個良好合理的融資結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對其他各種融資方式的采用力度，在穩(wěn)定現(xiàn)有的融資渠道下，發(fā)展新的融資方式。除了國內(nèi)渠道，房地產(chǎn)公司也應(yīng)根據(jù)情況利用好外資融資，利用海外資本投資國內(nèi)房地產(chǎn)市場，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，逐步提高房地產(chǎn)市場的競爭力。

（三）提高企業(yè)管理水平，增強(qiáng)投資者、債權(quán)人等的信心

不管什么行業(yè)，投資者、債權(quán)人等總是選擇有良好的管理水平、信用度高，有好的經(jīng)營能力和盈利能力的企業(yè)，從而獲得穩(wěn)定的投資回報。同時提高企業(yè)的管理水平還有利于降低企業(yè)的融資成本，提高融資能力。公司如果內(nèi)部的管理水平提高，業(yè)績也自然就會得到提升，這一切也都會體現(xiàn)在對外公開的一系列財務(wù)數(shù)據(jù)上。

（四）嚴(yán)格執(zhí)行貸款合同，樹立良好企業(yè)形象

一個良好的信用評價是一個優(yōu)秀企業(yè)的最基本的前提，只有足夠好的信用才有資格在貸款和融資過程中取得銀行和其他信托機(jī)構(gòu)的信任。因此公司要努力塑造企業(yè)良好的企業(yè)形象，具體要從執(zhí)行貸款合同做起，要按時歸還貸款利息，到期按時歸還本金，以求獲得較好的信用評價等級。另外房地產(chǎn)公司在日常管理過程中，要結(jié)合國際和國內(nèi)的信用評級要求來規(guī)范企業(yè)，認(rèn)真履行法律法規(guī)的有關(guān)條款，通過方方面面樹立企業(yè)的良好形象。

（五）注重自有資金積累，提高長期償債能力

一個優(yōu)秀的企業(yè)必然是一個有足夠能力自救的企業(yè)，為了公司以后長遠(yuǎn)的發(fā)展，公司應(yīng)適當(dāng)增加留存收益的留存比率，以備應(yīng)對公司資金危機(jī)或其他緊急情況。公司在有條件的情況下要及時償還長期負(fù)債，盡可能減少企業(yè)長期償債的負(fù)擔(dān)。在資金的分配過程中，要制定合理的償債計劃，時刻保持憂患意識，不斷提高公司的償債能力。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：焦作大學(xué)）endprint