唐福輝

[摘要]文章從我國(guó)二手房交易中存在的各種問(wèn)題及容易產(chǎn)生法律糾紛的現(xiàn)狀出發(fā)，分析了我國(guó)目前的法律及相關(guān)政策對(duì)二手房雙方的交易安全影響，分別從賣(mài)方主體資格問(wèn)題、交易房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題、交易房屋過(guò)戶風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題、購(gòu)房款付款方式及按揭方式下買(mǎi)賣(mài)雙方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題四個(gè)方面，結(jié)合二手房交易闡述了常見(jiàn)的法律問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)防范措施，并有針對(duì)性地提出了防范和控制二手房交易風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策和建議。

[關(guān)鍵詞]二手房；交易；風(fēng)險(xiǎn)；防范

目前，由于針對(duì)二手房交易的法律法規(guī)及相關(guān)政策還不夠完善，缺乏銜接和配套規(guī)定，以及二手房交易當(dāng)事人的法律意識(shí)普遍不高，缺乏聘請(qǐng)專業(yè)律師提供二手房交易法律服務(wù)的維權(quán)意識(shí)，導(dǎo)致我國(guó)二手房交易中存在諸多的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，二手房交易糾紛已成為民事法律糾紛的高發(fā)領(lǐng)域。

一、賣(mài)方主體資格問(wèn)題

賣(mài)房一方的主體資格問(wèn)題，即賣(mài)房一方是否有權(quán)處分交易房屋的問(wèn)題。現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常存在這樣的情況，二手房的賣(mài)房人并不是真正的交易房屋產(chǎn)權(quán)人或者只是交易房屋共有權(quán)人之一，沒(méi)有取得交易房屋完全的處分權(quán)，對(duì)交易二手房并不具有完全的處分權(quán)。在這種情況下，購(gòu)房人與賣(mài)房人簽訂的二手房買(mǎi)賣(mài)合同往往處于無(wú)效或者效力待定狀態(tài)，導(dǎo)致房屋交易安全無(wú)保障。

因此，二手房交易中，首先須對(duì)賣(mài)房一方的主體資格進(jìn)行了解和審查，購(gòu)房人不僅要看賣(mài)房一方單方面提供的交易房屋的產(chǎn)權(quán)資料，還應(yīng)親自或委托專業(yè)律師前往當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)登記部門(mén)查詢?cè)摲课莸脑紮n案資料，以核實(shí)清楚交易房屋的真實(shí)產(chǎn)權(quán)情況，或向有關(guān)部門(mén)調(diào)查了解并核實(shí)賣(mài)房一方是否合法享有對(duì)該交易房屋的處分權(quán)。以上情況調(diào)查核實(shí)后，購(gòu)房人在確保賣(mài)房人對(duì)交易房屋有完全處分權(quán)的情況下，再進(jìn)行交易。

二、交易房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題

交易房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題即該交易房屋作為買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物是否合法，是否有瑕疵，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）房屋所有權(quán)

交易的房屋是否存在抵押、查封等情況，這是購(gòu)房人事先必須要核實(shí)清楚的問(wèn)題，購(gòu)房人必須親自或委托律師前往房屋登記管理部門(mén)核查。現(xiàn)實(shí)中，有些購(gòu)房人法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，覺(jué)得交易房屋價(jià)格優(yōu)惠，便急于成交，往往在沒(méi)有對(duì)交易房屋是否存在抵押、查封等情況進(jìn)行調(diào)查核實(shí)的情況下，就與賣(mài)房人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并交付全部或部分購(gòu)房款。直到在辦理房屋過(guò)戶手續(xù)中，才發(fā)現(xiàn)交易房屋已經(jīng)被有關(guān)部門(mén)查封或設(shè)置了抵押，這時(shí)才知道自己已經(jīng)陷于非常被動(dòng)的局面。最后往往是交易房屋無(wú)法過(guò)戶到購(gòu)房人名下，購(gòu)房人交付給賣(mài)房人的購(gòu)房款又無(wú)法拿回而導(dǎo)致糾紛。

（二）土地使用權(quán)

因?yàn)榉课菟谕恋赜需Υ枚鴮?dǎo)致房屋無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，這種情況時(shí)有發(fā)生。對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，這是一種更隱蔽的風(fēng)險(xiǎn)，因此，很多購(gòu)房人往往無(wú)法預(yù)料到這種情況的發(fā)生。

一直以來(lái)，我國(guó)對(duì)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)實(shí)行分別登記，并沒(méi)有統(tǒng)一登記，而土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)又可以分開(kāi)抵押。交易中，一些購(gòu)房人只要看了賣(mài)房人的房產(chǎn)權(quán)證書(shū)并到房產(chǎn)管理部門(mén)查詢交易房屋所有權(quán)情況，如果交易房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有瑕疵，購(gòu)房人往往就放心與賣(mài)房人進(jìn)行交易。筆者所在的律師事務(wù)所曾辦理過(guò)一起因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)之前已抵押給了銀行，但購(gòu)房人只核實(shí)了交易房屋的產(chǎn)權(quán)登記情況，并沒(méi)有對(duì)土地使用權(quán)登記情況進(jìn)行調(diào)查了解，就與賣(mài)房人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并向賣(mài)房人支付購(gòu)房款80萬(wàn)元，結(jié)果在房產(chǎn)登記部門(mén)無(wú)法辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的案件。

（三）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

我國(guó)《合同法》規(guī)定，房屋的承租人對(duì)房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。現(xiàn)實(shí)里有些賣(mài)房人對(duì)該規(guī)定并不了解或者雖了解但出于其他目的，在未妥善處理好承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情況下，擅自把租賃房屋賣(mài)給了購(gòu)房人。承租人知道后，可能會(huì)主張承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，從而把購(gòu)房人拖入訴訟爭(zhēng)議之中。

為避免上述情況的出現(xiàn)，確保房屋交易安全，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)對(duì)交易房屋的租賃情況進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。如果交易房屋存在租賃關(guān)系，應(yīng)當(dāng)要求賣(mài)房人依法處理好承租人對(duì)房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題之后，才與賣(mài)房人達(dá)成交易，避免留下后遺癥，確保購(gòu)房人合同權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。

（四）房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)源

為了確保交易安全，對(duì)賣(mài)房人的房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)源進(jìn)行調(diào)查非常有必要，將會(huì)有效地提高交易的安全系數(shù)。如果房屋的前手交易存在瑕疵或漏洞，可能導(dǎo)致后手的交易無(wú)效。購(gòu)房人往往容易忽略這一環(huán)節(jié)，而一旦出現(xiàn)這種情況，購(gòu)房人將陷于非常被動(dòng)的局面。

作為普通的購(gòu)房人，是難以獨(dú)自完成上述調(diào)查工作的，因此聘請(qǐng)專業(yè)律師進(jìn)行調(diào)查，對(duì)交易房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)源的合法性進(jìn)行審查，將大大降低和控制該環(huán)節(jié)的交易風(fēng)險(xiǎn)，以確保購(gòu)房人合同權(quán)益的實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)實(shí)中就有這樣的案例，購(gòu)房人已向賣(mài)房人支付了全部或部分購(gòu)房款，在辦理房屋過(guò)戶過(guò)程中，因前手的房屋買(mǎi)賣(mài)訴訟導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法辦理過(guò)戶，從而無(wú)法實(shí)現(xiàn)交易目的。

三、交易房屋過(guò)戶風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

（一）第三人中請(qǐng)查封風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)實(shí)中，經(jīng)常碰到交易過(guò)程中，交易房屋被法院查封的情形。為了防范和控制該情形下的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房人聘請(qǐng)專業(yè)律師對(duì)賣(mài)房人在當(dāng)?shù)胤ㄔ菏欠翊嬖诒辉V案件進(jìn)行調(diào)查，顯得尤其重要。一般情況下，如果賣(mài)房人在法院有被訴案件，往往在賣(mài)房人所在地的法院受理，所以購(gòu)房人向當(dāng)?shù)胤ㄔ毫私赓u(mài)房人的被訴案件情況，能大大降低交易房屋在過(guò)戶中被查封的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）購(gòu)房人代付銀行貸款或第三人借款風(fēng)險(xiǎn)

此種情形下，購(gòu)房人風(fēng)險(xiǎn)更高，相當(dāng)于賣(mài)房人給購(gòu)房人又多設(shè)置了一個(gè)附帶條件，即購(gòu)房人必須為賣(mài)房人還清銀行或第三人的借款后，房屋才能進(jìn)行交易。而在這一過(guò)程中，賣(mài)房人很可能還存在其他債務(wù)，導(dǎo)致銀行或第三人同意解除交易房屋的抵押、查封后，交易房屋又被其他人申請(qǐng)查封，從而造成購(gòu)房人的購(gòu)房目的落空，同時(shí)承擔(dān)了更大的交易風(fēng)險(xiǎn)。

那么，購(gòu)房人如何防范這一風(fēng)險(xiǎn)呢？首先，注意賣(mài)房人提出的交易價(jià)格，如果賣(mài)房人提出的交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，說(shuō)明賣(mài)房人急于出手該房屋，其中往往存在“貓膩”，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)調(diào)查其中原因。其次，了解賣(mài)房人的負(fù)債情況，賣(mài)房人要求購(gòu)房人墊付解押、解封資金，說(shuō)明賣(mài)房人資金相當(dāng)緊張，很可能這時(shí)已經(jīng)債務(wù)纏身，甚至資不抵債。購(gòu)房人調(diào)查后，如發(fā)現(xiàn)賣(mài)房人確屬上述情況，就應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎交易。如果對(duì)上述情況做了比較詳細(xì)的調(diào)查之后，覺(jué)得交易風(fēng)險(xiǎn)可控，再與賣(mài)房人進(jìn)行交易。最后，盡量縮短交易、過(guò)戶時(shí)間，交易過(guò)程中，時(shí)間越長(zhǎng)，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)就越大，因此，必須盡量縮短交易時(shí)間，確保交易房屋能盡快過(guò)戶到購(gòu)房人名下。endprint

（三）委托房屋交易中介機(jī)構(gòu)辦理交易過(guò)程的法律風(fēng)險(xiǎn)

很多時(shí)候，二手房買(mǎi)賣(mài)雙方為了方便省事，通常都會(huì)共同委托一家二手房交易中介機(jī)構(gòu)辦理具體的交易事宜，買(mǎi)賣(mài)雙方與中介機(jī)構(gòu)三方簽訂的合同版本由中介公司提供，且為格式合同，合同條款側(cè)重保護(hù)的是中介機(jī)構(gòu)的利益。為了促成雙方交易以便盡快拿到中介服務(wù)費(fèi)，而對(duì)買(mǎi)賣(mài)交易雙方之間具體的權(quán)利及義務(wù)、違約責(zé)任等往往約定不明確，極易導(dǎo)致交易雙方之間產(chǎn)生糾紛。常見(jiàn)的問(wèn)題有以下幾種情形：

1.對(duì)于購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)支付的購(gòu)房定金約定不明確

這是二手房交易中經(jīng)常發(fā)生的一個(gè)問(wèn)題。在買(mǎi)賣(mài)合同中，交易雙方與中介公司往往約定相關(guān)的費(fèi)用由中介公司代收，交易過(guò)程中，當(dāng)符合一定條件情況下再由中介公司支付給賣(mài)房人。而有些中介公司缺乏職業(yè)操守，有意挪用或侵占交易資金，不按合同約定及時(shí)交付給賣(mài)房人。有的中介公司利用交易當(dāng)事人法律意識(shí)不強(qiáng)，欺騙交易當(dāng)事人出具收款收據(jù)給中介公司，但并未向交易當(dāng)事人支付相關(guān)款項(xiàng)。關(guān)于定金，交易雙方在合同中應(yīng)該約定由購(gòu)房人直接向賣(mài)房人支付，不要約定由中介公司代收，同時(shí)對(duì)定金支付的時(shí)間、對(duì)象和收款帳號(hào)予以明確，以免產(chǎn)生糾紛。

2.對(duì)于賣(mài)房人應(yīng)當(dāng)配合辦理銀行解押、解除查封的約定不清晰

實(shí)踐中，交易房屋往往存在抵押或查封的情況，必須由賣(mài)房人還清銀行或第三人的借款后，解除抵押或查封的情形后房屋才能進(jìn)行合法交易。但交易雙方對(duì)于賣(mài)房人如何配合辦理交易房屋的解除抵押或查封，如辦理的期限、辦理不成如何處理等約定不明確，從而容易產(chǎn)生糾紛。

3.對(duì)原合同約定事項(xiàng)進(jìn)行變更或補(bǔ)充不及時(shí)

合同履行過(guò)程中，出現(xiàn)需要對(duì)原合同的約定事宜進(jìn)行變更、補(bǔ)充時(shí)，中介公司往往只是口頭告知交易雙方原約定事項(xiàng)需要變更或補(bǔ)充，但沒(méi)有及時(shí)組織交易雙方形成書(shū)面的變更或補(bǔ)充協(xié)議，這就為交易雙方后面糾紛的產(chǎn)生留下了隱患。

4.房屋的評(píng)估及首付款問(wèn)題

交易過(guò)程中，交易當(dāng)事人單方委托的評(píng)估公司作出的房屋評(píng)估價(jià)值，不一定能得到貸款銀行的認(rèn)可，如果貸款銀行認(rèn)為交易當(dāng)事人委托評(píng)估的價(jià)值過(guò)高，則銀行貸款金額相對(duì)減少，從而導(dǎo)致首付款金額增加，超出購(gòu)房人的資金預(yù)算。因此，交易雙方須在合同中明確約定出現(xiàn)此種情形時(shí)如何處理，否則會(huì)因此造成交易無(wú)法完成。

5.交易過(guò)程中產(chǎn)生的稅費(fèi)承擔(dān)問(wèn)題

交易過(guò)程中必然產(chǎn)生相關(guān)的稅費(fèi)，甚至還會(huì)產(chǎn)生土地出讓金（如經(jīng)濟(jì)適用房交易），所以交易雙方應(yīng)當(dāng)事前在合同中對(duì)交易中產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)由哪一方承擔(dān)作出明確約定，以免在此過(guò)程中產(chǎn)生分歧，影響交易。

6.“黑白合同”的履行問(wèn)題

目前，各地房屋交易登記中心要求交易雙方須在網(wǎng)上簽訂一份合同（即網(wǎng)簽，也稱“白合同”），而交易雙方私下也會(huì)簽訂一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同（也稱“黑合同”），這兩份合同的內(nèi)容往往是不一致的，尤其是交易價(jià)格，雙方網(wǎng)簽的合同是為了辦理交易手續(xù)，而雙方實(shí)際履行的是私下簽訂的合同。為防止糾紛，交易雙方最好另行簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，明確雙方實(shí)際履行的是哪一份合同，以免導(dǎo)致糾紛的發(fā)生。

7.交易期限的約定

無(wú)論交易成功與否，交易雙方最好在合同中約定一個(gè)最長(zhǎng)的交易期限，同時(shí)對(duì)其中某個(gè)事項(xiàng)約定一個(gè)最長(zhǎng)的辦理時(shí)間，如一方超過(guò)該期限未辦妥的，另一方有權(quán)解除合同。以免出現(xiàn)一方長(zhǎng)時(shí)間不履行合同某一義務(wù)，而另一方又不能及時(shí)解除合同，造成延誤一方的交易機(jī)會(huì)或增加交易成本。

8.房屋交付問(wèn)題

雙方應(yīng)當(dāng)在合同中約定，購(gòu)房人完全履行了合同約定的義務(wù)，在交房條件成就時(shí)，賣(mài)房人應(yīng)向購(gòu)房人交付房屋及房屋應(yīng)符合約定的要求。如果還包括家具、家電等的交付，雙方最好列一份明細(xì)清單，以免交付時(shí)出現(xiàn)糾紛。

9.賣(mài)房人戶口遷出問(wèn)題

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，交易雙方往往會(huì)忽略，也容易產(chǎn)生糾紛。雙方最好約定賣(mài)房人先把戶口遷出，再進(jìn)行交易。如果先辦理房屋過(guò)戶，之后賣(mài)房人才把戶口遷出，一旦賣(mài)房人沒(méi)有按約定及時(shí)把戶口遷出，將導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法落戶，會(huì)造成購(gòu)房人子女無(wú)法及時(shí)入學(xué)等問(wèn)題，從而導(dǎo)致糾紛。

10.中介費(fèi)的支付條件問(wèn)題

建議交易雙方與中介公司在合同中約定中介費(fèi)的支付條件，即在雙方交易成功時(shí)才全額支付中介費(fèi)，由于不同原因造成交易不成功的，中介公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情形對(duì)中介費(fèi)進(jìn)行減免收取。這樣的約定比較公平和客觀。實(shí)踐中很多關(guān)于中介費(fèi)的訴訟糾紛，就是因?yàn)楦鞣綄?duì)中介費(fèi)的支付條件約定不明確而造成的。

11.違約責(zé)任問(wèn)題

這個(gè)問(wèn)題特別重要，針對(duì)交易中可能出現(xiàn)的違約情形，各方一定要在合同中作出具體明確的約定，一旦產(chǎn)生糾紛訴至法院，違約條款關(guān)系到守約一方合法權(quán)益的維護(hù)問(wèn)題，也是法院公平裁判的依據(jù)。

因此，二手房交易中，交易雙方雖然委托了中介公司辦理交易事宜，但很容易因?yàn)楦鞣N約定不明確等問(wèn)題而發(fā)生糾紛。筆者建議交易雙方最好聘請(qǐng)專業(yè)律師參與整個(gè)交易過(guò)程，這樣雙方交易過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)才能得到很好地控制，防范交易風(fēng)險(xiǎn)。即使之后產(chǎn)生合同糾紛，由于之前有專業(yè)律師把關(guān)，自己也不至于太被動(dòng)，最大程度維護(hù)自己的合法權(quán)益。

四、購(gòu)房款付款方式及按揭方式下買(mǎi)賣(mài)雙方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

實(shí)踐中，購(gòu)房人支付購(gòu)房款之后，而后由于種種原因無(wú)法辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，往往就是選擇了先支付購(gòu)房款后辦理過(guò)戶手續(xù)的方式，這種方式下購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)極大。

當(dāng)前各地的房屋交易中心普遍推行購(gòu)房款由銀行作為第三方實(shí)行資金監(jiān)管，這樣大大降低了購(gòu)房人的交易風(fēng)險(xiǎn)。房屋買(mǎi)賣(mài)雙方可以與銀行簽訂三方資金監(jiān)管協(xié)議，雙方可以在協(xié)議中約定銀行向賣(mài)房人支付購(gòu)房款的條件，即必須在房屋辦理完過(guò)戶手續(xù)后，銀行才能把監(jiān)管資金（購(gòu)房款，實(shí)踐中往往是首付款）支付給賣(mài)房人。通過(guò)這種方式，買(mǎi)賣(mài)雙方的合同權(quán)益得到平衡，保證了購(gòu)房人的資金交易安全。但是，往往有些購(gòu)房人對(duì)購(gòu)房款可以進(jìn)行資金監(jiān)管的方式并不了解，而選擇先向賣(mài)房人支付購(gòu)房款后辦理過(guò)戶的傳統(tǒng)方式，從而增加了交易風(fēng)險(xiǎn)。endprint

對(duì)于賣(mài)房人來(lái)說(shuō)，目前還有一個(gè)比較大的問(wèn)題就是在購(gòu)房人采取銀行按揭貸款支付方式下的風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)之所以存在，是因?yàn)橘u(mài)房人須先把房屋過(guò)戶給購(gòu)房人，購(gòu)房人取得新的房屋產(chǎn)權(quán)證之后才能向銀行辦理貸款，而在這一過(guò)程中，購(gòu)房人有可能因?yàn)閭鶆?wù)糾紛而導(dǎo)致該交易房屋被第三人申請(qǐng)法院查封，這樣銀行就不能貸款，從而導(dǎo)致賣(mài)房人的大部分房款無(wú)法到位，造成損失。賣(mài)房人可以從以下兩個(gè)方面防范這一風(fēng)險(xiǎn)：一是交易之前，須對(duì)交易對(duì)象（購(gòu)房人）的信用記錄、涉及訴訟情況、購(gòu)房動(dòng)機(jī)及履約能力等情況做一個(gè)全面的調(diào)查了解，必要時(shí)聘請(qǐng)專業(yè)律師做一個(gè)盡職調(diào)查；二是按揭貸款辦理過(guò)程中，應(yīng)積極主動(dòng)與銀行負(fù)責(zé)辦理貸款人員溝通，催其盡快辦理相關(guān)貸款手續(xù)，盡量縮短辦理貸款時(shí)間，以降低交易風(fēng)險(xiǎn)。

五、控制二手房交易風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策和建議

（一）制定《二手房交易管理辦法》

目前，行政管理部門(mén)出臺(tái)的二手房交易資金監(jiān)管規(guī)定，實(shí)踐中只是解決了首付款交易資金的監(jiān)管，解決了買(mǎi)方付款后房屋卻不能過(guò)戶的問(wèn)題，因?yàn)槭赘犊钸M(jìn)行監(jiān)管后，只有當(dāng)交易房屋過(guò)戶到買(mǎi)方名下后，監(jiān)管銀行才能依監(jiān)管協(xié)議的約定將首付款支付給賣(mài)方。交易資金監(jiān)管措施出臺(tái)之后，可以說(shuō)二手房交易中買(mǎi)方的風(fēng)險(xiǎn)大大降低。但是沒(méi)有解決賣(mài)方交易資金余款的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，如前所述，即無(wú)法確保賣(mài)方能及時(shí)收到交易資金余款。

為解決上述問(wèn)題，建議由國(guó)務(wù)院制定《二手房交易管理辦法》，明確二手房交易中，在二手房辦理過(guò)戶及按揭貸款抵押登記手續(xù)中，房產(chǎn)交易部門(mén)與金融機(jī)構(gòu)互相配合的銜接機(jī)制，明確房產(chǎn)管理部門(mén)須做到過(guò)戶登記與抵押權(quán)登記的無(wú)縫銜接。這樣就可以解決交易房屋在辦理過(guò)戶之后辦理抵押登記之前可能被第三人申請(qǐng)查封的問(wèn)題，確保銀行能順利辦理交易房屋的抵押登記手續(xù)及發(fā)放貸款。從而化解了二手房交易中賣(mài)方的重大交易風(fēng)險(xiǎn)。

（二）提高二手房交易行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻

相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)二手房交易中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管，提高行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻，制定并實(shí)施從業(yè)人員的資質(zhì)認(rèn)定規(guī)定。當(dāng)前二手房交易中介機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入門(mén)檻太低，從業(yè)人員整體素質(zhì)不高，加上從業(yè)人員的法律意識(shí)淡薄，是造成二手房交易中亂象的重要原因。

（三）加強(qiáng)交易引導(dǎo)和法律風(fēng)險(xiǎn)提示

房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定詳細(xì)的《二手房交易流程指引》，加強(qiáng)對(duì)交易當(dāng)事人交易引導(dǎo)和法律風(fēng)險(xiǎn)提示。

（四）聘請(qǐng)專業(yè)律師全程參與

對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房可能是一輩子中最大的一筆投資（交易），一旦出現(xiàn)交易風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生糾紛，將給工作和生活帶來(lái)很大的影響。因此，對(duì)于交易當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，為了順利完成交易事務(wù)，理應(yīng)聘請(qǐng)一名專業(yè)律師參與交易全過(guò)程，確保二手房交易中合法權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。

[責(zé)任編輯：龐芳洲]endprint