李偉毅

【摘要】隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展以及經(jīng)濟條件的日益改善，人們對居住條件的要求也越來越高，更多的人開始注重生活品質(zhì)的滿足。物業(yè)管理工作已經(jīng)成為了現(xiàn)代住宅小區(qū)管理中的主要組成部分，有效住宅小區(qū)維修改造工程更是期中重要管理范疇之一，為業(yè)主在小區(qū)內(nèi)安居樂業(yè)提供了巨大的保障。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；住宅小區(qū)；維修工程；管理策略；探究思考

【Abstract】With the rapid development of urbanization and the improvement of economic conditions， people's living conditions are also getting higher and higher. More and more people are beginning to pay attention to the quality of life. Property management has become a modern residential district management of the main components of effective residential district renovation project is one of the important areas of management one of the owners in the district to live and work in peace and contentment to provide a huge guarantee.

【Key words】Property Management；Residential Area；Maintenance Engineering；Management Strategy；Exploring and Thinking

為了有效提高住宅小區(qū)維修改造工程項目管理水平，提高工程質(zhì)量，保證工期，降低成本。本文我將結(jié)合幾年來小區(qū)物業(yè)工程監(jiān)管工作實踐，對住宅小區(qū)維修改造工程管理策略展開探究，望能起到拋磚引玉的作用。

1. 小區(qū)維修改造中出現(xiàn)的問題探究

住宅小區(qū)維修改造的問題主要集中在以下幾點。一是住宅外墻保溫處理完涮外墻乳膠漆工程，隨著歲月的流失，風(fēng)吹雨淋，樓房外觀顯得陳舊，部分出現(xiàn)墻皮裂縫、破損，小區(qū)整體外觀視覺感官不良；二是頂層樓房的防水層年久失修，防水層出現(xiàn)損壞，造成樓頂漏水；三是小區(qū)地面的水泥地磚由于多年受雨水侵蝕，雪水凍融，很多地磚破裂，地面隆起不平；四是道路損壞嚴(yán)重，坑洼不平；五是小區(qū)排水溝多是采用地，溝排水的形式，極易造成淤積堵塞，夏季臭味逸出，影響小區(qū)空氣質(zhì)量；六是樓房內(nèi)排水鑄鐵管線破裂，內(nèi)部銹蝕嚴(yán)重。

2. 小區(qū)維修改造施工的特點探析

小區(qū)維修改造不同于一般的新建工程，施工環(huán)境有著自己的獨特特點。一無論是外墻保溫施工、涮外墻乳膠漆還是樓房內(nèi)部管線的維修改造工程位于居民家中，直接影響居民的生活，施工時需要居民配合，在家中留人，便于施工。給水、排水、天然氣管線的改造不能影響居民生活時間太長。二是小區(qū)道路、外部管線、地面的施工點多面廣，不便施工管理。三是小區(qū)維修改造是在居民區(qū)進行，對居民的生活影響較大，安全隱患多。

3. 小區(qū)維修改造工程管理注意的問題

3.1小區(qū)維修改造的工程管理應(yīng)把加強文明施工的管理放在首位。

使施工現(xiàn)場和臨時占地范圍內(nèi)秩序井然，文明安全，環(huán)境得到保持，綠地樹木不被破壞，交通暢達，防火設(shè)施完備，居民不受干擾，場容和環(huán)境衛(wèi)生均符合要求。為此，施工管理中應(yīng)做到主管掛帥，系統(tǒng)把關(guān)，普遍檢查，建章建制，責(zé)任到人，落實整改，嚴(yán)明獎懲。⑴主管掛帥，各部分主要負責(zé)人參加的施工現(xiàn)場管理領(lǐng)導(dǎo)小組。⑵系統(tǒng)把關(guān)，即各管理業(yè)務(wù)系統(tǒng)對現(xiàn)場的管理進行分口負責(zé)，每月組織檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。⑶普遍檢查，即對施工現(xiàn)場的檢查內(nèi)容，按達標(biāo)要求逐項檢查，填寫檢查報告，評定現(xiàn)場管理水平。⑷建章建制，即建立施工現(xiàn)場管理規(guī)章制度和實施辦法，按法辦事，不得違背。⑸責(zé)任到人，即管理責(zé)任明確到部門，部門責(zé)任明確到人，以便落實管理工作。⑹落實整改，即對各種問題，一旦發(fā)現(xiàn)，必須采取措施糾正，避免再度發(fā)生。無論涉及到哪一級，哪一部門，哪一個人，決不能姑息遷就，必須整改落實。⑺嚴(yán)明獎懲，對于成績突出者，應(yīng)按獎懲辦法予以獎勵，出現(xiàn)問題者，進行必要的懲罰。

3.2加強小區(qū)維修改造工程的安全管理。

小區(qū)維修改造中會出現(xiàn)土方開挖工程、拆除、電氣焊等工序，小區(qū)是居民的集中生活區(qū)，

車輛、人員密集，安全管理決不能放松。施工管理中應(yīng)重點做好以下幾點安全管理工作。（1）小區(qū)維修施工要建立安全管理系統(tǒng)，落實安全管理責(zé)任，做到人人肩上有責(zé)任，人人有指標(biāo)。（2）施工前重點核查施工組織設(shè)計中的安全管理措施的內(nèi)容，是否與工程實際相符，是否有針對性與實際可操作性。（3）施工現(xiàn)場制定安全生產(chǎn)的管理制度，并做成“安全生產(chǎn)制度板”，與“消防保衛(wèi)制度板”以及“施工標(biāo)志牌”一起置于小區(qū)施工現(xiàn)場。（4）施工現(xiàn)場的安全防護應(yīng)包括以下七個方面：操作現(xiàn)場及洞口臨邊安全防護、土方工程安全防護、腳手架及高處作業(yè)安全防護、施工臨時用電安全防護、施工機械安全防護、拆除工程安全防護，上述各項作業(yè)中作業(yè)條件、料具要求、技術(shù)要求、操作防護要求等，應(yīng)符合國家及當(dāng)?shù)仡C布的規(guī)程、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。（5）特種作業(yè)人員必須持證上崗特種作業(yè)，對施工工人的安全教育情況進行檢查。（6）對施工的工程經(jīng)常進行巡回檢查，對項目經(jīng)理部的安全管理體系及其運行狀況進行抽查。

（7）施工現(xiàn)場安全檢查的重點部位和重點項目，土建施工安全防護中的腳手架、安全網(wǎng)、防護棚等。臨時用電安全防護中的線路、照明設(shè)備安裝，配電箱、開關(guān)箱的設(shè)置與安裝，漏電與防雷保護；施工機械安全防護中的設(shè)備安裝；以資料形式表現(xiàn)的項目，包括安全措施方案、安全技術(shù)交底、培訓(xùn)、考試記錄、持證上崗情況、驗收手續(xù)、臨時用電設(shè)計書、用電管理制度、配電系統(tǒng)線路圖、接線圖、值班記錄、設(shè)備檢測、維修記錄等。endprint

3.3小區(qū)維修改造工程管理中的質(zhì)量管理。

（1）“百年大計，質(zhì)量為本”，小區(qū)維修改造更是如此。為不辜負領(lǐng)導(dǎo)的重托，不辜負居民的期望，提高小區(qū)改造的工程質(zhì)量是工程部同志們共同的重任，義不容辭。為做好工程質(zhì)量管理，應(yīng)遵循以下幾項基本原則。

（2）小區(qū)維修改造工程質(zhì)量管理要不分工程大小，包含所有的工程，進行全方位管理。居民小區(qū)改造涉及千家萬戶，可以這么講，小區(qū)改造無小事，工程的每一處都是敏感點。如在外墻外保溫施工過程是由多種復(fù)雜的工序組成的，對于工程質(zhì)量管理來說，要做好施工監(jiān)管，否則無論哪道工序出現(xiàn)問題，最終都會反饋到外墻體的保溫工程質(zhì)量上來。所以，工程每道工序施工完成后，其后序工程之前，要進行工程驗收，做好工程監(jiān)管的量化和細化工作，進行必要的現(xiàn)場施工巡檢等監(jiān)督工作，驗收工作要嚴(yán)格執(zhí)行《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50411-2007 中的相關(guān)技術(shù)指標(biāo)和技術(shù)要求來操作，處理好關(guān)鍵工序的細節(jié)監(jiān)管工作。在屋頂做防水處理施工監(jiān)管過程中，我認為防水材料在屋頂防漏建設(shè)中起著關(guān)鍵作用，屋頂漏水問題嚴(yán)重影響了人們的正常的生活，降低建筑的壽命。所以建筑行業(yè)要做好有效運用防水材料防治屋頂防漏，注意防水材料的選擇和質(zhì)量，配合專業(yè)的防水施工技術(shù)，做好防水材料定期檢查和維修。

（3）工程質(zhì)量管理要全過程管理，善始善終，每一階段都馬虎不得，稍有失誤，就會產(chǎn)生不良后果。工程質(zhì)量管理要重點突出，對于居民集中敏感點，重點關(guān)注，重點管理。

4. 小區(qū)維修改造工程管理中的人本管理。

小區(qū)維修改造工程位于居民小區(qū)，工程的實施離不開廣大居民的支持與配合。所以，工

程施工管理中要重點做好與居民的溝通協(xié)調(diào)工作，言必信，行必果。根據(jù)工程的進度安排，提前與居民溝通打招呼，確保工程施工順利進行。施工過程中愛護居民財物，保持好居民家中衛(wèi)生環(huán)境，保證居民及時的用電、用水、用氣。一旦出現(xiàn)意外，要提前通知居民，讓居民有充分的時間準(zhǔn)備，不影響居民的生活。施工方與居民產(chǎn)生矛盾，監(jiān)管人員要及時協(xié)調(diào)，化解矛盾。土方開挖施工在夏季雷雨季節(jié)要及時回填，防止雷雨天氣造成泥水橫流，污染環(huán)境，妨礙居民出行。夜間在危險地段設(shè)置警示燈，防止居民出現(xiàn)安全問題。施工人員駐地要注意保持環(huán)境衛(wèi)生，材料堆放要整齊，不能妨礙居民交通出行。中午與夜間不得施工，不能妨礙居民的休息。人本管理是一種非常細致的工作，做好人本管理是小區(qū)維修改造工程順利開展實施的保證。

總之，小區(qū)維修改造工程管理是一項細致繁雜工作，需要施工人員、工程管理人員與居民的密切配合才能順利實施。

參考文獻

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