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今年的國(guó)慶長(zhǎng)假恰逢國(guó)慶、中秋雙節(jié)碰頭，被稱作“超級(jí)長(zhǎng)假”。8天時(shí)間，國(guó)內(nèi)游出境游的游客量、消費(fèi)量創(chuàng)新高。但與旅游市場(chǎng)火爆相比，樓市卻遇冷，主要城市特別是熱點(diǎn)城市樓市整體成交量下滑，一、二線熱點(diǎn)城市新房成交量慘淡。

不同的研究機(jī)構(gòu)都給出了調(diào)研數(shù)據(jù)：

中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的19個(gè)重點(diǎn)城市中，日均成交面積同比去年下滑51.4%，其中，一線城市成交面積降幅高達(dá)七成，而三線城市成交面積也下滑超過(guò)五成。其監(jiān)測(cè)的城市中，東莞日均成交面積較去年下滑94%，蘇州、上海、杭州的日均成交面積降幅也超過(guò)七成。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，國(guó)慶黃金周期間，熱點(diǎn)城市樓市出現(xiàn)下調(diào)現(xiàn)象，其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市網(wǎng)簽大幅下調(diào)，平均跌幅達(dá)到了八成，成交量創(chuàng)近三年來(lái)最低。

中國(guó)樓市歷來(lái)有“金九銀十”之說(shuō)。作為傳統(tǒng)的銷售旺季，今年“超級(jí)黃金周”卻遇冷，這說(shuō)明了什么？

一是說(shuō)明中央宏觀調(diào)控的方針正在落實(shí)，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位正在深入人心?！胺孔〔怀础钡恼摂鄟?lái)自中央高層，從戰(zhàn)略層面和政策層面明確了住房的定位，表明未來(lái)的樓市將圍繞住房的居住基本功能來(lái)管理、來(lái)發(fā)展；同時(shí)也表明中央打擊房地產(chǎn)投機(jī)、防止熱炒惡炒與抑制房地產(chǎn)泡沫的方向深入推進(jìn)。實(shí)際上，防控系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，最大的風(fēng)險(xiǎn)就是房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。今年中央召開金融工作會(huì)議，強(qiáng)調(diào)金融回歸為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)的本源，更加強(qiáng)化了“房住不炒”的理念。國(guó)慶市場(chǎng)的低迷，如實(shí)反映了樓市受中央調(diào)控新政及地方政府一系列政策組合拳的影響，持續(xù)看漲的市場(chǎng)預(yù)期被扭轉(zhuǎn)，市場(chǎng)降溫成為市場(chǎng)各方的普遍預(yù)期。在政策持續(xù)“從緊從嚴(yán)”的大背景下，地方政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)效應(yīng)認(rèn)識(shí)更加客觀，普通的剛需消費(fèi)者對(duì)住房購(gòu)房行為更加理性，開發(fā)商對(duì)住宅產(chǎn)品的功能定位更加明確；而樓市的投資投機(jī)者也在減少“政策放松”的幻想和期待，逐步放棄堅(jiān)守，降價(jià)出售房產(chǎn)，以求回籠資金另謀其他投資渠道。在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”思想的指導(dǎo)下，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸理性回歸，持續(xù)健康發(fā)展。

二是說(shuō)明國(guó)家抑制房地產(chǎn)投機(jī)的效果顯現(xiàn)，樓市正在走向平穩(wěn)。去年，在優(yōu)惠政策出臺(tái)、人們普遍預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的形勢(shì)下，北上廣深等一線城市樓市出現(xiàn)了“恐慌性購(gòu)買”的跡象，“日光盤”迭出，一些新樓盤在一天內(nèi)就銷售一空。之所以出現(xiàn)“恐慌性購(gòu)樓”現(xiàn)象，有自住、改善需求兩股力量積極入市，首付貸等場(chǎng)外配資導(dǎo)致樓市需求提前入市，高凈值人群資產(chǎn)配置需求等因素影響，也有“地王”頻現(xiàn)、“少量多批”、捂盤惜售等開發(fā)商營(yíng)銷手段炒作，也有地方政府“救市”政策的刺激。自2014年的“9·30新政”算起，我國(guó)已連續(xù)四年在國(guó)慶節(jié)前夕出臺(tái)重磅房地產(chǎn)調(diào)控政策，特別是一周年前的“9·30調(diào)控”力度頗大。一線城市提高首套房的按揭利率，并且嚴(yán)厲打擊消費(fèi)貸曲線進(jìn)入樓市。多地嚴(yán)控消費(fèi)貸違規(guī)購(gòu)房，熱點(diǎn)一、二線城市相繼上調(diào)房貸利率。多個(gè)城市又集中加碼調(diào)控，“限售”漸成二、三線城市“標(biāo)配”；調(diào)控政策不斷加碼引起的市場(chǎng)效果開始顯現(xiàn)，多地新開盤項(xiàng)目不再“日光”，重點(diǎn)城市住宅成交量環(huán)比繼續(xù)下降，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期。一系列措施打擊了樓市投機(jī)者，樓市過(guò)熱的態(tài)勢(shì)逐漸降溫，各類投資投機(jī)需求得到了有效剔除。這次國(guó)慶長(zhǎng)假樓市降溫，就是今年樓市不斷冷靜、平穩(wěn)發(fā)展的縮影。這啟示我們，未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)趨向平穩(wěn)，暴漲暴跌幾乎不可能。那些泡沫嚴(yán)重的城市，房?jī)r(jià)有下降的趨勢(shì)。

三是說(shuō)明消費(fèi)者心態(tài)開始變化，購(gòu)買行為更加理性。近年來(lái)，樓市中專門有人愛炒作“官方聲音”、“專家言論”，炒作、忽悠之聲不斷，蓄意炒作推波助瀾，刺激消費(fèi)者本來(lái)就已繃緊的神經(jīng)，引發(fā)樓市的恐慌性消費(fèi)。一旦看到房?jī)r(jià)漲，每年、每月都在漲，而且動(dòng)輒兩位數(shù)的漲幅，很難有幾個(gè)消費(fèi)者能保持冷靜的思考。于是乎，恐慌性購(gòu)買的心理彌漫了整個(gè)市場(chǎng)。經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)期的調(diào)控以后，樓市的狂熱已降溫，消費(fèi)者的瘋狂已變冷靜。樓市過(guò)去有“買漲不買跌”的說(shuō)法。經(jīng)過(guò)調(diào)控，市場(chǎng)回歸冷靜、穩(wěn)定、持續(xù)和可預(yù)期，讓炒房客逐漸退出市場(chǎng)，不再有盲目搶房、隨意炒房、惡意囤房的現(xiàn)象，真正的剛需購(gòu)房者不再焦慮、不再盲目，這時(shí)才能夠享受到樓市穩(wěn)定發(fā)展的紅利。

四是說(shuō)明地方政府在樓市穩(wěn)定發(fā)展中作用巨大，要堅(jiān)定地方政府在宏觀調(diào)控中的決心和信心。多年來(lái)，為什么每一次中央政府針對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控往往總是收效甚微，甚至最終陷入“調(diào)控——上漲——再調(diào)控——再上漲”的惡性循環(huán)？房地產(chǎn)調(diào)控成效如何，與地方政府的主動(dòng)性、積極性有直接關(guān)系。房地產(chǎn)問(wèn)題，背后很大程度上是土地問(wèn)題。所以說(shuō)，房?jī)r(jià)居高不下的背后，有著地方利益的支撐。房?jī)r(jià)，以及背后的地價(jià)，實(shí)際是中央政府和地方政府的博弈。地方政府與土地財(cái)政的關(guān)系緊密，中央希望房?jī)r(jià)越低越好，地方政府希望房?jī)r(jià)越高越好。中央政府希望房?jī)r(jià)更平穩(wěn)、更理性，地方政府是不能承受房?jī)r(jià)下跌的沖擊的。地方政府在房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲中的角色定位，必須引起重視。中央特別強(qiáng)調(diào)，要落實(shí)地方政府主體的責(zé)任，在去庫(kù)存、控房?jī)r(jià)、抑泡沫等方面的責(zé)任歸屬與制度約束要強(qiáng)化。今年以來(lái)，各地政府不再觀望，普遍“實(shí)打?qū)崱奔哟笳{(diào)控力度。比如今年9月22至24日短短48小時(shí)內(nèi)，8個(gè)省會(huì)城市密集出臺(tái)加碼樓市調(diào)控的措施，包括重慶、南昌、南寧、貴陽(yáng)、西安、長(zhǎng)沙、石家莊、武漢等在內(nèi)的二三線城市。各種限售措施成為此輪政策的集中發(fā)力點(diǎn)。國(guó)慶節(jié)樓市降溫，也是地方政府發(fā)揮作用的表現(xiàn)。

五是說(shuō)明房地產(chǎn)調(diào)控要打政策的組合拳，完善長(zhǎng)效機(jī)制。房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，關(guān)鍵要穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，減少市場(chǎng)的非理性行為。這就需要房地產(chǎn)調(diào)控建立長(zhǎng)效機(jī)制。從去年的過(guò)熱到今年的陸續(xù)降溫，各地的切實(shí)措施起到了積極作用。比如北京出臺(tái)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的八條舉措，對(duì)于首套房、二套房的首付比例進(jìn)行了一定調(diào)整，以此來(lái)調(diào)控北京樓市。天津、深圳、廣州、蘇州、成都、鄭州、武漢、無(wú)錫等一二線熱點(diǎn)城市密集出臺(tái)樓市調(diào)控新政。這些措施大都針對(duì)投機(jī)性需求，從限購(gòu)、限貸、增加供應(yīng)等多個(gè)角度，給高燒的樓市降溫，促進(jìn)其平穩(wěn)發(fā)展。要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，并研究建立相應(yīng)的長(zhǎng)效機(jī)制的問(wèn)題。比如在宏觀上要管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。又如調(diào)整土地供應(yīng)政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市，要合理增加土地供應(yīng)，對(duì)商品房庫(kù)存積壓嚴(yán)重地區(qū)暫停土地供應(yīng)。要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。只有改變現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲規(guī)則，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革，重塑房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)從結(jié)構(gòu)到功能的根本轉(zhuǎn)變，才能使房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。endprint