(西華師范大學(xué)商學(xué)院 四川 南充 637000)

基于灰色系統(tǒng)預(yù)測(cè)理論的成都市住宅價(jià)格預(yù)測(cè)分析

鄧元東全力

(西華師范大學(xué)商學(xué)院四川南充637000)

本文利用灰色系統(tǒng)理論中的GM(1,1)模型對(duì)未來三年成都市的住宅價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)，發(fā)現(xiàn)在政府加大對(duì)房市調(diào)控力度的背景下住宅價(jià)格仍將繼續(xù)上漲。

成都；住宅價(jià)格；GM(1,1)模型；預(yù)測(cè)

一、引言

高房?jī)r(jià)現(xiàn)象已成為我國(guó)各界最關(guān)注的事情。一方面，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲帶來的財(cái)富效應(yīng)，使得有房階級(jí)的財(cái)富得到增長(zhǎng)；另一方面，房?jī)r(jià)的一路飆升和高昂，嚴(yán)重侵蝕老百姓的消費(fèi)能力，增加人們的負(fù)擔(dān)。在最近幾年，房?jī)r(jià)的一路高漲引來了國(guó)家和各地的調(diào)控政策，在2015年，部分城市房?jī)r(jià)上漲率得到遏制，部分城市房?jī)r(jià)開始下跌。在政府對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)施嚴(yán)格調(diào)控的大背景下，人們對(duì)未來房?jī)r(jià)的走勢(shì)一般分為兩派，看多房市和看空房市。看多房市的人多數(shù)為房產(chǎn)持有者，而看空的人多數(shù)為準(zhǔn)備買房者，他們希望房?jī)r(jià)下跌，搭上持房致富的列車。

為了科學(xué)的預(yù)測(cè)未來住宅價(jià)格的變化趨勢(shì)，又因?yàn)椴煌鞘袑?duì)房?jī)r(jià)的影響因素有所不同，所以本文以成都的住宅市場(chǎng)為例，利用灰色系統(tǒng)理論中的GM(1,1)模型來預(yù)測(cè)未來三年的成都市住宅價(jià)格走勢(shì)。

二、成都市住宅價(jià)格的灰色預(yù)測(cè)

(一)數(shù)據(jù)來源及說明。由于難以獲得成都市的年住宅平均銷售價(jià)格，本文從《2009-2016年成都市統(tǒng)計(jì)年鑒》選取住宅銷售金額和住宅實(shí)際銷售面積的數(shù)據(jù)，通過公式住宅平均銷售價(jià)格=宅銷售金額/住宅實(shí)際銷售面積計(jì)算得到住宅平均銷售價(jià)格數(shù)據(jù)。詳見表1.

表1 成都市住宅平均銷售價(jià)格

數(shù)據(jù)來源：作者的計(jì)算

(二)數(shù)據(jù)生成

(1)設(shè)原始數(shù)據(jù)序列X(0)(i)={x(0)(1),x(0)(2),…,x(0)(n)}，式中X(0)(i)讀作第i時(shí)期的原始(0)的數(shù)據(jù)x，并且非負(fù)。

(2)對(duì)X(0)序列進(jìn)行光滑性，對(duì)X(1)(k)進(jìn)行準(zhǔn)指數(shù)律檢驗(yàn)：

(三)預(yù)測(cè)模型的建立

(四)精度檢驗(yàn)

下表為精度檢驗(yàn)等級(jí)參照表。

表2 精度檢驗(yàn)等級(jí)參照表

按照上述步驟對(duì)住宅銷售平均價(jià)序列X0進(jìn)行光滑性和灰指數(shù)律檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)從2010年以后的觀測(cè)值滿足條件，即選擇2010-2015年的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行住宅價(jià)格的灰色預(yù)測(cè)。預(yù)測(cè)結(jié)果見表3。

表3 成都市住宅價(jià)格預(yù)測(cè)誤差分析

從表3可以看出，成都市住宅價(jià)格預(yù)測(cè)模型精度良好，其中小誤差概率檢驗(yàn)結(jié)果為一級(jí)，其余兩項(xiàng)的檢驗(yàn)結(jié)果均為二級(jí)，說明通過該模型的得到的預(yù)測(cè)結(jié)果可信度較高。

三、結(jié)論

根據(jù)灰色系統(tǒng)GM(1,1)模型對(duì)成都市未來3年的住宅價(jià)格的走勢(shì)的分析，發(fā)現(xiàn)住宅市場(chǎng)價(jià)格上漲的效應(yīng)在政府的調(diào)控下并沒有消退，未來住宅價(jià)格仍然處于上漲階段。政府要想控制房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)，需找到房?jī)r(jià)上漲的真正原因，對(duì)癥下藥。

[1]劉思峰.謝乃明.灰色系統(tǒng)理論及其應(yīng)用[M].北京：科學(xué)出版社，2016.

[2]謝琛.袁建華.基于灰色理論的人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)需求影響分析[J].數(shù)學(xué)的實(shí)踐與認(rèn)識(shí)，40(10)：201-209.

[3]王泳茹.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求對(duì)房?jī)r(jià)的影響[J].統(tǒng)計(jì)與決策，24：151-153.

鄧元東(1991-)，男，四川廣元人，碩士在讀，西華師范大學(xué)商學(xué)院，研究方向房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)；全力(1979-)，成都人，博士，講師，研究方向知識(shí)管理、創(chuàng)新管理。

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