文/劉艷

誰將是長租公寓市場博弈的贏家

文/劉艷

近期，住建部等九部門聯(lián)合發(fā)文，要求人口凈流入的大中城市應(yīng)鼓勵國有、民營的機構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

先是萬科集團宣布已經(jīng)開辦長租公寓1.2萬～1.8萬間，并且計劃今年做到10萬間；再隨著近期馬云的阿里巴巴高調(diào)進入城市住房租賃市場以及京東集團組建房地產(chǎn)事業(yè)部，過萬億級別的租房市場近期正在吸引多家以非房地產(chǎn)為主業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)巨頭進行布局。眼花繚亂的布局搶灘背后留給還在觀望的企業(yè)的時間似乎已不太多。的確，在各種利好政策的推動下，房地產(chǎn)租賃市場正在吸引著越來越多非傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的參與，但這并不意味著每個正在介入或準備介入的民營企業(yè)都適合長租公寓這個新興產(chǎn)業(yè)。

首先，對于關(guān)注長租公寓市場的企業(yè)來講，首先要想清楚自己要什么。要搞明白為什么會在2017年與所謂租賃市場的新機會不期而遇，長租公寓市場與傳統(tǒng)的租賃中介市場又有何本質(zhì)性不同，就得從現(xiàn)在的大環(huán)境說開去——目下，恰逢政府對高房價進行調(diào)控的政策鼓勵，但更重要的是在政策引導(dǎo)下，住房市場正在發(fā)生著深刻變革，高房價的擠出效應(yīng)已經(jīng)非常明顯。當前房價的“高度”已經(jīng)將購房群體和租房群體進行了分化，原有住在熱點一線城市的租房群體通過購房實現(xiàn)資產(chǎn)置換和升值的能力受到壓抑，其已越來越難融入到購房群體中去，而這種資產(chǎn)置換能力的短缺將在較長時間內(nèi)固化城市租房群體的續(xù)租需求。面對日益增長的租房需求群體數(shù)量，租賃市場正在從過去以散戶業(yè)主為主體的出租經(jīng)營模式，逐步邁入到由政府、企業(yè)、業(yè)主個體這三者共同打造的多層次租賃產(chǎn)業(yè)模式。未來將會出現(xiàn)很多專門性的經(jīng)營管理公司—政府只負責(zé)保障性居住部分的租房需求，而企業(yè)則滿足的是需要更高居住品質(zhì)和服務(wù)的租房群體。租房是消費，買房是投資，兩者都是老百姓的實際需求。

劉 艷

青年學(xué)者，知名財經(jīng)評論員，北京大學(xué)政府管理學(xué)院博士

緊跟政策是企業(yè)的選擇，預(yù)判市場是企業(yè)的天性。選擇與天性這兩者都是企業(yè)的立足關(guān)鍵，缺一不可。政策永遠都是客觀存在且處于變化中的，而市場業(yè)績才是企業(yè)最應(yīng)該關(guān)心的事情。

其次，長租公寓市場要求參與企業(yè)具備更強大的服務(wù)管理軟實力?！胺孔邮怯脕碜〉模皇怯脕沓吹摹?，這是本輪樓市強力調(diào)控的邏輯起點，除了強調(diào)抑制炒房行為之外，更多的著力點是為了解決城市居住資源配置與居住品質(zhì)的問題。房子的品質(zhì)提升了，價值也會隨之凸顯，再加上原有的城市資源和地段價值優(yōu)勢，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間將更為廣闊。畢竟，政府引導(dǎo)租售并舉不等于“興租廢售”，正是基于中國長期以來租售市場發(fā)展極其不平衡的現(xiàn)實條件，才會在特定時期進行周期性政策調(diào)控，將更多的公共服務(wù)資源和社會服務(wù)配套扶持向租賃市場傾斜。例如，《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》于近期正式發(fā)布。其總規(guī)明確提出，未來五年新供各類住房中租賃占30%，建立購租并舉的住房體系，引導(dǎo)居民形成先租后買的梯次消費模式。這意味著新型且規(guī)模更大的住房租賃市場將會全面崛起，參與企業(yè)也能夠借助政策的東風(fēng)分得一杯羹。

面對新產(chǎn)業(yè)，政策是東風(fēng)，不過，要想借好借足東風(fēng)首先得把船造好，而且應(yīng)選對時機?，F(xiàn)在固然是搶占長租公寓市場先機的時刻，但是住宅租賃和住宅銷售兩者之間的市場投資周期與運作邏輯還是有著很大差別的。租賃市場對企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理能力和服務(wù)經(jīng)營能力的要求會更高，過去善于開發(fā)及銷售的房企未必能夠在服務(wù)軟實力上占據(jù)絕對優(yōu)勢，傳統(tǒng)房企的優(yōu)勢在于對房屋本身和購房群體的透徹理解，而租賃市場的企業(yè)強者一定是更善于提供安全且優(yōu)質(zhì)的居住服務(wù)和配套軟硬件系統(tǒng)管理，租賃市場的服務(wù)業(yè)屬性更為明顯。對房地產(chǎn)業(yè)感興趣的企業(yè)不在少數(shù)，租賃市場的興起讓從事開發(fā)市場的中小民營企業(yè)看到了介入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的希望，但駕馭能力不足又是其不可回避的硬傷。而希冀涉及長租公寓市場領(lǐng)域的企業(yè)至少要具備區(qū)別于傳統(tǒng)房企和物業(yè)公司的兩種能力：

（1）輕重兼顧與精細化管理能力。需要實施輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)雙主體運營模式，輕的經(jīng)營管理公司負責(zé)物業(yè)的出租經(jīng)營和管理，重的不動產(chǎn)基金做資本運作，收購并改造目標物業(yè)。與金融機構(gòu)進行深度合作，在盤活資產(chǎn)的同時也可為企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展奠定融資基礎(chǔ)。毫無疑問，以長租公寓為代表的城市租賃市場未來更廣闊的價值空間在于資產(chǎn)的證券化。

相較于傳統(tǒng)物業(yè)管理，長租公寓的運營更追求精細化管理。服務(wù)式長租公寓運營一般需要先對某類潛在客戶的需求特點進行分析，然后針對確定房源、收房簽約、設(shè)計裝修、家電配置、出租簽約、租后服務(wù)等價值鏈的各個環(huán)節(jié)進行團隊協(xié)作、分步實施，在努力控制成本的基礎(chǔ)上保證價值鏈上的每一環(huán)都能做到滿意的客戶居住體驗。

（2）市場定位和品牌提升能力。長租公寓不是傳統(tǒng)的保障性住房，其長遠來看是對人們居住生活方式的改變，通過租住符合自身消費需求和品位彰顯的公寓是吸引長期客戶的品質(zhì)保障。未來白領(lǐng)公寓的核心概念會更加深入都市生活，長租公寓運營企業(yè)首先應(yīng)注重市場定位，從選址、定價和產(chǎn)品，再到鎖定目標人群，用精準的市場定位圍繞特定客群為核心，引入合適的商業(yè)配套，進一步拉長利潤鏈條。這樣才能從全方位提升盈利能力，而單純依賴租金和公寓地段優(yōu)勢則很難做到利潤最大化。另外，與傳統(tǒng)公寓出租的“二房東”模式一般僅限于在某個城市的一定區(qū)域經(jīng)營不同，服務(wù)式長租公寓運營需要創(chuàng)立自己的公寓品牌，并進行跨區(qū)域連鎖經(jīng)營，提高公寓品牌知名度，從而不斷提高在長租公寓市場的占有率。

總之，面對潛力巨大的國內(nèi)住房租賃市場，再加上資本的助推，服務(wù)式長租公寓市場已經(jīng)迎來前所未有的發(fā)展機遇。

而如何充分研究各細分市場客戶的居住需求以及由此帶動的衍生需求，并用相應(yīng)的產(chǎn)品與服務(wù)滿足這些需求，始終都是擺在公寓運營企業(yè)面前最主要的問題。租賃市場是房地產(chǎn)市場不可或缺的組成部分，租售并舉是市場均衡成熟的發(fā)展方向。租與售之間不是水火不容或此消彼長的關(guān)系。一線城市將成為租賃市場的發(fā)展助力，一線城市的需求量和配套條件基礎(chǔ)比較有優(yōu)勢，率先發(fā)展租賃市場有助于疏解剛需購房壓力，同時也是對商品房市場的一種空間釋放，讓商品房的供求關(guān)系趨于均衡，讓房價的上漲更加平穩(wěn)。

既不能讓高房價吞噬掉城市年輕人的奮斗夢，但也不能為了保障大家都買到房子而綁架商品房的正常價格市場機制。