夏雷++汪友結(jié)++肖良生

佛羅里達(dá)州（State of Florida）是美國(guó)最南端的一個(gè)州（哈瓦伊除外），亦屬于墨西哥灣沿岸地區(qū)，是美國(guó)人口第四大州，為著名的避寒圣地。州府位于塔拉赫西，最大的城市為杰克森維爾，最大的都會(huì)區(qū)為邁阿密都會(huì)區(qū)。

自上世紀(jì)50年代開(kāi)始，美國(guó)就在佛羅里達(dá)州布里瓦德郡大西洋沿岸的一條狹長(zhǎng)的陸地上逐漸向北大西洋再到南大西洋建設(shè)了一系列空軍基地。這些基地用來(lái)對(duì)從佛羅里達(dá)發(fā)射的導(dǎo)彈彈道進(jìn)行觀測(cè)和計(jì)算。

1942年，美國(guó)陸軍工兵部隊(duì)在阿森松島修建了懷德威克空軍基地，作為美洲至南非之間的運(yùn)輸中繼站及物資儲(chǔ)備地。從1963年起，阿森松島具備了發(fā)射氣象探空火箭的能力。1967年，NASA在懷德威克基地建立了導(dǎo)彈及航天跟蹤站，這里同時(shí)也是GPS系統(tǒng)的地面衛(wèi)星監(jiān)控站之一。再到后來(lái)，以肯尼迪空軍基地和肯尼迪航天發(fā)射中心為基礎(chǔ)，卡納維拉爾角就逐漸擴(kuò)張為世界上規(guī)模最大的導(dǎo)彈與火箭發(fā)射中心?？夏岬虾教熘行模↘ennedy Space Center）建于佛羅里達(dá)州東部的梅里特島，占地近600平方公里，是NASA執(zhí)行航天任務(wù)的飛行發(fā)射基地，承擔(dān)著航天器測(cè)試、總裝、發(fā)射和返回的重要任務(wù)。

除了航天基地，佛羅里達(dá)還擁有著名的海軍基地——佛羅里達(dá)州杰克遜維爾海軍航空站。作為海軍基地，擁有大量的房地產(chǎn)，既用于辦公、研發(fā)，也用于駐軍和訓(xùn)練。

一般來(lái)說(shuō)，無(wú)論是軍用航空房地產(chǎn)還是海軍基地的房地產(chǎn)，軍隊(duì)的房地產(chǎn)稅是可以豁免的。但也有一些比較特殊的情況，有些軍隊(duì)為了管理的方便，將所有權(quán)和使用權(quán)分離開(kāi)來(lái)，將軍隊(duì)的房產(chǎn)租賃或委托給他人管理，使情況變得更為復(fù)雜，從而產(chǎn)生房地產(chǎn)稅是否可以豁免的爭(zhēng)議。本案例就屬于將軍隊(duì)房地產(chǎn)委托給經(jīng)營(yíng)性公司管理，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)稅是否豁免的爭(zhēng)議。

一、案情簡(jiǎn)介

基韋斯特（Key West）海軍航空站將軍隊(duì)私有住房全面委托給東南住房公司（Southeast Housing LLC.）經(jīng)營(yíng)管理，軍隊(duì)再以政府購(gòu)買的方式，根據(jù)需要從東南住房公司租賃住房。東南住房公司為了提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，于2007年發(fā)行了5.2670億美元的軍隊(duì)住房應(yīng)稅收入債券，以翻新位于佛羅里達(dá)州、佐治亞州、密西西比州和德克薩斯州的軍隊(duì)住房。因?yàn)榉乱?guī)模大，投入大，所以短期內(nèi)出現(xiàn)一定的資金流困境。涉及到多個(gè)州的軍隊(duì)房產(chǎn)由于高空置率，使東南住房公司的經(jīng)營(yíng)陷入困境。

雪上加霜的是，2012年佛羅里達(dá)州門羅縣房產(chǎn)評(píng)估師開(kāi)始向基韋斯特的890套軍隊(duì)住房單位計(jì)收基于稅務(wù)留置權(quán)的欠繳稅款。而該房產(chǎn)已經(jīng)由東南住房公司經(jīng)營(yíng)管理，如果這筆稅費(fèi)確實(shí)要交的話，顯然將由它將成為實(shí)際的納稅人。為此，身陷債務(wù)重組并急于兜售高空置率房產(chǎn)的東南住房公司向門羅縣巡回法院提起訴訟，反對(duì)門羅縣房產(chǎn)評(píng)估師的決定，認(rèn)為自己應(yīng)該享受房地產(chǎn)稅豁免。

屋漏偏逢連綿雨，穆迪投資者服務(wù)公司于2013年7月將東南住房公司發(fā)行的債券的評(píng)級(jí)從Ba1下調(diào)到Ba3，并維持“負(fù)面展望”，因?yàn)槠渲幸恍┸婈?duì)住房的空置率居高不下且門羅縣房產(chǎn)稅訴訟結(jié)果存在不確定性。

經(jīng)過(guò)幾番法庭辯論，最終門羅縣巡回法院裁定，位于基韋斯特海軍航空站的私有軍隊(duì)住房免征房產(chǎn)稅。門羅縣房產(chǎn)評(píng)估師不服判決，上訴至佛羅里達(dá)州第三區(qū)上訴法院。

佛羅里達(dá)州第三區(qū)上訴法院于2014年3月11日宣布維持門羅縣巡回法院對(duì)基韋斯特海軍航空站的私有軍隊(duì)住房免征房產(chǎn)稅的判決，因?yàn)樵撟》侩m為東南住房有限公司經(jīng)營(yíng)并維護(hù)，但佛羅里達(dá)州海軍仍保有該房產(chǎn)的所有權(quán)。

最終，佛羅里達(dá)州第三區(qū)上訴法院裁定，位于基韋斯特（Key West）海軍航空站的私有軍隊(duì)住房免征房產(chǎn)稅。東南住房公司將無(wú)需向門羅縣房產(chǎn)評(píng)估師支付基于稅務(wù)留置權(quán)的約1130萬(wàn)美元的欠繳稅款和每年200萬(wàn)美元的房產(chǎn)稅。

東南住房公司因?yàn)楣偎镜膭倮?，并且，因?yàn)闁|南住房公司將基韋斯特市和杰克遜維爾市的房產(chǎn)售出，用所得收入償還了3500萬(wàn)美元的負(fù)債，提高了住房入住率。2014年8月，穆迪公司將對(duì)該筆價(jià)值4.1640億美元的未清償債券的評(píng)級(jí)從“負(fù)面展望”修改為“穩(wěn)定展望”，但Ba3評(píng)級(jí)維持不變。東南住房公司的財(cái)務(wù)危機(jī)終于過(guò)去了，但留下的關(guān)于軍隊(duì)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)稅豁免的經(jīng)驗(yàn)卻值得沉思。

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

1.海軍基地所在的基韋斯特軍隊(duì)住房是否應(yīng)該征收房地產(chǎn)稅

該房產(chǎn)實(shí)際管理者為東南住房公司，該公司為贏利性商業(yè)機(jī)構(gòu)。但是，該房產(chǎn)的是實(shí)際所有者是海軍。海軍是維護(hù)國(guó)家權(quán)力的暴力機(jī)構(gòu)，屬于公益性質(zhì)的組織。這就是爭(zhēng)議的核心問(wèn)題，房地產(chǎn)稅是根據(jù)實(shí)際管理者來(lái)繳納還是根據(jù)實(shí)際所有者來(lái)繳納？門羅縣房產(chǎn)評(píng)估師從實(shí)際管理者角度出發(fā)，要求東南住房公司繳納房地產(chǎn)稅；而東南住房公司卻以佛羅里達(dá)州海軍是該房產(chǎn)的實(shí)際所有者為由，要求房地產(chǎn)稅豁免。法院依據(jù)根本事實(shí)，對(duì)該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)屬性進(jìn)行厘清，判決東南住房公司免繳房地產(chǎn)稅。

2.房地產(chǎn)權(quán)利的多樣性

房地產(chǎn)作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)，可以有三種存在形態(tài)，即土地、建筑物、房地合一。法律意義上的房地產(chǎn)本質(zhì)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，這種財(cái)產(chǎn)權(quán)利是指寓含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、租賃權(quán)等。

在本案中，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是房地產(chǎn)稅豁免的標(biāo)準(zhǔn)，到底是根據(jù)所有權(quán)來(lái)確定，還是根據(jù)使用權(quán)來(lái)確定。最終法院是根據(jù)所有權(quán)來(lái)確定房地產(chǎn)稅豁免的標(biāo)準(zhǔn)，這說(shuō)明物權(quán)大于其他權(quán)利。

三、爭(zhēng)議啟示

1.厘清房地產(chǎn)的所有權(quán)

在本案例中，表面上看是東南住房公司持有基韋斯特的住房，但事實(shí)上，產(chǎn)權(quán)所有者是佛羅里達(dá)的駐地海軍。這就是為什么無(wú)論在門羅縣巡回法院還是佛羅里達(dá)州第三區(qū)上訴法院，都堅(jiān)定判決東南住房公司享有房地產(chǎn)稅豁免權(quán)。透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，只有厘清房產(chǎn)的真正持有人，才能找準(zhǔn)法律的準(zhǔn)繩。我國(guó)現(xiàn)在進(jìn)行全面的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，就是為了厘清真正的房地產(chǎn)權(quán)所有人，為未來(lái)開(kāi)征房地產(chǎn)稅作好技術(shù)儲(chǔ)備。

2.軍隊(duì)房地產(chǎn)實(shí)行房地產(chǎn)稅豁免

在美國(guó)，用于作戰(zhàn)部隊(duì)的軍隊(duì)房地產(chǎn)實(shí)行房地產(chǎn)稅豁免。在我國(guó)，目前也擁有大量的軍隊(duì)房地產(chǎn)。部隊(duì)住用限額以內(nèi)的、劃為軍事禁區(qū)和安全保密要求高的單位使用的房地產(chǎn)，不列入不動(dòng)產(chǎn)登記范圍，征收房地產(chǎn)稅更無(wú)從談起。而在軍隊(duì)后勤部門管理的軍隊(duì)房地產(chǎn)，目前仍然僅限于軍隊(duì)后勤部門進(jìn)行統(tǒng)一登記，沒(méi)有并入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的序列中。根據(jù)1992年10月30日中國(guó)人民解放軍總后勤部發(fā)布《軍隊(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行規(guī)定》，軍隊(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)由總后勤部基建營(yíng)房部歸口管理。其主要職責(zé)：制定軍隊(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)法規(guī)、規(guī)章，組織編審房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃與計(jì)劃，負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)企業(yè)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審報(bào)、監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，掌管總部房地產(chǎn)基金及其使用分配等。經(jīng)軍隊(duì)后勤部門開(kāi)發(fā)的軍產(chǎn)房如何進(jìn)行征稅，是實(shí)行全面豁免還是部分豁免，目前仍然是一個(gè)未解決的課題。

李求軍/責(zé)任編輯endprint