成立

中共中央政治局7月24日召開會(huì)議，肯定了今年上半年經(jīng)濟(jì)增長的總體形勢(shì)，確立了下半年經(jīng)濟(jì)工作“穩(wěn)中求進(jìn)”的總基調(diào)。在房地產(chǎn)方面，今年4月25日中央政治局會(huì)議提出“要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制”，而此次中央政治局會(huì)議則表述為“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長效機(jī)制”。由此可見，中央對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度變得更加重視，調(diào)控思路也更加清晰。

一、“穩(wěn)”字當(dāng)頭，房地產(chǎn)調(diào)控政策將長期持續(xù)且相對(duì)不變

隨著供給側(cè)改革的成效逐漸顯現(xiàn)，今年上半年我國經(jīng)濟(jì)保持了穩(wěn)中向好的良好局面，本次中央政治局會(huì)議連用四個(gè)“把握”和三個(gè)“確?！睆?qiáng)調(diào)“穩(wěn)增長”和“控風(fēng)險(xiǎn)”之間的平衡。與之前的政治局工作會(huì)議相比，本次政治局會(huì)議還特意強(qiáng)調(diào)了“保持社會(huì)大局穩(wěn)定，盡職盡責(zé)為黨的十九大召開創(chuàng)造良好環(huán)境”。在中央以十九大召開前維穩(wěn)作為前提下，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)民生影響廣泛的房地產(chǎn)政策也將保持長期持續(xù)且相對(duì)不變。跟以往“自上而下”的房地產(chǎn)調(diào)控路徑不同，本輪房地產(chǎn)調(diào)控是“自下而上”的，供需兩端發(fā)力，范圍逐步擴(kuò)大、力度逐步升級(jí)。從需求端來看，從去年四季度至今，全國已有60個(gè)以上地級(jí)城市和超過30個(gè)縣市出臺(tái)調(diào)控政策，累計(jì)發(fā)布調(diào)控政策超過170余次。其中，一二線城市基本已經(jīng)將傳統(tǒng)的“限貸、限購”升級(jí)為“限購、限貸、限價(jià)、限售、限商”的“五限”政策。從供給端來看，今年4月，國土部聯(lián)合住建部出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，將住宅用地供應(yīng)計(jì)劃與城市庫存消化周期相掛鉤；7月，九部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，提出將采取多種措施加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。筆者在2017年5月19日的《中國國土資源報(bào)》上曾撰文推斷——“本輪房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度是上下統(tǒng)一而且十分堅(jiān)決的，在房地產(chǎn)長效機(jī)制建立的過程中，因城施策的調(diào)控政策將持續(xù)下去，而不像以往的調(diào)控在一個(gè)較短的周期內(nèi)出現(xiàn)反復(fù)”。此次中央政治局會(huì)議的表述也充分證實(shí)了筆者的判斷。

二、市場(chǎng)穩(wěn)定的前提是價(jià)格穩(wěn)定，房價(jià)短期相對(duì)平穩(wěn)、長期溫和增長的趨勢(shì)可期

雖然“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的表述在過去中央的房地產(chǎn)調(diào)控文件中屢見不鮮，但在本次中央政治局會(huì)議上被再次提出，卻非“老調(diào)重彈”。首先，一二線城市房價(jià)得到有效控制，整體去庫存形勢(shì)良好。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2017年6月，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比平均漲幅均連續(xù)9個(gè)月回落，二線城市新建商品住宅價(jià)格同比平均漲幅連續(xù)7個(gè)月回落。與此同時(shí)，商品房待售面積64577萬平方米，比5月末減少1441萬平方米，為22個(gè)月以來的最低值。其次，政策穩(wěn)定和市場(chǎng)改革將在未來利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。由于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的特殊地位，過去潮汐式的調(diào)控政策主要是跟隨經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化的需要，由此導(dǎo)致政策信號(hào)的失靈和市場(chǎng)的非理性增長。從今年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來看，一季度GDP增長6.9%超預(yù)期，二季度繼續(xù)保持6.9%的增速，這意味著我國宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好的態(tài)勢(shì)已基本確立，從而為保持調(diào)控政策持續(xù)性、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、進(jìn)而構(gòu)建房地產(chǎn)長效機(jī)制創(chuàng)造了良好的機(jī)會(huì)窗口。而當(dāng)前政策穩(wěn)定所發(fā)揮的作用和未來市場(chǎng)改革所釋放的紅利將再長期利好房地產(chǎn)市場(chǎng)。最后，在金融改革短期難以突破的情況下，房地產(chǎn)仍將是居民資產(chǎn)配置的重要渠道。金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)是當(dāng)下我國的兩個(gè)資金蓄水池。本次中央政治局會(huì)議在金融工作上基本延續(xù)了習(xí)主席在全國金融工作會(huì)議上的講話精神，不同的是，“加強(qiáng)金融監(jiān)管”被放在了更加突出的位置，而“深化金融改革”則未提及。這說明在宏觀調(diào)控層面上，保持金融系統(tǒng)的穩(wěn)定優(yōu)先于金融改革和創(chuàng)新。當(dāng)前在市場(chǎng)上投融資渠道相對(duì)狹窄的狀況短期內(nèi)難有改觀的情況下，本身具有保障增值屬性的房地產(chǎn)仍將在未來很長一段時(shí)間內(nèi)成為居民資產(chǎn)配置的重要內(nèi)容。

三、從“加快研究”“加快形成”到“加快建立”，房地產(chǎn)長效機(jī)制的時(shí)間表開啟

2016年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出要“加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落”。此時(shí)中央對(duì)于房地產(chǎn)長效機(jī)制的表述還不能清晰，只是提出了未來房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)大方向。2017年4月召開的中共中央政治局會(huì)議明確提出“要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制”。從“研究”到“形成”，說明中央已經(jīng)就房地產(chǎn)長效機(jī)制的內(nèi)容有了初步的思路和框架。本次中央政治局會(huì)議則明確“要加快建立房地產(chǎn)長效機(jī)制”，這意味著中央不僅正在推動(dòng)房地產(chǎn)長效機(jī)制的政策設(shè)計(jì)，而且希望盡快實(shí)現(xiàn)政策的落地。筆者認(rèn)為，無論是過去的“一刀切”式行政干預(yù)，還是當(dāng)前“因城施策”的供需兩端調(diào)控，本質(zhì)上都是調(diào)節(jié)市場(chǎng)波動(dòng)的短期政策，而房地產(chǎn)市場(chǎng)長期畸形發(fā)展的根源在于土地制度、財(cái)稅制度、戶籍制度和收入分配制度等頂層設(shè)計(jì)的先天缺陷。房地產(chǎn)長效機(jī)制也并不是單一的制度設(shè)計(jì)，而是切合供給側(cè)改革的方向，通過建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)來放松房地產(chǎn)供給約束，同時(shí)加快收入分配制度和戶籍制度改革來解除房地產(chǎn)供給抑制，并采取推進(jìn)保障性住房建設(shè)、大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、加大中端住房市場(chǎng)支持、推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法等政策措施以優(yōu)化房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)、提升房地產(chǎn)供給效率。

李求軍/責(zé)任編輯endprint