摘 要：我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問題主要有：房地產(chǎn)金融以傳統(tǒng)銀行信貸為主導(dǎo)，金融創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)過于集中；房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品單一，產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理；房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中企業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重；房地產(chǎn)兩級(jí)金融市場(chǎng)發(fā)展不平衡，制約金融產(chǎn)品的創(chuàng)新與發(fā)展。促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的對(duì)策應(yīng)是：強(qiáng)化房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，開發(fā)房地產(chǎn)金融避險(xiǎn)工具；拓寬房地產(chǎn)融資渠道，分散金融創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)；建立多元化的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新機(jī)構(gòu)體系；完善房地產(chǎn)金融創(chuàng)新市場(chǎng)；有序推進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的同時(shí)，做好金融風(fēng)險(xiǎn)防范工作。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；金融創(chuàng)新；金融風(fēng)險(xiǎn)；金融市場(chǎng)

1991年，我國(guó)開始實(shí)施住房公積金制度，從而開啟了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新之路。經(jīng)過多年實(shí)踐，尤其是1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以來，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新步伐不斷加快，使得房地產(chǎn)金融在促進(jìn)資金流動(dòng)、滿足住房需求、增加社會(huì)福利、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行、保持金融市場(chǎng)穩(wěn)定及促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。特別是，城鎮(zhèn)化發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展高度關(guān)聯(lián)，如果城鎮(zhèn)化的進(jìn)程沒有結(jié)束，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)就不會(huì)改變。我國(guó)快速發(fā)展的城鎮(zhèn)化趨勢(shì)必將形成巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從生產(chǎn)、流通及消費(fèi)等多個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)金融的依賴度將不斷提高，由此推動(dòng)的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新將不斷強(qiáng)化。同時(shí)，由于我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新進(jìn)程較短，直接研究房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的成果不多，更多研究集中在房地產(chǎn)金融發(fā)展方面，因此，明確房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的科學(xué)內(nèi)涵、深入分析房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的功能以及我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問題并提出對(duì)策，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的科學(xué)內(nèi)涵與主要功能

（一）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的科學(xué)內(nèi)涵

關(guān)于金融創(chuàng)新的內(nèi)涵，目前學(xué)術(shù)界并沒有形成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。學(xué)者們主要從以下三個(gè)視角進(jìn)行詮釋：一是基于金融工具視角。十國(guó)集團(tuán)中央銀行研究小組（1986）認(rèn)為，金融創(chuàng)新是將具有不同性質(zhì)的金融工具重新整合，從而創(chuàng)造出新的金融工具。二是基于商業(yè)銀行視角。2006年，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)將金融創(chuàng)新定義為“商業(yè)銀行為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，通過引入新技術(shù)、采用新方法、開辟新市場(chǎng)、構(gòu)建新組織，在戰(zhàn)略決策、制度安排、機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員準(zhǔn)備、管理模式、業(yè)務(wù)流程和金融產(chǎn)品等方面開展的各種新活動(dòng)，最終體現(xiàn)為銀行風(fēng)險(xiǎn)管理能力的不斷提高，以及為客戶提供的服務(wù)產(chǎn)品和服務(wù)方式的不斷創(chuàng)新”。三是基于金融體系和金融市場(chǎng)視角。陳岱孫、厲以寧認(rèn)為，金融創(chuàng)新實(shí)質(zhì)上是在金融領(lǐng)域內(nèi)重新建立一個(gè)生產(chǎn)函數(shù)，這個(gè)新的生產(chǎn)函數(shù)是金融體系中各個(gè)金融要素的重組。

（二）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主要功能

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新具有促進(jìn)資金流通、增加社會(huì)福利及風(fēng)險(xiǎn)分散等功能。

促進(jìn)資金流通功能。促進(jìn)資金流通是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新最重要的功能之一，國(guó)際貨幣基金組織（IMF）將金融創(chuàng)新認(rèn)定為從低杠桿機(jī)制到高杠桿機(jī)制的轉(zhuǎn)變。顯然，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新從金融產(chǎn)品與金融工具層面增加了房地產(chǎn)投資者的投資選擇，從房地產(chǎn)金融體系與金融市場(chǎng)層面擴(kuò)展了投資者的投資渠道，從房地產(chǎn)金融制度層面放松了對(duì)投資者的資金限制。通過以上三個(gè)層面的創(chuàng)新，推動(dòng)房地產(chǎn)金融不斷從低杠桿機(jī)制到高杠桿機(jī)制轉(zhuǎn)變，使房地產(chǎn)投資者能以更少的資金、更低的投資成本獲取更多的回報(bào)，進(jìn)而提高投資者的投資熱情，促進(jìn)資金的高效流通。

目前，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新在促進(jìn)資金流通和擴(kuò)大社會(huì)福利等方面的功能已得到廣泛認(rèn)可。但對(duì)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新與金融風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系問題，仍然存在較大分歧。但如果考慮到房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的程度與次序問題，可認(rèn)定適度與按一定次序推進(jìn)的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新具有降低與分散金融風(fēng)險(xiǎn)的功能。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問題

我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新正處于以規(guī)模擴(kuò)張與簡(jiǎn)單業(yè)務(wù)創(chuàng)新為主要特征的從金融抑制狀態(tài)向金融深化狀態(tài)轉(zhuǎn)變的過渡階段。在這一階段，由于房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的政策與制度滯后、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不成熟及金融體制的不完善，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新過程中面臨許多亟待解決的突出問題，主要表現(xiàn)為：

（一）房地產(chǎn)金融以傳統(tǒng)銀行信貸為主導(dǎo)，金融創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)過于集中

目前，房地產(chǎn)融資渠道單一是我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的主要問題。我國(guó)房地產(chǎn)金融組織不發(fā)達(dá)，除了商業(yè)銀行貸款以外，像證券、信托、基金和債券等房地產(chǎn)金融產(chǎn)品發(fā)展比較滯后，尤其是房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化嚴(yán)重滯后，使商業(yè)銀行承載了90%以上房地產(chǎn)信貸的資金負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)金融的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)高度集中于商業(yè)銀行。目前，我國(guó)商業(yè)銀行資金流動(dòng)性不足的問題已經(jīng)顯現(xiàn)，其風(fēng)險(xiǎn)集中給整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的穩(wěn)定帶來隱患。同時(shí)，由于現(xiàn)有的部分房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的新興融資產(chǎn)品一般門檻較高，且這些金融創(chuàng)新產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，同時(shí)也缺乏配套的金融避險(xiǎn)工具，使得絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)只能望而興嘆。這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資方式過于單一的狀況很難改變，一旦商業(yè)銀行面臨風(fēng)險(xiǎn)與民間非正規(guī)金融供給減少，將導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的不斷積累，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的進(jìn)程。

（二）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品單一，產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理

目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品層次低，沒有形成多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系。主要表現(xiàn)為，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品種類嚴(yán)重不足，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，創(chuàng)新以量性成長(zhǎng)為主，質(zhì)性成長(zhǎng)嚴(yán)重不足，房地產(chǎn)類股票、信托、債券等合規(guī)性的金融工具的融資作用不大。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的設(shè)計(jì)還存在不合理問題。以房地產(chǎn)信托產(chǎn)品為例，我國(guó)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限短，目前市場(chǎng)上期限在3年以上的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品很少，大部分都在1～3年。如，2011年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均期限為1.86年。由于房地產(chǎn)行業(yè)固有的開發(fā)周期長(zhǎng)的屬性，這就使房地產(chǎn)信托投資產(chǎn)品期限短于房地產(chǎn)投資期限，房地產(chǎn)信托投資仍不能有效解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張的現(xiàn)狀。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行的高峰期是在2010年和2011年的上半年，因?yàn)榉康禺a(chǎn)信托產(chǎn)品周期短，一般在兩年左右，因此2012年和2013年上半年成為房地產(chǎn)信托兌付的高峰期。以2012年為例，2012年到期的房地產(chǎn)信托大約有2000億到2500億元，使當(dāng)前房地產(chǎn)信托投資公司面臨資金不穩(wěn)定和巨大的兌付壓力。

（三）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中由于信息不對(duì)稱導(dǎo)致的企業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重

我國(guó)一些房地產(chǎn)金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)具有交易環(huán)節(jié)多、程序復(fù)雜等特點(diǎn)，這就進(jìn)一步增加了信息不對(duì)稱及信息在傳遞過程中失真的風(fēng)險(xiǎn)。以房地產(chǎn)住房抵押貸款為例，商業(yè)銀行將風(fēng)險(xiǎn)較高的房地產(chǎn)抵押貸款進(jìn)行重組，然后將其出售給從事證券化業(yè)務(wù)的公司即SPV。這就把相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較高的次級(jí)債重新組合，拉伸了金融衍生鏈條，增加了交易的環(huán)節(jié)與復(fù)雜性，使位于衍生鏈條終端的投資者對(duì)衍生鏈條上端貸款信息的了解不充分，獲取風(fēng)險(xiǎn)信息和監(jiān)督手段困難，只能過度依賴信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)金融衍生品的信用評(píng)級(jí)，這就會(huì)增加房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中的企業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)。

（四）房地產(chǎn)兩級(jí)金融市場(chǎng)發(fā)展不平衡，制約金融產(chǎn)品的創(chuàng)新與發(fā)展

我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)以一級(jí)市場(chǎng)為主，二級(jí)市場(chǎng)雖然有所發(fā)展，但市場(chǎng)容量非常小、發(fā)展極不充分。缺乏市場(chǎng)信用的一級(jí)市場(chǎng)與發(fā)展不充分的二級(jí)市場(chǎng)，無法從投資與消費(fèi)兩方面同時(shí)滿足對(duì)房地產(chǎn)金融的需求，單一銀行體系支撐的整個(gè)房地產(chǎn)金融極易導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的過度集聚，嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的進(jìn)程。因此，建立多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系已迫在眉睫。

三、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的對(duì)策

（一）強(qiáng)化房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，開發(fā)房地產(chǎn)金融避險(xiǎn)工具

房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的末端環(huán)節(jié)與最終表現(xiàn)，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的成效歸根結(jié)底體現(xiàn)在產(chǎn)品創(chuàng)新上。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)圍繞以下三個(gè)方面展開：第一，積極推進(jìn)住房按揭貸款證券化。住房按揭貸款證券化，可以擴(kuò)充資金融通的渠道，分散銀行房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，使房地產(chǎn)金融市場(chǎng)與資本市場(chǎng)有機(jī)互動(dòng)，帶來連鎖的良性效應(yīng)。第二，設(shè)計(jì)并推行房地產(chǎn)金融衍生品。政府可以通過設(shè)計(jì)并推行房地產(chǎn)金融衍生品，如房地產(chǎn)指數(shù)期貨等，為銀行業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)和普通購(gòu)房者提供避險(xiǎn)工具。值得強(qiáng)調(diào)的是，在房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品的設(shè)計(jì)過程中，需要認(rèn)真考察其合理性。如，衍生產(chǎn)品可以采取不同的還款期限，避免還款資金流過于集中。第三，大力推行“銀行+信托”模式的房地產(chǎn)金融組合工具?！般y行+信托”模式的房地產(chǎn)金融組合工具指以信托為前端融資、銀行為后端資金支持的金融組合工具，能在分散銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，增加房地產(chǎn)資金的供給渠道的作用。

（二）拓寬房地產(chǎn)融資渠道，分散金融創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)

積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化，加快推進(jìn)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的建設(shè)，將集中風(fēng)險(xiǎn)分散化。重點(diǎn)推出房地產(chǎn)投資信托基金，分流房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求，為房地產(chǎn)業(yè)提供穩(wěn)定的直接融資，減少銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。注重研究將保險(xiǎn)資金引入房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)資金來源主體的多元化。改善住房公積金制度，規(guī)范住房公積金使用投向，提高資金使用效率，擴(kuò)大住房公積金的覆蓋面。適當(dāng)放寬房地產(chǎn)企業(yè)上市的條件，積極推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)股票和公司債券等融資方式，讓更多符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)從資本市場(chǎng)上的直接融資，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)直接融資渠道，通過股票交易市場(chǎng)上市發(fā)行和公司債券的發(fā)行，提高房地產(chǎn)企業(yè)從資本市場(chǎng)中直接融資的比重，降低其從銀行間接融資的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）建立多元化的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新機(jī)構(gòu)體系

借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)，建立多元化房地產(chǎn)金融創(chuàng)新機(jī)構(gòu)體系。一是由政府組建房地產(chǎn)貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)。目前，我國(guó)居民平均收入水平還不高，中低層群體的收入占較大比重，并且他們的收入水平是有波動(dòng)性的，并不穩(wěn)定。因此，需要由政府組建房地產(chǎn)貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為其提供擔(dān)保。二是成立專門的房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司。房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司可開展房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)、工程保險(xiǎn)等相關(guān)的房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，既可降低房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)，又有利于增加房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金來源。三是成立房地產(chǎn)投資基金管理公司。讓房地產(chǎn)投資基金管理公司通過發(fā)行抵押貸款憑證等方式，為沒有投資經(jīng)驗(yàn)和沒有管理精力的投資者提供金融投資服務(wù)，以此促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金流通。四是成立房地產(chǎn)財(cái)務(wù)公司。為房地產(chǎn)金融、銀行及其他金融機(jī)構(gòu)提供服務(wù)。

作者簡(jiǎn)介

許佳，1988.6，男，本科，于2011年畢業(yè)于蘇州大學(xué)，碩士研究生畢業(yè)于新加坡國(guó)立大學(xué)，籍貫江蘇蘇州，現(xiàn)居住在蘇州，中國(guó)人民大學(xué)在職研究生專業(yè)金融。

（作者單位：蘇州二月二企業(yè)管理有限公司）