焦建

公共住房建設(shè)新目標(biāo)宏偉，以往掣肘難題依舊，一系列新模式能否有效突圍，成為深圳公共住房體系“第二次改革”成功的關(guān)鍵

9月2日，在印有“華富村東、西區(qū)改造項(xiàng)目簽約儀式”字樣的艷紅色背景板映襯下，數(shù)位小區(qū)業(yè)主代表與福田投資發(fā)展公司簽署了相關(guān)協(xié)議，確定由其作為實(shí)施主體對(duì)該小區(qū)進(jìn)行棚改。

北京“共有產(chǎn)權(quán)”、上?！白赓U城區(qū)”、廣州“租售同權(quán)”……值此房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制新政在各地頻出之際，華富村改造，是深圳第一個(gè)按照“政府主導(dǎo)+國(guó)企實(shí)施+安置房建設(shè)+人才房建設(shè)”模式實(shí)施的棚改項(xiàng)目。深圳有望借此找出一系列新手段，既加速公共住房體系的功能細(xì)化，又形成有效持續(xù)的新型供應(yīng)模式。

在此之前，深圳公共住房體系主要由廉租房、公共租賃住房、安居型商品房等渠道構(gòu)成。對(duì)其進(jìn)行調(diào)整，既受益于國(guó)家層面各項(xiàng)住房新政利好推動(dòng)，也呼應(yīng)了“十三五”期間深圳住房改革的重點(diǎn)，即在供應(yīng)30萬套商品住房同時(shí)，供應(yīng)40萬套保障性住房（含人才住房）。

這是一個(gè)“補(bǔ)欠賬”過程。因戶籍人口較少，深圳很早就實(shí)現(xiàn)了對(duì)中低收入戶籍居民住房的“應(yīng)保盡保”，但受制于一系列現(xiàn)實(shí)條件，此前針對(duì)非戶籍居民的公共住房建設(shè)，效果并不十分理想。

近年來房?jī)r(jià)的快速上漲，各地均求賢若渴之下，深圳必須將公共住房體系保障范圍擴(kuò)大的倒逼機(jī)制形成。

繼公共性住房由主要出售向出租為主的“第一次改革”后，將人才住房與原有保障體系分離、棚改及直接劃撥土地等一系列新手段，是否能有效滿足新需求的迅猛增加，將是深圳公共住房體系“第二次改革”成功的關(guān)鍵。

公共住房脈絡(luò)

與“豪宅”、“公屋”并存的香港僅有一河之隔，且具備特區(qū)“先行先試”優(yōu)勢(shì)，從上世紀(jì)80年代開始，深圳曾多次被國(guó)家列為房地產(chǎn)政策改革試點(diǎn)。

歷經(jīng)多方吸取經(jīng)驗(yàn)及政策調(diào)整，非公共性質(zhì)的市場(chǎng)化商品住房、單位及個(gè)人自建房、村民自建房、工業(yè)區(qū)配套宿舍及其他住房體系，以及由政府運(yùn)作的公共性保障住房體系，是深圳住房供應(yīng)的兩大核心體系。

因全國(guó)層面尚未實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一，各地公共性保障住房運(yùn)營(yíng)的種類及模式不盡相同。在深圳語境中，按2011年修訂的《深圳市保障性住房條例》，其“是指政府投資建設(shè)或者通過其他途徑籌集的，以限定的標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格，向符合條件的住房困難家庭和單身居民出租或者出售的住房，包括廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、安居型商品房等多種形式”。

從特困家庭逐步延伸至“夾心層”，從以出售為主轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎鉃橹?，從戶籍人口擴(kuò)展到人才，是深圳公共住房體系多年來沿革與發(fā)展的三個(gè)特點(diǎn)，包含幾個(gè)主要形成階段：

1979年，深圳在原廣東省寶安縣基礎(chǔ)上建市;1980年，深圳市建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)（全市分為特區(qū)內(nèi)和特區(qū)外，到2010年時(shí)特區(qū)才擴(kuò)大至全市）。

受行政區(qū)劃先后調(diào)整影響，在城市化過程中，深圳曾先后采用過征地拆遷、特區(qū)內(nèi)“統(tǒng)征”、特區(qū)外“轉(zhuǎn)地”三種土地國(guó)有化方式。土地是承載住房的基礎(chǔ)，故深圳的住房供應(yīng)，也部分受此影響，形成了幾大主要板塊，即原村民祖屋、自建房等從自住轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎?、出?機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位劃地建房;以及商業(yè)性房地產(chǎn)市場(chǎng)。

1988年6月，在結(jié)合蛇口工業(yè)區(qū)住房改革實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，深圳在全國(guó)范圍內(nèi)率先出臺(tái)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住房制度改革方案》，停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房商品化及住房分配貨幣化。

作為先行者，深圳也率先開始初步探索建立住房保障體系，其在這一階段采取的主要形式，是由政府出面建設(shè)安居房，分為成本價(jià)安居房（也稱為福利商品房，提供給黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位職工）、微利價(jià)安居房（也稱為微利商品房，以成本價(jià)加一定利潤(rùn)賣給企業(yè)缺房職工）兩類。

它們與由地產(chǎn)商建設(shè)的市場(chǎng)化商品房一起，構(gòu)成了深圳房改之初所謂的“雙軌三類”體系。

上世紀(jì)90年代初起，深圳加速了此類安居房建設(shè)與供應(yīng)的速度。有相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示：截至本世紀(jì)的頭十年，總計(jì)約有20萬戶深圳家庭通過房改購買了安居房。其中，由市及各區(qū)政府建設(shè)的安居房有4萬多套，企事業(yè)單位自有公房通過房改出售給職工的，約為16萬套。

隨著國(guó)家層面一系列相關(guān)政策于2002年時(shí)出臺(tái)，深圳的安居房制度，也逐漸開始與全國(guó)性的經(jīng)濟(jì)適用房制度并軌（福利房、微利房被視作經(jīng)濟(jì)適用房）。

并軌背后，“是安居房與國(guó)家住房保障制度存在區(qū)別。具體來說，其并沒有按照市民收入水平確定保障對(duì)象，覆蓋范圍有待擴(kuò)大，全市實(shí)際人口近八成無法享受低收入家庭住房保障?！狈謩e身為深圳市房地產(chǎn)研究中心主任與高級(jí)研究員的王峰、李宇嘉，在其合著的《深圳住房政策實(shí)踐與住房制度創(chuàng)新》一書中分析稱。

與此同期，深圳亦開始加快構(gòu)建廉租房體系，并逐漸形成了以貨幣補(bǔ)貼為主、實(shí)物配租為輔的廉租房保障制度。到2005年左右，這一體系已基本實(shí)現(xiàn)對(duì)合規(guī)戶籍居民的“應(yīng)保盡?！?。

這兩項(xiàng)政策調(diào)整，成為深圳新型住房保障制度的濫觴。

“隨著深圳逐步將安居房產(chǎn)權(quán)關(guān)系理清，到2006年前后，深圳基本完成‘市場(chǎng)化房改。其與住房有關(guān)的行政重點(diǎn)，開始加速轉(zhuǎn)向保障性住房制度建設(shè)?！痹鴧⑴c此一階段房改的一位研究人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者稱，“安居房在起到其歷史作用后，覆蓋面窄等一系列弊端不斷顯現(xiàn)，改革是箭在弦上?！?/p>

結(jié)合“外來人口多、且難以通過現(xiàn)有住房政策解決居住問題”的現(xiàn)實(shí)條件，深圳在2007年左右時(shí)進(jìn)一步提出：要建立不完全以戶籍為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行保障的新制度，即“公共租賃住房保障模式”。

深圳版公共租賃住房，借鑒了新加坡及中國(guó)香港地區(qū)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，是由政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和出租價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)籌集的公有非營(yíng)利性租賃住房。

深圳最初研究的此種住房的保障對(duì)象，是住房困難或住房支付能力不足的“夾心層”家庭。2007年初，深圳相關(guān)研究成果在向國(guó)家相關(guān)部門提交后，有領(lǐng)導(dǎo)建議：其覆蓋面應(yīng)細(xì)化至兩個(gè)“夾心層”，即“買不起經(jīng)濟(jì)適用房也不符合租住廉租房條件的家庭”，以及“買不起市場(chǎng)商品房也不符合經(jīng)濟(jì)適用房條件的家庭”。同年12月，深圳啟動(dòng)第一次公共租賃住房出租。endprint

為保障這一新體系運(yùn)行，深圳還在隨后出臺(tái)了一系列地方法規(guī)，在明確該市住房保障準(zhǔn)入條件、資格審核等一系列事項(xiàng)基礎(chǔ)上，明確其要采取商品房和保障房并行的住房供應(yīng)方式：

在商品住房供應(yīng)方面，深圳將重點(diǎn)建設(shè)和供應(yīng)低價(jià)位、中小戶型普通商品住房;在保障住房供應(yīng)方面，深圳則明確了以下幾個(gè)來源，即：廉租住房（以貨幣補(bǔ)貼為主、實(shí)物配租為輔，來源為騰退的舊公房）;公共租賃住房（來源除產(chǎn)業(yè)園區(qū)配建、城中村改造中配建外，主要是商品房用地配建，在土地出讓前，競(jìng)得人需承諾部分住宅無償提供給政府作為公共租賃住房）;經(jīng)濟(jì)適用房等。

切分“人才房”

2015年時(shí)，碩士畢業(yè)于新加坡某高校金融學(xué)專業(yè)的韓舒琳來到深圳，并在隨后一年將戶口從東北老家遷移到了這里。

“我在大連、青島等地都工作過，最后來了深圳。創(chuàng)投行業(yè)的興旺發(fā)達(dá)是核心考慮，深圳給人才提供的戶口、創(chuàng)業(yè)資金、住房等方面的一系列優(yōu)惠，也很有吸引力?！爆F(xiàn)為深圳某創(chuàng)投公司投資經(jīng)理的她對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者稱。

使其在住房方面——以低于市價(jià)租住位于福田區(qū)的一房一廳——受益的，是隨著公共住房體系的不斷改革，深圳正逐步建立起來的有關(guān)人才住房的一系列制度。

2007年左右啟動(dòng)住房保障制度建設(shè)時(shí)，對(duì)于深圳的平均房?jī)r(jià)，中等收入家庭還可勉強(qiáng)接受。隨后房?jī)r(jià)的迅猛攀升，則使越來越多的人陷入“夾心層”。

他們中的很大一部分，正是深圳人口結(jié)構(gòu)中規(guī)模較大、對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型起重要支撐作用的人才群體。對(duì)這部分人群實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡?！?，在深圳公共住房體系相關(guān)安排中的優(yōu)先性變得越來越高。

2008年，深圳設(shè)定高層次人才的標(biāo)準(zhǔn)和分類，并為其提出購房及租房補(bǔ)貼等解決方案;2011年，深圳正式將保障重點(diǎn)向非戶籍住房困難家庭及本市人才群體擴(kuò)大，新增了面向戶籍人才和中低收入夾心層家庭出售的安居型商品房制度。

作為政府調(diào)控和市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合的產(chǎn)物，這是一項(xiàng)至今仍在影響深圳公共住房體系的制度。其屬于吸收福利房、微利房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等經(jīng)驗(yàn)建設(shè)的購買型政策保障住房，旨在解決經(jīng)適房、限價(jià)房弊端——對(duì)購買者設(shè)收入及資產(chǎn)限制——且主要通過“定地價(jià)、限房?jī)r(jià)”或“定房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式招標(biāo)，采用政府直接投資或市場(chǎng)化等多種方式建設(shè)。

從數(shù)字來看：據(jù)《深圳市住房保障發(fā)展規(guī)劃（2011-2015）》，“十二五”期間，在該市規(guī)劃建設(shè)的24萬套保障性住房中，主要面向人才群體的安居型商品房總套數(shù)，就達(dá)到16萬套。2014年，住建部曾借鑒深圳、北京等地實(shí)踐，將這項(xiàng)制度定名為“共有產(chǎn)權(quán)住房”，并確定在深圳、北京、成都等六個(gè)城市試點(diǎn)。

“深圳住房供應(yīng)的理想模式是橄欖型，公共租賃住房以占總量的10%為宜;商品住房應(yīng)不超過總量的40%;安居型商品供應(yīng)規(guī)模則應(yīng)達(dá)到總量的50%以上，且其建設(shè)應(yīng)主要通過市場(chǎng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)有效配置?！痹鞴茏》繂栴}的一位深圳市常務(wù)副市長(zhǎng)有過如此構(gòu)想。

隨著深圳的房?jī)r(jià)水平持續(xù)上漲，在前述一系列改革措施基礎(chǔ)上，2016年時(shí)，深圳再一次對(duì)公共住房體系進(jìn)行細(xì)化，并將比例日重且相對(duì)獨(dú)立的人才住房進(jìn)行切分，構(gòu)建起包含出租及出售兩種類型的“人才住房”保障系統(tǒng)。

“在現(xiàn)在的人才住房體系中，用于出租部分的房屋的運(yùn)營(yíng)模式，主體是公共租賃住房，與以往的體系銜接較多，占比也較大;另外一塊用于出售的產(chǎn)權(quán)性保障住房，不是主流，其與以往安居型商品房有一致的地方，但是對(duì)于人才的認(rèn)定方式不太一樣，土地的獲得方式也變成招拍掛等市場(chǎng)化的方式，比較靈活?！崩钣罴螌?duì)《財(cái)經(jīng)》記者分析稱。

對(duì)此，此前住建局相關(guān)人士也曾向《財(cái)經(jīng)》記者表示：人才住房體系中，雖會(huì)區(qū)分為租與售兩種，但實(shí)際會(huì)以出租為主。用于出售的人才住房，其實(shí)也不能轉(zhuǎn)為一般性商品房上市流轉(zhuǎn)，而只能被政府回購、或者在平臺(tái)體系內(nèi)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

以這一切分為標(biāo)志，深圳公共住房體系中各個(gè)不同單元之間，實(shí)現(xiàn)了“塵歸塵、土歸土”：人才住房之外，廉租房、公共租賃住房、安居型商品房等保障性住房，政策目的回歸為向戶籍中低收入住房困難群體提供住房兜底。

作為體系切分后人才住房政策的執(zhí)行者，深圳成立了作為市屬國(guó)有獨(dú)資公司的人才安居集團(tuán)，由其負(fù)責(zé)具體人才住房項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)全過程。

“這種模式在全國(guó)屬首創(chuàng)，屬于先行先試的探索，我們將不斷完善這種工作機(jī)制，充分挖掘和發(fā)揮人才安居集團(tuán)在人才住房開發(fā)建設(shè)籌集過程中的主力軍作用?！鄙钲谑凶〗ň志珠L(zhǎng)張學(xué)凡曾對(duì)當(dāng)?shù)孛襟w表示。

老問題與新途徑

“（深圳）要實(shí)現(xiàn)住房的多元化，尤其是要加大公共住房供應(yīng)，不僅土地優(yōu)先供應(yīng)，品種亦日趨多元，除公租房外推出人才住房，以及培育租賃市場(chǎng)?！蓖蹁h曾如此形容“十三五”期間深圳的住房總體圖景。

在這一期間，深圳將推出40萬套公共保障性住房（含人才住房），而其中70%的部分，將被用作租賃住房。

比對(duì)一下，或許能更清楚地看出深圳這一規(guī)劃背后的“野心”：這一建設(shè)總量，相當(dāng)于深圳特區(qū)成立30多年以來所有已建成的政策性住房的總和;按照平均每套55平方米計(jì)算，總建筑面積將達(dá)2200多萬平方米，接近前海的開發(fā)總量。

對(duì)財(cái)力雄厚的深圳而言，完成這一目標(biāo)所需的至少2000億元總投入，并不是太大的難題。

“深圳市有一定財(cái)力，且重點(diǎn)將投向民生工程。在實(shí)際操作中，通過市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政資金投入，以及我們?cè)陂_發(fā)建設(shè)過程中，采取滾動(dòng)開發(fā)的模式來實(shí)現(xiàn)資金平衡?！睆垖W(xué)凡稱，但“40萬套住房建設(shè)用地不能完全靠新供應(yīng)的土地來保障，還需要另找其他渠道來解決，通俗一點(diǎn)的說法就是，住建部門既要做面包還要找面粉”。

這并不是深圳的新問題。同樣受制于缺地掣肘，深圳“十一五”、“十二五”期間野心同樣不小的公共性住房建設(shè)目標(biāo)，最終結(jié)果其實(shí)均不理想。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者獲悉：“十二五”期間，深圳完成保障性住房新增籌集安排任務(wù)24.62萬套，超額完成規(guī)劃目標(biāo)，但竣工任務(wù)僅實(shí)際完成10.2萬套，尚不足規(guī)劃任務(wù)的50%。endprint

造成這一尷尬的主要原因有三：其一，存在大量城市更新配建項(xiàng)目，涉及房屋拆遷與補(bǔ)償談判;其二，平均工期與預(yù)期偏差較大;其三，深圳住房保障制度多次進(jìn)行重大調(diào)整，如公共租賃住房與廉租住房并軌運(yùn)行、經(jīng)濟(jì)適用房逐步停止建設(shè)供應(yīng)等，導(dǎo)致原定工作計(jì)劃及部署均需相應(yīng)調(diào)整。

就建設(shè)保障性住房的土地來源方面，早在2007年，深圳就發(fā)布了《深圳市住房保障發(fā)展規(guī)劃》。隨后，深圳一方面開始在部分出讓的商品住宅用地上按一定比例配套建設(shè)各類保障性住房，如觀瀾街道、龍華街道等區(qū)域五個(gè)新增商品住房項(xiàng)目建成后，其住宅建筑總面積15%的住房移交給當(dāng)?shù)卣鳛楸Ｕ闲宰》?。另一方面，在舊城舊區(qū)改造中按一定比例配建保障房。

這兩種方式，均在實(shí)踐中遇到了棘手的難題。例如，早在2009年時(shí)，《深圳市城市更新辦法》出臺(tái)，木頭龍、金鉆豪園、南園新村、鶴塘小區(qū)等8個(gè)小區(qū)便作為試點(diǎn)，被列入2010年深圳城市更新單元首批計(jì)劃的舊改項(xiàng)目，采用“政府引導(dǎo)-市場(chǎng)主導(dǎo)”模式實(shí)施。

八年過去后，除鶴塘小區(qū)取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展，其他項(xiàng)目在推進(jìn)時(shí)均遇到了各式各樣的難題。而擬將簽約率降至95%、從立法層面為城市更新破題的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》，則在草案開始征集意見兩年后，至今尚未立法。

除此之外，“深圳外貿(mào)出口導(dǎo)向型的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)展多年，工業(yè)用地，包括商業(yè)用地，其實(shí)還是挺多的。但都需要經(jīng)歷城市規(guī)劃、補(bǔ)地價(jià)、利益協(xié)商等一系列問題，存量土地的任何一種新利用方式想要推廣起來，都不容易?！崩钣罴握J(rèn)為。

在現(xiàn)實(shí)的“以住房爭(zhēng)搶人才”等一系列壓力日趨增加之下，深圳只得獨(dú)辟蹊徑，為剛剛獨(dú)立出來的人才住房和保障性住房尋找各類可能的建設(shè)用地。

作為途徑之一：8月初，深圳市住建局起草了《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作的若干措施（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱《意見稿》）。雖然其并未正式公布，但已在深圳業(yè)內(nèi)引發(fā)了很大的關(guān)注和討論。

這與其推動(dòng)改革的敏感性有關(guān)：深圳將把一些20年以上的“老破舊”小區(qū)劃入棚改范圍，必要時(shí)實(shí)施強(qiáng)制措施，最終用“政府主導(dǎo)-國(guó)企實(shí)施-公共住房”的模式改造出一批住房，除用于搬遷安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。

作為深圳建設(shè)人才住房的核心思想，這一文件也堅(jiān)持了以租為主的原則，確定了各棚戶區(qū)改造項(xiàng)目所建人才住房和保障性住房的租售比例。其中，在福田、羅湖、南山、鹽田四區(qū)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中，所建人才住房和保障性住房只租不售。

作為另外一條途徑：9月1日，深圳市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于完善土地供應(yīng)管理的若干意見》（征求意見稿）（下稱《意見》）。根據(jù)《意見》，產(chǎn)權(quán)歸中央國(guó)家機(jī)關(guān)（含授權(quán)單位）、省、市和區(qū)人民政府（含新區(qū)管理機(jī)構(gòu)）的四類公益性、非營(yíng)利性用地以劃撥方式供應(yīng)。

這意味著，一旦《意見》實(shí)施，只租不售的人才住房和保障性住房用地，將會(huì)采用劃撥方式供應(yīng)。

實(shí)踐先行一步

最初被用作政府機(jī)關(guān)和國(guó)企、事業(yè)單位安居房的華富村住宅區(qū)，地處深圳福田區(qū)核心地段，建于1987年，占地總面積約11.8萬平方米，住房總數(shù)2343套。

作為《意見稿》公布以來的第一個(gè)案例，截至9月7日下午5點(diǎn)，華富村棚改項(xiàng)目簽約儀式舉行六天后，總體簽約率已超過90%，創(chuàng)下了近年來深圳住房項(xiàng)目改造的最快速度。

這部分與華富村現(xiàn)狀有關(guān)：一方面，因深圳特區(qū)成立之初時(shí)的建筑標(biāo)準(zhǔn)不高，這一小區(qū)采用海沙作為外墻，承重梁板鋼材的強(qiáng)度亦有限。在使用30年后，其建筑大多出現(xiàn)了滲漏空鼓等現(xiàn)象，建筑安全狀況堪憂。

另一方面，除缺乏電梯外，這一小區(qū)的公共配套設(shè)施也堪稱落后，因無專用停車場(chǎng)，經(jīng)常出現(xiàn)亂停車、爭(zhēng)搶停車從而導(dǎo)致消防通道不暢現(xiàn)象。民生配套項(xiàng)目也極少，既無公共養(yǎng)老中心，學(xué)校、幼兒園學(xué)位也不足。

“雖然周邊有中心和筆架山兩大市政公園，地理位置特別好，但因設(shè)施不足、綜合環(huán)境較差，和周邊的其他小區(qū)相比，這里的樓價(jià)動(dòng)輒相差一半?！比A富村的一位楊姓業(yè)主向《財(cái)經(jīng)》記者“吐槽”稱，“改造的民意基礎(chǔ)是有的，關(guān)鍵在如何改、改成什么樣?！?/p>

與改造相關(guān)的工作，是從今年4月開始啟動(dòng)的。據(jù)該項(xiàng)目宣傳冊(cè)顯示：在業(yè)主意愿征集階段，共征集到2341戶業(yè)主意愿，僅有2戶未征集到，其中有2319戶同意改造，占已征集意愿比例99.1%。

一開始，福田并沒有確定采用何種方式進(jìn)行改造。在一次會(huì)議上，有相關(guān)負(fù)責(zé)人向居民們指出，福田區(qū)的發(fā)展在土地利用上遇到很大瓶頸。“人才進(jìn)來以后，區(qū)里無法為他們提供安居樂業(yè)的地方。于是想通過老城區(qū)改造升級(jí)，騰出土地給人才建房?！?/p>

今年初實(shí)施的新版《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》和8月初出臺(tái)的《意見稿》，給華富村的改造提供了新的“理論指引”：在深圳使用年限超過20年，存在隱患、功能配套不全的老舊住宅區(qū)應(yīng)納入棚改范圍，不再采用以往的城市更新（舊改）方式進(jìn)行改造。

基本原則確定后，據(jù)華富村東西區(qū)各棟樓下張貼著的項(xiàng)目簽約通告顯示：深圳市福田福華建設(shè)開發(fā)有限公司，以及深圳市福田區(qū)土地整備中心，分別作為該項(xiàng)目的甲方和丙方，前者是福田區(qū)屬全資國(guó)企——深圳市福田投資發(fā)展公司成立的全資子公司;后者則作為法定履行房屋征收職責(zé)的政府部門，具體實(shí)施依法征收。

為加快項(xiàng)目實(shí)施，樹立“樣板工程”，項(xiàng)目實(shí)施方為業(yè)主們開出了一系列優(yōu)厚條件，按照拆遷補(bǔ)償安置方案：他們可選擇按照評(píng)估價(jià)5.5萬元/平方米進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，也可以選擇套內(nèi)面積1∶1或建筑面積1∶1.18兩個(gè)回遷方案。

此外，他們還將在回遷房建成后擁有25平方米的購買優(yōu)先權(quán)，其中13平方米按照9000元/平方米購買，剩余的12平方米則按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的9折認(rèn)購。

此外，他們的簽約順序，還將決定其會(huì)獲得何種獎(jiǎng)勵(lì)：?jiǎn)翁椎谝慌灱s將獲得5萬元獎(jiǎng)勵(lì);如果每一項(xiàng)都趕在前面，最高可獲10多萬元的獎(jiǎng)勵(lì);并將按照“先簽約、先交房、先選房”的原則，確定回遷房的選房順序。endprint

多重獎(jiǎng)勵(lì)之下，業(yè)主的心態(tài)變得微妙起來：雖棚改給出的條件不如舊改，但他們大多對(duì)這一項(xiàng)目的成功充滿信心，而信心則源自這是由政府主導(dǎo)的新模式，示范項(xiàng)目肯定會(huì)盡快推進(jìn)而不會(huì)搞砸。之后類似項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也將很難超過這一次。

“即使地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)給更好的條件，但跟新模式相比要進(jìn)行多輪談判，時(shí)間也久得多，不如這樣爽快?！鼻笆鰲钚諛I(yè)主稱，“另外，這里的居民大多是黨政干部、國(guó)企員工，平常大多以深圳早期建設(shè)者、思想開放自居，對(duì)政策響應(yīng)的積極性也比較高?！?/p>

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，其實(shí)有一部分業(yè)主對(duì)采用這種方式進(jìn)行住房改造存在異議。亦有一位職業(yè)為律師的業(yè)主為維權(quán)，組織了微信群進(jìn)行相關(guān)方案探討。

一位對(duì)采用目前方式進(jìn)行改造仍存有異議的業(yè)主對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者反映：他們的主要顧慮有兩點(diǎn)，其一是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)比開發(fā)商推進(jìn)舊改給出的條件要低一些，另外一點(diǎn)就是小區(qū)改造后，除建設(shè)必要的回遷房外，主要用于租賃住房，“人來人往，流動(dòng)性大，會(huì)影響小區(qū)的居住品質(zhì)”。

按照《意見稿》，在規(guī)定期限內(nèi)實(shí)現(xiàn)90%以上的簽約率，意味著此次棚改已跨過了房屋征收所需的門檻（開發(fā)商主導(dǎo)的通過城市更新市場(chǎng)化模式進(jìn)行舊改，則需要100%的簽約率），可以全面啟動(dòng)各項(xiàng)工作。

因涉及房屋征收，而支持華富村棚改實(shí)踐的公開性政策規(guī)定并不多，這在一定程度上解釋了深圳各級(jí)相關(guān)部門及項(xiàng)目推進(jìn)方的“小心翼翼”：“這次改革比較敏感，尺度不小，不要接受記者采訪?！?/p>

“國(guó)外的房子上百年，香港的公屋也能一住幾十年，深圳的房子才二十幾年就要拆了重建，所以政府也不愿意太高調(diào)。”深圳一位舊改專家對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者稱。

從政策角度分析，李宇嘉認(rèn)為：以往的城市更新過程中，一部分是城中村的改造，其實(shí)包含了集體土地等一系列的歷史遺留問題，所以要用市場(chǎng)化的方式去進(jìn)行，有點(diǎn)“買單”的意思。現(xiàn)在由政府主導(dǎo)推動(dòng)的棚改，在國(guó)有土地上進(jìn)行，沒有土地等遺留問題，且出于公共利益考慮，不以營(yíng)利為目的，應(yīng)該是多贏局面?！耙匀A富村為例，很多業(yè)主的福利房，是在上一輪房改中以比較低的價(jià)格換成紅本（獲得產(chǎn)權(quán)）的，本質(zhì)上已經(jīng)是受益者。”李宇嘉稱。

除目前依然存在的一定爭(zhēng)議外，《財(cái)經(jīng)》記者獲悉，目前各方對(duì)今后深圳棚改所重點(diǎn)關(guān)注的問題，主要有三個(gè)：

一是在融資收緊背景下，商業(yè)銀行貸款政策趨于保守，而棚改由國(guó)有企業(yè)進(jìn)行開發(fā)，其如何能夠?qū)崿F(xiàn)投入和產(chǎn)出的平衡，可能是考驗(yàn)之一。

從資金來源看，目前由政府主導(dǎo)的棚改，其資金來源主要是國(guó)開行的低息貸款、政府財(cái)政補(bǔ)貼、后期物業(yè)管理費(fèi)用，以及部分可售人才房帶來的收入。

業(yè)界樂觀的觀點(diǎn)認(rèn)為：由于棚改在用地上不需要成本，以上幾方面的資金來源基本可覆蓋國(guó)企的開發(fā)成本。需要擔(dān)心的，反而是“未來回遷房和公租房集中安置的模式一旦大幅鋪開，類似小區(qū)可能會(huì)缺少空間來提供足夠多的基礎(chǔ)設(shè)施配套”。

此外，依照“棚改新政”的相關(guān)規(guī)劃，目前符合“舊改”轉(zhuǎn)“棚改”的小區(qū)，在深圳有100多個(gè)，且多分布在核心地段。僅在福田，除華富村項(xiàng)目外，目前就確定了八卦嶺宿舍區(qū)等10個(gè)片區(qū)為老舊住宅區(qū)（棚戶區(qū)）改造預(yù)選項(xiàng)目。

棚改政策的成熟度，因此成為各方重點(diǎn)關(guān)注的問題?！澳壳芭锔拿媾R的問題在于，棚改政策還需進(jìn)一步完善和補(bǔ)充，使之更具操作性。當(dāng)然，所有棚改一定要根據(jù)各區(qū)的實(shí)際情況，由區(qū)政府梳選更成熟更具操作的項(xiàng)目予以實(shí)施，謀定而后動(dòng)?！睆垖W(xué)凡指出。

華富村正在探索的棚改模式.已得到上級(jí)部門的認(rèn)可。9月7日.該項(xiàng)目指揮部召開的一次總結(jié)會(huì)議就指出：深圳市住建局將開會(huì)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)在全市推廣。

華富村正在探索的棚改模式，已得到上級(jí)部門的認(rèn)可。9月7日，該項(xiàng)目指揮部召開的一次總結(jié)會(huì)議就指出：深圳市住建局將開會(huì)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)在全市推廣。

最后，棚改的適用范圍，深圳目前也并沒有清晰的標(biāo)準(zhǔn)。深圳市住建局相關(guān)人士曾公開解釋：并非所有老舊住宅區(qū)都符合納入棚改范圍，需先進(jìn)行老舊住宅項(xiàng)目信息普查、街道辦初審、區(qū)主管部門審核、納入?yún)^(qū)棚改項(xiàng)目庫，最后經(jīng)區(qū)指揮部審議并報(bào)市主管部門匯總后，編制市棚改項(xiàng)目庫。

深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為：舊改走得如此艱難，離不開政策模糊的原因。舊改方向是市場(chǎng)化、商品化;棚改方向是政策化、保障化、公益性;棚改的方向是公共住房，舊改的方向是商品房。

他因此建議：有關(guān)部門應(yīng)該盡快在城市更新的大框架之下，對(duì)棚改、舊改的差異化進(jìn)行精準(zhǔn)的政策性解讀，以穩(wěn)定舊改市場(chǎng)，推進(jìn)棚改發(fā)展。此外，棚改和舊改的合理比例應(yīng)該分別為30%、70%，這會(huì)比較符合深圳的供需關(guān)系現(xiàn)實(shí)。endprint